Решение от 17 июня 2022 г. по делу № А82-19833/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-19833/2021
г. Ярославль
17 июня 2022 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным приказа № 3543 от 27.09.2021 и обязании предоставить в аренду земельный участок


при участии:

от заявителя – не явились

от ответчика – не явились

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании незаконным приказа № 3543 от 27.09.2021, об обязании предоставить ООО «Альянс Строй Групп» в аренду земельный участок, расположенный на пересечении Московского проспекта и улицы Малой Пролетарской во Фрунзенском районе из земель населенных пунктов площадью 4849 кв.м с кадастровым номером 76:23:060102:58 для завершения строительства делового центра с инженерными коммуникациями.

Заявитель в ходатайстве требования поддержал, заявил о рассмотрении дела в свое отсутствие (ходатайство удовлетворено).

Ответчик представил отзыв с возражениями на иск, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя КУМИ (ходатайство удовлетворено).

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" является собственником объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение которого Деловой центр с кадастровым номером 76:23:060102:554, степень готовности 3%, площадь застройки 81,1 кв.м. Указанное подтверждается представленной выпиской из ЕГРН.

Объект по сведениям ЕГРН имеет привязку к земельному участку с КН 76:23:060102:58.

Земельный участок площадью 4849 кв. м с кадастровым номером 76:23:060102:58, расположенный по адресу: г.Ярославль, пересечение Московского проспекта и ул.М.Пролетарской, был предоставлен обществу для строительства делового центра с инженерными коммуникациями по договору аренды от 11.03.2012 № 631-яс.

Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля 06.04.2017 Обществу «Альянс Строй Групп» выдано разрешение на строительство делового центра номер 76-301000-114-2017, в графе кадастровый номер земельного участка, в пределах которого планируется расположение капитального строительства, указан КН 76:23:060102:58, площадью 4849 кв. м.

Согласно экспертному заключению ООО «Проектно-строительная фирма «Стерх-строй» от 16.11.2020, указанному в решении Арбитражного суда Ярославской области от 24 февраля 2021г. по делу № А82-18312/2019, «незавершенный строительством объект представляет собой монолитный фундамент (железобетонный ростверк), опирающийся на винтовые сваи, погруженные в грунт, ростверк соответствует проектной документации, выполненной ООО «Концептор-ПИ», и неразрывно связан с грунтом основания винтовыми сваями».

Заявитель полагает, что согласно подпункту 10 пункта 2, пункту 5 статьи 33.6 Земельного кодекса Российской Федерации он имеет право на предоставление земельного участка с кадастровым номером 76:23:060102:58 в аренду без проведения торгов, однократно для завершения строительства. Общество указало, что своим правом на продление договора в целях завершения строительства ранее оно не пользовалось.

Ответчиком отказано в предоставлении земельного участка в аренду в испрашиваемой площади, что явилось основанием для обращении Общества в суд с рассматриваемым заявлением.

КУМИ в отзыве указал следующее.

07.09.2021 ООО «Альянс Строй Групп» обратилось в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с КН 76:23:060102:58 на праве аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Приказом председателя комитета от 27.09.2021 № 3543 ООО «Альянс Строй Групп» было отказано в предоставлении запрашиваемого земельного участка на основании пп. 19 ст. 39.16 ЗК РФ в связи с тем, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Договор аренды земельного участка от 11.03.2012 № 631-яс, предоставленный ООО «Альянс Строй Групп» для строительства делового центра с инженерными коммуникациями, расторгнут на основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2019.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.09.2021 на земельном участке площадью 4849 кв.м с КН 76:23:060102:58 расположен объект незавершенного строительства площадью 81,1 кв.м с КН 76:23:060102:554. По мнению КУМИ, площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади расположенного на нем объекта. Предоставление земельного участка площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, не представляется возможным.

По вопросу о несоразмерности земельного участка и объекта незавершенного строительства КУМИ привел следующие доводы.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 1, пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Комитетом приведена судебная практика и ссылка на пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, касающейся разрешения споров о выкупе земельных участков при споре о площади.

