Решение от 20 февраля 2024 г. по делу № А04-11624/2023

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-11624/2023
г. Благовещенск
20 февраля 2024 года
изготовление решения в полном объеме


19 февраля 2024 года

резолютивная часть


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.А. Чертыкова,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством системы онлайн - заседания, заявление общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к
Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными решений, об обязании произвести государственную регистрацию права,

третьи лица:

- Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>);

- ООО «Газпром переработка Благовещенск» (ОГРН <***>, ИНН <***>);

- АО «ДРСК» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от заявителя: представитель ФИО2, по доверенности от 08.08.2023 № 35/08-2023 (1г), диплом о наличии высшего юридического образования ВСГ 4549660, свидетельство о заключении брака, паспорт; представитель ФИО3, по доверенности от 21.06.2023 № 25/06-2023(1г), диплом о наличии высшего юридического образования 107704 0186396, (онлайн) – после перерыва;

от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 24.10.2023 №01-32/23/21 (3г), диплом о наличии высшего юридического образования ВСГ 4450339;

от третьих лиц: не явились,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (далее – заявитель, общество, ООО «Жилой микрорайон») с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, Управление Росреестра по Амурской области, Управление) со следующими требованиями:

1. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Амурской области, выраженное в уведомлении от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-36943782/5 об отказе государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:120.

2. Признать незаконным решение Управления Росреестра по Амурской области, выраженное в уведомлении от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-36959870/5 об отказе государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6178.

3. Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:120.

4. Обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6178.

От заявителя в суд поступили дополнительные пояснения, в которых общество, с учетом поступивших от Управления Росреестра по Амурской области возражений, в подтверждение позиции, изложенной в заявлении, и в опровержение доводов возражений, указало, что причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки, отсутствуют.

Судом в судебном заседании 12.02.2024 объявлялся перерыв до 19.02.2024, после перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе, при участии тех же лиц.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ.

Дело рассматривалось в судебном заседании в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Представители заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивали, по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях.

Представитель ответчика заявленные требования не признавал, возражал против их удовлетворения, по основаниям, изложенным в возражениях.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Жилой микрорайон» является единственным собственником 195 квартир в шести многоквартирных домах (далее - МКД) с кадастровыми номерами 28:05:000000:6375, 28:05:000000:6418, 28:05:010422:231, 28:05:010422:338, 28:05:010422:146, 28:05:010422:316, расположенных в границах земельных участков с кадастровыми номерами 28:05:010422:120, 28:05:000000:6178.

МКД с кадастровым номером 28:05:000000:6375 расположен одновременно на двух земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:010422:120, 28:05:000000:6178;

МКД с кадастровым номером 28:05:000000:6418 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:000000:6178;

МКД с кадастровыми номерами 28:05:010422:231, 28:05:010422:338, 28:05:010422:146, 28:05:010422:316 расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010422:120.

Строительство МКД осуществлялось на основании разрешения на строительство от 02.05.2017 № 28-301-58-2017 (с учетом изменений, внесенных распоряжениями Администрации города Свободного).

Наименование объекта капитального строительства: жилой микрорайон для Амурского ГПЗ в г. Свободный. Этап 5.1 с выделением 1 этапа строительства. Этапы 5.1.1-5.1.7. Этап 5.1.4. Жилой квартал №1 Жилая группа №2, расположен по адресу: <...>.

Строительство осуществлялось на основании проектной документации, которая получила положительное заключение государственной экспертизы от 14.12.2021 г. № 28-1-1-3-077082-2021.

По завершении строительства получено заключение Инспекции государственного строительного надзора Амурской области о соответствии МКД требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов от 23.12.2021.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2021 № 28-301-36-2021, МКД одновременно введены в эксплуатацию.

