Решение от 17 сентября 2025 г. по делу № А02-2959/2024

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, <...>. Тел. <***> (факс)

http://my.arbitr.ru/                                            http://altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Горно-Алтайск

Дело № А02-2959/2024


Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2025 г.


Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Гальчук М.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Малетиной А.Б. с использованием средств аудиозаписи и системы веб-конференции, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Майминский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Ленина, д. 22, с. Майма, р-н. Майминский, Республика Алтай) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Надеждинская, д. 57, кв. 2, с. Одинцовка, г. Бийск, край. Алтайский) о признании недействительным договора купли-продажи № 4Т от 30 мая 2022 г. земельного участка (Лот № 1) с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., адрес: Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов, заключенного между Администрацией муниципального образования «Майминский район» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить Администрации муниципального образования «Майминский район» земельный участок с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов, указании в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель - земли населенных пунктов (в редакции уточнений искового заявления от 16.07.2025),

при участии в деле Прокурора Республики Алтай,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, ФИО3, доверенности, дипломы в деле,

от ответчика – ФИО4, доверенность, диплом в деле (онлайн),

от Прокурора Республики Алтай – не явился, извещен,

установил:

Администрация муниципального образования «Майминский район» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о признании недействительным договора купли-продажи № 4Т от 30 мая 2022 г. земельного участка (Лот № 1) с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение: Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов, указании в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель - земли населенных пунктов.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что Администрацией 22.04.2022 извещением № 220422/0957672/01 был объявлен открытый аукцион по продаже права собственности на земельный участок с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель - земли населенных пунктов, начальная цена лота - 4 396 400 рублей. По результатам рассмотрения заявок, Протоколом № 1 от 18.05.2022, комиссией принято решение о признании аукциона несостоявшимся, в части ЛОТ №_1, в связи с тем, что подана одна заявка для участия в аукционе. В соответствии с этим договор купли-продажи заключается с ИП ФИО1, подавшим заявку. 30.05.2022 между Администрацией и ИП ФИО1 заключен договор № 4Т купли-продажи земельного участка (ЛОТ №_1) с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель -земли населенных пунктов, объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют. 08.06.2022 ФИО1 регистрирует право собственности на указанный выше земельный участок. Заключенный договор противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Спорный земельный участок с видом разрешенного использования среднеэтажная жилая застройка (подразумевающий строительство зданий и сооружений), не мог быть предметом договора куплипродажи ввиду прямого законодательного запрета на предоставление его в частную собственность. 02.12.2024 письмом № 12623 ИП ФИО1 в рамках досудебного порядка сообщено о противоречии заключенного договора действующему законодательству, предложено расторгнуть сделку. 13.12.2024 от ИП ФИО1 поступил ответ о правомерности сделки, об отсутствии нарушений законодательства со стороны ИП ФИО5

Иск обоснован ссылками на статьи 153, 166, 167, 168, 239.1, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39.1, 39.11, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 25.12.2024 исковое заявление было принято к производству и по ходатайству истца приняты обеспечительные меры в виде запрета индивидуальному предпринимателю ФИО1 совершать любые сделки со спорным земельным участком; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Республике Алтай осуществлять любые регистрационные действия со спорным земельным участком. Арбитражным судом Республики Алтай 25.12.2024 был выдан исполнительный лист серии ФС №047399939.

Определением от 17.04.2025 суд в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле Прокурора Республики Алтай.

Определением от 18.07.2025 суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение иска, согласно которому истцом заявлены требования к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи № 4Т от 30.05.2022 земельного участка (Лот № 1) с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., адрес: Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов, заключенного между Администрацией муниципального образования «Майминский район» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить Администрации муниципального образования «Майминский район» земельный участок с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов, указании в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель - земли населенных пунктов.

Ответчиком в материалы дела представлены письменные отзывы от 20.03.2025, 14.04.2025, 15.04.2025, 22.05.2025, 16.06.2025, 13.08.2025 согласно которым по результатам проведения открытого аукциона, объявленного 22.04.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка от 30.05.2022, право собственности на который было зарегистрировано в установленном законом порядке 08.06.2022.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права. Таким образом, была обеспечена законность действий субъектов гражданского оборота. Данный вывод сформулирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в Письме от 28.08.2013 № 14-исх/07892-ГЕ/13. Подобное обстоятельство говорит о том, что в предусмотренном законом порядке Росреестром была дана оценка договору как основанию для регистрации права собственности, который не усмотрел каких - либо пороков совершенной сделки. Сам факт государственной регистрации говорит о ее публичном одобрении и, следовательно, законности.

Учитывая, что сделка состоялась в мае 2022 года, а обращение в арбитражный суд произошло лишь в декабре 2024 года, то, очевидно, обнаруживается намерение стороны сохранить эту сделку. Вкупе с тем, что сторона не могла не знать об основаниях, о которых упоминает в исковом заявлении, допустимо прийти к выводу о необходимости применения нормы, закрепленной в пункте 2 статьи 166 ГК РФ о невозможности оспаривания рассматриваемой сделки.

Как после совершения сделки, так и после государственной регистрации права собственности на земельный участок истец не заявлял никаких притязаний относительного данного объекта недвижимости, не было каких - либо волеизъявлений относительно правовой судьбы земельного участка. Данный отрицательный факт ответчиком не подлежит доказыванию. Более того истец признавал и признает действительность процедуры торгов, прямо заявляя о возможности оспаривания договора без оспаривания процедуры проведения аукциона.

Не знать о якобы отсутствующих полномочиях по отчуждению земельного участка истец не мог. При этом в исковом заявлении не обосновывается и не доказывается, какое именно событие произошло спустя 2 года и 7 месяцев, которое бы внезапно породило соответствующее понимание невозможности в прошлом совершить сделку.

Ответчик полагает, что истец действует недобросовестно, не указывает причины, по которым он намеренно объявил аукцион, подводил итоги, заключал договор, но не мог предположить, что не мог этого делать. После совершения сделки истец действовал так как субъект совершенно не имеющий притязаний относительно земельного участка. В этой связи ответчик, действуя добросовестно в полном соответствии с требованиями закона, пользовался правомочиями собственника, при этом открыто и публично.

За 2 года и 7 месяцев, за которые истец никаких требований ответчику не предъявлял, последний нес расходы по содержанию принадлежащего ему на праве собственности объекта, облагораживал его, разрабатывал на возмездной основе проекты строительства в соответствии с категорией земельного участка. Иными словами ответчик имел все основания в рамках указанного периода полагаться на действительность сделки.

Ответчик полагает невозможным одновременное заявление требований о признании сделки недействительной и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку на аксиоматичном уровне воля собственника имела место и была выражена, истец обратного не доказывает, то виндикация в данном случае не применима. В позиции истца наблюдается конкуренция исков, конкуренция способов защиты права. Одновременное удовлетворение подобных требований невозможно. Владение ответчика земельным участком не может быть незаконным, поскольку право собственности возникло на основании сделки, которая может быть признана недействительной не иначе как вступившим в законную силу решением суда. До этого момента сделка является законной и действительной. Имущество выбыло по воле истца, ответчик получил триаду правомочий законно и является добросовестным.

Ответчик полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для защиты нарушенного права. Связано это со следующими обстоятельствами.

Истец оспаривает сделку по основанию нарушения требований закона или иного правового акта. Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. Т.е. по общему правилу такая сделка является не ничтожной, а оспоримой. Среди исключений пункта 2 упомянутой статьи указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Между тем, истцом не доказывается, что сделка посягает на публичные интересы. Более того, такая сделка не может посягать на публичные интересы. Связано это с тем, что необходимо разграничивать категории «публичный интерес», «государственный интерес», «общественный интерес». Публичный интерес всегда образуется в части, объединяющей государственный и общественный интерес. Однако сделка совершена двумя участниками, общество или кто-либо из иных субъектов не имел, не имеет и не может иметь притязания на данные блага. Истцом не доказывается и не обосновывается, что рассматриваемый участок предполагался к владению каким - либо иным субъектом, должен был использоваться иным образом (что невозможно в принципе, исходя из назначения данного земельного участка), равно как не имеется доказательств того, что на данном участке должны, например, были возводиться объекты социальной инфраструктуры.

