Решение от 16 июля 2019 г. по делу № А79-11976/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11976/2018
г. Чебоксары
16 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лепешкиной Д.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 307213836000024, ИНН <***>,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, г.Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский д. 33 А, ОГРН <***> ИНН <***>,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>, ООО "Аналитик Центр", ФИО3,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 13.05.2019 №039-5,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился с иском в суд к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее- ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №Н - купли-продажи нежилого помещения № 2, общей площадью 86,8 кв. м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А) с подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством; указанный договор считать заключенным 26.09.2018 в редакции проекта, направленного покупателю - индивидуальному предпринимателю ФИО2 письмом Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 27.08.2018 № 5259, за исключением пунктов 1.3,2.1 и 2.8 договора, которые изложить в следующей редакции:

Пункт 1.3: "1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1 452 844 (Один миллион четыреста пятьдесят две тысячи восемьсот сорок четыре) рубля без учета НДС".

Пункт 2.1: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

- в течение 59-ти месяцев по 24 214 (Двадцать четыре тысячи двести четырнадцать) рублей ежемесячно;

- в течение 60-го месяца 24 218 (Двадцать четыре тысячи двести восемнадцать) рублей, путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Пункт 2.8: "Право собственности на нежилое помещение у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике. Стороны обязуются подать документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в течение 5 (Пяти) календарных дней с момента подписания настоящего договора".

Исковые требования мотивированы следующим.

Между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Чебоксары от 29.08.2013 № 1994, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 2, общей площадью 86,8 кв. м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А) с подвалом (Литера А1),находящегося по адресу: <...>. Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в администрацию г. Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества. Рассмотрев обращение истца письмом от 27.08.2018 № 5259 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом на основании Постановления администрации города Чебоксары от 22.08.2018 № 1526 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" предложил заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения № 2, общей площадью 86,8 кв. м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А) с подвалом (Литера А1),находящегося по адресу: <...> и представил на подписание проект договора №Н - купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством на пяти листах в трех экземплярах. Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора выкупной стоимостью нежилого помещения и моментом возникновения права собственности на нежилое помещение, и передал ответчику подписанный с протоколом разногласий договор №Н - купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством. Ответчик письмом от 08.10.2018 направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий, отклонив редакцию покупателя. В соответствии с рецензией к отчету № 4436/18 от 10.08.2018 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, изготовленной на основании договора № 151/09 от 26.09.2018, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и ИП ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения № 2, общей площадью 86,8 кв. м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А) с подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: <...> составляет 1 452 844 (Один миллион четыреста пятьдесят две тысячи восемьсот сорок четыре) рубля (без учета НДС). Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете № 4436/18 от 10.08.2018, подготовленном ООО "Аналитика Центр", не является достоверной. Кроме того, в пункт 2.8. проекта договора №Н купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, покупателем вносятся изменения для упорядочивания действий Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом и общества при регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по заключаемому договору.

Определениями суда от 24.10.2018 и от 18.06.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, ООО "Аналитик Центр" и оценщика ФИО3.

Определением суда от 21.01.2019 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением экспертизы по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО2, проведение которой поручено ООО "Центр независимой оценки и экспертизы "Эксперт", непосредственно эксперту ФИО6. Судом предложено эксперту провести экспертизу в срок до 22.02.2019.

Определением суда от 20.03.2019 в связи с непредставлением по делу №А79-11976/2018 экспертного заключения и истечением срока на производство экспертизы, суд возобновил производство по делу.

Определением суда от 11.04.2019 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением экспертизы по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО2, проведение которой поручено ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", непосредственно эксперту ФИО7, ФИО8.

13.05.2019 от ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" в суд поступило заключение судебной экспертизы №81-04-2019Ц от 13.05.2019.

Определением суда от 13.05.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, суду пояснил, что цена, указанная в экспертизе, является заниженной.