Право собственности на первое жилое помещение зарегистрировано за ООО «Жилой микрорайон»:

- в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:316 - 26.01.2022;

- в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:146 - 26.01.2022;

- в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:338 - 27.01.2022;

- в МКД с кадастровым номером 28:05:000000:6375 - 27.01.2022;

- в МКД с кадастровым номером 28:05:000000:6418 - 26.01.2022;

- в МКД с кадастровым номером 28:05:010422:231 - 27.01.2022.

Регистрация права собственности на все квартиры в МКД завершена 31.01.2022.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.05.2023 № КУВИ-001/2023-116373091 и № КУВИ-001/2023-116373010 на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6178, 28:05:010422:120 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Кроме того, содержаться сведения о государственной регистрации ограничений прав и обременений:

- по земельному участку с кадастровым номером 28:05:000000:6178 – право аренды ООО «Газпром переработка Благовещенск» (на основании договора аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, № 741/71/1412/21, выдан 06.09.2021); право субаренды ООО «Жилой микрорайон» (на основании договора субаренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, № 71/1418/21, выдан 16.09.2021);

- по земельному участку с кадастровым номером 28:05:010422:120 – частный сервитут АО «ДРСК» (на основании Соглашения об установлении сервитута земельного участка, № 715, выдан 01.07.2022); право аренды ООО «Газпром переработка Благовещенск» (на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 742/71/1414/21, выдан 06.09.2021); право субаренды ООО «Жилой микрорайон» (на основании договора субаренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, № 71/1419/21, выдан 16.09.2021)

Общество полагало, что при государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД, в соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, одновременно без соответствующего заявления должна была быть осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на земельные участки, входящие в состав общего имущества.

В связи с тем, что право общей долевой собственности на земельные участки за ООО «Жилой микрорайон» не было зарегистрировано, общество обратилось в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением от 21.08.2023 №КУВД-001/2023-36959870 о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:05:000000:6178 и с заявлением от 29.08.2023 №КУВД-001/2023-36943782 о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:120.

Уведомлениями Управления о приостановлении государственной регистрации прав от 29.08.2023 КУВД-001/2023-36959870/1 (по заявлению от 21.08.2023 № КУВД-001/2023-36959870) и от 29.08.2023 № КУВД-001/2023-36943782/1 (по заявлению №КУВД-001/2023-36943782 от 29.08.2023) до 28.11.2023 приостановлена регистрация права общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6178 и 28:05:010422:120, на основании п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами); п. 5 ч. 1 ст. 26 (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав).

Указано, что право собственности на заявленные земельные участки зарегистрировано за иным лицом и имеются записи о регистрации Договоров аренды и субаренды, срок по которым не истек. Проведение государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами (общее имущество собственников многоквартирного дома) возможно после их формирования в установленном законом порядке, а в данном случае земельные участки не сформированы под Многоквартирные дома – данные обстоятельства препятствуют проведению действий по государственной регистрации прав.

Также указано, что для устранения причин приостановления осуществления государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета рекомендуется: 1) Обратиться в орган местного самоуправления (по месту расположения земельного участка) с заявлением о формировании земельного участка под каждым многоквартирным жилым домом, после формирования и постановки такого земельного участка на государственный кадастровый учет обратиться в орган регистрации с заявлением о регистрации права общей долевой собственности. 2) Предоставить документы, подтверждающие предоставление земельного участка, на котором расположены несколько МКД, в собственность юридического лица в порядке установленном Земельным кодексом РФ. 3) Представить дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственного кадастрового учёта и (или) регистрации прав.

В целях возобновления государственной регистрации прав обществом дополнительно были направлены соответствующие заявления от 11.09.2023 № 1261/09-ЖМР, № 1262/09-ЖМР с обоснованием отсутствия причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности на земельные участки.

В Уведомлениях от 28.09.2023 № КУВД-001/2023-36959870/3 и № КУВД-001/2023-36943782/3 Управлением указано на неустранение причин приостановления государственной регистрации прав на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6178, 28:05:010422:120 и что в государственной регистрации прав будет отказано, в случае неустранения в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Письмом от 27.10.2022 № 1400/10-ЖМР ООО «Жилой микрорайон» обращался в Территориальное управление Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области с просьбой осуществить действия, направленное на прекращение права собственности Российской Федерации на земельные участки, на что ТУ Росимущества в Амурской области был дан ответ письмом от 24.01.2023 №28-03/261, в котором указано, что право собственности Российской Федерации прекращается в случае перехода права собственности к иным правообладателям, однако проведение государственной регистрации права собственности общества на земельные участки невозможно осуществить по основаниям, указанным в уведомлении, в связи с чем прекратить право собственности Российской Федерации, не представляется возможным.

Дополнительно письмами от 23.11.2023 № 1632/11-ЖМР, № 1638/11-ЖМР (по двум земельным участкам) обществом было направлено в Управление Росреестра по Амурской области экспертное заключение генеральной проектной организации по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО «Проектсервис» - СПб ПТИ» (член СРО «Ассоциация «Балтийское объединение проектировщиков», регистрационный номер 67) от 14.11.2023 № 603 по объекту, в котором, в числе прочего указано, что земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:120 и 28:05:000000:6178 были сформированы специально для строительства и эксплуатации МКД в составе Единого жилого комплекса в соответствии с земельным и градостроительным законодательством на основании проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденными Постановлением Администрации г. Свободного от 30.06.2020 г. № 1015, Проектная документация, Проект планировки и межевания территории, Разрешения на строительство МКД не предполагали образование земельных участков под каждым жилым домом.

Письмом от 23.11.2023 № 1636/11-ЖМР общество обращалось к главе города Свободного с просьбой оценить возможность формирования отдельных земельных участков под каждым многоквартирным домом на основании исходных земельных участков с кадастровыми номерами 28:05:010422:120, 28:05:000000:6178.

В письме от 05.12.2023 № 01-09/6269 Администрацией города Свободного дан ответ, что такие вопросы подлежат самостоятельному решению ООО «Жилой микрорайон», при этом отмечено, что осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не представляется возможным.

Уведомлениями от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-36959870/ и от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-36943782/5 Управлением отказано ООО «Жилой микрорайон» в государственной регистрации прав общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6178, 28:05:010422:120, в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, приведенных в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации прав, в установленный ими срок.

Заявитель, не согласившись с решениями Управления Росреестра по Амурской области об отказе в государственной регистрации прав общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6178, 28:05:010422:120, выраженными в Уведомлениях от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-36959870/ и от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-36943782/5, полагая, что иных способов регистрации права собственности, предусмотренных законом, не имеется, а решения об отказе незаконно и необоснованно лишают ООО «Жилой микрорайон», являющегося собственником всех квартир в МКД права владения, пользования и распоряжения земельными участками, с настоящим заявлением обратился в суд.

Рассмотрев требования по существу, изучив доводы лиц, участвующих в деле, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности

Для удовлетворения требования о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, актом, действием (бездействием) прав и законных интересов, с учетом положений статьи 65 АПК РФ возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Обращаясь с рассматриваемым заявлением в суд, заявитель указал на отсутствие у общества законной обязанности по разделу земельных участков в зависимости от количества расположенных на них МКД (оформлению прав на земельные участки под каждым многоквартирным домом).

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что МКД вместе с земельными участками и расположенной на них инфраструктурой и благоустройством образуют единый жилой комплекс с особенностями инженерных коммуникаций и инфраструктуры, с общими элементами озеленения, благоустройства, двором-садом с площадками для игр детей и отдыха взрослого населения и площадками для размещения коммунально-санитарных устройств (мусоросборниками) и предусматривает изоляцию территории жилой застройки от сквозного проезда автомобильного транспорта, а также указал на невозможность формирования отдельных земельных участков под каждым МКД, что для формирования отдельных земельных участков потребуется существенное увеличение общей площади земельных участков под МКД, которое невозможно осуществить в условиях существующей застройки города Свободного и что проектная документация раздел земельных участков и формирование земельных участков под каждым МКД после их ввода в эксплуатацию, не предполагала, предоставив в подтверждение экспертное заключение генеральной проектной организации по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО «Проектсервис» - СПб ПТИ» от 14.11.2023 № 603 (далее – Экспертное заключение).

