Решение от 17 августа 2021 г. по делу № А66-2870/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-2870/2021
г.Тверь
17 августа 2021 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Антоновой И.С., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Абдуллаевой Е.В., при участии представителей: заявителя - Шмелева А.В., заинтересованного лица (Департамента) - Круковой Н.В., от третьих лиц - Шмелева А.В. (Маркова В.Н., Сухоруковой И.В., Корнева С.Б.), рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Иванова Алексея Вячеславовича, г. Тверь

к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Твери, г. Тверь

Главному управлению архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области, г. Тверь

третьи лица: Администрация г. Твери, ФИО4, ФИО5, ФИО6

о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее - заявитель) обратился в Заволжский районный суд г. Твери с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации города Твери в котором просит признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство объекта «Центр бытового обслуживания» по адресу: <...>, выраженный в письме от 25.11.2020 №29-75/04-и, и обязать ответчика выдать разрешение на строительство указанного объекта.

Третье лицо: Администрация города Твери.

Определением Заволжского районного суда г. Твери от 08 февраля 2021 года указанное заявление передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Тверской области.

Определением суда от 06 апреля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области.

Заявителем уточнены требования в части восстановления нарушенного права и возложения на Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области обязания выдать разрешение на строительство.

Определением суда от 17 июня 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Заявитель требования поддержал в полном объеме, полагает, что подтвердил наличие у него на праве аренды земельного участка, в отношении которого не может быть признан установленным такой вид разрешенного использования, как "под строительство квартала застройки с размещением автомойки" на основании договора аренды, поскольку согласно выписке из ЕГРН и распоряжению Администрации города Твери от 23.10.2020 вид разрешенного использования изменен на "бытовое обслуживание". В связи с чем полагает, что в Департамент был представлен полный пакет документов.

Департамент представил письменный отзыв, указал, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100031:24 указанное в договоре аренды ("под строительство квартала застройки с размещением автомойки") отлично от представленной заявителем проектной документации. Поскольку правоустанавливающий документ с таким видом разрешенного использования (строительство центра бытовых услуг) заявителем представлен не был, Департамент, руководствуясь частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказал в выдаче разрешения на строительство.

Главное управление поддержало позицию Департамента, представил письменный отзыв.

ФИО4, ФИО5, ФИО6 поддержали позицию заявителя.

Администрация и Главное управление надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Данные обстоятельства не препятствуют рассмотрению настоящего заявления в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.

Из материалов дела следует, что Предприниматель 19.11.2020 года обратился в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта "Центр бытового обслуживания", расположенный по адресу: <...> (т. 1 л.д. 56-57).

25.11.2020 года Департамент письмом №29-75/04-и ( т.1 л.д. 58) отказал Предпринимателю в выдаче разрешения на строительство на основании ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее- Градостроительный кодекс), в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, а именно: отсутствие правоустанавливающего документа.

Полагая, что решение Департамента от 25.11.2020 является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, Предприниматель 14.12.2020 года обратился в Заволжский районный суд города Твери.

Впоследствии заявление Предпринимателя было передано по подсудности в Арбитражный суд Тверской области определением суда от 08.02.2021 года для рассмотрения заявления.

При рассмотрении спора суд исходит из следующего:

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

На основании статьи 8 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях, подведомственных органам местного самоуправления, относится к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности.

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса определено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

К заявлению прилагаются документы, указанные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Согласно части 11 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В соответствии с частью 13 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен в судебном порядке (часть 14 статьи 51 Градостроительного кодекса).

В оспариваемом решении от 25.11.2020 Департаментом приведено следующее основание для отказа в выдаче разрешения на строительство: отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок.

Часть 7 статьи 51 ГрК РФ содержит перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению для получения разрешения на строительство. Среди прочих документов застройщик должен приложить к заявлению правоустанавливающие документы на земельный участок (подпункт 1 п. 7 ст. 51 ГрК РФ).

