Решение от 28 октября 2024 г. по делу № А56-123168/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-123168/2022
28 октября 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 28 октября 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191124, <...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ГрандСтройИнвестПроект» (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, Литейный пр., д.40, литера А, помещение 54-Н, офис 6, ОГРН: <***>);

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»,

о взыскании задолженности и об обращении взыскания на имущество,

при участии:

- от истца: не явился, извещен;

- от ответчика: не явился, извещен;



установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «ГрандСтройИнвестПроект» (далее - ответчик) с требованием о взыскании задолженности в размере 5 857 810,44 руб., из которых: 3 665 370,29 руб. - часть цены продажи объекта, 680 000,00 руб. - штраф, задолженность по внесению 21-го, 22-го, 23-го, 24-го, 25-го, 26-го, 27-го, 28-го, 29-го платежей по оплате цены продажи объекта в сумме 1 064 959,71 руб., пени за просрочку 12-го, 13-го, 15-го, 16-го, 17-го, 18-го, 19-го, 20-го, 21-го, 22-го, 23-го, 24-го, 25-го, 26- го, 27-го, 28-го, 29-го платежей по оплате цены продажи объекта в размере 447 480,44 руб. Кроме того, Комитет просил взыскать с Общества пени за просрочку 21-го, 22-го, 23-го, 24-го, 25-го, 26-го, 27-го, 28-го, 29-го платежей по оплате цены продажи объекта, начисленные на сумму долга с 21.11.2022 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности, а также обратить взыскание на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 40, лит. А, пом. 54-Н, общей площадью 65,8 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001282:2906, находящееся на 1 этаже, путем продажи его с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 6 800 000,00 руб.

Дело принято к производству судьей Балакир М.В. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

В последующем судом принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ГрандСтройИнвестПроект» о признании недостоверной начальной продажной цены объекта - нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 40, лит А, пом 54-Н (кадастровый номер № 78:31:0001282:2906), в размере 6 800 000,00 руб., установленной Комитетом, и об установлении начальной продажной цены нежилого помещения в размере 10 962 000,00 руб.

Распоряжением Заместителя Председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО1 от 01.08.2023, в связи с назначением Балакир М.В. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, дело А56-123168/2022 передано для рассмотрения в производство судье Варениковой А.О.

В ходе судебного разбирательства ответчик ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, просил поставить на разрешение эксперта следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение общей площадью 65,8 кв.м., кадастровый номер: 78:31:0001282:2906, расположенное по адресу: <...>, лит.А, эт.1, пом.54-Н?

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизы по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С учетом мнения сторон, суд поручил проведение экспертизы эксперту Проектно-экспертного бюро «Аргумент» ФИО2.

В материалы дела поступило заключение эксперта, в связи с чем производство по делу возобновлено.

Стороны, извещенные о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечили, возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие не заявили, пояснений с учетом проведенной экспертизы не представили.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом (Продавец) и Обществом (Покупатель) 27.04.2020 был заключен договор №4657-ПП купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор), в соответствии с условиями которого Комитет обязался передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях Договора объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 40, литера А, пом. 54-Н, общей площадью 65,8 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001282:2906, находящийся на 1 этаже (далее - Объект).

Цена продажи Объекта на момент заключения договора составляла 6 800 000 руб. (п. 2.1 Договора).

В соответствии с пунктом 2.2 Договора оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения Договора.

При этом пунктом 4.1.1 Договора предусмотрено, что в связи с оплатой цены Объекта в рассрочку в силу закона Объект до полного исполнения обязательств Покупателя по оплате цены продажи Объекта признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Обществом обязанности по оплате цены продажи Объекта.

В пункте 7.3 Договора стороны согласовали, что за нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Общество уплачивает Комитету неустойку (пеню) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.6 Договора в случае нарушения Обществом срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки наступают следующие последствия:

- покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит оплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта (п.7.6.1 Договора);

- на Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 7.6.2 Договора).

Комитет в исковом заявлении указал, что в нарушение положений пунктов 2.2, 3.2.1 Договора Общество не выполнило принятых на себя обязательств по внесению 21-го, 22-го, 23-го, 24-го, 25-го, 26-го, 27-го, 28-го, 29-го платежей, в результате чего у Общества возник долг в сумме 1 064 959,71 руб. Также Ответчик нарушил сроки внесения 12-го, 13-го, 15-го, 16-го, 17-го, 18-го, 19-го и 20-го платежей. Размер начисленной неустойки составил 447 480,44 руб. В связи с неоднократным нарушением Обществом обязательств по Договору по оплате очередных платежей Общество признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта. В связи с этим Покупатель обязан выплатить Комитету оставшуюся часть цены продажи Объекта в размере 3 665 370,29 руб., а также штраф, который начислен Обществу в соответствии с п.7.6 Договора в размере 680 000 руб.

Поскольку требование об оплате задолженности не было исполнено Обществом, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая на иск, указал, что истцом была неправильно рассчитана неустойка, а именно без учета моратория, заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, а такжеуказал, что начальная цена реализации имущества должна соответствовать 80 % от рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, просил установить начальную продажную цену реализации заложенного имущества (нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит.А, пом.54-Н) в размере не менее 7 308 000 руб.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению полностью в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В статье 468 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с условиями заключенного договора оплата товара производится в рассрочку с начислением процентов на сумму, в отношении которой предоставлена рассрочка.

Как указано в статье 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Так, согласно пунктам 4 и 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Условия заключенного договора содержат в приложении №1 сроки внесения платежей и суммы, подлежащие уплате. Следовательно, требования законодательства в части определения порядка, сроков и размера внесения платежей при заключении договора сторонами были соблюдены.

Истец указывает, что Общество не исполнило условия договора в части внесения 21-го, 22-го, 23-го, 24-го, 25-го, 26-го, 27-го, 28-го, 29-го платежей по оплате цены продажи объекта в сумме 1 064 959,71 руб.

Доказательств погашения указанной задолженности ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем требования в этой части подлежат удовлетворению в полном объеме.

Также истцом заявлено о взыскании неустойки, предусмотренной договором при нарушении сроков внесения очередного платежа.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрена уплата должником определенной законом или договором денежной суммы – неустойки (штрафа, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.3 договора купли-продажи предусмотрено право продавца требовать от покупателя уплаты неустойки в случае нарушения сроков внесения платежей по договору в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, приведенному в исковом заявлении, сумма неустойки по состоянию на 20.11.2022 составила 447 480,44 руб.

Возражая относительно порядка начисления неустойки, ответчик указал, что расчет произведен истцом без учета действия моратория.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ №497 с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 данного Федерального закона.

В силу абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Исходя из буквального содержания подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве мораторий на уплату неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций предоставляется в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должниками денежных обязательств.

Введенный постановлением Правительства РФ №497 мораторий на удовлетворение требований кредиторов как инструмент государственного регулирования экономики антикризисной направленности имеет цель минимизировать последствия санкционного режима в 2022 году, обеспечить стабильность экономики государства путем оказания поддержки хозяйствующим субъектам.

Разъяснения, касающиеся цели и направленности моратория, вводимого в определенных случаях, даны в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 №44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление Пленума ВС РФ N 44).

В силу пункта 7 указанного постановления в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса), неустойка (статья 330 Гражданского кодекса), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Мораторием предусмотрен запрет на начисление неустоек, иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей в период с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.06.2023 №305-ЭС23-1845, мораторий на начисление неустоек, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации N 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», подлежит применению как к неустойкам за неисполнение (ненадлежащее исполнение) денежных обязательств, так и к неустойкам за неисполнение (ненадлежащее исполнение) неденежных обязательств.

Таким образом, суд соглашается с доводом ответчика о том, что неустойка не подлежит начислению за период с 01.05.2022 по 01.10.2022.

Комитетом в судебное заседание 12.03.2024 был представлен справочный расчет процентов по состоянию на 12.03.2024, согласно которому пени за просрочку 12, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 платежей по оплате цены продажи объекта с учетом моратория на указанную дату составляют 995 640,73 руб., из них 118 107,16 руб. пени за нарушение сроков внесения 12, 13, а также с 15 по 20 платежей, и 877 533,57 руб., пени за нарушение сроков внесения с 21 по 29 платежи с учетом моратория.

Расчет проверен судом и признан обоснованным.

Также Комитетом заявлено требование о взыскании неустойки, начисленной на суму долга по ставке 0,15% в день до момента исполнения обязательства.

Согласно пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года №40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Соответственно, требование Комитета о взыскании неустойки до даты погашения долга является правомерным.

Общество заявило ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ и снижении неустойки. В обоснование данного ходатайство Общество ссылается на то, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», на территории Санкт-Петербурга был введен режим повышенной готовности. В связи с тем, что Общество занимается строительством жилых и нежилых зданий и иной предпринимательской деятельностью, ему не предоставлялось возможным в условиях пандемии ведение предпринимательской деятельности в полном объеме, поскольку на территории субъекта имелись меры ограничительного характера. В связи с этим финансовые обороты Общества значительно снизились.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ №81) исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

В силу положений пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 №О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление №7) при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77 Постановления №7).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В данном случае, оценивая оводы сторон, а также учитывая тот факт, что Комитетом заявлено не только о взыскании задолженности, неустойки, но и об обращении взыскания на предмет залога, суд соглашается с доводами ответчика о несоразмерности заявленных к взысканию штрафных санкций и полагает возможность применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер подлежащих взысканию с Общества в пользу Комитета санкций, насчитанных по состоянию на 12.03.2024 до 700 000 руб., а также уменьшить до 0,1% ставку для начисления неустойки с 13.03.2024 до даты погашения долга.

Также истец просит взыскать с ответчика предусмотренный пунктом 7.6.1 договора штраф за отказ от оплаты по договору.

