Решение от 30 августа 2021 г. по делу № А07-984/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-984/2021
г. Уфа
30 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.08.2021

Полный текст решения изготовлен 30.08.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Латыповой Н.И. рассмотрел дело по иску индивидуального предпринимателя Алкина Валерия Абзаловича (ОГРНИП: 311022016800021, ИНН: 024003845246; далее – истец, предприниматель) к муниципальному унитарному предприятию Управление инфраструктурой транспорта городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0277916516, ОГРН 1160280123761; далее – ответчик, МУП УИТ г. Уфы); третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ОГРН: 1040203924485, ИНН: 0274101138; далее – третье лицо, Росреестр) и Муниципальное унитарное предприятие Управление электротранспорта городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН: 1160280123750, ИНН: 027691745004 далее – третье лицо, Управление электротранспорта); о государственной регистрации договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 24.04.2020 № 147, об обязании ответчика передать истцу два подлинника договора аренды № 147 от 24.04.2020,

при участии в судебном заседании:

от истца: явку обеспечил представитель по доверенности Доля И.Д. от 03.03.2021, предъявлено удостоверение адвоката;

от ответчика: явку обеспечил представитель по доверенности ФИО3 от 02.08.2021 №15, предъявлен паспорт, диплом о высшем юридическом образовании;

от третьих лиц: явки нет, извещены надлежащим образом.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к муниципальному унитарному предприятию Управление инфраструктурой транспорта городского округа город Уфа Республики Башкортостан о государственной регистрации договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 24.04.2020 № 147, об обязании ответчика передать истцу два подлинника договора аренды № 147 от 24.04.2020.

Определением от 26.01.2021 исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан, назначено предварительное судебное заседание; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и Муниципальное унитарное предприятие Управление электротранспорта городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому в удовлетворении заявленных требований просит отказать, поскольку на сегодняшний день арендатором не исполнена обязанность, предусмотренная п. 7.4. договора и не произведена государственная регистрация договора. Ссылаясь на я ст. 164 Гражданского кодекса РФ, ответчик полагает договор аренды № 147 от 24.04.2020 в отсутствие государственной регистрации незаключенным, в связи с чем не порождает гражданских прав и обязанностей.

В дополнительно направленном в суд отзыве ответчик сослался на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».

В судебном заседании от ответчика поступило заявление о замене ненадлежащего ответчика.

От истца поступили возражения относительно замены ответчика, мотивированные тем, что 28 октября 2020 года определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07- 13166/2017 утверждено мировое соглашение между МУП Управление электротранспорта г. Уфы, Администрацией ГО г. Уфа РБ и МУП Управление инфраструктурой транспорта ГО г. Уфа РБ, которым признана недействительной сделка по реорганизации МУЭТ г. Уфы путем разделения на два предприятия-правопреемника (МУП МУЭТ г. Уфы и МУП УИТ г. Уфы). По условиям этого же мирового соглашения, в хозяйственное ведение МУП МУЭТ г. Уфы передается имущество МУП УИТ г. Уфы, в числе этого имущества находится помещение, являющееся предметом спорного договора аренды. Поскольку право хозяйственного ведения в настоящее время за МУП МУЭТ г. Уфы не зарегистрировано, материально-правовые требования предъявляются к МУП УИТ г. Уфы.

В соответствии с частью 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску. Обращение с иском к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного истцом требования.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в удовлетворении заявленных требований просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, в том числе посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, явку в судебное заседание не обеспечили, отзыв на иск не подготовили и не представили, несмотря на неоднократные требования суда исполнить указанную процессуальную обязанность (ст. 131 АПК РФ).

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Рассмотрев заявленные требования, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Муниципальным унитарным предприятием Управление инфраструктурой транспорта городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 24 апреля 2020 года был заключен договор № 147 аренды объекта муниципального нежилого фонда.

Согласно условиям настоящего договора арендодатель, руководствуясь частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», на основании протокола по рассмотрению заявок на участие в аукционе № 1 от 13 апреля 2020 г. передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда (далее - именуемый объект): нежилое помещение первого этажа пятиэтажного здания (Лит. А), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Космонавтов, 14, № помещения - 34-37, обшей площадью 33,6 кв.м., площадь, учитываемая при расчете арендной платы 33,6 кв.м., для использования в торгово-офисных целях.

Характеристики объекта муниципального нежилого фонда (далее - объект) приведены в техническом паспорте инвентарный № 22992 от 31.05.2011 г.