В качестве главного критерия единого жилого комплекса отметил единство его использования и, как следствие, неделимость входящих в единый жилой комплекс объектов в рамках их эксплуатации.

В обоснование своей позиции, относительно отсутствия необходимости формирования отдельных земельных участков под каждым многоквартирным домом также ссылался на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570.

Наряду с этим, заявитель указал на отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на земельные участки.

Сославшись на Постановление (пункт 2.1) Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, относительно зарегистрированного права собственности Российской Федерации, указал, что никакие иные лица, кроме собственника помещений в МКД (ООО «Жилой микрорайон»), не имеют оснований для приобретения права собственности на земельные участки, что земельные участки подлежали поступлению в общую долевую собственность ООО «Жилой микрорайон» с одновременным прекращением права собственности Российской Федерации.

Относительно наличия ограничений (обременений) в виде действующих договоров аренды и субаренды земельных участков указал, что данные обстоятельства не препятствуют осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности за ООО «Жилой микрорайон» и не могут служить основанием для отказа в регистрации права.

Относительно зарегистрированного обременения земельного участка в виде сервитута, указал, что данное обстоятельство, также не препятствует переходу права собственности на земельные участки, пояснив, что частный сервитут в пользу АО «ДРСК», установлен в целях обеспечения электроснабжения иных объектов микрорайона «Алексеевский».

ООО «Газпром переработка Благовещенск» и АО «ДРСК» в письменных отзывах поддержали позицию заявителя.

Ответчик, в свою очередь, возражая против удовлетворения требований, заявленных обществом, ссылался на наличие зарегистрированных прав на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6178, 28:05:010422:120 (право собственности Российской Федерации, право аренды и субаренды, частный сервитут), а также необходимость формирования земельных участков под многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:05:000000:6375, 28:05:000000:6418, 28:05:010422:231, 28:05:010422:338, 28:05:010422:146, 28:05:010422:316.

Ответчик считает, что Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021, на которое ссылается заявитель, не является источником права, а также нормативно-правовым актом, поэтому не может быть применимо при рассмотрении настоящего спора.

Отметил, что пределы правовой экспертизы при осуществлении учетно-регистрационных действий установлены п. 215, п. 216 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278, а именно правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Наряду с этим, ответчик указал, что Экспертное заключение, представленное заявителем в качестве подтверждения, что МКД представляют собой единый жилой комплекс, не подлежит рассмотрению судом в качестве документа имеющего значение для рассмотрения настоящего спора в силу того, что на федеральном уровне понятие «единый жилой комплекс» законодательно не закреплено, таким образом, не учитывалось государственным регистратором при принятии оспариваемого решения (государственный регистратор руководствовался нормами действующего законодательства Российской Федерации).

Изучив доводы ответчика с учетом доводов заявителя и фактических обстоятельств дела, суд, пришел к выводу об их несостоятельности и об обоснованности требований заявителя, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в редакции, действовавшей в период рассматриваемых правоотношений) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

Частью 1 статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В статье 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ закреплен порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, из пункта 3 этой статьи следует, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Специальными положениями части 1 статьи 16 Федерального закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов закреплен подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно пункту 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов от 29.12.2004 № 189-ФЗ и от 30.12.2004 № 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на формирование единого земельного участка под несколькими МКД, в том числе составляющими единый жилой комплекс, в целях их возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства.

Материалами дела подтверждается, что строительство всех 6-ти МКД на земельных участках с кадастровыми номерами 28:05:000000:6178, 28:05:010422:120 осуществлялось на основании единого разрешения на строительство от 02.05.2017 № 28-301-58-2017, в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы.

По завершении строительства получено заключение Инспекции государственного строительного надзора Амурской области о соответствии МКД требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов.

Все 6 МКД на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2021 № 28-301-36-2021 одновременно были введены в эксплуатацию.

Возведение и ввод в эксплуатацию домов, входящих в жилую группу, одновременно единым этапом строительства - «Жилой микрорайон для Амурского ГПЗ в г. Свободный. Этап 5.1. с выделением 1 этапа строительства. Этапы 5.1.1 - 5.1.7. Этап 5.1.4. Жилой квартал № 1 Жилая группа № 2» и последующее единство использования и неделимость МКД, земельных участков и расположенной на них инфраструктуры и благоустройства, совместная эксплуатация общей территории и инфраструктуры всеми жителями домов, входящих в жилую группу было предусмотрено проектной документацией.

Земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:120 и 28:05:000000:6178 были сформированы специально для строительства и эксплуатации МКД в составе Единого жилого комплекса, при этом ни Проектная документация, ни Проект планировки и межевания территории, ни Разрешение на строительство МКД не предполагали образование отдельных земельных участков под каждым жилым домом.

Кроме того, доводы и выводы заявителя о необходимости квалификации многоквартирных домов вместе с земельными участками и расположенной на них инфраструктурой и благоустройством в качестве единого жилого комплекса, а также отсутствие технической возможности раздела земельного участка на земельные участки под каждый МКД с соблюдением социальной и инженерной инфраструктуры подтверждаются экспертным заключением генеральной проектной организации по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО «Проектсервис» - СПб ПТИ» (член СРО «Ассоциация «Балтийское объединение проектировщиков», регистрационный номер 67) от 14.11.2023 № 603.

Так в экспертном заключении указано, что проектирование осуществлялось на основании действующих норм и правил в области проектирования и строительства, с учетом соблюдения требований и рекомендаций, установленных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.03.2019 г. № 153/пр. «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома», в том числе в области мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в частности - санитарных разрывов между МКД, с учетом элементов благоустройства в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» и иными нормами, определяющими социальную и инженерную инфраструктуру МКД, а также действующих градостроительных регламентов в части минимальных отступов, процента застройки, коэффициента плотности застройки, требований по благоустройству, количеству парковочных мест, озеленения, внутриквартальных проездов и т.д.

Проектирование осуществлено на двух смежных земельных участках в соответствии с требованиями действующего законодательства, допускающего возможность размещения как одного МКД на смежных земельных участках, так и нескольких МКД в границах одного земельного участка.

Архитектурно-планировочное решение застройки МКД предусматривает объединение единой, специально спланированной территорией, запроектированной в едином архитектурном стиле, и образует их единую территориально-пространственную целостность, что следует из графической части Проекта планировки и межевания территории (Приложения 1 - 5).

МКД входят в единый жилой комплекс с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (единые для всех МКД элементами благоустройства, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, детской игровой площадкой, парковкой для автотранспорта, контейнерной площадкой для твердых бытовых отходов).

МКД обладают общими инженерными внутриплощадочными сетями, улично-дорожной сетью, парковочными местами, элементами благоустройства, соответствуют противопожарным и санитарным требованиям.

Относительно технической возможности раздела земельного участка на земельные участки под каждый МКД указано, что в условиях существующей застройки города Свободного и наличия смежных земельных участков общего пользования, на которые не распространяются градостроительные регламенты, а также прилегающей к земельным участкам автомобильной дороги общего пользования регионального значения Амурской области (10К-093), осуществить такой раздел в пределах площади исходных земельных участков с соблюдением всех требований действующих нормативов в части требуемой площади участков, не представляется возможным.