Дополнительно КУМИ указал, что приказом председателя комитета от 22.04.2021 № 1568, то есть еще до обращения ООО «Альянс Строй Групп» с заявлением о предоставлении запрашиваемого земельного участка в аренду, была утверждена схема расположения земельного участка площадью 3507 кв.м. на кадастровом плане территории в целях образования земельного участка путем перераспределения земель, находящихся в государственной собственности, и земельного участка из земель населенных пунктов с к.н. 76:23:060102:58 площадью 4849 кв.м на пересечении Московского проспекта и улицы Малой Пролетарской. В настоящее время в результате перераспределения земель на кадастровый учет поставлен земельный участок с к.н. 76:23:060102:553 площадью 3507 кв.м. полностью свободный от каких-либо объектов недвижимого имущества (образован из земельного участка с к.н. 76:23:060102:58).

Земельный участок под объектом незавершенного строительства, принадлежащим ООО «Альянс Строй Групп», не образован, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, имеет ориентировочную площадь 290 кв.м, что, по мнению уполномоченного органа, отвечает всем необходимым требованиям.

КУМИ полагает, что в целях образования и предоставления такого земельного участка ООО «Альянс Строй Групп» необходимо обратиться в комитет с заявлением о предварительном согласовании предоставления такого земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.15 ЗК РФ.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Рассмотрение заявления произведено судом в порядке гл.24 АПК РФ, в т.ч. ст.198, 200 АПК РФ.

Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи. Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным пунктом.

Однако в данном случае договор аренды земельного участка с арендатором - заявителем был расторгнут решением суда, а не прекратился за истечением срока его действия.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2019 по делу № А82-20043/2018, рассмотренному по иску Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" к Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп", расторгнут договор от 11.03.2012 № 631-яс аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:060102:58, площадью 4849 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, заключенный между Агентством (арендодатель) и ООО «Альянс Строй Групп» (арендатор). Предметом договора являлся земельный участок, предоставленный для строительства делового центра с инженерными коммуникациями.

Суд полагает, что в рассматриваемом случае заявитель не имеет права претендовать на льготный порядок получения земельного участка в аренду без торгов на предыдущих условиях. Таким образом, отсутствуют условия пункта 3 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанное подтверждает правомерность отказа КУМИ, изложенное в оспариваемом акте, со ссылкой на п.19 ст.39.16 Земельного кодекса РФ, что предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

В рассматриваемом ситуации суд соглашается с ответчиком, что требование о предоставлении земельного участка на условиях аренды без проведения торгов является недобросовестным поведением заявителя.

Кроме того, суд считает обоснованным и основание отказа по несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что объект заявителя имеет площадь 81,1 кв.м, а испрашивается земельный участок площадью 4849 кв.м.

От назначения судебной экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимой для завершения строительства объекта незавершенного строительства, заявитель отказался.

Имеется обширная правоприменительная практика судов высших инстанций, в соответствии с которой передаваемый в аренду земельный участок должен быть соразмерен объекту недвижимого имущества.

Далее этот земельный участок может быть выкуплен собственником объекта недвижимости.

Суд не может не учитывать также и то, что приказом КУМИ от 22.04.2021 № 1568 была утверждена схема расположения земельного участка площадью 3507 кв.м на кадастровом плане территории в целях образования земельного участка путем перераспределения земель, находящихся в государственной собственности, и земельного участка из земель населенных пунктов с КН 76:23:060102:58 площадью 4849 кв.м на пересечении Московского проспекта и улицы Малой Пролетарской. Как следует из представленных документов, в настоящее время в результате перераспределения земель на кадастровый учет поставлен земельный участок с КН 76:23:060102:553 площадью 3507 кв.м полностью свободный от каких-либо объектов недвижимого имущества (образован из земельного участка с к.н. 76:23:060102:58). Земельный участок под объектом незавершенного строительства заявителя не образован, имеет ориентировочную площадь 290 кв.м.

В результате рассмотрения спора суд не установил в оспариваемом акте несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя в порядке ст.110 АПК РФ.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

С.Е. Секерина