Постановление от 1 марта 2026 г. ФАС ПО (ФАС Поволжского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД


ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА


420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-100/2026

Дело № А57-19036/2024
г. Казань
02 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2026 года.


Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Фатхутдиновой А.Ф.,


при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующих в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

администрации муниципального образования «город Саратов»- ФИО1 (доверенность от 13.08.2025),

индивидуального предпринимателя ФИО2- ФИО2 (лично по паспорту), ФИО3 (доверенность от 09.06.2025),

садоводческого некоммерческого товарищества «Славница» - ФИО3 (доверенность от 03.07.2025),


в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2025

по делу № А57-19036/2024


по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении договора аренды земельного участка,

третьи лица: садоводческое некоммерческое товарищество «Славница», комитет по архитектуре муниципального образования «город Саратов», комитет по управлению имуществом города Саратова, Прокуратура Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «город Саратов» (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, предприниматель, ФИО2) о расторжении договоров аренды от 29.10.2021:

№ Ар21-774/ф земельного участка с кадастровым номером 64:32:073601:654;

№ Ар-21-732/ф земельного участка с кадастровым номером 64:32:073601:514;

№ Ар-21-717/ф земельного участка с кадастровым номером 64:32:073601:619;

№ Ар-21-669/ф земельного участка с кадастровым номером 64:32:073601:535;


№ Ар-21-830/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:657;


№ Ар-21-858/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:641;


№ Ар-21-834/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:534;


№ Ар-21-845/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:538;


№ Ар-21-861/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:595;


№ Ар-21-740/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:554;


№ Ар-21-738/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:580;


№ Ар-21-638/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:543;


№ Ар-21-737/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:507;


№ Ар-21-706/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:520;


№ Ар-21-711/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:529;


№ Ар-21-839/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:533;


№ Ар21-773/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:567;


№ Ар-21-847/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:537;


№ Ар-21-707/ф земельного участка с кадастровым номером

64:32:073601:573.


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены садоводческое некоммерческое товарищество «Славница» (далее – СНТ «Славница»), комитет по архитектуре муниципального образования «город Саратов», комитет по управлению имуществом города Саратова. Также к участию в деле привлечена Прокуратура Саратовской области.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.06.2025 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2025 решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.06.2025 отменено, в иске отказано.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2025, исключив из мотивировочной части вывод о том, что указанные договоры от 29.10.2021 являются ничтожными сделками, так как заключены в нарушение требований пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Податель жалобы согласен с резолютивной частью судебного акта, однако, считает неправомерными выводы суда в мотивировочной части постановления; ссылается на неправомерное указание судом в мотивировочной части судебного акта на ничтожность договоров аренды.

В судебном заседании ФИО2, а также представитель ФИО2 и СНТ «Славница» поддержали доводы кассационной жалобы; а представитель администрации возражала на доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.


Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, спорные участки первоначально входили в состав земельного участка, площадью 200 000 кв.м (20 га) с кадастровым номером 64:32:073601:114, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, по адресу: р-н Саратовский на расстоянии 2,7 км юго-западнее р.п. Красный Текстильщик (далее - первоначальный участок).

Постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 10.03.2011 № 722 первоначальный участок предоставлен в аренду на срок 49 лет ФИО4 без проведения торгов при наличии только одного заявления после предварительной и заблаговременной публикации в газете «Большая Волга» от 10.01.2011 № 01 (9192).

Судом апелляционной инстанции установлено, что предоставление первоначального участка произошло в соответствии с требованиями действующего на момент предоставления законодательства: статьи 34 ЗК РФ (ред. от 29.12.2010) и пункта 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 29.12.2010).

В последующем на основании постановления администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 10.03.2011 № 722 - заключен договор аренды земельного участка от 16.03.2011 № 78 со сроком действия до 16.03.2060 (дата регистрации: 16.03.2011) и внесены соответствующие изменения в учетную документацию.

Постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 16.09.2011 № 2653 изменен разрешенный вид использования первоначального участка с цели


«для сельскохозяйственного использования» на цель «для дачного строительства».

Согласно тексту постановления, фактическими основаниями для его принятия послужили заявление арендатора и материалы публичных слушаний от 14.09.2011.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что публичные слушания по вопросу изменения разрешенного вида использования первоначального земельного участка были в установленном порядке проведены 14.09.2011 администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области.

Эти изменения были отражены в данных ЕГРН и в дополнительном соглашении от 23.07.2012 к договору аренды № 78 от 16.03.2011.

В последующем по договору замены сторон в обязательстве от 12.02.2013 (дата регистрации 04.03.2013) ФИО4 передал права арендатора ФИО5

В ноябре 2020 года права арендатора от ФИО5 перешли к ФИО2 на основании договора замены стороны в обязательстве от 03.11.2020 (дата регистрации 23.11.2020).

В дальнейшем, произошло преобразование МО Красный Текстильщик Саратовского муниципального района Саратовской области в соответствии с Законом Саратовской области от 15.12.2020 № 163-ЗСО «О преобразовании Багаевского муниципального образования, муниципального образования Красный Текстильщик Саратовского муниципального района Саратовской области, муниципального образования «город Саратов» и внесении изменений в некоторые законодательные акты Саратовской области» Багаевское муниципальное образование и муниципальное образование Красный Текстильщик Саратовского муниципального района Саратовской области путем их объединения с муниципальным образованием «город Саратов».

При этом органы местного самоуправления МО »город Саратов» являются правопреемниками органов местного самоуправления


МО Красный Текстильщик Саратовского муниципального района Саратовской области в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Саратовской области и иных субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами (статья 4 Закона).

Согласно пункту 5 решения Саратовской городской Думы от 24.12.2020 № 81-635 «О переходных положениях в связи с преобразованием Багаевского муниципального образования, муниципального образования Красный Текстильщик Саратовского муниципального района Саратовской области путем их объединения с муниципальным образованием «город Саратов», до приведения в соответствие Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397, действовали Правила землепользования и застройки МО Красный Текстильщик Саратовского муниципального района Саратовской области, утв. решением Собрания депутатов Саратовского муниципального района Саратовской области от 11.04.2013 № 01-7/541.

В соответствии с решением Собрания депутатов Саратовского муниципального района Саратовской области от 11.04.2013 № 01-7/541 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования Красный Текстильщик Саратовского муниципального района Саратовской области» территория первоначального участка относилась к территориальной зоне СХ-2 «Зона садоводства и дачного хозяйства».

В последующем согласно Приложению 1 к решению Саратовской городской Думы от 25.06.2021 № 90-722 территория участка относилась к территориальной зоне СХ-3 «Зона застройки сезонного проживания (территория ведения гражданами садоводства или огородничества)».


Согласно карте градостроительного зонирования муниципального образования «город Саратов», утв. приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 19.02.2025 № 94 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», вся территория участка (СНТ) относится к зоне СХ-3 «Зона садоводства, огородничества».

В соответствии с подразделом 51 Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», утв. решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 для данной территориальной зоны помимо »Ведения садоводства» (13.1) и «Ведения огородничества» (13.2) установлены следующие основные виды разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг (3.1.1), водные объекты (11.0), общее пользование водными объектами (11.1), земельные участки (территории) общего пользования (12.0), улично-дорожная сеть (12.0.1), благоустройство территории (12.0.2) и земельные участки общего назначения (13.0). А также вспомогательные виды разрешенного использования: хранение автотранспорта (2.7.1), предоставление коммунальных услуг (3.1.1) и благоустройство территории (12.0.2).

Как следует из части 7 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд...» виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.

В качестве правового основания для расторжения договоров аренды администрация приводит положения абзаца шестого подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ: «неиспользовании земельного участка, предназначенного


для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом».

Данная норма (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ) разделяет два понятия - освоение и использование земельного участка. Под «освоением земельного участка» понимается комплекс мероприятий, выполнение которых необходимо для приведения земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Под «использованием земельного участка» -его непосредственное использование в соответствии с договором, исходя из его целевого назначения и вида его разрешенного использования.

При этом: «в этот период (трехлетний период неиспользования) не включается время, необходимое для освоения участка». Аналогичное положение об освоении участка содержится в статье 284 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Как видно из фактических обстоятельств арендатор осваивал земельные участки до принятия обеспечительных мер по настоящему делу.

Стороной ответчика представлены письменные доказательства о том, что для организации дачного поселка начаты необходимые мероприятия, в том числе: произведена топографическая съемка территории, заказан проект на выполнение комплекса работ по подготовке проекта планировки территории в составе с проектом межевания территории и его составе; направлены и получены ответы от госорганов, получена выписка из правил землепользования и застройки; в 2021 году изготовлен технический проект планировки и межевания территории. В последующем на основании этих документов и заявления ответчика администрация издала постановление от 04.05.2021 № 1107 об утверждении схемы расположения 199 земельных участков с кадастровыми номерами в диапазоне с 64:32:073601:474


по 64:32:073601:672 (в том числе и спорных участков), образованных в результате раздела первоначального участка.

За счет средств ФИО2 осуществлены соответствующие кадастровые работы. По результатам данных работ по заявлению ответчика земельные участки, включая спорные, поставлены на кадастровый учет 20.07.2021 согласно выпискам из ЕГРН.

29.10.2021 истец и ответчик заключили на сформированные участки договоры аренды со сроком действия до 16.03.2060, в том числе и спорные договоры.

Правовым основанием для заключения договоров явились положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ и подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Подписанные договоры были выданы арендатору и сданы им в Управление Росреестра по Саратовской области. Дата госрегистрации договоров аренды: 27.12.2021, выданы МФЦ: 11.01.2022.

В момент регистрации обременения в форме аренды в отношении вновь образованных участков, запись об обременении на основании договора аренды первоначального участка была погашена.

Исходя из указанного, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что между истцом и ответчиком были заключены новые договоры аренды, объектом которых явились вновь образуемые участки (ранее несуществовавшие объекты недвижимости).

В мае 2022 года ответчик инициировал электрификацию участков, поданы заявления в ПАО «Россети Волга» на присоединение и оплачены соответствующие работы. Электрификация завершена в сентябре 2023 года, о чем свидетельствует договор безвозмездного пользования участками от 26.01.2023 с ПАО «Россети Волга» для строительства воздушных линий электропередач (типа ВЛ 6 кв и 0,4 кв) и трансформаторных подстанций.

В целях последующего освоения земельных участков согласно пояснениям ответчика по его инициативе создано садоводческое


некоммерческое товарищество (СНТ) «Славница» (ИНН <***>) на основании протокола общего собрания от 16.06.2023 № 1.

Основной целью деятельности СНТ является содействие в освоении участков (подпункт 2 пункта 2.1. Устава) и содержание мест общего пользования (включая дороги, проезды).

С учетом создания СНТ «Славница» и по инициативе ответчика администрацией принято постановление от 24.10.2023 № 4890 «О присвоении наименований элементам планировочной структуры в Гагаринском административном районе». Согласно третьему абзацу пункта 1 этого Постановления и приложению № 3 к нему, рассматриваемым участкам присваивается адрес: г.о. город Саратов, тер. СНТ Славница. В последующем каждому земельному участку присвоен уникальный адрес распоряжениями комитета по архитектуре: от 15.03.2024 № 625А; от 20.03.24 № 672А; от 20.03.24 № 673А; от 20.03.24 № 674А и от 20.03.24 № 675А.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении искового требования, правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне


и указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30, часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - ГрК РФ).

Градостроительный регламент в силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 и пунктом 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Согласно статье 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Пункт 1 статьи 83 ЗК РФ предусматривает, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки населенных пунктов, при этом в населенные пункты могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к территориальной зоне сельскохозяйственного назначения.

В связи с этим при разрешении данного спора следовало учитывать специальное правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом общего порядка, предъявляемого законом для образования земельных участков.


Согласно пункту 2 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 ЗК РФ).

В данном случае земельный участок изначально предоставлен для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1 договора аренды).

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, в отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 ГрК РФ, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом).


Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ.

Указанная правовая позиция утверждена Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19.11.2025 в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства.

Изменение указанного в договоре аренды вида разрешенного использования земельного участка недопустимо; само по себе последующее включение земельного участка в границы населенного пункта (в результате чего на него распространяется действие градостроительного регламента конкретной территориальной зоны), не является для арендатора, получившего земельный участок в аренду с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, достаточным основанием для выбора и установления в договоре другого вида разрешенного использования.

Такие действия свидетельствуют о нарушении установленных законом правил (особенностей) предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В результате раздела исходного земельного участка по решению собственника образовано 199 земельных участков, в отношении каждого из которых с Предпринимателем заключены договоры с видом разрешенного использования «для дачного строительства».

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением


и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 № 42-П (далее - постановление № 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 ГрК РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4).

В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в ГрК РФ (пункты 7 и 9 статьи 1) и ЗК РФ (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков.

Такие регламенты, как предусмотрено ЗК РФ (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков


и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление № 42-П).

В силу части 6 статьи 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

основные виды разрешенного использования;

условно разрешенные виды использования;


вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления и осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ.

Согласно названной статье заявление лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства направляется в уполномоченный орган; проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 данного Кодекса.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами


и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорных договоров аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков.

Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Использование гражданами земель сельскохозяйственного назначения допускается в порядке,


предусмотренном статьей 81 ЗК РФ (в редакции, действующей на 23.07.2012), путем предоставления земель этой категории гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям – для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.

Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом, а также Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который действовал до 01.01.2019.

Положениями Федерального закона «О садоводческих, огороднических, и дачных объединениях граждан» предусматривалось предварительное проведение зонирования территорий для определения мест размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, создание соответствующих некоммерческих объединений граждан.

Одновременно, статьей 33 ЗК РФ (в редакции, действующей на 23.07.2012) было установлено, что земельные участки, должны предоставляться гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, в пределах (максимальные и минимальные) размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, для территориальной зоны садоводства, огородничества СХ-3, устанавливаются 100-1200 кв.м. (Решение Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» в редакции от 22.10.2025/ п.51, аналогично в редакции от 25.06.2021/п.67).


Таким образом, положения ЗК РФ, Федерального закона «О садоводческих, огороднических, и дачных объединениях граждан» допускали по состоянию на 23.07.2012 (дата дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 78 от 16.03.2011) использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.

Согласно части 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим кодексом и другими федеральными законами (в ред. Федерального закона № 171-ФЗ от 23.06.2014).

Администрация 29.10.2021 заключает с ответчиком спорные договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Совокупная площадь 19 спорных земельных участков составляет 21 114 кв.м./2,11 га, что превышает установленные законом пределы и ставит под сомнение их освоение в целях индивидуального строительства и ведения личного подсобного хозяйства; конфигурация части земельных участков соответствует конфигурации земельного участка, предназначенного для обеспечения проезда/прохода (дороги), что свидетельствует о фактической невозможности осуществления строительства, ведения личного хозяйства, садоводства и огородничества на части земельного участка.

Разрешенный вид использования земельного участка предполагает ведение деятельности в области дачного строительства, следовательно,


освоение земельного участка истцом невозможно в личных, не связанных с предпринимательской деятельностью, целях.

Площадь всех земельных участков, предоставленных в 2021 году ответчику, составляла 200 000 кв.м (20 га или 2 000 соток), что с учетом среднестатистической площади земельного участка для указанных нужд составляет 0,01-0,2 га и ставит под сомнение законность заключения спорных договоров с одним лицом.

При этом, как верно отметил суд апелляционной инстанции, пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ не предусмотрены случаи предоставления без процедуры торгов (аукциона) лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, для дачного строительства.

Подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент принятия решения о предоставлении в аренду 29.10.2021) предусмотрена только возможность предоставления земельного участка, садового или огородного земельного участка, из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, членам такого товарищества.

Как следует из выписки из ЕГРИП, истец зарегистрирован с 2023 года в качестве индивидуального предпринимателя для ведения основного вида деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества (ОКВЭД 68.10).

В соответствии с частью 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, а также гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, животноводство, садоводство или огородничество для собственных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,


находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

По общему правилу, предусмотренному ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Кодекса). Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Кодекса.

Кроме того, подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления земельных участков без проведения торгов гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта,


садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 7 статьи 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Статьей 39.18 ЗК РФ установлено, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления


земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В силу пункта 6 статьи 39.18 ЗК РФ решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.

Согласно статьям 77, 78 ЗК РФ в совокупности с нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (действовавших в период заключения дополнительного соглашения к договору об изменении вида разрешенного использования) субъектами ведения дачного хозяйства или осуществления дачного строительства, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации предоставляются земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «для дачного хозяйства» или «для дачного строительства», являются некоммерческие организации.

Суд апелляционной инстанции верно отметил, что ссылка в заключенных в 2021 году договорах аренды на то, что ответчик является физическим лицом, не отменяет обязанности последнего действовать в соответствии с требованиями законодательства, то есть, с учетом его действующего правого статуса индивидуального предпринимателя и осуществляемой им в период такого предоставления деятельности.

Таким образом, факт не указания в договорах того, что ответчик действует как индивидуальный предприниматель, не снимает с него обязанность соблюдать порядок, предусмотренный статьей 39.11 ЗК РФ. Действия ответчика исключительно в целях осуществления предпринимательской деятельности подтверждены им также в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции (аудиопротокол судебного заседания от 24.11.2025).


На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил возможность квалификации ничтожного договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

При указанных обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь приведенными выше нормами, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что спорные договоры аренды являются ничтожными сделками, так как договоры заключены в нарушение требований пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ и посягают на публичные интересы (так как участки переданы в аренду в отсутствие


процедуры торгов в нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание договора аренды ничтожным означает, что права и обязанности сторон из этого договора не возникли изначально. Недействительную сделку расторгнуть нельзя.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что требование истца о расторжении договоров аренды земельных участков в данном случае являются беспредметными, так как, если договор является ничтожной сделкой, он не может быть расторгнут, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении искового требования.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о незаконности судебного акта и не могут служить основанием для его отмены, поскольку материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нормы материального права применены судом апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основанием для отмены принятого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.


На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2025 по делу № А57-19036/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина


Судьи А.Х. Хисамов


А.Ф. Фатхутдинова