Решение от 8 февраля 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-38899/2025
09 февраля 2026 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2026 года

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2026 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ф. Нестеровой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.Д. Бирюковой, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-38899/2025 по иску общества с ограниченной ответственностью "ГОРЖИЛСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество "ГОРЖИЛСТРОЙ", истец)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Министерство, ответчик)

об установлении условий пользования земельным участком,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, публичное акционерное общество "СБЕРБАНК РОССИИ" (ИНН <***>, ОГРН <***>).


при участии в судебном заседании:

от истца:

- ФИО2, представитель по доверенности от 13.11.2025 № 1,

- ФИО1, генеральный директор (паспорт, лично),

от ответчика: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "ГОРЖИЛСТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении условий пользования земельным участком.

В судебном заседании 28.08.2025 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыва на исковое заявление. Отзыв к материалам дела приобщен.

От ответчика 02.10.2025 поступило ходатайство о привлечении третьих лиц Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>).

От ответчика 02.10.2025 поступило ходатайство о привлечении третьих лиц Администрацию Чкаловского района города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>).

От ответчика 02.10.2025 поступило ходатайство о привлечении третьих лиц акционерное общество "ЕКАТЕРИНБУРГСКАЯ ТЕПЛОСЕТЕВАЯ КОМПАНИЯ" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

От ответчика 02.10.2025 поступило ходатайство об отложении судебного заседания. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

От ответчика 02.10.2025 поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит об установлении размер арендной платы или заключении нового договора аренды пользования земельным участком.

В судебном заседании 02.10.2025 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела копию решения об отказе в предоставлении государственной услуги от 02.10.2025. Решение к материалам дела приобщено.

От Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области 19.11.2025 поступил отзыв на исковое заявление.

От истца 19.11.2025 поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит обязать заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка, площадью 2 147 кв. м., кадастровый номер 66:41:0504039:7, для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 20.11.2025 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыва на исковое заявление. Отзыв к материалам дела приобщен.

От истца 22.12.2025 поступило ходатайство о приобщении документов к материалам дела. Документы к материалам дела приобщены.

От третьего лица публичного акционерного общества "СБЕРБАНК РОССИИ" 25.12.2025 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

От истца 26.01.2026 поступило ходатайство о приобщении документов к материалам дела. Документы к материалам дела приобщены.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Индау» был заключен договор аренды земельного участка от 10.04.2007 № 5-1437Т на основании протокола аукциона от 05.04.2007 № 15 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504039:7.

Соглашением о передаче прав и обязанностей от 01.07.2011 № 1 ООО «Индау» (арендатор) с согласия Администрации города Екатеринбурга передал обществу "ГОРЖИЛСТРОЙ" (новый арендатор) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 10.04.2007 № 5-1437Т.

На основании письма Администрации города Екатеринбурга от 30.11.2012 № 0132/01-10/5039 «О договоре аренды от 10.04.2007 № 5-1437-Т договор аренды возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок.

По условиям кредитного учреждения Уральское отделение ПАО Сбербанк, для заключения кредитного договора на проектное финансирование Объекта необходимо предоставить согласие арендодателя (Администрации города Екатеринбурга) на передачу прав по договору аренды от 10.04.2007 № 5-1437Т земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504039:7 в залог кредитному учреждению Уральскому банку ПАО Сбербанк.

Для надлежащего оформления залога и заключения кредитного договора на проектное финансирование Объекта: «Односекционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения на 1 этаже (№1 по ПЗУ), встроено-пристроенная одноуровневая подземная автостоянка (№2 по ПЗУ)» с ПАО Уральское отделение Сбербанк необходимо предоставить Сбербанк надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающие организацию и проведение аукциона по продаже права на заключения договора аренды земельного участка от 10.04.2007 № 5-1437Т (регистрационный номер 66-66-01/416/2007-047 от 10.07.2007 Д/С № 1 от 30.05.2011).

Между Министерством и обществом "ГОРЖИЛСТРОЙ" заключен договор аренды земельного участка от 26.08.2022 № Т-146.0525, согласно которому арендатор как собственник объекта незавершенного строительства на основании пп. 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса принял в аренду однократно на три года для завершения строительства объекта, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504039:7, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой.

Во исполнение условий договора обществу "ГОРЖИЛСТРОЙ" принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504039:129.

