Решение от 23 января 2021 г. по делу № А82-10261/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-10261/2020
г. Ярославль
23 января 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 23.12.2020.


Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Украинцевой Е.П.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1


рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Прокуратуры Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах Муниципального образования город Ярославль в лице Мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, Департамента градостроительства мэрии города Ярославля


о признании недействительным договора от 13.12.2019 №141,


при участии

от истца – ФИО3 (служебное удостоверение);

от ответчиков – ФИО4 (представитель ООО «Экспертпроект» по доверенности от 11.08.2020 б/н, диплом о высшем юридическом образовании);

от ФИО2 – ФИО4 (представитель по доверенности от 26.10.2020 б/н, диплом о высшем юридическом образовании);

от иных лиц — не явились (извещены).



установил:

Прокуратура Ярославской области в интересах Муниципального образования город Ярославль в лице Мэрии города Ярославля обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - КУМИ), к Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертпроект» (далее - ООО «Экспертпроект») о признании недействительным заключенного ответчиками договора от 13.12.2019 №141 купли-продажи земельного участка площадью 6 757 кв. м. с кадастровым номером 76:23:010406:258, расположенного по адресу: <...> земельный участок 30.

Определениями Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2020 и от 30.09.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и Департамент градостроительства мэрии города Ярославля в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

В судебном заседании, состоявшемся 21.12.2020, объявлен перерыв до 23.12.2020 до 13 час. 00 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Мэрия города Ярославля, КУМИ и Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не обеспечили явку в суд своих представителей. Дело рассматривается в отсутствие этих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела представитель Прокуратуры Ярославской области исковые требования поддержал и пояснил, что оспариваемая сделка не соответствует ст. 1 и 39.16 Земельного кодекса РФ, поскольку ООО «Экспертпроект» в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ приобрело в собственность земельный участок площадью 6 757 кв м, которая более чем в 80 раз превышает площадь объекта, для эксплуатации которого он предоставлен. Исходя из того, что площадь застройки земельного участка составляет всего 1% от площади земельного участка и обществом не предоставлено в уполномоченный орган обоснования необходимости предоставления в собственность такого размера земельного участка, истец полагает, что оспариваемая сделка нарушает публичные интересы и является ничтожной сделкой по основанию, установленному п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Представитель ООО «Экспертпроект» предъявленные требования не признал, пояснил, что в рассматриваемом случае совершением оспариваемой сделки права города Ярославля не были нарушены, поскольку выкуп земельного участка отвечает интересам города Ярославля и направлен на развитие незастроенной территории города, а вопрос о возможности выкупа рассматривался на заседании Рабочей группы по вопросам регулирования имущественных и земельных отношений Координационного совета по вопросам градостроительства, имущественных и земельных отношений Ярославской области, в которой принимали участие 22 представителя органов власти Ярославской области и города Ярославля под председательством директора Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области. При этом данный ответчик считает, удовлетворением настоящего иска публичные и иные интересы не будут никак восстановлены.

Представитель ФИО2 поддержал доводы ответчика.


Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

ООО «Экспертпроект» выступал арендатором земельного участка площадью 6 757 кв. м. с кадастровым номером 76:23:010406:258, расположенного по адресу: <...> в районе дома №24а в Дзержинском районе города Ярославля, на основании:

- договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.10.2013 №771-яс сроком с 08.10.2013 по 07.10.2016 (земельный участок предоставлен для строительства административного здания с инженерными коммуникациями).

- договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19.09.2016 №771/1-яс сроком с 08.10.2016 по 07.10.2019 (земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства - административного здания с инженерными коммуникациями).

20.09.2019 на основании выданного Департаментом строительства Ярославской области разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.09.2019 №76-301000-124-019 зарегистрировано право собственности общества на нежилое здание (административное здание в инженерными коммуникациями корпус 1 площадью 81,4 кв м) с кадастровым номером 76:23:010406:3669 по адресу <...> в районе д.24а, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:010406:258.

13.12.2019 между КУМИ и ООО «Экспертпроект» заключен договор купли-продажи земельного участка №141, по которому обществу предоставлен в собственность указанный земельный участок площадью 6 757 кв м по цене выкупа - 2 102 500 рублей. Земельный участок покупателю передан по акту приема-передачи от 25.12.2019. Право собственности ООО «Экспертпроект» на земельный участок зарегистрировано 14.01.2020.

В дальнейшем земельный участок в кадастровым номером 76:23:010406:258 площадью 6 757 кв м и расположенный на нем объект недвижимости (нежилое здание с кадастровым номером 76:23:010406:3669 площадью 81,4 кв м) проданы ФИО2 по заключенному с ООО «Экспертпроект» договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2020 (цена договора 2 848 199,7 руб.). Право собственности ФИО2 на объекты зарегистрировано 05.02.2020.

Полагая, что указанная сделка совершена незаконно ввиду нарушения установленного порядка предоставления земельных участков, а также без учета интересов публичного образования в возможности получения арендной платы за пользование земельным участком, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Из представленных в материалы дела пояснений КУМИ следует, что первоначально земельный участок предоставлен обществу в порядке предварительного согласования места размещения объекта на основании утвержденного 19.02.2013 акта о выборе земельного участка для целей строительства административного здания с инженерными коммуникациями. При этом данный ответчик не согласен с выводами Прокуратуры Ярославской области о возможных потерях бюджета города, предоставил экономическое обоснование нецелесообразности удовлетворения иска, и указывает на невозможность предоставления данного земельного участка иным лицам, и необходимость в целях раздела земельного участка разработки дорогостоящего проекта межевания соответствующей территории, поскольку в отношении этой территории имеется утвержденный проект планировки.

Департамент градостроительства мэрии города Ярославля предоставил суду документы территориального планирования соответствующей территории из утвержденного проекта планировки, проектную документацию предоставленную ООО «Экспертпроект» и ФИО2 для целей получения разрешения на строительство объектов на соответствующем земельном участке. Согласно данным представленным этим органом, земельный участок с кадастровым номером 76:23:010406:258 не входит в границы утвержденного проекта межевания территории и его раздел возможен без разработки проекта межевания территории. Проектная документация, предоставленная застройщиками (ООО «Экспертпроект» и ФИО2) свидетельствует, что земельный участок в большей своей части не освоен (не застроен).

В ходе рассмотрения спора представитель общества заявил ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы в целях установления возможности раздела земельного участка с кадастровым номером 76:23:010406:258. Применительно к обстоятельствам настоящего спора суд в ходе слушания дела не установил правовых оснований для назначения судебной экспертизы по делу, поэтому данное ходатайство оставил без удовлетворения.


Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Статьей 39.17 Земельного кодекса РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. По смыслу названной нормы предоставление в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании соответствующего заявления заинтересованного лица, требования к содержательной и прилагаемой части которого установлены в пунктах 1, 2 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ. Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.

При наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ). В пункте 19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ в качестве основания для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указано на недопустимость предоставления земельного участка на заявленном виде прав.

Кроме того, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса РФ в их системном толковании размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования. Иными словами, законодатель ограничил объем прав на землю у приобретателя недвижимости, поставив их (права) в зависимость от функционального назначения приобретаемого объекта.

В определении от 28.08.2015 № 305-КГ15-9974 Верховный Суд Российской Федерации высказал правовую позицию, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Таким образом, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Аналогичный приведенному правовой подход нашел свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.08.2019 № 301- ЭС19-12823 по делу № А29-8344/2018, от 28.03.2019 № 310-ЭС19-2427 по делу № А14-4282/2017.

В связи с этим доводы Прокуратуры Ярославской области о необходимости учета площади застройки для определения площади предоставляемого заинтересованному лицу земельного участка соответствуют положениям действующего законодательства и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из материалов дела следует, что по заявлению ООО «Экспертпроект» предоставлен в частную в собственность этой организации земельный участок с кадастровым номером 76:23:010406:258 общей площадью 6 747 кв м для эксплуатации нежилого здания площадью 81,4 кв м. В ходе судебного разбирательства судом установлено, что в большей своей части земельный участок не освоен (не застроен), что подтверждается проектной документацией, предоставляемой застройщиками для получения разрешений на строительство, так и данными осмотра земельного участка, проведенного органами прокуратуры 19.02.2020.

Как установлено при выезде и подтверждается материалами дела, на спорном земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 81,4 кв м с кадастровым номером 76:23:010406:3669, в настоящее время принадлежащее ФИО2 на праве собственности, которое фактически не эксплуатируется, благоустройство территории не проведено.

Учитывая, что покупатель по оспариваемому договору пользовался рассматриваемым земельным участком на праве аренды в целях завершения строительства, которое по проектной документации предполагало строительство двух корпусов административных зданий, а в настоящее время на земельном участке возведен только один из них, то суд приходит к выводу о том, что арендатором не приведено достаточных и надлежащих доказательств юридической необходимости выкупа земельного участка в арендуемых параметрах (размерах).

Доводы ответчиков об отсутствии нарушений публичных интересов и интересов иных лиц суд полагает не состоятельными. При этом суд основывается на позиции, приведенной в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом 12.07.2017, согласно которой предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции. При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Исходя из позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.07.2013 N 1633/13, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то такие участки подлежат предоставлению исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

По смыслу положений Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки и документация по планировке территории призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке такой документации состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Соответственно, на момент заключения оспариваемой сделки предполагаемая застройка земельного участка не была реализовано полностью, поэтому у арендатора не имелось правовых оснований для получения в собственность земельного участка в имеющейся площади.

Доводы представителя ООО «Экспертпроект» о невозможности устранения нарушенных публичных интересов рассматриваемым иском суд отклоняет, поскольку истец как уполномоченный орган самостоятельно определяет достаточность и необходимость используемого способа защиты в рамках судебного процесса.

Таким образом, рассматриваемая сделка совершена в нарушение установленных требований действующего законодательства и по существу направлена на обход действующего порядка предоставления земельных участков в собственность, что противоречит основам правопорядка, посягает на публичные интересы и интересы третьих лиц, и признается судом основанием для признания ее недействительной в силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, исковые требования Прокуратуры Ярославской области подлежат удовлетворению в полном объеме.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.12.2019 №141, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертпроект».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).




Судья

Украинцева Е.П.