Решение от 3 октября 2018 г. по делу № А41-60149/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-60149/18
04 октября 2018 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 04 октября 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Дубны Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 19.02.1999, юридический адрес: 141980, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 02.06.2004, юридический адрес: 141980, <...> д .11)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ за период с 01.10.2017 г. по 08.04.2018 г. в размере 538 848 руб. 62 коп. и пени за период с 21.12.2017 г. по 08.04.2018 г. в размере 17 434 руб. 59 коп. 

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по дов. № 5 от 09.01.2018 г., паспорт РФ.

от ответчика: ФИО3, Ген. директор, паспорт РФ. 



УСТАНОВИЛ:

Администрация города Дубны Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» (далее – ООО «Доктор Айболит», ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» в пользу Администрации города Дубны Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 730-ОРИ от 27.02.2008 г. за период с 01.10.2017 г. по 11.04.2018 г. в размере 547 356 руб. 76 коп.;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» в пользу Администрации города Дубны Московской области пени по договору аренды земельного участка № 730-ОРИ от 27.02.2008 г. за период с 16.12.2017 г. по 25.07.2018 г. в размере 73 610 руб. 97 коп.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил:

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» в пользу Администрации города Дубны Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 730-ОРИ от 27.02.2008 г. за период с 01.10.2017 г. по 08.04.2018 г. в размере 538 848 руб. 62 коп.;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» в пользу Администрации города Дубны Московской области пени по договору аренды земельного участка № 730-ОРИ от 27.02.2008 г. за период с 21.12.2017 г. по 08.04.2018 г. в размере 17 434 руб. 59 коп.

Уточнение принято судом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом принятого судом уточнения поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку земельный участок был предоставлен для строительства жилого дома, указанный жилой дом введен в эксплуатацию 31.12.2014 г., квартиры расположенные в жилом доме переданы участникам долевого строительства, земельный участок не находился в фактическом владении и пользовании ответчика в период, за который взыскивается задолженность по арендной плате; между истцом и ответчика 31.12.2014 года подписано соглашение о расторжении договора аренды.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 февраля 2008 года между Администрацией города Дубна Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» (далее – Арендатор) заключён Договор аренды земельного участка № 730-ОРИ (далее – договор аренды от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ).

Согласно п. 1.1 договора аренды от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 4400 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:40:020108:0016, в границах указанных в кадастровом плане от 23.10.2007 г. № 40/07.02-1244, прилагаемом к договору (Приложение 1) являющемся его неотъемлемой частью, находящийся примерно в 25 м по направлению на юго-запад от ориентира: <...>, расположенного за пределами участка, для использования в целях завершения строительства малоэтажного жилого дома.

Срок аренды участка устанавливается с 30.09.2007 г. по 29.09.2009 г. (п. 2.1 договора аренды от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ).

Согласно п. 2.2 договора аренды от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ, участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты указанной в п. 2.1 договора.

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонам в Приложении № 2 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью и составляет 470 682 руб. в 2007 г. и 527199 руб. в 2008 г. (п. 3.1 договора аренды от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ).

В соответствии с приложением № 2 к  договору аренды размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно п. 3.3 договора аренды от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ, арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Пунктом 5.3. договора аренды от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

27 февраля 2008 года между Администрацией города Дубна Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» (далее – Арендатор) подписан Передаточный Акт.

Договор аренды от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

В дальнейшем на основании Дополнительных соглашений, заключённых между сторонами срок действия договора аренды неоднократно продлевался.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 ноября 2017 года по делу № А41-34192/17, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2018 года, договор аренды земельного участка от 30.09.2007 № 730-ОРИ, заключенный между Администрацией города Дубны Московской области и ООО "ДОКТОР АЙБОЛИТ" расторгнут, а также взыскана задолженность за период с 30.09.2007 года по 31.03.2017 года в размере 2 923 679 руб. 11 коп. и пени за период с 16.03.2016 года по 16.03.2017 года в размере 423 767 руб. 58 коп.

Также Решением Арбитражного суда Московской области от 13 апреля 2018 года по делу № А41-1971/18 с ООО "ДОКТОР АЙБОЛИТ" в пользу АДМИНИСТРАЦИИ Г. ДУБНЫ Московской области взыскана задолженность по договору аренды от 27.02.2008 № 730-ОРИ за период с 01.04.2017 по 30.09.2017 в размере 516 160 руб. 26 коп. и пени за период с 17.03.2017 по 06.12.2017 в размере 66971 руб. 80 коп.

В связи с тем, что у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2017 г. по 11.04.2018 г. в размере 547 356 руб. 76 коп. и по пени за период с 16.12.2017 г. по 20.06.2018 г. в размере 54 999 руб. 43 коп. истец направил в адрес ответчика претензию от 20.06.2018 г. № б/н.

Факт направления претензии подтверждается квитанцией, представленной в материалы дела.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Ответчиком не представлены доказательства уплаты арендной платы за взыскиваемый период; мотивированные возражения и контррасчет задолженности также не представлены.

Таким образом, задолженность подлежит взысканию.

Также истцом заявлено требование о взыскании пеней в соответствии с условиями договора за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Пунктом 5.3. договора  аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным, ответчиком о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Таким образом, начисленные пени подлежат взысканию.

Доводы ответчика о том, что земельный участок фактически не находился во владении и пользовании общества, а договор аренды прекратил свое действие, поскольку помещения в доме переданы по договорам участникам долевого строительства, не принимаются судом во внимание по следующим обстоятельствам.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из материалов дела следует, что право собственности на помещения в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, предоставленном в аренду обществу, не зарегистрированы, в отношении самого многоквартирного дома не осуществлены мероприятия по его государственному кадастровому учету.

На основании изложенного судом не принимаются во внимание доводы ответчика о том, что договор аренды прекратил свое действие, в связи с передачей помещений в доме участникам долевого строительства, поскольку права собственности на данные помещения до настоящего времени не зарегистрированы, в связи с чем за обществом сохраняется обязанность по внесению арендных платежей.

Указанные выводы подтверждаются решением Арбитражного суда Московской области № А41-34192/17 от 24.11.2017 года.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Не могут также быть во внимание доводы ответчика о том, что Договор аренды расторгнут между сторонами на основании соглашения о расторжении от 31.12.2014 года.

Ранее при рассмотрении Арбитражным судом Московской области дела ответчиком заявлялись аналогичные основания, по которым по его мнению необходимо было отказать Администрации города Дубны во взыскании арендной платы за более ранние периоды.

Принимая решение по делу № А41-34192/17 от 24.11.2017 года, арбитражный суд указал, что поскольку соглашение о расторжении договора аренды не прошло государственную регистрацию, в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что договор аренды является действующим.

Указанным решением суд расторг договор аренды земельного участка от 30.09.2007 № 730-ОРИ, заключенный между Администрацией города Дубны Московской области и ООО "ДОКТОР АЙБОЛИТ".

При таких обстоятельствах только с момента вступления решения суда по делу № А41-34192/17 от 24.11.2017 года (резолютивная часть постановления суда апелляционной инстанции объявлена 09.04.2018 года) указанный договор считается расторгнутым.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» в пользу Администрации города Дубны Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 27.02.2008 г. № 730-ОРИ за период с 01.10.2017 г. по 08.04.2018 г. в размере 538 848 руб. 62 коп. и пени за период с 21.12.2017 г. по 08.04.2018 г. в размере 17 434 руб. 59 коп. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Доктор Айболит» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 14 126 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья                                                                    Р.Ш. Бирюков