Кроме того, истцом не доказывается, что рассматриваемая сделка посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Республики Алтай 24.12.2024., т.е. спустя 2 года, 6 месяцев и 24 дня с того момента, когда истец узнал о предполагаемом нарушении своего права. Таким образом, ответчик заявляет о пропуске истцом срока исковой давности.

Добросовестность ответчика по настоящему делу ИП ФИО1 выражается в том, что, осознавая себя титульным владельцем земельного участка, приступил к совершению необходимых, разумных и ожидаемых действий в соответствии с назначением земельного участка на договорной основе. Ответчик добросовестно последовательно после заключения договора, полагая, что может пользоваться участком на законных основаниях приступил к выполнению необходимых работ, изысканий, подготовке эскизов и проектов в целях использования участка по назначению. Вкладывал в развитие территории собственные денежные средства, законно полагая, что государственные и муниципальные органы в своей деятельности руководствуются требованиями закона, которые знают и должны знать, исключая какую - либо потенциальную неосведомленность о невозможности отчуждения земельного участка.

Таким образом, ответчик полагает в настоящем деле подлежат применению нормы, закрепленные в пунктах 2, 5 статьи 166 ГК РФ.

От истца поступили возражения на письменные отзывы ответчика от 11.04.2025, 28.05.2025, 19.06.2025, письменные пояснения от 21.05.2025 и 03.09.2025 согласно которым, доводы ответчика о применении к спорным правоотношениям положений статьи 166 ГК РФ, применении принципа эстоппель основаны на неверном толковании норм права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В данном случае, поводом обращения в суд послужило то обстоятельство, что спорный земельный участок с видом разрешенного использования под строительство зданий и сооружений, не мог быть предметом договора купли-продажи ввиду прямого законодательного запрета на предоставление его в частную собственность.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Отмечает, что ответчик активно участвовал в рассмотрении схожего дела № А02-981/2022, был знаком с доводами, приводимыми Арбитражными судами, вместе с тем, каких-либо мер по устранению нарушений спорного договора, не предпринял.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Спорный договор купли-продажи ничтожен, поскольку при его совершении нарушен явно выраженный земельным законодательством запрет на приватизацию публичных земель, в результате чего создана угроза посягательства на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов.

Выявив нарушения закона при заключении договора купли-продажи № 4Т от 30.05.2022, Администрация муниципального образования «Майминский район» была обязана принять все должные меры для восстановления положений, установленных федеральным законодательством.

Суды отклоняют доводы сторон о том, что сделка не может быть признана недействительной в силу принципа эстоппель, если в результате заключения сделки нарушается публичный интерес.

Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит свое применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным. Установление обоснованности возникновения доверия прежде всего предполагает выяснение того, знала ли доверившаяся сторона о том, что ее ожидания не соответствуют правовой или фактической действительности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 8 октября 2024 г. №300-ЭС24-6956)

Доводы ответчика о невозможности заявления требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения основаны на неверном применении норм права.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35 Постановления № 10/22).

Ответчик является индивидуальным предпринимателем (субъектом экономической деятельности) и представляет собой профессионального участника соответствующих правоотношений (к дополнительным видам деятельности предпринимателя, в частности, отнесено - 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий), к поведению которого применим повышенный стандарт осмотрительности.

В связи с вышеуказанным, доводы ответчика о том, что он является добросовестной стороной, не состоятельны.

Доводы ответчика о применении пропуска срока исковой давности являются безосновательными и основанными на неверном толковании норм права, поскольку к спорным правоотношениям применим трехгодичный срок, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (с момента заключения договора – 30.05.2022 до 30.05.2025 года). Администрация подала исковое заявление в рамках срока исковой давности, а именно 24.12.2024.

По доводам ответчика о возможности перевода спорного земельного участка в иную категорию разрешенного использования, Администрация поясняет следующее.

Законодатель установил, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Заключение договора купли-продажи, в данном случае, невозможно, арендованный же земельный участок не дает право арендатору изменять вид разрешенного использования.

Доводы ответчика о возможности перевода спорного земельного участка с вида разрешенного использования [2.5] -Среднеэтажная жилая застройка на вид разрешенного использования [2.1] -Для индивидуального жилищного строительства противоречат установленным Правилам. Так как площадь спорного земельного участка составляет 2 779 кв.м., ему невозможно изменить вид на индивидуальное жилищное строительство с максимальной площадью земельных участков 1 200 кв. м. а так же по тем основаниям, что земельный участок расположен в зоне не предусматривающей размещение индивидуальных жилых домов.

Доводы ответчика о подтверждении фактов использования земельного участка по назначению не доказывают законность заключения договора купли-продажи № 4Т от 30.05.2022.

Ответчик утверждает, что принимал все должные меры по использованию земельного участка по назначению - для строительства многоэтажного дома. Вместе с тем, документов, подтверждающих выполнение работ по договорам, а также фактов подтверждения оплаты работ не представлено. Свидетельские показания не могут подтверждать договорные отношения.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

На основании вышеизложенного, в соответствии с положениями федерального законодательства, обстоятельства, подтверждающие использование земельного участка, и обстоятельства, определяющие намерения использовать в дальнейшем земельный участок, не подлежат доказыванию и исследованию, так как не могут повлиять на разрешение настоящего дела, по существу.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ судебные заседания неоднократно откладывались, в том числе для представления сторонами дополнительных пояснений и доказательств.

Представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, уточнениях к нему.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просил суд отказать, по основаниям, изложенным в отзывах и дополнениях к ним.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам проведения аукциона по продаже муниципального имущества 30.05.2022 между администрацией и ИП ФИО1 в соответствие с протоколом подведения итогов № 1 от 18.05.2022 был заключен договор купли-продажи № 4Т (далее - договор) земельного участка (ЛОТ №_1) с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель - земли населенных пунктов

Право собственности ответчика на земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по Республике Алтай.

Ссылаясь на часть 7 статьи 39.11 ЗК РФ, Администрация указывает, что земельный участок не мог являться предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды. Полагает, что договор, заключенный между Администрацией и ИП ФИО1 является недействительным в силу статей 167, 168 ГК РФ.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах. Способы защиты гражданских прав определены законом в статье 12 ГК РФ.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов.

При этом положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2021 № 14-КГПР20-21-К1 закреплено, что способ защиты права неопределенного круга лиц в виде признания сделок недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 12, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть реализован самостоятельно без оспаривания торгов, которые являлись предпосылкой, а не составной частью оспариваемой сделки.

В связи с вышеуказанным, договор, заключенный по результатам торгов, может быть признан недействительным без проверки законности проведения торгов и признания их недействительными, поскольку точное соблюдение правил проведения торгов само по себе не гарантирует правомерности заключенного на них договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 данного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 этого же Кодекса.

Пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса.

Согласно материалам дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 04:01:010202:865, разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, имеет площадь 2 779 кв.м., находится в Зоне малоэтажной смешанной жилой застройки (Ж-2).

Согласно статье 31 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Майминское сельское поселение» Майминского района Республики Алтай, утверждённых решением сельского Совета депутатов муниципального образования «Майминское сельское поселение» от 19 мая 2023 года № 27-6 (далее - Правила), зона малоэтажной смешанной жилой застройки Ж-2 выделена для формирования жилых районов с размещением малоэтажных и среднеэтажных многоквартирных жилых домов, с минимально разрешенным набором  услуг  местного  значения.   Основными  видами  и   параметрами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в указанной выше зоне, являются: [2.1.1] - Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (Минимальная (максимальная) площадь земельных участков - 800- 5000 кв. м. или определяется по заданию на проектирование);

[2.3] - Блокированная жилая застройка (Минимальная (максимальная) площадь земельных участков для размещения одного блока - 500 кв.м., Минимальное количество блоков (домов) - 2);

[2.5] - Среднеэтажная жилая застройка (Минимальная площадь земельных участков 800 кв. м., Максимальная площадь земельного участка 10000 кв. м, а также определяется по заданию на проектирование, СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89);

[2.6] - Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (Минимальная площадь земельных участков 800 кв. м., Максимальная площадь земельного участка 10000 кв. м, а также определяется по заданию на проектирование, СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89);

[2.7.1] - Хранение автотранспорта (Минимальная (максимальная) площадь земельных участков - 30 - 200 кв. м; или определяется по заданию на проектирование, СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89);

[3.1] - Коммунальное обслуживание;

[12.0.1] - Улично- дорожная сеть.