Кроме того, при разделе земельных участков невозможно обеспечить соблюдения противопожарных требований, согласно которых подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям, сооружениям должен быть обеспечен по всей длине с двух продольных сторон - к многоэтажным зданиям. Действующая застройка и расположения домов в группе не позволяют обеспечить отдельные проезды к каждому дому.

Доводы ответчика, относительно того, что Экспертное заключение не подлежит рассмотрению судом в качестве документа, имеющего значение для рассмотрения спора, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку заключение, подготовленное генеральной проектной организацией по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации по объекту «Жилой микрорайон для Амурского ГПЗ в г. Свободный», в том числе по строительству МКД, представленное заявителем в подтверждение своей позиции, полностью соответствует требованиям статьи 65 АПК РФ, оснований считать, сведения, содержащиеся в нем недостоверными, отсутствуют, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого и допустимого доказательства по данному делу.

Кроме того, каких-либо надлежащих доказательств, опровергающих обстоятельства, изложенные в Экспертном заключении, ответчиком в материалы дела представлено не было, судом не установлено.

При этом, суд учитывает ответ Администрации города Свободного (письмо от 05.12.2023 № 01-09/6269), в котором также отмечено, что осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не представляется возможным.

Наряду с этим, судом отклоняются доводы ответчика, относительно того, что позиция, изложенная коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в Определении Судебной от 09.02.2023 № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021, не может быть применима при рассмотрении настоящего спора, исходя из того, что, конституционный статус Верховного суда Российской Федерации, как высшего судебного органа, в том числе, по делам подсудным арбитражным судам включает полномочия по вопросам судебной практики на основе ее изучения и обобщения в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации, что следует из статьи 126 Конституции РФ и пункта 7 статьи 2 Федерального конституционного закона от 05.02.2014 № З-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации».

В связи с чем, указания Верховного суда, содержащиеся в том числе, в его в определении, применительно к рассматриваемому делу, могут учитываться при определении верной трактовки действующих положений законодательства и подтверждения порядка их применения.

Кроме того, судом учтено, что указанное определение было приведено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, что также опровергает доводы ответчика, при этом, отличие регистрационных действий, на которое указано ответчиком, в конкретном данном случае, носит формальный характер, правовое же значение имеет выраженная позиция, согласно которой при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Отличность регистрационных действий, в данном случае, не свидетельствует о возможности какой-либо иной трактовки или порядка применения положений законодательства, применительно к рассматриваемому делу.

При этом, указанное также опровергает доводы ответчика со ссылкой на отсутствие законодательно закрепленного на федеральном уровне понятия «единый жилой комплекс», поскольку, само по себе его отсутствие, не опровергают тот факт, что спорные многоквартирные дома фактически являются единым жилищным комплексом, с учетом общепринятого понимания данного понятия.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает, что, имеющиеся в материалах дела доказательства позволяют сделать вывод о том, что МКД являются единым жилым комплексом, правовых оснований для формирования отдельных земельных участков под каждым МКД, у заявителя не имелось, а также что формирование отдельных земельных участков под каждым МКД из двух сформированных земельных участков в соответствии с земельным и градостроительным законодательством специально для строительства и эксплуатации МКД в составе Единого жилого комплекса, без нарушения установленных противопожарных требований по благоустройству и иных норм, определяющих социальную и инженерную инфраструктуру МКД, не представляется возможным.

При этом, суд соглашается с заявителем, относительно того, что возведение шести МКД на двух земельных участках также не противоречит их квалификации в качестве единого жилого комплекса, а наличие в составе указанного комплекса двух земельных участков, как и шести МКД, не исключают его основного критерия - единства использования, достигаемого за счет единых инфраструктуры, инженерных сетей и улично-дорожной сети, благоустройства (включая детские и хозяйственно бытовые площадки), проездов и т.д.

Таким образом, доводы и выводы ответчика, относительно необходимости формирования отдельных земельных участков под многоквартирные жилые дома, расположенные на двух земельных участках, не нашли своего подтверждения, в ходе рассмотрения дела, и не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку не соответствуют требованиям действующего законодательства и опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок относится к общему имуществу МКД.