Истец и третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом заключения эксперта истец заявлением от 20.06.2019 уточнил исковые требования, просил обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор №Н - купли-продажи нежилого помещения № 2, общей площадью 86,8 кв. м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А) с подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, с изложением пункта 1.3. в следующей редакции: "1.3. Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1562000 (Один миллион пятьсот шестьдесят две тысячи) рублей без учета НДС", с изложением пункта 2.1. в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

1. в течение 59-ти месяцев по 26033 (Двадцать шесть тысяч тридцать три) руб. ежемесячно;

2. в течение 60-го месяца 26053 (Двадцать шесть тысяч пятьдесят три) руб., путем внесения Покупателем на расчетный счет продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Суд в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение истцом исковых требований.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 29.08.2013 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), ООО "Управляющая компания "Теплый дом" (управляющая организация) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор №1994 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, согласно которому арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение №2, общей площадью 86,8 кв.м., расположенное в первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), по адресу: <...>.

Помещение передано по акту передачи помещения арендатору от 29.08.2013 (т. 1 л.д.27).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.09.2013.

19.07.2018 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с заявлением в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

На основании заявления истца Администрация города Чебоксары издала постановление от 22.08.2018 №1526, в соответствии с которым, истец, получил преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Письмом от 27.08.2018 №5259 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Согласно пункту 1.3 проекта договора купли-продажи и постановлению администрации г. Чебоксары от 22.08.2018 №1526 стоимость объекта определена в размере 2322342 руб. без учета НДС на основании отчета №4436/18 от 10.08.2018, составленного оценщиком ООО "Аналитик Центр" ФИО3.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, предложив продать помещение по цене 1 452 844 руб. (без учета НДС), определенной индивидуальным предпринимателем ФИО5 в рецензии к отчету от 10.08.2018 № 4436/18.

Письмом от 26.09.2018 ответчик направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи арендуемого помещения, обремененного залоговым обязательством, с указанием в нем стоимости (продажной цены) помещения в размере 1452844 руб. (без учета НДС) (т. 1 л.д.40-41).

Поскольку Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом письмом от 08.10.2018 не согласился с предложенной истцом выкупной стоимостью, ИП ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО2 назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ответчика установленным требованиям и определения рыночной стоимости помещения; проведение судебной экспертизы было поручено поручить ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс", непосредственно экспертам ФИО7, ФИО8.

Согласно экспертному заключению ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" от 13.05.2019 № 81-04-19Ц отчет ООО "Аналитик центр" об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №4436/18 от 10.08.2018 не соответствует требованиям законодательства РФ, в том числе: Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "«Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, стандартам СРО; является источником недостоверных выводов и обоснований: не может быть использован для принятия решений в отношении объекта; несоответствия, выявленные в отчете, приводят к неверному результату определения рыночной стоимости и вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке; вышеприведенные доводы и наличие выявленных несоответствий повлияли на достоверность отчета в целом; рыночная стоимость объекта оценки – нежилого помещения №2, общей площадью 86,8 кв.м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А) с подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: <...>, по состоянию на 19.07.2018 составляет 1 843 000 руб. с учетом НДС, 1 562 000 руб. без учета НДС (т.2 л.д. 46-80).

Оценив заключение экспертов согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает необходимым при разрешении спора принять рыночную стоимость нежилого помещения, в размере, определенном по результатам судебной экспертизы. Выводы экспертов основаны на фактических данных, полученных в результате проведенных исследований, логически последовательны, мотивированы со ссылками на нормы действующего законодательства, основания для критической оценки выводов эксперта отсутствуют.

Учитывая изложенное, разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке.

Судебные расходы в сумме 26000 руб., в том числе: 20000 руб. - расходы по судебной экспертизе, 6000 руб. - расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить полностью.

Обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор №Н - купли-продажи нежилого помещения № 2, общей площадью 86,8 кв. м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома (Литера А) с подвалом (Литера А1), находящегося по адресу: <...>, обремененного залоговым обязательством, с изложением пункта 1.3. в следующей редакции: "1.3. Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 1562000 (Один миллион пятьсот шестьдесят две тысячи) рублей без учета НДС", с изложением пункта 2.1. в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора:

3. в течение 59-ти месяцев по 26033 (Двадцать шесть тысяч тридцать три) руб. ежемесячно;

4. в течение 60-го месяца 26053 (Двадцать шесть тысяч пятьдесят три) руб., путем внесения Покупателем на расчетный счет продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине, 20000 (Двадцать тысяч) руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.Ю. Яхатина