Решение от 17 мая 2021 г. по делу № А50-17084/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

17.05.2021года Дело № А50-17084/20


Резолютивная часть решения объявлена 28.04.2021

Решение в полном объеме изготовлено 17.05.2021


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Лаврова Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паны Л.И., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению департамента земельных отношений администрации города Перми (614000, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 01.12.2006, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, дата присвоения ОГРНИП: 31.05.2017)

с привлечением третьих лиц:

1) общество с ограниченной ответственностью "ТАНАР",

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

3) Администрация Индустриального района города Перми;

4) публичное акционерное общество "РОСТЕЛЕКОМ" (191002, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 09.09.2002, ИНН: <***>)

о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, недействительным договора аренды земельного участка от 28.11.2019, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании возвратить земельный участок,


В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, доверенность №059-21-02-52-24 от 26.02.2021, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 18.02.2021, паспорт, диплом;

от третьих лиц: 1.Петухов Г.Н., доверенность от 27.12.2020, паспорт, диплом;

эксперты: ФИО4, паспорт, ФИО5, паспорт.

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Арбитражного суда Пермского края www.perm.arbitr.ru, в судебное заседание не явились.



УСТАНОВИЛ:

департамент земельных отношений администрации города Перми (далее – истец, арендодатель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, арендатор) о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410853:507, недействительным договора аренды земельного участка от 28.11.2019 №055-19И, применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410853:6.

Определением суда от 27.07.2020 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены: 1. общество с ограниченной ответственностью "ТАНАР" (далее – общество «Танар», 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, 3. Администрация Индустриального района города Перми.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, представил отзыв на исковое заявление от 31.08.2020 №27 (т.2 л.д.8-11), в котором указывает, что требования истца направлены на безвозмездное изъятие права собственности истца на спорный объект, в обход установленной законом процедуры. Право собственности на спорный объект приобретено ответчиком у публичного акционерного общества "РОСТЕЛЕКОМ" по договору купли-продажи №0501/25/20-12-17 от 20.12.2017. На основании акта Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми № 644/39 от 16.03.2018г. адрес объекта незавершенного строительства изменен на <...>. Заявляя о том, что разрешение на строительство не получено, строительство объекта не ведётся, участок не используется, истец, по существу, требует безвозмездно изъять спорный объект из собственности ответчика в обход установленной процедуры. Спорный объект имеет фундамент и является недвижимым имуществом. Из описания объекта в договоре купли-продажи и сведений ЕГРН следует, что в его составе имеется фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, а также стены подвала из сборных железобетонных блоков. Право собственности продавца ПАО «Ростелеком» на спорный объект было зарегистрировано 20 лет назад - 21.02.2000 за № 59-1/01-3/2000-54, о чём выдано свидетельство о государственной регистрации № АА 155392 от 21.02.2000. Разрешение на строительство спорного объекта было выдано 29 лет назад - в мае 1991 года заказчику «Пермский электротехнический завод», что следует из письма Государственной инспекции Архитектурно-строительного надзора от 07.05.1998 № 22-03-04/544. В течение 29 лет собственник земельного участка сдавал его в пользование собственникам спорного объекта и не предъявлял претензий по его качеству. Спорный объект огорожен, на нём имеется фундамент, и частично возведённые стены подвального помещения, прочно связанные с землёй, а также строительный вагончик. Линейный объект на земельном участке построен самовольно, без необходимого согласования с собственниками земельного участка и объекта незавершенного строительства, без оформления прав на земельный участок. По условиям договора аренды земельного участка № 055-19И от 28.11.2019, а также по сведениям ЕГРН спорный земельный участок не имеет каких-либо ограничений и обременений правами третьих лиц. В градостроительном плане земельного участка от 24.09.2018г. №RU90303000-182009 также отсутствует информация о нахождении на земельном участке линейного объекта. Право собственности на линейный объект зарегистрировано 20.09.2019 за №59:01:0000000:88305-59/101/2019-1, оспаривается в суде. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права. Заявляя требование о признании права отсутствующим, Истец не указал, какое его право нарушено, учитывая, что право собственности им на спорный объект незавершенного строительства в ЕГРП зарегистрировано не было, объект незавершенного строительства в его владении не находится, тогда как фактическим законным владельцем является Ответчик, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Договор аренды земельного участка является действительным, так как при заключении договора купли-продажи спорного объекта, а также договора аренды земельного участка Ответчик действовал добросовестно, исходя из принципа достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Заявление истца о недействительности сделки не имеет правового значения, по причине того, что спорный объект расположен на земельном участке уже более 29 лет, публичный собственник участка никогда не высказывал возражений против нахождения объекта на участке, заключал договоры аренды земельного участка под объектом и получал арендную плату, наличие объекта не являлось препятствием для эксплуатации иных объектов. Письмами Истец подтверждал действительность договора аренды, требовал от Ответчика совершать действия по исполнению спорного договора, в том числе погашать задолженность по арендной плате, подписывал дополнительные соглашения.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю поступил отзыв на исковое заявление от 31.08.2020 №13974-22 (т.2. л.д.13, 14), в котором третье лицо сообщает, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) существуют следующие сведения о зарегистрированных правах в отношении объектов недвижимого имущества:

1)корпус товаров народного потребления (незавершенное строительство), фундамент из армированных железобетонных плит с основанием из железобетонных монолитных подполонников, частично стены подвала из сборных железобетонных блоков, расположенный но адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:4410853:507:

26.12.2017 зарегистрировано право собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 20.12.2017 №0501/25/20-12-17. Запись 59:01:4410853:507-59/023/2017-4 является актуальной.

26.12.2017 внесена запись об ипотеке в силу закона на основании договора купли-продажи от 20.12.2017 № 0501/25/20-12-17, срока залога - с 26.12.2017 до полного исполнения обязательств, залогодержатель - Публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком1', запись 59:01:4410853 :507-59/023/2017-5 является актуальной.

2)земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект незавершенного строительства (по проекту - корпус товаров народного потребления), общая площадь 1 602 кв.м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, Стахановская, 56, кадастровый номер 59:01:4410853:6: 04.12.2019 внесена запись об аренде на основании договора аренды земельного участка №055-19И от 28.11.2019, срок аренды - с 04.12.2019 по 18.10.2022, арендатор - ФИО1 Запись 59:01:4410853:6-59/094/201 является актуальной.

От общества «Танар» поступил отзыв на исковое заявление от 29.09.2020 №91 (т.2 л.д.46-49), в котором указывает, что ответчик препятствует в доступе на земельный участок собственнику линейного объекта, организации, осуществляющей его эксплуатацию, в том числе для устранения аварии. Ответчик разрешение на строительство не получал. Считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. По мнению третьего, спорный объект не обладает признаками объекта недвижимости. В соответствии с заключением экспертизы, проведенной при рассмотрении дела №А50-37606/2019, на спорном земельном участке расположены трансформаторная подстанция, №7464, металлическое сооружение типа «бытовка», разрушенные элементы надземной части монолитной железобетонной конструкции, предположительно фундамента (определить и идентифицировать объект по отдельным разрушенным надземным элементам не представляется возможным), строительный мусор, бетонные плиты и бытовые отходы. На земельном участке имеется водопроводная камера, местоположение которой соответствует местоположению водомерного узла ВК-2, указанному в плане технического паспорта.

От администрации Индустриального района города Перми поступили письменные пояснения на исковое заявление от 16.10.2020 (т.2 л.д.57-61), в которых третье лицо указывает, что поддерживает исковые требования, так как 15.05.2020 в администрацию Индустриального района поступило обращение о розливе воды по адресу: <...> 54г. Сотрудниками администрации Индустриального района осуществлен выезд на место, в результате которого установлен факт сброса воды из подвального помещения данного дома на проезжую часть. По информации, имеющейся у администрации района, причиной аварии стал прорыв труб, находящихся на территории, прилегающей к зданию. По данному факту администрацией района 18.05.2020 направлены обращения в адрес ООО «ИОЛЛА», ИП ФИО1 о принятии возможных мер, необходимых для прекращения несанкционированного сброса воды на проезжую часть, что угрожает затоплению близлежащих многоквартирных домов и административных зданий, создавая тем самым угрозу жизни и здоровью граждан. Также 18.05.2020 информация об аварийной ситуации, создающей опасность затопления подвалов зданий и многоквартирных домов, угрожая жизни и здоровью граждан, направлена в отдел полиции № 2 Управления МВД России по г. Перми. Согласно актам обследования от 14.05.2020, 17.05.2020, составленным сотрудниками ООО «ИОЛЛА», ООО «НОВОГОР-ПРИКАМЬЕ», 14.05.2020 были затоплены подвальные помещения здания по адресу: <...> 54г. Обследовать сети водопровода, используемые ООО «ИОЛЛА», на предмет повреждения не представилось возможным, ввиду того, что представитель ФИО1 отказал предоставить доступ к подземным коммуникациям для их ремонта и устранения аварийной ситуации, создающих опасность затопления подвалов близлежащих многоквартирных домов и административных зданий, тем самым угрожая жизни и здоровью граждан. В результате осмотра земельного участка от 22.05.2020 выявлено, что земельный участок частично огорожен бетонными блоками и металлопрофилем. На участке расположены бетонные блоки, бытовой вагончик, мусор. Строительство объекта не ведется. Не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРН. Наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на спорный объект как недвижимое имущество наложило на Департамент как орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 59:01:4410853:6, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование для завершения строительства, и такой договор аренды в результате был заключен с ответчиком в отсутствие на то законных оснований. Таким образом, ответчик, обратившись 18.10.2019 в Департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, действовал не добросовестно. Поскольку, на земельном участке не ведется строительство, отсутствуют признаки объекта незавершенного строительства, элементы, расположенные на земельном участке, не отвечают признакам, позволяющим квалифицировать их в качестве недвижимого имущества, администрация Индустриального района города Перми поддерживает доводы Департамента, и просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Определением суда от 04.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечено публичное акционерное общество "РОСТЕЛЕКОМ".

От департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми поступили сведения о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410853:6 в ИСГОД содержатся сведения о выдаче разрешения от 21.08.2009 №RU90303000-134/2009 на строительство объекта «реконструкция системы энергоснабжения административного здания, <...>». Согласно приложенному к письму разрешению, данное разрешение на строительство действовало до 05.11.2009.

От общества «Танар» поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью выяснения вопроса о том, обладает ли спорный объект признаками объекта недвижимости.

Ответчик возражал против назначения судебной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с чем, определением суда от 22.10.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Эксперт», экспертам ФИО5, ФИО6, ФИО4, производство по делу приостановлено.

25.12.2020 в арбитражный суд поступило заключение экспертов №309-Э/2020 от 24.12.2020 по делу №А50-17084/2020, в котором содержатся следующие выводы:

Вопрос №1: имеется ли на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410853:6, расположенном по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, 56, корпус товаров народного потребления?

Ответ: «На земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410853:6, расположенном по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, 56, имеется незавершённый строительством корпус товаров народного потребления, состоящий из монолитного железобетонного столбчатого фундамента стаканного типа, выполненный из 19 подколонников с плитной частью и ограждающих конструкций из сборных железобетонных блоков».

Вопрос №2: Обладает ли данный объект признаками недвижимости (является ли объектом незавершенного строительства)?

Ответ: «Данный объект (незавершённый строительством корпус товаров народного потребления) обладает признаками недвижимости, является объектом незавершенного строительства».

Суд отмечает, что данные выводы сделаны экспертами в отсутствие проектной документации.

В связи с тем, что представленных в материалы дела документов достаточно для вынесения решении, в удовлетворении ходатайства общества «Танар» о назначении повторной экспертизы отказано.

Определением суда от 15.02.2021 производство по делу возобновлено, в судебное заседание вызван эксперт.

От экспертов поступили письменные пояснения по вопросам общества «Танар». Эксперты отметили, что ввиду имеющейся возможности использования указанных конструкций в качестве фундамента при последующем строительстве, сооруженный фундамент является завершенным. По результатам натурного осмотра установлено, что конструкция незаконченного строительством объекта на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410853:6 выполнены из 19 монолитных железобетонных подколонников со стаканами, каждый из которых опирается на собственную монолитную железобетонную плитную часть ступенчатой конфигурации, а также сборных железобетонных блоков, что схоже с типовой конструкцией монолитного железобетонного фундамента под железобетонные колонны со ступенчатой плитной частью, которая приведена в качестве пояснений на изображении 12. Выявленная на осмотре конструкция может служить для передачи нагрузки от сооружения на основание, а значит является фундаментом.

Истцом представлена в материалы дела проектная документация в отношении незавершенного строительством здания «Корпус товаров народного потребления. Проектная документация получена истцом от общества с ограниченной ответственностью «ИОЛЛА» (ранее наименование ООО «Пермский электротехнический завод»), которое также сообщило в письме от 08.04.2021 №320/2/21, что фундамент здания возведен частично: не залиты монолитные подколонники в осях А5,А6, В6-В8; не залиты монолитные фундаменты Ф2 в количестве 2 шт.; не смонтированы ригеля перекрытия Рг1, Рг2 в количестве 30 шт.; не уложены плиты перекрытия ПП1 в количестве 84 шт.; отсутствует устройство монолитной плиты МП1; отсутствует устройство фундамента в осях 1,8,А,В в виде заполнения фундаментными блоками в количестве 493 шт.

В судебном заседании с участием сторон и экспертов исследовалась представленная проектная документация.

Эксперты представили письменные пояснения от 28.04.2021 №187/2021, в которых сообщили, что в случае принятия представленной проектной документации как проектной для незавершенного строительством корпуса товаров народного потребления вывод по второму вопросу подлежит корректировке: данный объект (незавершенный строительством корпус товаров народного потребления) не обладает признаком недвижимости, является объектом незавершенного строительства. При этом эксперты указали, что сделать однозначный вывод о том, что корпус товаров народного потребления возводился по представленному проекту невозможно.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, ответчик исковые требования не признал. Общество «Танар» просило исковые требования удовлетворить. Иные лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

В качестве правового обоснования исковых требований истец указал статьи 167, 168, 209, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве фактических обстоятельств истец отметил, что в соответствии с п.п.2.1.1 п.2.1 Положения о департаменте земельных отношений администрации г. Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 24.02.2015 № 39 «Об утверждении Положения о департаменте земельных отношений администрации города Перми», одной из основных целей департамента является осуществление полномочий администрации города Перми по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Перми, и участками, собственность на которые не разграничена, в соответствии с действующим законодательством.

18.10.2019 в Департамент обратилась ФИО1 с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410853:6, расположенного по адресу: г.Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, 56 под объект незавершенного строительства.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», заявления от 18.10.2019 № 21-01-07-П-8274 между Департаментом и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2019 №055-19И (далее - договор аренды) на срок с 19.10.2019 по 18.10.2022.

Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользования на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410853:6 площадью 1602,00 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, 56 под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410853:507, для завершения строительства.

В пункте 1.2. договора аренды предусмотрено разрешенное использование земельного участка - под объект незавершенного строительства (по проекту - корпус товаров народного потребления) (указано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410853:6 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 59:01:0000000:77516, 59:01:4410853:476, 59:01:0000000:88305.

В результате осмотра земельного участка от 22.05.2020 выявлено, что земельный участок частично огорожен бетонными блоками и металлопрофилем. На участке расположены бетонные блоки, бытовой вагончик, мусор. Строительство объекта не ведется.

25.05.2020 Департаментом направлено в адрес ответчика письмо №21-01-07-И-2732 об устранении нарушения, поскольку земельный участок не используется, разрешение на строительство не получено, строительство на земельном участке не осуществляется; так же в соответствии с п. 3.2.8 договора аренды арендатор обязан обеспечивать доступ на земельный участок представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, в целях обеспечения его безопасности в случае, если земельный участок расположен в охранной зоне линейного объекта. В нарушении условий договора ответчик препятствует в доступе на земельный участок представителям линейного объекта, а также организации, осуществляющей его эксплуатацию.

15.05.2020 в администрацию Индустриального района г.Перми поступило обращение о розливе воды по адресу: <...> 54г.

Сотрудниками администрации осуществлен выезд на место, в результате которого установлен факт сброса воды из подвального помещения данного дома на проезжую часть.

По информации, имеющейся у администрации района, причиной аварии стал прорыв труб, находящихся на территории, прилегающей к зданию.

Согласно актам обследования от 14.05.2020, 17.05.2020, составленным сотрудниками ООО «ИОЛЛА», ООО «НОВОГОР-ПРИКАМЬЕ», 14.05.2020 были затоплены подвальные помещения здания по адресу: <...> 54г.

Обследовать сети водопровода, используемые ООО «ИОЛЛА», на предмет повреждения не представилось возможным, ввиду того, что представитель ФИО1 отказал предоставить доступ к подземным коммуникациям для их ремонта и устранения аварийной ситуации, создающих опасность затопления подвалов близлежащих многоквартирных домов и административных зданий, тем самым создается угроза жизни и здоровью граждан.

26.06.2020 Департаментом проведен осмотр совместно с заинтересованными лицами.

При осмотре земельного участка установлено следующее. Земельный участок частично огорожен бетонными блоками и металлопрофилем. На земельном участке расположены бетонные колонны, бетонные плиты, металопрофиль, вырыта яма, водомерная камера огорожена металлопрофилем, сверху закрыта деревянным настилом, на который установлен бытовой вагончик. Участок замусорен. Доступ к водомерной камере не обеспечен. По участку расположены пожарные рукава (предположительно для слива воды).

Истец полагает, что наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на спорный объект как недвижимое имущество наложило на Департамент как орган, уполномоченный на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 59:01:4410853:6 , определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование для завершения строительства, и такой договор аренды в результате был заключен с ответчиком в отсутствие на то законных оснований.

Поскольку, на земельном участке не ведется строительство, отсутствуют признаки объекта незавершенного строительства, элементы, расположенные на земельном участке, не отвечают признакам, позволяющим квалифицировать их в качестве недвижимого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением о признании права собственности ответчика на спорный объект отсутствующим, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.11.2019 №055-19И, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок.

Исследовав в совокупности представленные сторонами в материалы дела доказательства в обоснование своих доводов и возражений, суд, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пояснения истца, ответчика, третьих лиц пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании пункта 6 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор №055-19И аренды земельного участка от 28.11.2019, в соответствии с которым ответчику передан во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410853:6 для завершения строительства здания корпуса товаров народного потребления. По мнению истца, данный договор является недействительной сделкой, так как незавершенный строительством объект не обладает признаками недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства – объект капитального строительства, строительство которого не завершено.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) указано, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно пункту 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Стороны отметили, что разрешение на строительство спорного объекта выдано обществу с ограниченной ответственностью «Пермский электротехнический завод» (предыдущее наименование общества с ограниченной ответственностью «ИОЛЛА» (далее – общество «ИОЛЛА»). Из представленного в материалы дела письма от 08.04.2021 №320/2/21 общества «ИОЛЛА» следует, что фундамент выполнен частично. Представлена проектная документация на спорный объект.

Из пояснений экспертов следует, что в случае принятия представленной проектной документации как проектной для незавершенного строительством корпуса товаров народного потребления, то спорный объект не обладает признаками объекта недвижимости, при этом является объектом, строительство которого не завершено.

Суду не представлена иная проектная документация, на основании которой осуществлялось строительство спорного объекта.

Отсутствуют доказательства того, что ответчиком выполнялись строительно-монтажные работы для завершения фундамента спорного объекта.

В судебном заседании обозревалась представленная обществом «ИОЛЛА» проектная документация и план монолитного железобетонного столбчатого фундамента, содержащийся в заключении экспертов. Схематически объекты, указанные в проектной документации и в плане, схожи. При этом, эксперты пояснили, что отсутствует часть подколонников, относящихся к фундаменту.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что строительство фундамента спорного объекта не завершено, соответственно данный объект не обладает признаками недвижимого имущества, не является объектом незавершенного строительства, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как отметил истец, одной из основных целей Департамента является осуществление полномочий администрации города Перми по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Перми, и участками, собственность на которые не разграничена, в соответствии с действующим законодательством.

Договор №055-19И аренды земельного участка от 28.11.2019 заключен Департаментом с целью предоставления земельного участка в пользование для завершения строительства здания корпуса товаров народного потребления, который объектом недвижимости не является. По этой причине, предъявленные Департаментом исковые требования направлены на прекращение договорных отношений по указанному договору аренды.

Также суд соглашается с доводом истца о том, что наличие в ЕГРН записи о праве собственности на объект, не обладающий признаками объекта недвижимости, ограничивает права истца на распоряжение земельным участком, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением этого участка, ограничивающим возможность реализации истцом имеющихся у него полномочий.

В связи с чем, довод ответчика о том, что Департаментом выбран ненадлежащий способ защиты права, судом отклоняется.

При этом суд отмечает, что на основании части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Сам по себе факт государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав, не препятствует суду дать оценку как на предмет правомерности создания объекта, так и на предмет его наличия, а также не является препятствием для предъявления данного иска.

В связи с чем, исковые требования Департамента в части признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410853:507 подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, суд соглашается с доводом Департамента о том, что исходя из приведенных выше норм, обязательным условием предоставления земельного участка в аренду в подобных случаях, является наличие на таком земельном участке объектов незавершенного строительства как недвижимых вещей.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 Постановления Пленума ВС РФ №25 указано, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ №25).

Суд соглашается с доводом Департамента о том, что установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка посредством проведения торгов (обязательный порядок) нарушает публичные интересы, противоречит стабильности и устойчивости экономических отношений и гражданского оборота в области земельный отношений.

По этой причине довод ответчика о том, что стороны фактически приступили к исполнению спорного договора, не имеет правового значения и судом отклоняется.

Довод о том, что право собственности публичного акционерного общества "РОСТЕЛЕКОМ" зарегистрировано на спорный объект 20 лет назад также не имеет правового значения, так как факт того, что спорный объект не обладает признаками недвижимого имущества, установлен при рассмотрении настоящего дела.

В связи с чем, исковые требования Департамента о признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.11.2019 №055-19И подлежат удовлетворению.

В пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом подпункта 3.2.12. договора аренды разумным сроком для возврата земельного участка является 5 дней.

На основании изложенного ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) обязана возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410853:6 департаменту земельных отношений администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Иные доводы ответчика судом оценены и отклонены, так как не имеют правого значения для разрешения настоящего спора.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с чем, судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края



Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования департамента земельных отношений администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.

2. Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410853:507.

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4410853:507 и исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 28.11.2019 №055-19И, заключенный между департаментом земельных отношений администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

Обязать ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410853:6 департаменту земельных отношений администрации города Перми (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

3.Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Ю.А. Лавров