Объект находится у арендодателя на праве хозяйственного ведения согласно контракта № 566-ХВ от 02.10.2017 г. о передаче объектов муниципального недвижимого имущества в хозяйственное ведение.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 23 апреля 2020 г. и действуют по 23 апреля 2025 г., в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3.3. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами по 14 616 руб., в т.ч. НДС 20 %, в срок до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

В силу п. 7.4. договора на арендатора возложена обязанность в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора произвести его государственную регистрацию в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свою очередь пунктом 7.5. договора предусмотрено, что при нарушении арендатором условия, закрепленного в пункте 7.4. настоящего договора, арендодатель может в любое время потребовать возврата переданного по договору недвижимого имущества. Отсутствие государственной регистрации договора влечет его недействительность.

По акту приема-передачи 24 апреля 2020 года нежилое помещение первого этажа пятиэтажного здания (литер А), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Орджоникидзевский район, улица Космонавтов, 14, помещения 34-37, общей площадью 33,6 кв.м. передано арендатору во временное владение и пользование (л.д.23).

Как указывает истец, договор аренды заключен на срок более года, подлежит государственной регистрации, при этом ответчик (арендодатель) не предоставил документы на регистрацию. Письмами от 23.10.2020 и 30.10.2020 истец обращался к ответчику с просьбой о предоставлении подлинника договора аренды от 24.04.2020 (л.д. 9-11).

Ссылаясь на непредставление арендодателем подлинника договора аренды для его государственной регистрации, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о государственной регистрации договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 24.04.2020 № 147, обязании ответчика передать истцу два подлинника договора аренды № 147 от 24.04.2020.

Проанализировав условия договора аренды № 147 от 24.04.2020, суд пришел к выводу, что правоотношения сторон подлежат регулированию нормами законодательства об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также общими положениями Гражданского кодекса.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В подтверждение факта надлежащего исполнения обязанностей по договору аренды истец представил в материалы дела платежные поручения об оплате арендных платежей: № 631 от 05.11.2020 на сумму 14 616 руб., № 640 от 09.11.2020 на сумму 14 616 руб., № 668 от 18.11.2020 на сумму 43 848 руб., № 54 от 21.04.2021 на сумму 15 089 руб. 56 коп., № 58 от 28.04.2021 на сумму 58 744 руб.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой в силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В направленном предпринимателем в адрес ответчика письме исх. № 080-20/АВ от 23.10.2020 сообщается, что в виду введения режима «Повышенная готовность» на территории ГО г. Уфа предприниматель ФИО2 после проведения аукциона не получил от МУП УИТ подлинники договора аренды объекта муниципального нежилого имущества от 24.04.2020 № 147 в 3 экземплярах для государственной регистрации. В распоряжении имеется лишь скан договора аренды. В указанном письме предприниматель просил, в том числе предоставить подлинник договора в 3 экземплярах для возможности государственной регистрации (л.д. 10-11).

Как полагает истец, МУП УИТ своими действиями препятствует предпринимателю ФИО2 в исполнении обязанностей по государственной регистрации договора аренды. Отсутствие государственной регистрации в течение 1 месяца с даты заключения дает арендодателю право на основании п. 7.5 договора аренды расторгнуть данный договор. Своими недобросовестными действиями МУП УИТ создает условия для расторжения договора аренды.

Предприниматель 30.10.2020 повторно направил ответчику письмо исх. № 081-20/АВ с просьбой предоставить подлинник договора аренды в 3 экземплярах для его государственной регистрации представителю – ФИО4 (л.д. 9).

В ответ на письмо предпринимателя ФИО2 от 24.08.2020 №065-20/АВ о согласовании ремонта и перепланировки арендованного помещения, МУП УИТ в своем письме от 25.09.2020 г. №1-1/429 ответило отказом в согласовании ремонта и предложило расторгнуть договор аренды с заключением нового договора аренды на срок 11 месяцев, предусматривающий расторжение договора аренды путем направления уведомления о расторжении договора за 2 месяца.

Поскольку от арендодателя 25.09.2020 поступило письмо №1-1/429 с предложением расторгнуть договор аренды, предприниматель обратился к Уполномоченному по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан. Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан 25.11.2020 направил предпринимателю письмо, где сообщается о направлении в адрес прокуратуры Республики Башкортостан запроса в целях установления фактических обстоятельств дела и оказания содействия (л.д. 15).