05.06.2013 общество "ГОРЖИЛСТРОЙ" получило разрешение на строительство № RU 66302000-3474 на строительство объекта «6-ти этажный жилой дом со встроенной автостоянкой и офисными помещениями по ул. Агрономической-пер. Сухумский в Чкаловском районе г. Екатеринбурга», сроком действия до 28.02.2026, с учетом продлений.

Обществу "ГОРЖИЛСТРОЙ" в настоящий момент имеет заключенные договоры участия в долевом строительстве, а именно: ДДУ № 1 от 22.12.2014, ДДУ №2 от 22.12.2014, ДДУ №3 от 22.12.2014.

Для целей завершения строительства объекта «6-ти этажный жилой дом со встроенной автостоянкой и офисными помещениями по ул. Агрономической-пер. Сухумский в Чкаловском районе г. Екатеринбурга» на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0504039:7 общество "ГОРЖИЛСТРОЙ" Уральским отделением СберБанка были предоставлены условия проектного финансирования, в обеспечение исполнения обязательств которых кредитор требует продление срока аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504039:7 или оформление нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504039:7 на новый срок для завершения строительства объекта «6-ти этажный жилой дом со встроенной автостоянкой и офисными помещениями по ул. Агрономической-пер. Сухумский в Чкаловском районе г. Екатеринбурга.

В связи с сложившимся условиями экономической обстановки, а также ввиду того, что срок действия разрешения на строительство установлен по 28.02.2026, общество "ГОРЖИЛСТРОЙ" не имеет возможности завершить строительство объекта до окончания срока действия договора аренды земельного участка № Т-146.0525 от 26.08.2022.

Объект «6-ти этажный жилой дом со встроенной автостоянкой и офисными помещениями по ул. Агрономической-пер. Сухумский в Чкаловском районе г. Екатеринбурга» имеет статус - объекта незавершённого строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства - 60%.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504039:7 был предоставлен обществу "ГОРЖИЛСТРОЙ" для завершения строительства объектов незавершенного строительства, нормы Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельного участка на новый срок без проведения торгов не применяются, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании Министерства заключить договор аренды земельного участка (с учетом уточнения требований).

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как предусмотрено в п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №2 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении ВС РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5 и определении ВС РФ от 05.07.2022 по делу № 308-ЭС22-3699 «Федеральным законом от 23.06.2014 №2 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При рассмотрении спора судом установлено, что между Министерством и обществом "ГОРЖИЛСТРОЙ" заключен договор аренды земельного участка от 26.08.2022 № Т-146.0525, согласно которому арендатор как собственник объекта незавершенного строительства на основании пп. 10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса принял в аренду однократно на три года для завершения строительства объекта, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504039:7, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства комплекса многоэтажных жилых домов с подземной автостоянкой. Срок аренды установлен с 08.08.2022 по 07.05.2025.

Между тем, до истечения срока аренды объект не построен, обществу "ГОРЖИЛСТРОЙ" принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504039:129.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:41:0504039:7 был предоставлен обществу «Горжилстрой» для завершения строительства объектов незавершенного строительства, нормы Земельного кодекса РФ о предоставлении земельного участка на новый срок без проведения торгов не применяются.

Как пояснил истец, причиной невозможности завершения строительства в установленный срок явилось, в том числе необходимость переноса тепловых сетей из наземной в подземную, осуществление перепроектирование объекта, необходимость получения согласований и положительного заключения государственной экспертизы, а также длительное согласование с банком возможности дополнительного финансирования.

Кроме того, истец также указал, что в настоящее время вопрос о финансировании проекта может быть рассмотрен банком только после решения вопроса о продлении срока аренды земельного участка, что следует из письма банка от 23.01.2026.

Из положений подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ следует, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

При этом возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В силу подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, если уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и на момент рассмотрения спора не предпринимал таких действий, при том, что по истечении срока аренды земельного учатска истекло более шести месяцев, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что у общества «Горжилстрой» имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ)

С учетом изложенного, принимая во внимание наличие у истца права на земельный участок с целью завершения строительства (готовность объекта 60%), социальную значимость проекта по завершению строительства многоэтажного жилого дома, учитывая наличие действующего разрешения на строительство, заключенных договоров долевого участия, а также доказательства планируемого финансирования строительства, при отсутствии иного способа предоставления истцу земельного участка для завершения строительства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом при обращении с исковыми требованиями, подлежат возмещению истцу за счет ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью "ГОРЖИЛСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0504039:7, площадью 2147 кв. м., расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0504039:129.

3. Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу обществом с ограниченной ответственностью "ГОРЖИЛСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья Е.Ф. Нестерова