Решение от 9 июля 2024 г. по делу № А63-3846/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-3846/2024
г. Ставрополь
09 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 09 июля 2024 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирсановой Т.И., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Донское, Труновский район, Ставропольский край, ОГРНИП <***>,

к администрации Труновского муниципального округа Ставропольского края,с. Донское, Труновский район, Ставропольский край, ОГРН <***>,

о признании договора аренды земельного участка от 21.02.2017 № 2, действующим, перешедшим в статус заключенного на неопределенный срок,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,



УСТАНОВИЛ:

определением Труновского районного суда Ставропольского края гражданское дело№ 2-91/2024 (№ 2-862/2023) по исковому заявлению ФИО1(далее - истец, индивидуальный предприниматель) к администрации Труновского муниципального округа Ставропольского края (далее - ответчик, администрация) о признании договора аренды земельного участка от 21.02.2017 № 2, действующим, перешедшим в статус заключенного на неопределенный срок, передано по подсудности для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Ставропольского края.

В соответствии со ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело передано на рассмотрение судье Жирновой С.Л.

Согласно ч. 1 ст. 121 АПК РФ, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном АПК РФ.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайства об отложении судебного разбирательства не заявили.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

Неявка указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела, если суд не признал их явку обязательной.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 основаны на том, что в 2012 году земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34, расположенный по адресу: <...>, предоставлен истцу в аренду для строительства торгово-офисного здания. В 2017 году заключен новый договор аренды земельного участка сроком на 3 года. На арендованном земельном участке индивидуальным предпринимателям начато строительство, расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 9%. В период действия договоров истец исполнял надлежащим образом свои обязанности. Срок действия договора аренды истек в феврале 2020 года. Письменных возражений после истечения срока аренды от арендодателя не поступало. В мае 2023 года истец письменно обратился к ответчику с просьбой дать разъяснения, считает ли администрация договор аренды, возобновлённым на неопределенный срок. В ответе администрация Труновского муниципального округа Ставропольского края отказала истцу в заключении дополнительного соглашения о продлении договора на новый срок. Земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34 истец ответчику не вернул, продолжает им пользоваться на условиях, определенных договором, оплачивает аренду, арендодатель не возражает против такого пользования. В связи с чем, истец считал, что договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок. Индивидуальный предприниматель ФИО1 просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Администрация Труновского муниципального округа Ставропольского края в представленном отзыве сообщила, что в 2017 году договор аренды земельного участка заключён для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на 3 года. На спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, собственником которого является истец. По истечению срока действия договора аренды арендатором земельный участок не возвращен. Ответчик считал, что в данном случае договор аренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку договор является действующим в соответствии с законом, признание его таковым судом не требуется. Администрация Труновского муниципального округа Ставропольского края просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Исследовав материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворениюпо следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.02.2012 между администрацией Труновского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 4 земельного участка с кадастровым номером 26:05:043425:34, категория - земли населенных пунктов, площадью 300 кв.м, адрес: Ставропольский край, Труновский район,<...>, на срок с 02.02.2012 по 01.02.2017 для строительства торгово-офисного здания.

02.02.2012 земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34 передан арендатору по акту приема-передачи.

13.12.2016 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:05:043425:76 степенью готовности 9% на основании разрешения на строительство от 10.09.2012 № Ru26524300-83, договора аренды земельного участка от 02.02.2012 № 4, что подтверждается записью регистрации № 26-26/034-26/034/305/2016-641/1.

21.02.2017 между администрацией Труновского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 2 земельного участкас кадастровым номером 26:05:043425:34 на срок 3 года с 21.02.2027 по 19.02.2020.

На земельном участке с кадастровым номером 26:05:043425:34 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:05:043425:76 (п. 1.3 договора аренды от 21.02.2017 № 2).

21.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34 передан арендатору по акту приема-передачи.

10.03.2017 осуществлена государственная регистрация договора аренды от 21.02.2017 № 2, что подтверждается записями регистрации № 26:05:043425:34-26/006/2017-3,№ 26:05:043425:34-26/006/2017-4.

В ответе от 16.06.2023 № 84 на обращение истца администрация Труновского муниципального округа Ставропольского края сообщила, что для заключения договора аренды земельного участка на исключительных основаниях без проведения торгов необходимо предоставить документы, подтверждающие полное завершение строительства объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения индивидуального предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка, действующим, перешедшим в статус заключенного на неопределенный срок.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Из смысла названной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей(статья 153 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок(статья 610 ГК РФ).

В то же время пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации(далее - Земельный кодекс).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

При этом в силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Из анализа приведенных норм права следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015, не могут считаться возобновленными на неопределенный срок по истечении срока их действия по правилам статьи 621 ГК РФ.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что первоначально администрацией Труновского муниципального района Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34, категория - земли населенных пунктов, площадью300 кв.м, адрес: <...>, предоставлен в аренду без проведения торгов ФИО1 для строительства торгово-офисного здания на срок с 02.02.2012 по 01.02.2017, о чем заключен договор аренды от 02.02.2012 № 4. Земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34 передан арендатору по акту приема-передачи 02.02.2012.

В период действия договора аренды от 02.02.2012 № 4 истцом возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:05:043425:76(степень готовности 9%) на земельном участке с кадастровым номером 26:05:043425:34.

13.12.2016 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:05:043425:76, что подтверждается записью регистрации № 26-26/034-26/034/305/2016-641/1.

По истечению срока аренды на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 26:05:043425:34 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:05:043425:76, принадлежащий на праве собственности индивидуальному предпринимателю, земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34 предоставлен в аренду истцу без проведения торгов истцу на срок с 21.02.2017 по 19.02.2020. Земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34 передан арендатору по акту приема-передачи.

10.03.2017 осуществлена государственная регистрация договора аренды от 21.02.2017 № 2, что подтверждается записями регистрации № 26:05:043425:34-26/006/2017-3,№ 26:05:043425:34-26/006/2017-4.

Из содержания условий договора аренды от 21.02.2017 № 2 судом установлено, что фактически земельный участок с кадастровым номером 26:05:043425:34 предоставлен администрацией в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:05:043425:76.

Таким образом, индивидуальным предпринимателем реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства, о чем свидетельствует заключенный договор аренды от 21.02.2017 № 2, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Согласно условиям договора аренды земельного участка от 21.02.2017 № 2 срок его действия ограничен периодом с 21.02.2017 по 19.02.2020 (то есть до 3 лет).

С 20.02.2020 срок действия договора аренды от 21.02.2017 № 2 земельного участка с кадастровым номером 26:05:043425:34 истек.

Вместе с тем, согласно сведениям ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской от 02.05.2024 № КУВИ-001/2024-119724016, строительство объекта с кадастровым номером 26:05:043425:76 индивидуальным предпринимателем не завершено, степень готовности составляет 9%.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 26:05:043425:34 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:05:043425:76 путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 21.02.2017 № 2 спорного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у индивидуального предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в феврале 2020 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды от 21.02.2017 № 2 возникают риски нарушения имущественных прав истца, как застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Однако реализация данного права не может подменять собой избрание надлежащего способа защиты.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Такой способ защиты гражданских прав, как признание договора аренды земельного участка, действующим, перешедшим в статус заключенного на неопределенный срок, фактически направлен на признание права на продление договора, вместе с тем ни ГК РФ, ни иными федеральными законами не предусмотрен, в связи с чем, истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Действующее земельное законодательство предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком до 3 лет для завершения строительства не путём признания действующим ранее заключенного договора аренды по истечению его срока, а путем заключения договора аренды на новый срок.

Кроме того исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 21.02.2017 № 2, действующим, перешедшим в статус заключенного на неопределенный срок, прямо противоречат сроку заключения договора аренды в целях завершения строительства без проведения торгов, определенному п. 6 ч. 8 ст. 39.6 Земельного кодекса (до трех лет).

В ответе от 16.06.2023 № 84 администрация Труновского муниципального округа Ставропольского края разъяснила истцу заявительный порядок заключения договора аренды земельного участка на исключительных основаниях (без проведения торгов), который соответствует принципу автономии воли гражданского законодательства.

Доказательств обращения индивидуального предпринимателя в установленном Земельным кодексом порядке с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:05:043425:34 в аренду без проведения торгов по истечению срока действия договора аренды от 21.02.2017 № 2 материалы дела не содержат, равно как и отказа уполномоченного органа в предоставлении спорного земельного участка.

Истец не лишён права обратиться в администрацию соответствующим заявлением о предоставлении земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.

В случае отказа уполномоченного органа в предоставлении земельного участка правоотношения сторон будут иметь публично-правовой характер, поскольку основания для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности без проведения торгов, установлены пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса, и предполагают соблюдение определенной процедуры (статьи 39.14 - 39.16 Земельного кодекса), а соответствующий спор подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.

Таким образом, право собственника незавершенного строительством объекта реализуется путем обращения в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка, отвечающим установленным требованиям, и уже в случае несогласия с решением и действием (бездействием) органа власти, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия в порядке, предусмотренном АПК РФ.

В настоящем деле решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка не оспаривается, а заявлены исковые требования, являющиеся ненадлежащим способом защиты.

С учетом выбранного истцом ненадлежащего способа судебной защиты, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований и признания договора аренды земельного участка от 21.02.2017 № 2, действующим, перешедшим в статус заключенного на неопределенный срок.

Выводы суда соответствуют выводам, изложенным в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022№ 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку решение суда вынесено в пользу ответчика, судебные расходы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края



РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, с. Донское, Труновский район, Ставропольский край, ОГРНИП <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.Л. Жирнова