Решение от 25 октября 2024 г. по делу № А39-778/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-778/2024

город Саранск25 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2024 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Бибневой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Домоуправление №41»

к Администрации городского округа Саранск

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии

от истца: ФИО1 (представитель по доверенности),

от ответчика: ФИО2 (представитель по доверенности),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Домоуправление №41» обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации городского округа Саранск о разрешении спора, возникшего при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества площадью 147 кв.м, расположенного по адресу: <...> Октября, д.88.

Истец просит обязать ответчика заключить договор на условиях, предложенных истцом. Сторонами не урегулированы разногласия по выкупной цене названного помещения.

Ответчик просит принять во внимание цену имущества, указанную в отчете №23/11/995-н от 17.11.2023, подготовленном ООО «Оценочные системы».

Из материалов дела установлено следующее.

ООО «Домоуправление №41» занимает спорное помещение на основании договора аренды №645/23-Ар от 22.09.2023, заключенного с Администрацией, сроком на пять лет. Право муниципальной собственности на помещение зарегистрировано за городским округом Саранск (запись регистрации от 20.11.2007 №13-13-01/284/2007-137, свидетельство о государственной регистрации права от 20.11.2007 серии 13 ГА 204332).

20 октября 2023 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением оформить договор купли-продажи арендуемого по договору аренды спорного нежилого помещения с целью реализации своего права преимущественного выкупа.

Письмом от 27.12.2023 №8096-исх Администрация направила в адрес ООО «Домоуправление №41» решение об условиях приватизации арендуемого имущества, утвержденное Постановлением Администрации городского округа Саранск от 22.12.2023 №1821. К письму приложен проект договора купли-продажи. В пункте 2.1 договора указано, что цена продажи имущества составит 11276000рублей (включая НДС 20%), 9396666руб. 67коп. (без учета НДС), которая определена на основании отчета №23/11/995-н от 17.11.2023 «Об оценке рыночной стоимости», составленного ООО «Оценочные системы».

Не согласившись с выкупной ценой, арендатор направил в адрес Администрации сопроводительным письмом от 18.01.2024 №12 протокол разногласий к договору, где предложил выкупную цену определить в размере 7878000руб. 00коп. (в том числе НДС 20%), 6565000руб. 00коп. (без учета НДС) в соответствии с отчетом №05/01-2024 от 16.01.2024, подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО3 по заказу арендатора.

Выкупная цена помещения сторонами не была согласована.

Наличие разногласий относительно цены приобретаемого помещения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Порядок реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения определен Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Истец соответствует требованиям субъекта малого и среднего предпринимательства, который может реализовать преимущественное право выкупа арендуемого помещения, предусмотренным указанной выше нормой права, что сторонами не оспаривается.

Сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию договора купли-продажи о выкупной цене помещения, поэтому в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать заключения с ним договора.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Закона 159-ФЗ определено, что арендуемое государственное или муниципальное имущество подлежит выкупу арендатором по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона №159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что истец, получив предложение о выкупе муниципального имущества по цене 11276000руб. 00коп. (с учетом НДС 20%), обратился к частнопрактикующему оценщику с заявлением о проведении оценки арендуемого помещения. Согласно отчету №05/01-2024 рыночная стоимость спорного помещения составила 7878000руб. 00коп. (с учетом НДС 20%).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием противоречивых заключений относительно стоимости предмета оценки суд назначил экспертизу по производству оценки рыночной стоимости спорного помещения, проведение которой в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поручено автономной некоммерческой организации «Негосударственный экспертный центр». Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

По результатам оценки суду представлено заключение эксперта №2198, в соответствии с которым рыночная стоимость арендуемого помещения составляет 8529700руб. 00коп., включая НДС 20%.

В процессе судебного разбирательства каких-либо письменных возражений относительно результатов судебной экспертизы со стороны ответчика не поступило, также как и со стороны истца. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представлено. Соответствующих ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение №2198 в совокупности с иными доказательствами по делу, а также представленные сторонами отчеты об оценке, суд наиболее достоверной признает сведения, изложенные в заключении АНО «НЭЦ», привлеченной судом, вне договорных отношений со сторонами спора. Заключение содержит подробные исследования по поставленным вопросам, а также конкретные источники цен на сравнительные аналоги.

Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать разногласия относительно стоимости имущества в соответствии с указанным выше заключением, осуществленным в рамках судебной экспертизы, и установить продажную цену помещения в размере 8529700руб. 00коп., включающую НДС 20% - 1705940руб. 00коп.

На основании изложенного, суд согласовывает договор купли-продажи помещения, арендуемого обществом ООО «Домоуправление №41», с выкупной ценой 8529700руб. 00коп.

Пункт 2.1. договора утверждается в редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п.1.2 настоящего договора составляет 8529700 руб. в т.ч. с учетом НДС 20%.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п. 2 ст. 146 НК РФ) НДС не облагается.

6823760 (шесть миллионов восемьсот двадцать три тысячи семьсот шестьдесят) руб. без учета НДС».

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен статей 5 Закона 159-ФЗ. Согласно указанной правовой норме оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах, принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Статьей 3 Закона Республики Мордовия от 30 октября 2008 года №99-З «Об установлении предельных значений площади при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Мордовия или муниципальной собственности муниципальных образований Республики Мордовия, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества» срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества отнесен на усмотрение арендатора, но не более трех лет со дня заключения договора купли-продажи имущества.

Выкупная цена имущества установлена судом.

Арендатор (истец) согласился с порядком выкупа имущества с рассрочкой платежей на пять лет.

На основании статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Из смысла положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Судебные расходы по делу являются инициативой и вызваны действиями истца, в связи с чем, в соответствии с пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на последнего.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Домоуправление №41» и Администрацией городского округа Саранск при заключении договора купли-продажи, утвердив:

пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена продажи имущества, указанного в п.1.2 настоящего договора составляет 8529700 руб. в т.ч. с учетом НДС 20%.

В порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации (пп.12 п. 2 ст. 146 НК РФ) НДС не облагается.

6823760 (шесть миллионов восемьсот двадцать три тысячи семьсот шестьдесят) руб. без учета НДС».

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Пономарёва