Решение от 24 марта 2022 г. по делу № А12-32260/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«24» марта 2022г. Дело № А12-32260/2021


Резолютивная часть решения оглашена 17 марта 2022 года, полный текст решения изготовлен 24 марта 2022 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Люмпран» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ломбард «Монетный двор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании по договору аренды от 08.08.2011 г. задолженности по арендной плате в размере 150.000 руб., суммы пени в размере 5.850 руб., судебных расходов на оплату услуг адвоката в размере 20.000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 5.767 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 21.06.2021 г.;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 18.06.2021 г.;


Закрытое акционерное общество «Люмпран» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ломбард «Монетный двор» (далее ответчик) о взыскании по договору аренды от 08.08.2011 г. задолженности по арендной плате в размере 150.000 руб., суммы пени в размере 5.850 руб., судебных расходов на оплату услуг адвоката в размере 20.000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 5.767 руб.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) заявил об уточнении исковых требований и просит взыскать задолженность по договору аренды от 08.08.2011 г. по арендной плате за период с 01.09.2021 по 10.10.2021 в размере 99.193 руб. 54 коп., пени за период с 06.09.2021 по 10.03.2022 в размере 17.603 руб. 22 коп., судебных расходов на оплату услуг адвоката в размере 20.000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 5.767 руб.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Заявление истца принято судом к рассмотрению.

Свои доводы в исковом заявлении истец мотивирует тем, обязательства по оплате исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по договору субаренды.

Ответчик возражает против заявленных требований, свою позицию изложил в письменном отзыве.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

08.08.2011г. между ЗАО «Люмпран» и ООО «Ломбард» был заключен договор аренды здания торгового павильона общей площадью 55.6 кв.м., расположенного по адрес): <...>.

Арендуемый объект принадлежит истцу на праве собственности, согласно свидетельства о государственной регистрации права 34 АА N" 301610 от 26.07.2006г.

Согласно акта приема-передачи нежилого помещения от 08.08.2011г. здание торгового павильона было передано арендатору.

Согласно дополнительного соглашения № 1 к договору аренды нежилого помещения от 08.08.2011 от 23.04.2012г. раздел 4 договора был изменен в части срока аренды, сторонами согласовано заключение договора на неопределенный срок.

Согласно дополнительного соглашения № 7 к договору аренды нежилого помещения от 08.08.2011г. от 13.12.2008г. в договор внесены изменения относительно наименования арендатора в связи с изменением наименования ООО «Ломбард» на ООО «Ломбард «Монетный двор».

Размер постоянной арендной платы с 2021 года за объект аренды составляет 75.000 руб., что подтверждается выпиской по расчетному счету общества.

Согласно п. 3.4. договора аренды от 08.08.2011г. оплата арендной платы производиться безналичным путем до 5 числа текущего месяца.

05 августа 2021 года на расчетный счет ЗАО «Люмпран» поступила арендная плата и размере 75.000 руб. за август 2021 года.

По состоянию на 29 октября 2021 года арендная плата за сентябрь, октябрь в общей сумме 150.000 руб. арендатором не внесена.

Арендованное помещение находится в пользовании арендатора, поскольку договор аренды расторгнут не был, помещение и ключи по акту приема-передачи возвращены мне не были.

Согласно п. 3.5 договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы. начисляется пеня в размере 0.1 % в день от просроченной суммы.

30 сентября 2021т. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате и процентов $а несвоевременное внесение арендной платы, однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, в соответствии с условиями договору, у ответчика образовалась задолженность по договору аренды от 08.08.2011 г. по арендной плате за период с 01.09.2021 по 10.10.2021 в размере 99.193 руб. 54 коп., пени за период с 06.09.2021 по 10.03.2022 в размере 17.603 руб. 22 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20 июля 2020 года, оставленным без изменения Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2020 года и Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15 декабря 2020 года, по делу № А12-5492/2020 исковое заявления Администрации г. Волгограда удовлетворены. Обязали закрытое акционерное общество «Люмпран» снести объект капитального строительства - торговый павильон с кадастровым номером 34:34:020064:6423, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 55,6 кв. м.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае, в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства, подтверждающие факт, что администрация Волгограда согласовала строительство капитального объекта, и что земельный участок был предоставлен для такого строительства. Исходя из технических характеристик здания, а также с учетом выводов суда по делу №А12-10604/2019, на основании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что спорное строение относится к объекту недвижимости, отвечает всем признакам самовольной постройки, предусмотренным в статье 222 ГК РФ поскольку возведен на земельном участке, не отведенном для целей капитального строительства, без разрешения на строительство, не принимался в эксплуатацию как объект капитального строительства, а поэтому подлежит сносу.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из смысла статьи 69 АПК РФ, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Таким образом, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее, что имеется в данном случае.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, установленные по вышеназванным делам обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, факты, установленные по делам № А12-10604/2019 и № А12-5492/2020, не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Узнав о вышеуказанном решении от судебного пристава, ответчиком были предприняты меры по возврату объекта аренды и расторжению договора, однако истец отказался подписать соглашение о расторжении договора.

Тогда, в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора, соглашение о расторжении, акт о приемке - передачи, а также ключи от арендованного павильона (Копия описи почтового отправления от 09.09.2021). Объект аренды был освобожден от имущества арендатора, закрыт и не использовался с 01.09.2021.

В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" N 25 (далее - постановление N 25).

Как следует из содержания отзыва, ООО «Ломбард «Монетный Двор» связывает недействительность оспариваемой сделки с тем обстоятельством, что предмет аренды по спорному договору является самовольной постройкой.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим продавцу на законных основаниях, поэтому она не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки.

В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О судебной системе» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку в отношении здание магазина принято решение суда о сносе самовольной постройки, передача другому лицу по договору аренды помещения подлежащего сносу как самовольной постройки не соответствует статьям 10 и 222 ГК РФ и решению арбитражного суда с учетом статьи 16 АПК РФ и статьи 6 Федерального закона «О судебной системе».

Из содержания вышеуказанных норм и разъяснений следует, что самовольная постройка не может быть предметом договора аренды.

На основании изложенного, оценив материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает доказанным то обстоятельство, что по спорному договору аренды были передано помещение, являющимся самовольной постройкой.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что оспариваемая сделка в части передачи нежилого помещения нарушает прямой запрет, установленный пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, суд приходит к выводу о ее ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Тот факт, что согласно условиям договора в аренду передается также прилегающий земельный участок, площадью 130 кв.м., не влечет действительность такой сделки в данной части, поскольку в силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Принимая во внимание недействительность договора аренды, суд считает, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2021 № 303-ЭС21-17435, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2019 № Ф06-44122/2019 по делу N А65-16611/2018.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований закрытого акционерного общества «Люмпран» отказать.

Выдать закрытому акционерному обществу «Люмпран» справку на возврат государственной пошлины в размере 1.172 руб.


Решение может быть обжаловано в месячный срок в порядке Главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.