Постановление от 1 марта 2026 г. ФАС СЗО (ФАС Северо-Западного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА


ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


02 марта 2026 года Дело № А56-95498/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2026 года. Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Салтыковой С.С., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Вирго» ФИО1 (доверенность от 03.06.2024), от администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области

ФИО2 (доверенность от 13.01.2026),


рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вирго» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2025 по делу

№ А56-95498/2024,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Вирго», адрес: 188642, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к администрации муниципального образования «Токсовское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188664, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. Токсово, Ленинградское ш., д. 55, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация), со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

- признать незаконным постановление Администрации от 10.04.2024 № 219 о разделе земельного участка;

- признать незаконными действия Администрации по разделу земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78, расположенного по адресу: Ленинградская обл.,


Всеволожский р-н, г.п. Токсово, Инженерная ул., д. 2б, на два земельных участка - с кадастровыми номерами 47:07:0502034:495, 47:07:0502034:494;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление Росреестра) аннулировать записи о кадастровом учете образованных земельных участков, возобновить кадастровый учет первоначального участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Решением от 20.05.2025 признаны незаконными постановление Администрации от 10.04.2024 № 219 и действия Администрации по разделу земельного участка; указано, что вступивший в законную силу судебный акт является основанием для аннулирования Управлением Росреестра записи о кадастровом учете образованных земельных участков и возобновления кадастрового учета первоначального земельного участка.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2025 данное решение отменено; в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество в кассационной жалобе просит отменить постановление от 28.10.2025, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение от 20.05.2025. По мнению подателя жалобы, Общество в связи с приобретением по договору купли-продажи от 06.04.2021 № 12 недвижимого и движимого имущества, находящегося на земельном участке площадью 3336 кв. м, приобрело и право пользования данным участком, занятым этими объектами и необходимым для их эксплуатации; с учетом выводов, содержащихся в постановлении суда кассационной инстанции от 23.09.2015 по делу

№ А56-44805/2014, расторжение договора аренды земельного участка, заключенного с предыдущим правообладателем расположенного на участке имущества, не означает утрату правообладателем права пользования участком; раздел участка произведен без учета наличия на нем открытой площадки из железобетонных плит, составляющей единый производственный комплекс с объектами недвижимости Общества, с нарушением градостроительных норм и правил.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы апелляционного суда правильными.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания


извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ФИО3 (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 06.04.2021 № 12 купли-продажи расположенных на земельном участке площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78 объектов недвижимого имущества, а именно: здания автовесовой площадью 26,7 кв. м с кадастровым номером 47:07:0000000:88729, здания домика-бытовки площадью 27,5 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502001:3897, ангара площадью 113,8 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502001:981, а также движимого имущества: туалета одноместного, площадки из железобетонных плит для складирования угля, ограждения территории базы.

Переход к Обществу права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован 15.04.2021.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78 относится к землям населенных пунктов, имел вид разрешенного использования – для эксплуатации объектов недвижимости.

На основании постановления Администрации от 22.04.2021 № 222 из земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:78 путем его раздела образован земельный участок площадью 2946 кв. м с сохранением исходного участка в измененных границах и площадью, составившей 390 кв. м. Образованному участку площадью 2946 кв. м, поставленному на кадастровый учет 17.05.2021, присвоен кадастровый номер 47:07:0502034:436, установлен вид разрешенного использования – магазины.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 17.05.2021 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78 в целях эксплуатации объектов недвижимости.

Постановлением Администрации от 28.05.2021 № 294 оформлено решение о заключении с Обществом договора купли-продажи земельного участка площадью 390 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78 в целях эксплуатации объектов недвижимости по цене, равной 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

Общество оспорило действия Администрации по разделу земельного участка и постановление от 28.05.2021 № 294 в части предоставления ему в собственность участка площадью 390 кв. м.


Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2022 по делу № А56-60037/2021, оставленным в соответствующей части без изменения постановлением апелляционного суда от 04.12.2023 и суда кассационной инстанции от 11.04.2024, признаны незаконными постановления Администрации от 22.04.2021 № 222 и от 28.05.2021 № 294 в части принятого решения в отношении земельного участка площадью 390 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78, а также действия Администрации по разделу земельного участка с кадастровым номером 47:07:0502034:78; на Управление Росреестра возложена обязанность аннулировать записи о кадастровом учете образованных земельных участков и возобновить кадастровый учет исходного земельного участка. Удовлетворяя в этой части требования Общества, суды исходили из того, что при разделе исходного земельного участка не были учтены требования градостроительного регламента о соблюдении минимальных отступов от границ земельных участков, то есть нарушены требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части обязания Администрации предоставить Обществу в собственность земельный участок площадью 3336 кв. м и отказывая в удовлетворении требований Общества в этой части, посчитал не подтвержденной Обществом необходимость в земельном участке площадью 3336 кв. м непосредственно для целей эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

После возобновления кадастрового учета исходного земельного участка площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78 Администрация на основании постановления от 10.04.2024 № 219 повторно произвела раздел указанного участка путем образования двух земельных участков. В результате раздела образованы и поставлены на кадастровый учет земельный участок площадью 773 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:494 с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание и участок площадью 2563 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:495 с видом разрешенного использования - магазины.

Общество, считая, что в связи с приобретением объектов недвижимости приобрело право на использование земельного участка площадью 3336 кв. м и разделом этого земельного участка нарушаются его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка является одним из способов образования земельных участков. В силу пункта 4 данной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением перечисленных в этом пункте случаев.

Согласно пункту 2 статьи 271, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже


недвижимости, находящейся на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как установили суды и следует из вступивших в законную силу судебных актов по ранее рассмотренным делам № А56-44805/2014,

А56-60037/2021, земельный участок площадью 3336 кв. м с кадастровым номером 47:07:0502034:78 был предоставлен в аренду муниципальному предприятию «Всеволожский гортопсбыт» муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – Предприятие) на основании договора от 10.08.2009 № 1571/1.6-08 для использования в целях эксплуатации объектов недвижимости.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу № А56-44805/2014, оставленным в соответствующей части без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 23.09.2015, договор аренды от 10.08.2009 № 1571/1.6-08 расторгнут.

С учетом данного обстоятельства суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что на дату приобретения Обществом по договору купли-продажи от 06.04.2021 № 12 имущества, находящегося на участке площадью 3336 кв. м, договор аренды, заключенный с предыдущим правообладателем объектов, не действовал, в связи с чем к Обществу не перешли права и обязанности арендатора по этому договору и условия использования участка Обществом не определялись этим договором.

Исходя из подпункта 5 пункта 1 статьи 1, статей 35, 39.20 ЗК РФ, статей 271, 552 ГК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение в собственность или в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка, на котором расположены эти объекты недвижимости, в той части, в какой участок необходим для использования принадлежащих ему объектов.

Суд апелляционной инстанции, всесторонне и полно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, правомерно посчитал недоказанным Обществом, что для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости совокупной площадью 168 кв. м недостаточно участка площадью 773 кв. м и требуется земельный участок большей площади.

В обоснование неправомерности раздела и необходимости использования участка большей площади Общество ссылалось на наличие на исходном участке площадки из железобетонных плит для складирования угля и большегрузных автомобильных весов, технологически неразрывно связанных с основными зданиями и являющихся сооружениями вспомогательного использования.

Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил данный довод


Общества, поскольку указанные сооружения не обладают признаками недвижимого имущества, расположение на участке единого недвижимого комплекса по смыслу статьи 133.1 ГК РФ не доказано, а осуществление Обществом на участке определенного вида деятельности с использованием данных сооружений не может служить обоснованием его притязаний на весь исходный участок.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, не установив нарушений при разделе исходного земельного участка требований земельного законодательства (статьи 11.9 ЗК РФ) и градостроительных регламентов, правомерно пришел к выводу о недоказанности Обществом нарушения его прав разделом исходного земельного участка и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают наличие у Общества права на использование земельного участка площадью 3336 кв. м.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2025 по делу № А56-95498/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вирго» – без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи С.С. Салтыкова


Т.И. Сапоткина