Прокуратура Орджоникидзевского района г. Уфы направила директору МУП УИТ г. Уфы ФИО5 11.11.2020 запрос о необходимости представить: дату заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, заключенного между ИП ФИО2 и МУП УИТ г. Уфы; причины непредставления предпринимателю оригинала вышеуказанного договора; информацию о направлении уведомления о расторжении договора с указанием причин расторжения и чинении препятствий в пользовании ИП ФИО2 объектом договора.

В ответ на запрос прокуратуры письмом исх. № 1-1/533 от 16.11.2020 МУП УИТ г. Уфы сообщило, что поскольку договор аренды заключен на срок более года, он подлежит обязательной государственной регистрации. По состоянию на 14 октября 2020 года арендатором не исполнена обязанность, предусмотренная п. 7.4. договора и не произведена государственная регистрация. Указанное обстоятельство и явилось основанием для направления 14.10.2020 в адрес арендатора уведомление о необходимости освободить помещение в срок до 31 октября 2020 г., которое до настоящего времени не исполнено. Также в ответе на запрос сообщается, что предприниматель (арендатор) не обращался с запросом о предоставлении оригинала договора.

Доводы ответчика о не обращении истца с требованием о предоставлении необходимых для государственной регистрации документов подлежат отклонению и опровергаются материалами дела. Как было указано, истец дважды обращался к ответчику с требованием о предоставлении подлинников договора аренды для его государственной регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит: установление наличия обязанности по государственной регистрации исключительно на конкретной стороне договора (арендатора или арендодателя) и факта уклонения от исполнения такой обязанности.

Судом учтено, что по условиям договора аренды № 147 от 24.04.2020 обязанность осуществить государственную регистрацию договора возложена на арендатора.

Согласно п. 4 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Факт направления истцом в адрес ответчика писем с просьбой предоставить подлинник договора аренды для государственной регистрации подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в частности: письмом исх. № 080-20/АВ от 23.10.2020 (л.д. 10-11), письмом исх. № 081-20/АВ от 30.10.2020 (л.д. 9).

В ответ на запрос прокуратуры письмом исх. № 1-1/533 от 16.11.2020 МУП УИТ г. Уфы сообщает, что арендатор не обращался с запросом о предоставлении оригинала договора, однако указанный довод опровергается представленными в материалы дела доказательствами (65 АПК РФ).

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункту 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе договор аренды, письмо с исх. № 080-20/АВ от 23.10.2020 (л.д. 10-11), письмо с исх. № 081-20/АВ от 30.10.2020 (л.д. 9), письмо с исх. № 1-1/533 от 16.11.2020 МУП УИТ г. Уфы, суд установил факт заключения между сторонами договора, отсутствие государственной регистрации договора, факт предпринимаемых арендатором действий по государственной регистрации договора аренды, в целях соблюдения требований гражданского законодательства, законодательства о государственной регистрации недвижимости, п. 7.4. заключенного договора аренды, а также факт не представления ответчиком подлинника договора аренды.

Поскольку на дату вынесения решения требование предпринимателя ответчиком не удовлетворено, подлинник договора аренды не предоставлен, государственная регистрация договора аренды не произведена, суд полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика, изложенные в представленном суду отзыве, судом отклоняются как противоречащие имеющимся в деле доказательствам.

Ссылку ответчика на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 суд полагает необоснованной ввиду установления на основании оценки и исследования имеющихся в материалах дела доказательств, факта предпринятых истцом действий для защиты своих прав, путем направления уведомлений о предоставлении подлинника договора аренды, а также инициированием настоящего дела.

Как уже ранее судом отмечалось, в соответствии с частью 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску. Обращение с иском к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного истцом требования.

Доказательств того, что право хозяйственного ведения в настоящее время зарегистрировано за МУП МУЭТ г. Уфы, ответчик в материалы дела не представил, в связи с чем на основании ст. 65 АПК РФ суд признает МУП УИТ г. Уфы надлежащим ответчиком по этому делу. Более того, из приложения № 1 к мировому соглашению не усматривается передача документов, в частности спорного договора аренды.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчика, поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Зарегистрировать договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 24.04.2020 № 147, заключенный между муниципальным унитарным предприятием «Управление инфраструктурой транспорта городского округа город Уфа Республики Башкортостан» и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Обязать муниципальное унитарное предприятие Управление инфраструктурой транспорта городского округа город Уфа Республики Башкортостан передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 подлинник договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 24.04.2020 № 147.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия Управление инфраструктурой транспорта городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.А. Жильцова