Функционально общее имущество связано с помещениями многоквартирных домов и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является принадлежностью главной вещи - совокупности всех помещений в многоквартирных домах единого жилого комплекса.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, ФИО5 и ФИО6», основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Таким образом, учитывая изложенное, право общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки, на которых расположены МКД, возникает в силу закона.

Относительно позиции Управления о наличии зарегистрированных прав (обременений) на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:000000:6178, 28:05:010422:120, суд отмечает следующее.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. По общему правилу в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Вместе с этим, из взаимосвязанного толкования положений статей 216, 274, 275 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сервитут сохраняется при переходе права на земельный участок, для использования которого он был установлен и следует судьбе этого земельного участка, при этом, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения сервитута.

С учетом приведенных норм и разъяснений, наличие зарегистрированных прав собственности Российской Федерации, а также зарегистрированных прав (обременений), в виде аренды, субаренды, сервитута на земельные участки, не препятствовали осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности за ООО «Жилой микрорайон».

Следовательно, указанные зарегистрированные права и обременения, также не могли служить законным основанием для отказа обществу в государственной регистрации соответствующего права.

При этом, судом учтен ответ ТУ Росимущества в Амурской области, данный в письме от 24.01.2023 № 28-03/261 по вопросу прекращения права собственности Российской Федерации на земельные участки.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что оспариваемые решения об отказе в государственной регистрации прав общей долевой собственности, выраженные в уведомлениях Управления, противоречат требованиям действующего законодательства, приведенным выше, в том числе позиции Верховного суда, тем самым, нарушают права ООО «Жилой микрорайон» в сфере экономической деятельности, незаконно и необоснованно лишая общество законного права, в отношении земельных участков.

В соответствии со статьёй 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих органов, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах, оспариваемые решения об отказе обществу в государственной регистрации права общей долевой собственности, принятые Управлением Россррестра по Амурской области, выраженные в уведомлениях от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-36943782/5 и от 28.11.2023 № КУВД-001/2023-36959870/5, подлежат признанию недействительными, соответственно требования заявителя, подлежат удовлетворению.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. При этом суд, выбирая способ восстановления нарушенного права, определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент рассмотрения. Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения и связано с оценкой спорных правоотношений, совокупностью установленных по делу обстоятельств. Соответствующий выбор конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем мерой.

В рассматриваемом случае, несмотря на то, что суд не связан в выборе способа восстановления нарушенного права тем способом, который предложил заявитель, суд полагает, что с учетом конкретных обстоятельств данного дела, учитывая наличие в суде схожих дел по предмету спора и субъектному составу (неоднократность споров по вопросу регистрации аналогичных прав), предложенный заявителем способ восстановления его прав будет являться наиболее эффективным и будет способствовать скорейшему устранению нарушения его прав и законных интересов.

В данной связи, с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд счел необходимым обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области совершить действия по государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:120 и 28:05:000000:6178.

Государственная пошлина по делу, в силу пункта 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из заваленных требований, составляет 6000 рублей.

Заявителем при обращении в суд уплачена государственная пошлина по платежному поручению от 30.08.2023 № 2436 в размере 3000 рублей и по платежному поручению от 30.08.2023 №2437 в размере 3000 рублей, всего – 6000 рублей.

Учитывая удовлетворение судом заявленных требований, на основании статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина в размере 6000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

признать незаконными, как не соответствующими Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 28.11.2023 за №№ КУВД-001/2023-36943782/5, КУВД-001/2023-36959870/5 об отказе государственной регистрации права общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:120 и 28:05:000000:6178.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области совершить действия по государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельные участки с кадастровыми номерами 28:05:010422:120 и 28:05:000000:6178.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размера 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской


Судья Н.А. Чертыков