Как было указано ранее, в случае нарушения покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки, покупатель признается отказавшимся от цены продажи объекта, что дает право продавцу требовать уплаты штрафа в размере 10 процентов от цены объекта.

Размер штрафа составляет 680 000 руб.

В отношении штрафа Обществом также заявлено о применении статьи 333 ГК РФ и с учетом предыдущих выводов суд считает возможным снижение указанного штрафа до 340 000 руб.

В силу положений статьи 488 ГК РФ, а также условий договора помещение до момента его оплаты в полном объеме находится в залоге (ипотеке) у Санкт-Петербурга. Ипотека зарегистрирована, что подтверждается информацией, отраженной в выписке из ЕГРН.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее – Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Как указано в статье 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В статье 50 Закона об ипотеке указано, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При этом по общему правилу, предусмотренному статьей 51 Закона об ипотеке, обращение взыскание на заложенное имущество производится на основании решения суда.

Ввиду наличия неисполненного покупателем обязательства по оплате помещения, размер которого составляет более 50% от стоимости объекта, а также условия об обеспечении исполнения обязательства залогом этого помещения, судом установлено наличие оснований для обращения взыскания на предмет залога. Оснований для отказа в обращении на предмет залога, предусмотренных пунктом 1 статьи 54 Закона об ипотеке судом не установлено.

Следовательно, требование об обращении взыскания на предмет залога также обоснованно и подлежит удовлетворению.

В пункте 2 статьи 54 Закона об ипотеке указано, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Судом установлено, что общий размер задолженности, подлежащей погашению за счет заложенного имущества составляет:

1 064 959,71 руб. несвоевременно внесенные платежи; 3 665 370,29 руб. – часть цены продажи объекта, 700 000 руб. пени и 340 000 руб. штраф. Итого 5 770 330 руб.

Нежилое помещение, на которое обращается взыскание, расположено по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 40, лит. А, пом. 54-Н, общей площадью 65,8 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001282:2906, 1 этаж.

В силу положений пункта 1 статьи 59 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим названным законом.

Поскольку каких-либо особенностей для реализации спорного помещения не установлено, оно подлежит продаже с публичных торгов.

Комитет просит обратить взыскание на имущество по цене, указанной в договоре в размере 6 800 000 руб.

Общество, оспаривая данное требование, и предъявляя встречный иск, указало, что стоимость объектов недвижимости с момента заключении договора существенно выросла и на текущий момент составляет 10 962 000 руб.

Как указано в пункте 5 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как было указано выше, судом по ходатайству ответчика судом было назначено проведение судебной экспертизы по вопросу: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение общей площадью 65,8 кв.м., кадастровый номер: 78:31:0001282:2906, расположенное по адресу: <...>, лит.А, эт.1, пом.54-Н?

Проведение экспертизы поручено эксперту Проектно-экспертного бюро «Аргумент» ФИО2.

В материалы дела поступило заключение эксперта согласно которому на дату проведения оценки рыночная стоимость помещения составляет 10 908 587 руб.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, которая составляет 10 908 587 руб.

Соответственно, с учетом приведенных норм права начальная продажная цена на объект подлежит установлению в размере 80% от цены, установленной на основании заключения эксперта, то есть в размере 8 769 600 руб.

В связи с частичных удовлетворением требований Комитета в силу положений статьи 110 АПК РФ и статьи 333.17 НК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 57 852 руб. подлежат взысканию с Общества в доход федерального бюджета.

Судебные расходы по оплате экспертизы на сумму 22 300 руб. суд полагает необходимым оставить на ответчике, поскольку проведение экспертизы было обусловлено обязанностью самого ответчика доказать изменение размера рыночной стоимости помещения по сравнению с ценой, установленной в договоре.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Первоначальный иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГрандСтройИнвестПроект» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга часть цены продажи объекта в размере 3 665 370,29 руб., штраф в размере 340 000,00 руб., задолженность по внесению 21-го, 22-го, 23-го, 24-го, 25-го, 26-го, 27-го, 28-го, 29-го платежей по оплате цены продажи объекта в сумме 1 064 959,71 руб., пени за просрочку 12-го, 13-го, 15-го, 16-го, 17-го, 18-го, 19-го, 20-го, 21-го, 22-го, 23-го, 24-го, 25-го, 26- го, 27-го, 28-го, 29-го платежей по оплате цены продажи объекта по состоянию на 12.03.2024 в сумме 700 000 руб., пени, начисленные на сумму долга за просрочку 21-го, 22-го, 23-го, 24-го, 25-го, 26-го, 27-го, 28-го, 29-го платежей по оплате цены продажи объекта по ставке 0,1% в день с 13.03.2024 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

Обратить взыскание на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 40, лит. А, пом. 54-Н, общей площадью 65,8 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001282:2906, находящееся на 1 этаже, путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену помещения в размере 8 769 600 руб.

В удовлетворении остальной части первоначального и встречного исков отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГрандСтройИнвестПроект» в доход федерального бюджета 57 852 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Вареникова А.О.