В качестве правоустанавливающего документа на земельный участок Предпринимателем был представлен договор аренды №0338-з/08 от 15.09.2008 (т. 1 л.д.137-145) земельного участка государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 69:40:0100031:24 площадью 1124 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Арендатором по которому в настоящее время является Предприниматель (согласно соглашению об отступном). Согласно пункту 1.2 указанного Договора аренды участок предоставлен арендатору с разрешенным видом использования: "Под строительство квартала застройки с размещением автомойки". Вид разрешенного использования также отражен в соглашении о предоставлении отступного от 06.12.2018 (т. 3 л.д.63-65) и в акте приема-передачи к нему (т. 3 л.д.66-67).

Таким образом, исходя из содержания имеющихся в материалах дела документов разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100031:24 под планируемым к строительству объектом - строительство квартала застройки с размещением автомойки.

Вместе с тем представленной заявителем проектной документацией предусмотрено строительство центра бытовых услуг. При этом правоустанавливающий документ с таким видом разрешенного использования заявителем представлен не был, что согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ явилось основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Заявитель в обосновании своих доводов ссылается на то, что он с целью изменения вида разрешенного использования земельного участка совместно с ФИО8 и ФИО9 обратился в Администрацию города Твери с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100031:24. Распоряжением Администрации от 23.10.2020 №345 (т. 1 л.д. 35) вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100031:24 изменен с вида: под проектирование и строительство квартала застройки с размещением автомойки" на вид разрешенного использования - "бытовое обслуживание".

Правилами землепользования застройки города Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы №71 от 02.07.2003 в отношении спорного участка установлена территориальная зона - К (коммунально-складская зона).

Статьей 34 Правил установлены Градостроительные регламенты коммунально-складской зоны, в соответствии с которыми вид разрешенного использования "Бытовое обслуживание" относится к основным видам разрешенного использования, установленном для данной территориальной зоны.

Таким образом, представленный договор аренды является надлежащим правоустанавливающим документом и у Департамента отсутствовали основания для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Тем не менее, заявителем не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Соответственно арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, арендатор не вправе произвольно, только лишь по своему усмотрению изменить разрешенное использование арендуемого земельного участка. В отсутствие такого согласия со стороны арендодателя использование земельного участка не в соответствии с предусмотренным договором аренды разрешенным использованием противоречит законодательству и нарушает права собственника земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

В свою очередь, решение только арендатора о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.

Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне "коммунально-складская зона" само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника.

Аналогичные выводы содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5.

Также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 05.06.2012 N 17540/11 выражена правовая позиция, согласно которой заключение договора аренды земельного участка для других целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка. При этом ЗК РФ не предусматривает изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора. Такое возможно только путем заключения нового договора аренды с новым видом разрешенного использования.

Заявитель к арендодателю с целью изменения вида разрешенного использования, отраженного в договоре аренды не обращался. В данном случае, со стороны арендодателя (собственника) волеизъявления относительно изменения разрешенного использования земельного участка, арендуемого заявителем не представлено.

При таких обстоятельствах, факт изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100031:24 Распоряжением Администрации города Твери от 23.10.2020 по заявлению Предпринимателя на вид разрешенного использования "Бытовое обслуживание" не имеет правового значения.

Выдавая такое распоряжение Администрация в данном случае выступала, как уполномоченный орган, исполняющий возложенные на него административные функции. В то же время, Администрация в рамках договора аренды находится с Предпринимателем в гражданско-правовых правоотношениях и, как собственник земельного участка разрешения на изменение вида целевого использования земельного участка в рамках договора не принимала. Изменение вида разрешенного использования земельного участка на основании распоряжения Администрации от 23.10.2020 в данном случае не означает автоматическое изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ Департамента является законным и обоснованным и не нарушает права и законные интересы предпринимателя. Учитывая изложенное у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований заявителя.

Государственная пошлина подлежит отнесению на заявителя по правилам ст. 319 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Тверской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО7 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья И.С. Антонова