Зона малоэтажной смешанной жилой застройки Ж-2 не содержит в себе такой вид разрешенного использования земельного участка как «[2.1] Для индивидуального жилищного строительства».

Правилами установлено, что вид разрешенного использования [2.1] - Для индивидуального жилищного строительства размещается в зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1 и в зоне перспективной жилой застройки Ж-3.

Минимальная (максимальная) площадь земельных участков с видом разрешенного использования - [2.1] - Для индивидуального жилищного строительства, в селе Майма составляет 600 - 1200 кв.м.

В связи с вышеизложенным, доводы ответчика о возможности перевода спорного земельного участка с вида разрешенного использования [2.5] -Среднеэтажная жилая застройка на вид разрешенного использования [2.1] -Для индивидуального жилищного строительства противоречат установленным Правилам.

Учитывая, что видом разрешенного использования спорного земельного участка предусматривается среднеэтажная жилая застройка, земельный участок не мог быть предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды.

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, данных в пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При ничтожности сделки в силу статьи 168 ГК РФ подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам.

Исходя из конституционных предписаний и учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 года № 2742-0, от 28 февраля 2019 года № 369-0, от 28 января 2021 года 144-0 и др.).

При распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения. Это наиболее актуально в отношении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, призванных обеспечить комфортные и благоприятные условия для проживания граждан, что достигается в том числе за счет установления временных пределов возможных неудобств, связанных с осуществлением строительства.

Согласно приведенным законоположениям в качестве оптимальной правовой формы для решения указанных задач федеральный законодатель избрал заключение договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка. Такой механизм позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию - как собственнику созданных зданий или сооружений (статья 39.20 «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение» ЗК РФ).

Сходные правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414, от 17.06.2020 № 310-ЭС19-26526, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.04.2023 № А45-3753/2022.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 данного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 этого же Кодекса.

На основании вышеизложенного, договор купли-продажи № 4Т от 30.05.2022 является ничтожной сделкой в силу закона. Положения об оспоримой сделке в данном случае не применимы.

Принятые ответчиком меры по использованию земельного участка по назначению - для строительства многоэтажного дома не подтверждают законность заключения договора купли-продажи.

Доводы ответчика о применении к спорным правоотношениям положений статьи 166 ГК РФ, правила «эстоппель» признаются судом несостоятельными в силу следующего.

Администрация, осуществляющая полномочия собственника в отношении спорного публичного участка, распоряжение которым должно соответствовать требованиям земельного и гражданского законодательства при соблюдении публичных интересов, вправе в целях защиты интересов муниципального образования предъявить иск о признании недействительными торгов и сделок, совершенных с нарушением законодательства, регламентирующего порядок приватизации публичного имущества, поэтому оснований считать действия администрации по предъявлению настоящего иска недобросовестными не имеется.

Суд отмечает, что ФИО1 является индивидуальным предпринимателем и представляет собой профессионального участника соответствующих правоотношений (к дополнительным видам деятельности предпринимателя, в частности, отнесено – 41.20 – Строительство жилых и нежилых зданий).

При таком положении ответчик - приобретатель публичного имущества по незаконной сделке приватизации не вправе ссылаться на пункт 5 статьи 166 ГК РФ в качестве возражения против иска о признании ничтожной сделки недействительной и применении ее последствий, предъявленного муниципальным органом, с указанием на исполнение сделки сторонами, которое давало этому лицу основания полагаться на действительность сделки. В данном случае сторона сделки, являющейся ничтожной вследствие противоречия императивной норме закона и публичному интересу, не может считаться добросовестной. Неосмотрительное поведение другой стороны (продавца) не оправдывает участие покупателя в нелегитимной процедуре приватизации публичной собственности.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015) о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать.

Таким образом, при оценке добросовестности приобретателя следует устанавливать, сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

Так, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Ответчик не лишен был возможности проявить надлежащую осмотрительность ознакомившись с нормами законодательства, мог обратиться за разъяснениями или уточнениями к организатору торгов, проконсультироваться со специалистами в сфере земельных отношений в иных сторонних организациях, а так же обратить внимание, на то что он является единственным участником закупки, что с учетом востребовательности на рынке земельных участков для строительства являться фактором, который при проявлении должной осмотрительности должен был привлечь внимание ответчика.

Так же, следует отметить, о недобросовестном поведении в дальнейшем ответчика, поскольку он являлся участником по делу № А02-981/2022 (оставленным без изменения постановлением от 27.07.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 07.11.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа), где судебные инстанции делают выводы о невозможности передачи в собственность данных категорий земельных участков, Ответчик зная о наличии заключенного договора № 4Т от 30.05.2022, не предпринял мер направленных на приведение взаимоотношений сторон по указанному договору в соответствие с действующим законодательством.

Поскольку отчуждение публичного земельного участка сопровождалось недобросовестным поведением участника торгов, совершенным в обхода закона с противоправной целью, а следовательно, нарушая публичные интересы, применение при рассмотрении данного спора пункта 5 статьи 166 ГК РФ, позволяющее такому лицу получить имущественное удовлетворение из своего незаконного поведения, являлось бы необоснованным.

Иной подход свидетельствовал бы о возможности недобросовестного лица извлекать прибыль при совершении противозаконных действии, нарушая публичный правопорядок и негативно сказался бы на правах неопределенного круга лиц, заинтересованных во введении земельного участка в хозяйственный оборот на условиях, соответствующих закону.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании вышеизложенного, в связи с тем, что законодательством Российской Федерации предусмотрено, что в случае недействительности сделки (ничтожности) каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, требование Администрации об истребовании из чужого незаконного владения ответчика земельного участка с кадастровым номером 04:01:010202:865, является законным и необходимым для восстановления нарушенных публичных интересов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35 Постановления № 10/22).

Из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.06.2017 № 16-П, следует, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Ответчик является индивидуальным предпринимателем (субъектом экономической деятельности) и представляет собой профессионального участника соответствующих правоотношений (к дополнительным видам деятельности предпринимателя, в частности, отнесено - 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий), к поведению которого применим повышенный стандарт осмотрительности.

Таким образом, ответчик знал или должен был знать о незаконности приобретения земельного участка, выставленного на торги с нарушением положений закона, действуя разумно и добросовестно мог усомниться в праве продавца на отчуждение объекта муниципальной собственности.

В связи с вышеуказанным, доводы ответчика о том, что он является добросовестной стороной, несостоятельны.

Также несостоятельным признается довод ответчика о применении пропуска срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Пункт 2 статьи 181 ГК; РФ, определяет, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае, пункт 2 статьи 181 ГК РФ не может быть применим ввиду того, что спорный договор по своей природе является ничтожной сделкой, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки).

На основании вышеизложенного, к спорным правоотношениям применим трехгодичный срок, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (с момента заключения договора – 30.05.2022 до 30.05.2025).

С исковым заявлением Администрация обратилась 24.12.2024, то есть в пределах срока исковой давности.

На основании вышеизложенного исковые требования Администрации подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям

Поскольку иск удовлетворен в полном объеме, государственная пошлина в сумме по 50 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи № 4Т от 30.05.2022 земельного участка (Лот № 1) с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., адрес: Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование – среднеэтажная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов, заключенный между Администрацией муниципального образования «Майминский район» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 возвратить Администрации муниципального образования «Майминский район» земельный участок с кадастровым номером 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером: 04:01:010202:865, площадью 2 779 кв.м., местоположение - Российская Федерация, Республика Алтай, Майминский район, Майминское сельское поселение, <...> разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, категория земель - земли населенных пунктов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, ул. Надеждинская, д. 57, кв. 2, с. Одинцовка, г. Бийск, край Алтайский) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья

М.М. Гальчук