Решение от 23 декабря 2021 г. по делу № А56-40840/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-40840/2021
23 декабря 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2021 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Россия 198238, Санкт-Петербург,. Ул. Маршала Захарова, д.12, корп.2, лит.А., кв.353);

ответчик: Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д.2/6, лит.А);

об урегулировании разногласий,

при участии:

- от истца: не явился, извещен;

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 15.12.2021),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:36:0005573:4, площадью 9 816 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <...>., изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 1 231 328 руб. в год. Арендную плату за период с 06.07.2019 по дату государственной регистрации договора Арендатор обязуется оплатить в течение 30 дней с даты осуществления государственной регистрации».

Определением суда от 14.09.2021 производство по делу приостановлено, в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО4

Определением суда от 30.11.2021 производство по делу возобновлено в соответствии со статьей 146 АПК РФ в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 15.11.2021 № 103/А56-40840/2021.

Истец, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ, представителя в арбитражный суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ответчика против заключения эксперта, срока внесения арендной платы не возражал.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Истец с 06.07.2019 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 78:36:0005573:2051, сооружения с кадастровым номером 78:36:0005573:4, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0005573:4, площадью 9 816 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <...> (далее – земельный участок).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок находится в собственности Российской Федерации.

Ссылаясь на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в Управление для заключения договора аренды земельного участка.

В ответ на указанное обращение ответчик получил от Управления проект договора аренды земельного участка от 07.09.2020 № 02/ЗД-0577 (далее – проект договора) следующего содержания:


Договор аренды

земельного участка № 02/ЗД-0577

г. Санкт-Петербург07.09.2020


В соответствии со ст. 22, пп. 9 п. 2 ст.39.6, пп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 4.1.14 Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, утвержденного приказом Росимущества от 19.12.2016 № 464 «О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом» и на основании обращений ФИО2 от 27.08.2019 6/н (вх. от 28.08.2019 № 78-4185), от 27.01.2020 6/н (вх. От 27.01.2020 № 78-1629),

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области), зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу за основным государственным регистрационным номером <***>, запись о создании юридического лица внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 05.05.2009, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 № 007184871; ИНН <***>, КПП 784001001, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице руководителя ФИО5, действующей на основании Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе СанктПетербурге и Ленинградской области, утвержденного приказом Росимущества от 19.12.2016 № 464, приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 09.09.2019 № 1666-л «О назначении ФИО5.», приказа Росимущества от 13.09.2019 № 896л, с одной стороны,

и ФИО2, дата рождения: 18.05.1983, место рождения гор. Новокузнецк, Кемеровской обл., гражданство: Российская Федерация, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 32 04 № 527867, выдан 12.04.2004 Отделом внутренних дел Новоильинского района г. Новокузнецка Кемеровской области, код подразделения 422-026, СНИЛС <***>, зарегистрированный по адресу: <...>, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:


Предмет Договора.

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 78:36:0005573:4 площадью 9816 кв. м, с разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: <...>, (участок 1) (РНФИ П11780000482) (далее - Участок), в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему Договору (Приложение № 1) и являющейся его неотъемлемой частью, для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

1.2. На Участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности Арендатора:

- нежилое здание автовесовой с кадастровым номером 78:36:0005573:2051 площадью 31,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литера Б (запись о государственной регистрации права от 06.07.2019 № 2051-78/039/2019-13);

- сооружение - склад щебня - открытого исполнения (с подштабельным тоннелем) с кадастровым номером 78:36:0005573:2055, расположенное по адресу: <...>, литера А (запись о государственной регистрации права от 06.07.2019 № 78:36:0005573:205578/039/2019-13).

1.3. На момент заключения Договора в отношении Участка установлены обременения, указанные в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

1.4. В отношении Участка зарегистрировано право собственности Российской Федерации (запись о государственной регистрации права от 26.03.2007 № 78-7801/0089/2007-697).

1.5. Приведенное описание Участка является исчерпывающим. Изменение цели использования допускается только с согласия Арендодателя.


2. Срок Договора.

2.1. Настоящий Договор заключен на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

2.2. Условия Договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами с 06.07.2019. В связи с фактическим пользованием Участка Арендатором, акт приема-передачи не оформляется.


3. Арендная плата.

3.1. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 2 001 792 (два миллиона одна тысяча семьсот девяносто два) рубля 90 коп. в год, на основании отчета от 15.07.2020 №80-20 «Об оценке рыночной стоимости, рыночной стоимости права аренды за пользование объектами оценки, расположенными в г, Санкт-Петербурге и Ленинградской области в количестве 15 штук» и мотивированного мнения Арендодателя от 18.08.2020 № 92-18/08.

Арендную плату за период с 06.07.2019 по дату государственной регистрации Договора Арендатор обязуется оплатить в течение 30 дней с даты осуществления государственной регистрации.

3.2. Арендатор обязуется уплачивать установленную Договором арендную плату в безналичном порядке путем перечисления денежных средств отдельными платежными поручениями по реквизитам:

Получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области)

ИНН получателя: <***>

КПП получателя: 784001001

номер счета: 40101810200000010001

БИК: 044030001

Наименования банка получателя; Северо-Западное ГУ Банка России

ОКТМО: по месту расположения объекта недвижимости

УИН = 0.

КБК (аренда) 167 1 11 05021 01 6000 120

КБК (пени) 167 1 16 07090 01 9000 140.

3.3. Размер арендой платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Новый размер арендной платы становится обязательным для Арендатора с момента получения Арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор.

В случае, когда рыночная стоимость права аренды земельного участка остается неизменной, арендная плата ежегодно, изменяется Арендатором самостоятельно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного финансового года.

3.4. Арендная плата вносится Арендатором частями, ежемесячно, в размере 1/12 суммы, указанной в п. 3.1 Договора, не позднее 10 числа месяца подлежащего оплате (расчетного месяца).

3.5. Обязательство Арендатора по уплате арендной платы считается исполненным с момента зачисления денежных средств на счет Арендодателя, указанный в п. 3.2. Договора.

3.6. При неуплате Арендатором арендной платы в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента окончания срока платежа, установленного в п. 3.4. Договора, Арендодатель вправе взыскать с Арендатора задолженность в установленном законодательством порядке.

3.7. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения действующего законодательства.

3.8. В случае передачи Участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему Договору.


4. Права и обязанности Сторон.

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором.

4.1.2. Досрочно расторгать Договор аренды в случаях и порядке, предусмотренном п. 6.3. настоящего Договора.

4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

4.1.4. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.2. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров и иных реквизитов счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.2. настоящего Договора.

4.2.3. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям Договора и законодательству.

4.2.4. Не позднее чем за 1 (один) год, письменно уведомить Арендатора об освобождении Участка и расторжении Договора, в связи с принятием в установленном порядке решения об изъятии Участка для государственных нужд. Изъятие Участка до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственника Участка, Арендатора Участка.

4.2.5. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора.

4.2.6. Незамедлительно письменно уведомлять Арендатора об изменении арендной платы в соответствии с п. 3.3, 3.7. Договора.

4.2.7 При прекращении Договора принять по акту приема-передачи от Арендатора возвращаемый им Участок не позднее даты прекращения Договора.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных Договором.

4.3.2. Сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам без согласия Арендодателя при условии его уведомления.

4.3.3. По истечении срока действия Договора, исполненного надлежащим образом, заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия Договора.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора,

4.4.2. Использовать Участок исключительно в соответствии с целевым использованием, указанным в п, 1,1. Договора, и разрешенным использованием Участка.

4.4.3. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка, экологической обстановки на Участке и прилегающей к нему территории, содержать Участок в надлежащем санитарном состоянии.

При эксплуатации зданий, строений, сооружений, находящихся на Участке, соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм, а также иных правил и норм безопасности, установленных законодательством Российской Федерации и (или) г, Санкт-Петербурга.

4.4.4. Обеспечить Арендодателю (его законным представителям) и органам государственного земельного контроля свободный доступ на Участок по их требованию,

4.4.5. Выполнять на Участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания и эксплуатации инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

4.4.6. Своевременно и полностью выплачивать Арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном Договором и последующими изменениями, и дополнениями к нему,

4.4.7. Незамедлительно извещать Арендодателя и соответствующие органы о всякой аварии или ином событии, грозящему причинить или причинившем Участку (экологической обстановке Участка и прилегающей к нему территории) ущерб, а также своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего причинения ущерба Участку, а равно, разрушению или повреждению расположенных на нем зданий, строений, инженерных систем и коммуникаций.

4.4.8. Письменно сообщать Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

4.4.9. При прекращении Договора по любым основаниям освободить Участок, вывезти с Участка все движимое имущество, размещенное Арендатором на Участке и возвратить Участок Арендодателю по акту приема-передачи не позднее даты прекращения Договора,

При просрочке возврата Участка Арендатор обязан уплатить арендную плату за период с даты прекращения Договора до даты фактического возврата Участка,

4.4.10. При прекращении Договора возвратить Участок Арендодателю в надлежащем состоянии.

4.4.11. Письменно уведомлять Арендодателя о передаче прав собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на Участке не позднее двадцати календарных дней с момента государственной регистрации перехода прав.

4.4.12. В двухнедельный срок со дня принятия решения о реорганизации или ликвидации организации-Арендатора, письменно известить об этом Арендодателя.

4.4.13. Письменно в течение десяти рабочих дней уведомить Арендодателя об изменении адресов и банковских реквизитов, указанных в настоящем Договоре.

4.4.14. Проводить регулярную уборку мусора и покос травы.


5. Ответственность Сторон.

5.1. За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае нарушения Арендатором пп. 3.1, 3.4 Договора начисляется пени размере 0,15 % за каждый день просрочки.

5.3. Уплата пени, штрафов и возмещение убытков не освобождает Стороны от выполнения принятых обязательств по Договору.

5.4. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.


6. Изменение, расторжение, прекращение действия Договора.

6.1. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению Сторон. В случае если до окончания срока действия Договора ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о прекращении Договора, то последний считается продленным на неопределенный срок. При этом каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, уведомив об этом другую Сторону не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия Договора, указанного в уведомлении.

6.2. Дополнения и изменения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, кроме случаев, предусмотренных п. 3.3 Договора.

6.3. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда при следующих нарушениях:

6.3.1. При использовании Арендатором Участка под цели, не предусмотренные п. 1.1. Договора.

6.3.2. При неиспользовании Арендатором Участка в соответствии с целями, указанными в п. 1.1. Договора, в течение 1 года с момента вступления Договора в силу за исключением случаев, предусмотренных законом.

6.3.3. При просрочке более 2 (двух) раз подряд срока уплаты арендной платы по Договору, с учетом последующих изменений, а равно, возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение двух периодов оплаты арендной платы, независимо от ее последующего поступления. Расторжение Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.

6.3.4. При умышленном ухудшении состояния Участка Арендатором.

6.3.5. По иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

6.4. Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения Договора в случае, предусмотренном п. 4.2.4. Договора, что влечет расторжение настоящего Договора.


7. Прочие условия.

7.1. Все споры между Сторонами, возникающие из Договора или в связи с ним разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

7.2. В случае изменении адреса или иных реквизитов Стороны обязаны уведомить об этом друг друга в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня таких изменений.

7.3. Документы (информация), сведения, связанные с исполнением договорных отношений, направляются Арендодателем Арендатору на бумажном носителе или в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи, в том Засле посредством личного кабинета Арендатора.

7.4. Договор субаренды Участка, а также договор передачи Арендатором их прав и обязанностей по Договору подлежат государственной регистрации в органе, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направляются Арендодателю для последующего учета.

7.5. Обязанность по государственной регистрации настоящего Договора возлагается на Арендодателя.

7.6. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу и хранится:

- в одном экземпляре у Арендодателя;

- в одном экземпляре у Арендатора;

- в одном экземпляре в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.


8. Приложения к Договору.

Неотъемлемой частью Договора являются следующее приложение:

Выписка из ЕГРН на Участок на _______л.


Реквизиты Сторон:

Арендодатель: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Юридический адрес: 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, лит. А

Почтовый адрес: тот же

ОГРН <***>

ИНН <***> КПП 784001001

тел. <***>

Арендатор: ФИО2,

дата рождения: 18.05.1983, место рождения гор. Новокузнецк, Кемеровской обл., гражданство: Российская Федерация

паспорт гражданина Российской Федерации: серия 32 04 № 527867, выдан 12.04.2004 Отделом внутренних дел Новоильинского района г. Новокузнецка Кемеровской области, код подразделения 422-026

СНИЛС <***>

зарегистрирован по адресу: <...> дом З 1, квартира 206

Тел. <***>

Адрес эл. почты: max-nk2010@yandex.ru


Подписи Сторон:


От Арендодателя:От Арендатора:

Руководитель МТУ Росимущества в

городе Санкт-Петербурге и

Ленинградской области


ФИО5 ФИО2


Не согласившись с предложенным размером арендной платы за земельный участок, истец обратился в ООО «Агат-оценка» для определения рыночной стоимости арендной платы за земельный участок. Согласно отчету ООО «Агат-оценка» от 11.01.2021 № 16/12 рыночная стоимость арендной платы за земельный участок составила 1 009 000 руб. в год.

Руководствуясь указанным отчетом истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договору аренды, в соответствии с которым просил изложить:

- пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 2 001 792 (два миллиона одна тысяча семьсот девяносто два) рубля 90 коп. в год, на основании отчета от 15.07.2020 №80-20 «Об оценке рыночной стоимости, рыночной стоимости права аренды за пользование объектами оценки, расположенными в г, Санкт-Петербурге и Ленинградской области в количестве 15 штук» и мотивированного мнения Арендодателя от 18.08.2020 № 92-18/08. Арендную плату за период с 06.07.2019 по дату государственной регистрации Договора Арендатор обязуется оплатить в течение 30 дней с даты осуществления государственной регистрации.»;

- пункт 8 договора в следующей редакции: «Неотъемлемой частью Договора являются следующие приложение:

Выписка из ЕГРН на Участок на _______л.

Отчет 16/12 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и права временного владения и пользования (рыночная арендная плата за аренду земельного участка) от 11.01.2021.».

Однако Управление письмом от 09.04.2021 отказало Предпринимателю в подписании договора аренды земельного участка в редакции протокола разногласий, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Правительством Российской Федерации.

Во исполнение указанной нормы ЗК РФ разработаны Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила).

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Управление предложило Предпринимателю заключить договор аренды земельного участка с размером годовой арендной платы, определенной в соответствии с отчетом от 15.07.2020 № 80-20 «Об оценке рыночной стоимости, рыночной стоимости права аренды за пользование объектами оценки, расположенными в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области в количестве 15 штук». Предприниматель не согласился с размером арендной платы, посчитав ее завышенной, и направил ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о размере арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается арендной платы за земельный участок. При этом в обоснование размера арендной платы истец ссылается на отчет ООО «Агат-оценка» от 11.01.2021 № 16/12, а ответчик на отчет от 15.07.2020 № 80-20, содержащие существенно различные предложения относительно размера арендной платы.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Ввиду разногласий сторон относительно размера арендной платы за земельный участок суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости права аренды в год за пользование земельным участком.

Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости права аренды в год за пользование земельным участком по состоянию на 06.07.2019., было поручено эксперту ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО4

В суд поступило заключение эксперта от 15.11.2021 № 103/А56-40840/2021, из которого следует, что рыночная стоимость арендной платы в год за пользование земельным участком по состоянию на 06.07.2019 составляет 1 231 328 руб.

Стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью арендной платы в год согласились, возражений против заключения эксперта не представили.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления размера арендной платы за земельный участок в год.

С учетом изложенного, пункт 3.1 договора подлежит изложению в следующей редакции:

«3.1. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 1 231 328 (один миллион двести тридцать одна тысяча триста двадцать восемь) рубля в год, на основании заключение эксперта от 15.11.2021 № 103/А56-40840/2021.

Арендную плату за период с 06.07.2019 по дату государственной регистрации Договора Арендатор обязуется оплатить в течение 30 дней с даты осуществления государственной регистрации».

Что касается распределения судебных расходов по делу.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора аренды земельного участка с арендной платой, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны.

При этом правовой интерес в заключении договора по цене ниже предлагаемой Комитетом имеется именно у Предпринимателя.

В связи с изложенным судебные расходы на проведение экспертизы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:36:0005573:4, площадью 9 816 кв.м., с разрешенным использованием: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: <...>., изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Арендатор обязуется оплачивать арендную плату в размере 1 231 328 руб. в год. Арендную плату за период с 06.07.2019 по дату государственной регистрации договора Арендатор обязуется оплатить в течение 30 дней с даты осуществления государственной регистрации».

Судебные расходы по делу оставить на сторонах, их понесших


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Вареникова А.О.