Решение от 30 сентября 2025 г. по делу № А40-210011/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-210011/2024-6-1442
01 октября 2025 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 01 октября 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муртазалиевым Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭТАЛОН" (109559, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛЮБЛИНО, УЛ ЦИМЛЯНСКАЯ, Д. 2, КВ. 56, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.07.2020, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. 14.02.2025 (дип. 10.03.2017)

от ответчика – ФИО2 по дов. от 05.12.2024г. (дип. от 12.07.2023г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эталон" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004011:6541 общей площадью 125,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> пом. 1Ц путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 125,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 00-00027/21 от 24.01.2021г.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 05.06.2024 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

23.07.2024г. Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение № 114864 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, общей площадью 125,5 кв. м».

В личном кабинете на Портале ООО «Эталон» ответчик 24.07.2024 предоставил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемого помещения площадью 125,5 кв.м. установлена в размере 14 400 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15 июля 2024 г. № М427-1769-П/2024 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 17 июля 2024 г. № 440/701-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО КГ «Праймаудит» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 125,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц составила 9 471 000 руб.

Кроме того, истец указывает на то, что им в соответствии с условиями договора аренды в выкупаемом помещении были проведены ремонтные работы, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества составила 5 802 814 руб. 46 коп.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца и направлен ответчику.

Департамент городского имущества города Москвы письмом, исх. № 33-5-69992/24-(0)-8 от 28.08.2024г., отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта, а также возмещением стоимости неотделимых улучшений.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 06.04.2024, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009г.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 № 134, в соответствии с Законом № 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, суд пришел к выводу, что ООО «Эталон» соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная оценочная экспертиза по следующим вопросам:

1.Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, с кадастровым номером 77:09:0004011:6541, общей площадью 125,5 кв.м по состоянию на 05.06.2024, без учета НДС?

2.Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, пом. 1Ц, с кадастровым номером 77:09:0004011:6541, общей площадью 125,5 кв.м по состоянию на 05.06.2024?

Согласно заключению экспертов Союза Судебных Экспертов "Федерация" ФИО3 и ФИО4, экспертами даны следующие ответы по поставленным судом вопросам:

1.Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Ц, с кадастровым номером 77:09:0004011:6541, общей площадью 125,5 кв.м по состоянию на 05.06.2024 составляет 11 155 000 руб.

2.Согласно локальному сметному расчету (приложение № 2), рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, пом. 1Ц, с кадастровым номером 77:09:0004011:6541, общей площадью 125,5 кв.м по состоянию на 05.06.2024 составляет 6 449 700 руб.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона и назначении повторной экспертизы судом при рассмотрении дела не установлено.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, доказыванию в настоящем деле подлежат факт создания неотделимых улучшений, наличие или отсутствие согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений, стоимость неотделимых улучшений.

08.02.2023г. истцом в адрес Департамента было направлено обращение по вопросу предоставления разрешения на проведение перепланировки и (или) переустройства объекта недвижимости по адресу: <...>, пом. 1Ц.

Письмом от 02.03.2023г. № ДГИ-1-6234/23-1 Департамент согласовал проведение работ по переустройству нежилого помещения в габаритах договора аренды за счет средств ООО «Эталон».

Работы по перепланировке и переустройству помещений выполнены истцом, что подтверждается договором генподряда № 37ГП от 01.08.2023г., актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат.

05.08.2025г. Мосжилинспекцией утвержден акт о завершенном переустройстве (или) перепланировке помещения, являющийся основанием для внесения изменений в технический паспорт помещения и в ЕГРН.

Вместе с тем, вышеуказанные документы не подтверждают согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений, как это требуется в соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ и ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п. 5.5.1 договора, арендатор обязан использовать объект в соответствии с целями, указанными в п. 1.3 договора.

В соответствии с п. 5.5.11 договора, арендатор обязан содержать объект аренды в исправности и соответствующем санитарном состоянии до его передачи арендодателю.

В соответствии с п. 5.5.12 договора, арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды: центрального отопления, горячего водоснабжения, канализации, холодного водоснабжения, электроснабжения и др.

Указанные условия договора относятся к обязанности арендатора содержания помещения в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 3.2 договора, на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что ознакомился с реальным состоянием объекта в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда.

Доказательств того, что при получении помещения в аренду имелись замечания к состоянию помещения и помещение не могло использоваться по назначению в соответствии с п. 1.3 договора истцом в материалы дела не представлено.

К ответчику за получением согласования на выполнение неотделимых улучшений истец не обращался, как не обращался и с требованием проведения необходимого капитального ремонта либо устранения недостатков помещения, о которых не было известно на момент заключения договора в соответствии с положениями ст. 612 ГК РФ.

В письме, от 02.03.2023г. № ДГИ-1-6234/23-1, ответчиком прямо указано, что Департамент городского имущества города Москвы не возражает против проведения работ по переустройству нежилого помещения в габаритах договора аренды за счет средств истца без возмещения затрат на проводимые работы.

При таких обстоятельствах, оснований зачета указанных истцом работ как неотделимых улучшений в счет стоимости выкупаемого имущества на основании ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ судом при рассмотрении дела не установлено, в связи с чем, п. 3.1 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием цены объекта, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, в размере 11 155 000 руб.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 132 797 руб. 62 коп.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 6 000 руб.; расходы на проведение судебной экспертизы в размере 55 000 руб. относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446, 616, 623 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "ЭТАЛОН" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004011:6541 общей площадью 125,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> пом. 1Ц изложив пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1 Цена Объекта составляет 11 155 000 (одиннадцать миллионов сто пятьдесят пять тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с заключением эксперта № 11Э от 27.01.2025г., выполненным Союз судебных экспертов «Федерация», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 132 797 (сто тридцать две тысячи семьсот девяносто семь) руб. 62 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет уплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "ЭТАЛОН" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы на оплату экспертизы в размере 55 000 руб., а также расходы на оплату госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова