Решение от 5 апреля 2021 г. по делу № А82-27076/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-27076/2018
г. Ярославль
05 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 02 марта 2021 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Шадриновой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Давыдовой М.В., Сулеймановым И.И.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Акционерного общества "Волна" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Орион" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 563376.37 руб. арендной платы, неустойки и процентов,

и встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Орион" к акционерному обществу "Волна" о взыскании 2230117.00 руб. стоимости неотделимых улучшений,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2(1) (ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО «ТНС энерго Ярославль» (2)(ИНН <***>, ОГРН <***>, 150003), АО "Газпром газораспределение Ярославль"(3) (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО "Газпром межрегионгаз Ярославль" (4) (ИНН <***>, ОГРН <***>), АО"Ярославльводоканал" (5)(ИНН <***>, ОГРН <***>), 6) Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (ИНН 7601000992Б ОГРН <***>); 7) Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)


при участии

от истца ФИО3 представитель по доверенности от 11.01.2021

от ответчика ФИО4 представитель по доверенности

от третьего лица – не явился

от экспертной организации - ФИО5 - государственный судебный эксперт



установил:

Акционерное общество "Волна" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании по договору аренды № 04-13/14 от 10.11.2014 года: 147 977.74 руб., в том числе 133 166 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за август 2018 (частично), сентябрь-октябрь 2018г., 14 810 руб. 97 коп. пени за период с 11.08.2018 по 22.10.2018, о расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения, заявление принято к производству, возбуждено производство по делу А82-27112/2018.

Акционерное общество "Волна" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании по договору № 04-11/14 от 26.09.2014 года: 345 183 руб. 18 коп задолженности по арендной плате за период с 10.05.2017 по 08.06.2018, 3 394 руб. 53 коп. задолженности по коммунальным платежам за период с 01.11.2017 по 08.06.2018, 208 990 руб. 49 коп. пени за период с 11.05.2017 по 08.06.2018, 2 138 руб. 55 коп. пени по просрочке по коммунальным услугам, 3 633 руб. 88 коп. процентов за период с 09.06.2018 по 31.07.2018, 35 руб. 74 коп. процентов по коммунальным платежам за период с 09.06.2018 по 31.07.2018, продолжение взыскания процентов (с суммы задолженности по основному долгу по коммунальным платежам 348 577 руб. 71 коп.) по день фактического исполнения решения суда, заявление принято к производству, возбуждено производство по делу А82-27076/2018.

Общество с ограниченной ответственностью "Орион" обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Волна" о взыскании 2 230 117 руб. стоимости неотделимых улучшений, заявление принято к производству, возбуждено производство по делу А82-18952/2018.

Определением суда от 19.07.2019 года объединены в одно исковое производство для совместного рассмотрения: дело № А82-27076/2018 по иску акционерного общества "Волна" к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании 563376.37 руб. и дело № А82-18952/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "Орион" к акционерному обществу "Волна" о взыскании 2230117.00 руб., делу присвоен номер – А82- 27076/2018.

Определением суда от 20.09.2019 года объединены в одно исковое производство для совместного рассмотрения: дело № А82-27076/2018 по иску акционерного общества "Волна" к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании 563376.37 руб., и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Орион" к акционерному обществу "Волна" о взыскании 2230117.00 руб., и дело № А82-27112/2018 по иску акционерному обществу "Волна" к обществу с ограниченной ответственностью "Орион" о взыскании 195 563 руб. 68 коп. задолженности, требованию считать договор аренды расторгнутым с 15.05.2019 года, о выселении.

Истец по первоначальному требованию (АО "Волна") представил письменное заявление об уточнении исковых требований, просит взыскать:

1) по договору аренды недвижимого имущества № 04-11/14 от 26 сентября 2014 года: 307 294 руб. 46 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.06.2017 по 08.06.2018, 3 394 руб. 53 коп. долга по коммунальным платежам, 166 344 руб. 72 коп. пени за период с 14.06.2017 по 08.06.2018, 2 138 руб. 55 коп. за период с 11.11.2017 по 08.06.2018 по коммунальным услугам, 26 061 руб. 10 коп. процентов за период 09.06.2018 по 23.07.2019, 20 818 руб. 13 коп. за период с 24.07.2019 по 10.09.2020, 287 руб. 89 коп. процентов за пользование денежными средствами по коммунальным услугам за период с 09.06.2018 по 23.07.2019, с 24.07.2019 по 10.09.2020 в размере 229 руб. 98 коп.;

2) по договору аренды недвижимого имущества № 04-13/14 от 10.11.2014 года: 171 055 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 22.10.2018 года, 24 508 руб. 19 коп. пени за период с 11.07.2018 по 22.10.2018 года, 21 432 руб. 30 коп. процентов за период с 23.10.2018 по 10.09.2020 года.

Представитель истца уточненные требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал возражения в части исковых требований, пояснил, что в период выполнения ремонтных работ общих инженерных систем, отсутствие водоснабжения, что не позволяло использовать имущество по назначению, встречные требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений поддерживает в размере 1 967 068 руб.

Представитель третьего лица ФИО2 представил в материалы дела письменный отзыв на иск, полагает, что исковые требования о взыскании арендной платы по договору № 04-13/14 от 10.11.2014 обоснованны, представил копии договора подряда № 04/2018 от 02.08.2018 года, договора снабжения электрической энергией №76650551770 от 29.06.2018 года, договора холодного водоснабжения №10174 от 18.09.2018 года, заявления от 12.09.2018 года, заявления от 02.08.2018 года, уведомления от 02.08.2018 года с подтверждением об отправке почтой, приложения №1 к договору подряда №4/2018 от 02.08.2018 года, акта №5/2 от 25.09.2018 года, счет-фактуры № 9/2 от 25.09.2018 года, в отзыве указал, что в арендуемом здании расположена газовая котельная, которая обеспечивает отоплением и горячей водой все здание, центрального отопления в здании бани нет, за работу и обслуживание данной котельной отвечает АО "Волна", поскольку у нее заключен договор на поставку газа. Оплата горячей водой и отопления производится третьим лицом в АО "Волна" в виде компенсации затрат на газ. Также в отзыве третье лицо пояснило, что в связи с неудовлетворительным состоянием помещений, оборудования, систем водоснабжения, отопления, вентиляции, ввиду предотвращения аварийных ситуаций, принято решение о проведении ремонта в августе-сентябре 2018 года, о чем 02.08.2018 года было уведомлено АО "Волна" и 02.08.2018 года в адрес ООО "Орион" направлено уведомление о проведении ремонта в период с 14.08.2018 по 14.09.2018, с 21.09.2018 года все коммунальные услуги (электрическая энергия, водоснабжение) были доступны во всем здании бани, в том числе и в помещениях, арендуемых ООО "Орион" (Т. 4 л.д. 73-74).

В письменном отзыве АО "Ярославльводоканал" сообщило, что подача ресурса - холодная питьевая вода на объект. расположенный по адресу: <...> (баня № 3) в период с 01.08.2018 по 31.10.2018 не прекращалась, до 30.06.2018 договор был заключен с АО "Волна" с 18.09.2018 с ИП ФИО2 (Т. 5 л.д. 1).

Заслушав представителей сторон и эксперта, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2014 № 04-13/14, согласно пунктам 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из надземных, полностью обустроенных помещений на первом этаже) общей площадью 194, 4 кв.м. (помещения №№ 13-27, часть помещения № 12 (площадью 11.8 кв.м.), расположенное по адресу: <...> (баня № 3) для использования под физкультурно-оздоровительную деятельность.

В приложении № 1 к договору поименовано использование ресурсов (теплоэнергия, холодное водоснабжение) для 2 чел. (Т. 1 л.д. 33).

В п. 1.5. 1.6 договора стороны предусмотрели, что при невозможности Арендатора заключить договоры со снабжающими организациями на поставку коммунальных услуг арендодатель за счет Арендатора обеспечивает его приобретенными для него коммунальными услугами. Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг. Расчет за предоставляемые коммунальные услуги производится с учетом цен и тарифов энергоснабжающих организаций и нормативов на потребление энергоресурсов. Расчет за предоставляемые коммунальные услуги прилагается (приложение № 1) к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Приложение № 1 оформляется в течение 20 дней с момента подписания настоящего договора, а также подлежит возможному изменению.

В п. 1.7, 1.8. договора стороны установили, что арендатор предоставляет Арендодателю для расчета за предоставляемые коммунальные услуги данные согласно Приложению № 2 к настоящему договору. Арендатор подтверждает полученные надлежащим образом коммунальные услуги, если письменно не уведомит Арендодателя об обратном, в срок не позднее 10 числа месяца следующего за текущим.

В п. 2.1.5. стороны определили, что Арендодатель имеет право при необходимости произвести текущий ремонт фасада, кровли здания, центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции и заключить затраты по ремонту Арендатору в счет для оплаты пропорционально занимаемым площадям (согласно Приложению № 1Р).

В соответствии с п. 2.1.8 договора при промывке к отопительному сезону снабжающей организацией систем отопления Арендодателя, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке на основании выставленных счетов снабжающей организации включать затраты пропорционально занимаемым площадям Арендатору в счет для оплаты (согласно Приложению № 1О).

В п. 2.2.1, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.14 договора стороны предусмотрели, что Арендатор имеет право заключить договоры поставки коммунальных услуг непосредственно со снабжающими организациями. Арендатор обязан своевременно и в соответствии с условиями настоящего договора производить арендодателю, на основании выставленных Арендодателем счетов, оплату за пользование недвижимым имуществом, возмещать ему стоимость потребленных коммунальных услуг и других расходов, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.2.27 настоящего договора. Арендатор обязан перечислять арендную плату за пользование недвижимым имуществом за период планового останова бани при отключении горячей воды. Арендатор обязан самостоятельно получать в бухгалтерии Арендодателя до 5-го числа каждого месяца счета для оплаты коммунальных услуг и за пользование недвижимым имуществом. Арендатор обязан самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого имущества: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска холодной и горячей воды в случае их временного отключения.

Арендатор обязан производить своевременно или по предписанию Арендодателя, с обоснованием необходимости проведения ремонта, и за свой счет текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора; устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях.

В п.2.2.19 стороны установили, что По окончании срока действия настоящего договора арендатор обязан передать арендуемое недвижимое имущество Арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, а также произвести все расчеты по настоящему договору.

В п. 2.2.23, 2.2.24 Арендатор обязан в арендуемом помещении произвести установку приборов учета расхода воды и электрической энергии. С целью составления представителем Арендодателя двустороннего акта приемки установленных приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии с указанием марки, номера и первоначальных показателей счетчиков, Арендатор обязан немедленно в письменной форме уведомить Арендодателя об установке приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии. В случае неисправности приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии Арендатор обязан немедленно в письменной форме уведомить Арендодателя. Арендатор обязан ежемесячно в срок до 25 числа и своевременно передать информацию Арендодателю о показаниях приборов учета расхода воды, электрической энергии.

В разделе 3 стороны предусмотрели арендную плату и порядок расчетов.

Арендная плата состоит из двух частей - постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за коммунальные услуги) (п. 3.1).

Сумма постоянной величины арендной платы устанавливается в размере 583 200 руб. (п. 3.4 договора).

Сумма переменной величины арендной платы устанавливается по показателям потребления коммунальных услуг, в случае отсутствия или неисправности счетчиков - по расчетной величине, с учетом цен и тарифов снабжающих организаций на энергоносители, материалы, необходимые для обслуживания коммуникаций и энергоносителей (п. 3.5 договора).

В п. 3.12, 3.13 договора стороны предусмотрели, что Арендатор, на основании представленного ему счета, перечисляет Арендодателю ежемесячно равными платежами сумму арендной платы по 10 число текущего месяца. Излишне перечисленная Арендатором арендная плата засчитывается в счет последующих платежей арендной платы.

Приказом от 22.10.2015 № 223 МУП "Волна" изменило на 7 % постоянную величину арендной платы (Т. 1 л.д. 114).

В соответствии с п. 5.1 договора Арендодатель не несет ответственности за не предоставление коммунальных услуг Арендатору, если отсутствует возможность для их предоставления.

В п. 5.2 договора стороны установили, что При невнесении в срок арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0, 3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества 10.11.2014. В акте сторонами поименовано, что отопление в рабочем состоянии, водоснабжение – холодное и горячее в рабочем состоянии.

В дополнительном соглашении № 1 от 01.07.2015 стороны предусмотрели, что в соответствии с п. 1.6 Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг, полученных от сторонних снабжающих организаций, а также произведенных собственными силами Арендодателя (при наличии собственных котельных и тепловых пунктов Арендодателя, направленных на производство теплоэнергии и горячего водоснабжения). Расчет за предоставляемые коммунальные услуги прилагается (Приложение № 1) к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Приложение № 1 оформляется в течение 20 дней с момента подписания настоящего договора, а также подлежит возможному изменению" (Т. 4 л.д. 34).

В дополнительном соглашении № 2 от 31.07.2015 года стороны изложили п.п. 2.2.9 п. 2.2 в следующей редакции: "Арендатор обязан своевременно и в соответствии с условиями настоящего договора производить Арендодателю. на основании выставленных Арендодателем счетов, оплату за пользование недвижимым имуществом, возмещать ему стоимость потребленных коммунальных услуг и других расходов, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.2.13, 2.2.27 настоящего договора" (Т. 4 л.д. 35). В письме от 15.08.2018 арендатор сообщил о прекращении электроснабжения с 14.08.2018 года (Т. 4 л.д. 46-47).

15.06.2018 года между АО "Волна" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписан договор аренды № 06-83/2018 (Т. 4 л.д. 118-121).

Во исполнение п. 2.2.1 договора аренды, арендатор заключил договоры: - с ПАО "ТНС энерго Ярославль" № 76650551770 от 29.06.2018; с АО "Ярославльводоканал" № 10174 от 18.09.2018; с АО "Газпром газораспределение Ярославль" № ЯФ-ТО-219/18 от 17.07.2018 на техническое обслуживание газопровода.

18.06.2018 года АО "Волна" направило в адрес ООО "Орион" уведомление о сдаче в аренду части здания бани № 3 ИП ФИО2, просит по вопросам расчетов за потребленные коммунальные услуги обращаться к данному арендатору (Т. 4 л.д. 117).

В заявлении от 02.08.2018 года индивидуальный предприниматель ФИО2 указал, что в связи с запланированным закрытием в период с 14.08.2018 по 14.09.2018 группы помещений общей площадью 726,5 кв.м.в здании бани № 3 по пр. Авиаторов, д. 35, находящихся у аренде по договору № 06-83/2018, просит создать комиссию по предварительной оценке и согласованию запланированных работ:

- ремонт печи (замена кирпича, колосников, рельс, двери),

- ремонт крыши (устранение протечек, восстановление вентиляции, ремонт вентиляции помещений, ремонт очистных сооружений (канализации),

- замена водосточных труб в помывочном отделении,

- замена двери в помывочном отделении),

- ремонт крыльца, покраска стен и потолка в вестибюле,

- замена плитки в помывочном отделении (Т. 4 л.д. 99).

02.08.2018 года индивидуальный предприниматель ФИО2 уведомил ООО "Орион", что в период с 14.08.2018 года по 14.09.2018 группа помещений общей площадью 726,5 кв.м. в здании бани № 3 по пр. Авиаторов, д. 35, находящаяся в аренде по договору № 06-83/2018 будет закрыта для проведения текущего ремонта. Сроки закрытия смогут быть продлены, о чем уведомление будет отдельно. В связи с закрытием эксплуатация помещений и находящихся в них машин и агрегатов может быть приостановлена (Т. 4 л.д. 100-102).

09.08.2018 года ООО "Орион" направило арендодателю заявление, в котором указало, что п. 2.2.10 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату за пользование недвижимым имуществом за период планового останова бани при отключении горячей воды. В связи с вышеизложенным арендатор просит предоставить график планового отключения горячей воды на период с 09.08.2018 до 31.12.2018 в срок до 13 августа 2018 г., отметка о получении проставлена от 09.08.2018 № 262 (Т. 4 л.д. 108).

В заявлении от 12.09.2018 года индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился к АО "Волна" с предложением о согласовании срока ремонта на 7 календарных дней по 21.09.2018 включительно в связи с увеличением проводимых ремонтных работ (Т. 4 л.д. 98).

В письме от 14.09.2018 года АО "Волна" согласовывает проведение ремонтных работ до 21.09.2018 года (Т. 5 л.д. 140).

18.09.2018 года между АО "Ярославльводоканал" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписан договор № 10174 холодного водоснабжения, согласно которому Организация водопроводно-канализационного хозяйства, осуществляющая холодное водоснабжение, обязуется осуществлять подачу абоненту через присоединенную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения холодную (питьевую) воду (Т. 4 л.д. 88-97, Т. 2 л.д. 2-7).

Согласно акту № 5/2 от 21.09.2018 выполнены работы по договору подряда № 04/2018 от 02.08.2018 года (Т. 5 л.д. 146), ИП ФИО2 известил АО "Волна" о завершении ремонтных работ в установленный срок (Т. 5 л.д. 145).

31.10.2018 года ответчик направил в адрес истца уведомление о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора, в котором указано об извещении арендодателя о досрочном расторжении договора аренды с 30 декабря 2018 года (Т. 2 л.д. 11-14).

В уведомлении от 14.11.2018 года № 01-07/899 АО "Волна" сообщает ООО "ОРИОН", ссылаясь на п. 4.1 договора, о расторжении договора аренды с 30.11.2018 (Т. 5 л.д. 142).

22.04.2019 года между АО "Волна" (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Покупатель) подписан договор купли-продажи, согласно которому Продавец передает в собственность, а Покупатель принимает и уплачивает по цене и на условиях, изложенных в настоящем договоре, нежилое здание, находящееся по адресу: <...>, общей площадью 920,9 кв.м.

В п. 1.3.4 указано, что имущество находится в обременении: Аренда помещений общей площадью 194,4 кв.м. по договору аренды № 04-13/14 от 10.11.2014 с ООО "Орион". Срок обременения с 10.11.2014 по 09.11.2024 г.

В уведомлении № 17 от 01.02.2019 года ООО "ОРИОН" уведомило арендодателя о готовности передать помещение по акту приема-передачи, обеспечить явку представителя для приема помещения и подписания акта 06.02.2019 в 11 час. (Т. 5 л.д. 135).

В письме от 05.02.2019 года № 01-07/26 в ответ на уведомление № 17 от 01.02.2019 АО "Волна" сообщает, что 26.12.2018 года в АО "Волна" поступило уведомление об отказе от досрочного расторжения договора, в связи с чем в письме от 27.12.2018 № 01-07/1026 об уточнении Вашей позиции по вопросу расторжения договора и предоставления уведомления о расторжении, на которое ссылаетесь, факт получения которого АО "Волна" не подтвержден.

В связи с отказом от приема недвижимого имущества по адресу <...> ООО "ОРИОН" направило в адрес МУП "Волна" акт приема-передачи недвижимого имущества от 06.02.2019 (Т. 5 л.д. 139-141).

В связи с тем, что ответчик не уплатил задолженность по арендной плате за взыскиваемый период, истец обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с учетом уточнения 171 055 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 22.10.2018 года, 24 508 руб. 19 коп. пени за период с 11.07.2018 по 22.10.2018 года, 21 432 руб. 30 коп. за период с 23.10.2018 по 10.09.2020 года.

26.09.2014 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды недвижимого имущества от № 04-11/14, согласно пунктам 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из надземных, полностью обустроенных помещений на первом этаже) общей площадью 131, 2 кв.м. (помещения №№ 9-11, 23-32, 34-41, часть помещения № 6 (площадью 3.4 кв.м.), расположенное по адресу: Ярославская область, ярославский район, Ивняковский сельский округ, <...> в (баня № 10) для использования под физкультурно-оздоровительную деятельность.

В приложении № 1 к договору поименовано использование ресурсов (теплоэнергия, холодное водоснабжение по счетчику) (Т. 7 л.д. 26).

В п. 1.5. 1.6 договора стороны предусмотрели, что при невозможности Арендатора заключить договоры со снабжающими организациями на поставку коммунальных услуг арендодатель за счет Арендатора обеспечивает его приобретенными для него коммунальными услугами. Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг. Расчет за предоставляемые коммунальные услуги производится с учетом цен и тарифов энергоснабжающих организаций и нормативов на потребление энергоресурсов. Расчет за предоставляемые коммунальные услуги прилагается (приложение № 1) к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Приложение № 1 оформляется в течение 20 дней с момента подписания настоящего договора, а также подлежит возможному изменению.

В п. 1.7, 1.8. договора стороны установили, что арендатор предоставляет Арендодателю для расчета за предоставляемые коммунальные услуги данные согласно Приложению № 2 к настоящему договору. Арендатор подтверждает полученные надлежащим образом коммунальные услуги, если письменно не уведомит Арендодателя об обратном, в срок не позднее 10 числа месяца следующего за текущим.

В п. 2.1.5. стороны определили, что Арендодатель имеет право при необходимости произвести текущий ремонт фасада, кровли здания, центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции и заключить затраты по ремонту Арендатору в счет для оплаты пропорционально занимаемым площадям (согласно Приложению № 1Р).

В соответствии с п. 2.1.8 договора при промывке к отопительному сезону снабжающей организацией систем отопления Арендодателя, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке на основании выставленных счетов снабжающей организации включать затраты пропорционально занимаемым площадям Арендатору в счет для оплаты (согласно Приложению № 1О).

В п. 2.2.1, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.14 договора стороны предусмотрели, что Арендатор имеет право заключить договоры поставки коммунальных услуг непосредственно со снабжающими организациями. Арендатор обязан своевременно и в соответствии с условиями настоящего договора производить арендодателю, на основании выставленных Арендодателем счетов, оплату за пользование недвижимым имуществом, возмещать ему стоимость потребленных коммунальных услуг и других расходов, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.2.27 настоящего договора. Арендатор обязан перечислять арендную плату за пользование недвижимым имуществом за период планового останова бани при отключении горячей воды. Арендатор обязан самостоятельно получать в бухгалтерии Арендодателя до 5-го числа каждого месяца счета для оплаты коммунальных услуг и за пользование недвижимым имуществом. Арендатор обязан самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого имущества: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска холодной и горячей воды в случае их временного отключения.

Арендатор обязан производить своевременно или по предписанию Арендодателя, с обоснованием необходимости проведения ремонта, и за свой счет текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора; устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях.

В п.2.2.19 стороны установили, что По окончании срока действия настоящего договора арендатор обязан передать арендуемое недвижимое имущество Арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, а также произвести все расчеты по настоящему договору.

В п. 2.2.23, 2.2.24 Арендатор обязан в арендуемом помещении произвести установку приборов учета расхода воды и электрической энергии. С целью составления представителем Арендодателя двустороннего акта приемки установленных приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии с указанием марки, номера и первоначальных показателей счетчиков, Арендатор обязан немедленно в письменной форме уведомить Арендодателя об установке приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии. В случае неисправности приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии Арендатор обязан немедленно в письменной форме уведомить Арендодателя. Арендатор обязан ежемесячно в срок до 25 числа и своевременно передать информацию Арендодателю о показаниях приборов учета расхода воды, электрической энергии.

В разделе 3 стороны предусмотрели арендную плату и порядок расчетов.

Арендная плата состоит из двух частей - постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за коммунальные услуги) (п. 3.1).

Сумма постоянной величины арендной платы устанавливается в размере 583 200 руб. (п. 3.4 договора).

Сумма переменной величины арендной платы устанавливается по показателям потребления коммунальных услуг, в случае отсутствия или неисправности счетчиков - по расчетной величине, с учетом цен и тарифов снабжающих организаций на энергоносители, материалы, необходимые для обслуживания коммуникаций и энергоносителей (п. 3.5 договора).

В п. 3.12, 3.13 договора стороны предусмотрели, что Арендатор, на основании представленного ему счета, перечисляет Арендодателю ежемесячно равными платежами сумму арендной платы по 10 число текущего месяца. Излишне перечисленная Арендатором арендная плата засчитывается в счет последующих платежей арендной платы.

В соответствии с п. 5.1 договора Арендодатель не несет ответственности за не предоставление коммунальных услуг Арендатору, если отсутствует возможность для их предоставления.

В п. 5.2 договора стороны установили, что При невнесении в срок арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0, 3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества 26.09.2014. В акте сторонами поименовано, что отопление в рабочем состоянии, водоснабжение – от городских сетей в рабочем состоянии.

В дополнительном соглашении № 1 от 01.07.2015 стороны предусмотрели, что в соответствии с п. 1.6 Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг, полученных от сторонних снабжающих организаций, а также произведенных собственными силами Арендодателя (при наличии собственных котельных и тепловых пунктов Арендодателя, направленных на производство теплоэнергии и горячего водоснабжения). Расчет за предоставляемые коммунальные услуги прилагается (Приложение № 1) к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Приложение № 1 оформляется в течение 20 дней с момента подписания настоящего договора, а также подлежит возможному изменению" (Т. 7 л.д. 34).

В соответствии с письмом от 30.05.2017 года ООО "Орион" общество сообщило арендодателю о невозможности осуществлять свою деятельность, напрямую зависящую от наличия горячего водоснабжения (Т. 7 л.д. 91).

В письме от 29.05.2017 № 01-07/318 арендодатель уведомил арендатора об аварийном состоянии оборудования котельной бани № 10, сообщил о ремонте с 29.05.2017 (Т. 7 л.д. 92).

В уведомлении от 26.09.2017 № 01-07/595 АО "Волна" указало, что повторно извещает ООО "ОРИОН" о сдаче в аренду части здания Бани № 10 06-68/2017 ООО "Чкаловский плюс", согласно акта приема-передачи от 15.09.2017 г., являющегося неотъемлемой частью вышеуказанного договора аренды, арендуемое имущество, в том числе котельная, передано ООО "Чкаловский плюс" (Т. 7 л.д. 93).

В связи с тем, что ответчик не уплатил задолженность по арендной плате за взыскиваемый период, истец обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с учетом уточнения 307 294 руб. 46 коп. основного долга по арендной плате за период с 01.06.2017 по 08.06.2018, 3 394 руб. 53 коп. долга по коммунальным платежам, 166 344 руб. 72 коп. пени за период с 14.06.2017 по 08.06.2018, 2 138 руб. 55 коп. за период с 11.11.2017 по 08.06.2018 по коммунальным услугам, 26 061 руб. 10 коп. процентов за период 09.06.2018 по 23.07.2019, 20 818 руб. 13 коп. за период с 24.07.2019 по 10.09.2020, 287 руб. 89 коп. процентов за пользование денежными средствами по коммунальным услугам за период с 09.06.2018 по 23.07.2019, с 24.07.2019 по 10.09.2020 в размере 229 руб. 98 коп.

ООО "Орион", ссылаясь на то, что в добровольном порядке требование о возмещении стоимости произведенного ремонта в арендованных помещениях по договору № 04-11/14 от 26.09.2014 не исполнено, обратился со встречными требованиями в суд.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд считает, что исковые требования акционерного общества "Волна" и встречные требования общества с ограниченной ответственностью "Орион" подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу положений статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом.

Материалами дела подтверждена передача имущества в аренду ответчику по договору № 04-13/2014 от 10.11.2014. Наличие задолженности по арендной плате за заявленный период подтверждается материалы дела с учетом исключения периода проведения ремонтных работ согласно уведомлениям с 14.08.2018 по 21.09.2018. в связи с чем требование истца о взыскании арендной платы по договору за спорный период признается судом обоснованным в размере 104 459, 38 руб.

Нарушение сроков оплаты по арендной плате подтверждается представленными в дело доказательствами, расчет неустойки в связи с нарушением сроков внесения арендной платы судом признается обоснованным в размере 8 829 руб. 47 коп. (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждена передача имущества в аренду ответчику по договору № 04-11/2014 от 26.09.2014. Наличие задолженности по арендной плате за заявленный период подтверждается материалы дела с учетом исключения периода ремонта общих инженерных систем, приостановления водоснабжения с 01.06.2017 по 15.09.2017 (Т. 8 л.д. 103). Следовательно, требование истца о взыскании арендной платы по договору за спорный период признается судом обоснованным в размере 231 772 руб. 35 коп.

Нарушение сроков оплаты по арендной плате подтверждается представленными в дело доказательствами, расчет неустойки в связи с нарушением сроков внесения арендной платы судом признается обоснованным в размере 93 495 руб. 04 коп. за период с 12.09.2017 по 08.06.2018 (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возмещение стоимости коммунальных платежей по договору № 04-11/14 от 26.09.2014 года в размере 3 394 руб. 53 коп. за период с 01.11.2017 по 08.06.2018 и неустойки в размере 2 138, 55 руб. судом признаются обоснованными, соответствующими условиям договора.

Правовых оснований для взыскания иных санкций с учетом обязательства арендодателя о возмещении стоимости неотделимых улучшений с момента прекращения договора, как и применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не усматривается.

Истцом по встречным требования заявлено о возмещении стоимости неотделимых улучшений с учетом уточнений в размере 1 967 068 руб.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Статья 393 ГК РФ предусматривает обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, назначенной в целях определения перечня неотделимых улучшений, возникших в результате выполнения обществом "Орион" ремонтно-восстановительных работ арендованных объектов, а также их фактического объема и стоимости, суд установил, что стоимость неотделимых улучшений, рассчитанная на основании фактических затрат и показателя физического износа, составила 1 864 027 руб.

Поскольку требования по встречному иску направлены на зачет по основному иску, суд полагает, что исковые требования ООО "Орион" подлежат удовлетворении в сумме 1 438 564 руб. 55 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Орион" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Акционерного общества "Волна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 339 626 руб. 26 коп. долга, 104 463, 06 руб. санкций, 12 332 руб. 73 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с акционерного общества "Волна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Орион" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 864 027 руб. долга, 30 959 руб. 60 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

В результате зачета встречных однородных требований суд определяет ко взысканию с Акционерного общества "Волна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Орион" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 438 564 руб. 55 коп.

Исполнительный лист выдать обществу с ограниченной ответственностью "Орион" (ИНН <***>, ОГРН <***>) по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Возвратить Акционерному обществу "Волна" (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 12 736 руб. 52 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 841 от 20.12.2018 г. на основании ст. 333.40 п.1 п/п 1 Налогового кодекса РФ.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Орион" из федерального бюджета 1 479 руб. 58 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 194 от 05.09.2018 г. на основании ст. 333.40 п.1 п/п 1 Налогового кодекса РФ.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Шадринова Л.А.