Решение от 8 декабря 2023 г. по делу № А07-821/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-821/23
г. Уфа
08 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 01.12.2023

Полный текст решения изготовлен 08.12.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуповой Э.Р., рассмотрев дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ХПП ГРУПП" (ИНН 0268056021, ОГРН 1100268003175)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказ, выраженный в письме от 20.12.2022 №АМ-М04-06-3/5962,

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Ш. Бабича для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года и иными существенными условиями, не противоречащими ранее заключенному договору №890-16 от 18.10.2016,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 17.07.2023 г., диплом,

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 27.02.2023, диплом,

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ХПП ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 20.12.2022 №АМ-М04-06-3/5962 и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Ш. Бабича для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года и иными существенными условиями, не противоречащими ранее заключенному договору №890-16 от 18.10.2016.

Определением суда от 20.01.2023г. заявление принято к производству.

Определением исполняющего обязанности председателя первого судебного состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений от 18.04.2023г. произведена замена судьи Воронковой Е.Г. для рассмотрения дела № А07-821/23 на судью Файрузову Р.М., путем определения состава суда с использованием автоматизированной информационной системы распределения дел.

11.05.2023 г. от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступил отзыв на встречное исковое заявление.

Вопрос о принятии и приобщении отзыва в материалы дела оставлен открытым, поскольку согласно данным системы "Картотека арбитражных дел" данный встречный иск в суд не поступал.

29.11.2023г. в письменных пояснениях в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель указал, что встречное исковое заявление поименовано ошибочно, конкурсный управляющий также пояснил, что фактически отзыв является возражением на отзыв заинтересованного лица.

Заявитель заявленные требования поддержал.

Заинтересованное лицо, возражая по заявленным требованиям, в отзыве указало на законность отказа, поскольку договор аренды от 07.09.20015 года прекращён в связи с истечением срока его действия, условия договора не содержат условий о возобновлении договора на неопределённый срок.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2018г. по делу № А07-17993/18 Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ХПП ГРУПП" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ХПП ГРУПП" является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020621:111.

18.11.2022г. ООО Управляющая компания "ХПП ГРУПП" (далее - Заявитель) обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением исх. №100 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111 либо продлении срока аренды для завершения строительства объекта с кадастровым номером 02:55:020621:128 на три года.

20.12.2022г. заинтересованным лицом (письмом исх. № АМ-М04-06-3/5962) направлен в адрес заявителя отказ в предоставлении в аренду земельного участка (л.д. 10).

Основанием для отказа явилось то, что договором № 890-16 от 18.10.2016г. земельный участок с кадастровым номером 02:55:020621:111 был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128 сроком до 01.06.2019г., тем самым право однократного предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка для завершения строительства было реализовано.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц указанное решение должно быть признано не соответствующим закону или иному нормативному правовому акту и должно нарушать права и законные интересы заявителя.

Разрешение вопроса о законности или незаконности (недействительности) оспариваемого ненормативного акта, действий, бездействия публичных органов и нарушения им прав и законных интересов заявителя зависит от правового регулирования правоотношений и установленных по конкретному делу обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным бездействием прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Из представленных в материалы дела доказательств судом установлено следующее.

16.12.2013 года между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ХПП ГРУПП" (арендатор) заключен договор № 1741-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа <...> у пересечения с ул. Шайхзады Бабича, для проектирования и строительства гостиницы, общей площадью 5196 кв.м., сроком до 24.07.2016г.

18.10.2016 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ХПП ГРУПП" (арендатор) заключен договор № 890-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа <...> для проектирования и строительства гостиницы (для завершения строительства гостиницы – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128, общей площадью 5196 кв.м., сроком до 01.06.2019г.

Согласно п. 2.3 договора на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.12.2015г. (запись регистрации № 02-04/101-04/301/056/2015-7313/1 от 30.12.2015г.)

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 16.08.2023г. № КУВИ-001/2023-186922156 (л.д. 57-60) следует, что за обществом Управляющая компания "ХПП ГРУПП" на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:020621:128 (степень готовности 10%), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, у пересечения с ул. Шайхзады Бабича, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020621:111 (запись в ЕГРН № 02-04/101-04/301/056/2015-7313/1).

18.11.2022г. ООО Управляющая компания "ХПП ГРУПП" (далее - Заявитель) обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением исх. №100 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111 либо продлении срока аренды для завершения строительства объекта с кадастровым номером 02:55:020621:128 на три года.

Заинтересованным лицом 20.12.2022г. (письмом исх. № АМ-М04-06-3/5962) направлен в адрес заявителя отказ в предоставлении в аренду земельного участка (л.д. 10).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2019 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, а именно осуществление с 2018г. процедуры банкротства, а в настоящее время проводятся заключительные мероприятия по реализации имущества, в результате которых новый собственник будет осуществлять завершение строительства объекта.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Министерства в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Также в Определении от 08.02.2017 года N 304-ЭС16-6168 Верховный Суд отмечает, что арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Верховный суд в Определении от 5 июля 2022 года N 308-ЭС22-3699 так же указал, что в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства по заявлению публичного собственника земельного участка добросовестный собственник имеет право на повторное заключение договора аренды без проведения торгов в соответствующих обстоятельствах. Констатация обратного означала бы нарушение прав собственности и баланса публичных и частных интересов.

Учитывая изложенное, оспариваемое решение не соответствует закону, нарушает право заявителя на заключение договора аренды, подлежит признанию незаконным.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд, установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Поскольку заявителю при обращении в суд была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения спора по существу, а заинтересованное лицо освобождено от ее уплаты в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины не производится.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ХПП ГРУПП" – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженный в письме от 20.12.2022 №АМ-М04-06-3/5962.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>,ОГРН: <***>) в месячный срок со дня вступления настоящего решения заключить с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ХПП ГРУПП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить договор земельного участка с кадастровым номером 02:55:020621:111, площадью 5196 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова