Решение от 21 января 2021 г. по делу № А60-34463/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-34463/2020
21 января 2021 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2021 года. Полный текст решения изготовлен 21 января 2021 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А.Петер рассмотрел в судебном заседании дело №А60-34463/2020 по иску отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ИНН 6632027858, ОГРН 1086632000465) к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» (ИНН 6632027946, ОГРН 1086632000553), третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «Торговое предприятие «Кировский» (ИНН 6664014812); общество с ограниченной ответственностью «Профессиональный центр» (ИНН 6680008485); общество с ограниченной ответственностью «Сосьва-Лес» (ИНН 6658320970); Лахтин Михаил Владимирович; Черныш Виктор Иванович; Гайратов Анваршо Сиярович; Усатова Елена Анатольевна; Шкретов Александр Васильевич; Низамова Татьяна Хамзиевна; Рузжанов Мансур Матёкубович, о взыскании 60 770 руб. 65 коп.,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

при участии в судебном заседании

от истца ФИО8, доверенность от 25.12.2020г.

от ответчика Семеновых С.М., доверенность от 09.01.2019г.

ООА СГО «КУМИ» обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО «Агентство недвижимости «Родной город» с иском о взыскании 60 770 руб. 65 коп. задолженности по договору аренды от 31.05.2018г. № 4295 земельного участка с кадастровым номером 66:61:0210004:40 по адресу: <...>, в том числе 49 932 руб. 66 коп. долга по арендной плате за период с января 2019 года по декабрь 2019 года и 10 837 руб. 99 коп. пени за период с 01.01.2019г. по 31.12.2019г. с последующим начислением по день фактического погашения задолженности.

Ответчик представил отзыв, исковые требования не признает. Указывает, что на земельном участке расположен жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, введенный в эксплуатацию 04.08.2015г., в связи с чем земельный участок находится в общей собственности собственников объектов недвижимости, расположенных на нем. Ответчик является собственником только трех помещений общей площадью 875,7 кв.м (кадастровые номера 66:61:0210004:499, 66:61:0210004:494, 66:61:0210004:496), что составляет приблизительно 10 % от площади всех объектов недвижимости, расположенных на участке. Ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2020г. по делу № А60-64976/2019, которым, по мнению ответчика, установлено, что участок находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

31.05.2018г. между муниципальным образованием Серовский городской округ (арендодатель) и ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (арендатор) заключен договора аренды земельного участка №4295, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:61:0210004:40 площадью 4500 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Земельный участок предоставлен под строительство многоэтажного многоквартирного дома.

При рассмотрении дела №А60-64976/2019 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0210004:40 расположены: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0210004:518 и здание с кадастровым номером 66:61:0210004:492 и объект без регистрации и технического учета.

Здание с кадастровым номером 66:61:0210004:492 является многоквартирным домом, в отношении квартир внесены в реестр записи о регистрации прав на жилые помещения.

Объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО «Профцентр» (договор купли-продажи от 23.11.2018г.).

Средняя часть не завершена строительством, права не зарегистрированы, инвестиционные договоры с ЖСК «Новый дом» расторгнуты в судебном порядке (А60-64631/2018, А60-58162/2018).

Право застройки земельного участка принадлежит арендатору – ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (разрешение на строительство RU 66317000-1641 от 17.07.2013г. продлено до 02.08.2021г.).

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016).

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменения согласно ст. 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Из указанных положений закона и разъяснений следует, что к ответчику не может быть предъявлено требование о взыскании арендной платы по договору, размер которой исчислен за весь земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

При расчете арендной платы подлежит применению постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Абзацем 3 пункта 5 Положения, утвержденного вышеуказанным нормативным актом, предусмотрена формула определения размера арендной платы для случая, если земельный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с этой формулой годовой размер арендной платы за такой земельный участок рассчитывается исходя из составляющих, указанных в формуле, а также с учетом размера доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке (Д). Размер этой доли определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

Судом произведен расчет доли (Д) исходя из следующих показателей: 4500 кв.м. площадь земельного участка, 10 975 кв.м. площадь всех объектов недвижимости на земельном участке, в том числе 4 808 кв.м. площадь объекта с кадастровым номером 66:61:0210004:492, 1866,2 площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0210004:518 и 4300,80 к.м. площадь средней части, не имеющей регистрации и технического учета, определенной на основании разрешения на строительство RU 66317000-1641), что соответствует 1763,43 кв.м.

Арендная плата за 2019 год составит 44420 руб. 95 коп. исходя из ставки 0,6 с учетом срока действия разрешения на строительство до 02.08.2021г.

Указанная арендная плата погашена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №5 от 04.03.2019г., платежным ордером №5 от 07.03.2019г., платежными поручениями №9 от 26.04.2019г. №14 от 07.06.2019г., №26 от 30.07.2019г.

Платежи, которые произвело третье лицо – ООО «Профцентр», правомерно приняты истцом на основании ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах оснований для взыскания с ответчика арендной платы не имеется.

Между тем арендная плата внесена с нарушением сроков, установленных договором, вследствие чего истцом правомерно предъявлено требование о взыскании с ответчика неустойки.

Сумма неустойки составит 457 руб. 38 коп. При расчете неустойки судом приняты платежи по вышеуказанным платежным документам, поэтому за январь 2019 года платеж в размере 3 772 руб. 74 коп. погашен 04.03.2019г., просрочка составила 55 дней, неустойка – 207 руб. 50 коп.; с учетом остатка платежа от 04.03.2019г. в размере 947 руб. 10 коп. за февраль 2019 года задолженность в размере 3 407 руб. 63 коп. погашена 04.03.209г. и 07.03.2019г., просрочка составила 24 дня, неустойка – 81 руб. 78 коп., просрочка составила 3 дня, неустойка 7 руб. 38 коп.; за март 2019 года задолженность в размере 3 772 руб. 74 коп. с учетом остатка платежа от 07.03.2019г. в размере 1 876 руб. 47 коп. погашена 26.04.2019г., просрочка составила 48 дней, неустойка – 91 руб. 02 коп.; за апрель 2019 года задолженность в размере 3 651 руб. 04 коп. с учетом остатка платежа от 26.04.2019г. в размере 7 160 руб. 57 коп. погашена 26.04.2019г., просрочка составила 17 дней, неустойка – 62 руб. 07 коп.; за май 2019 года задолженность в размере 3 772 руб. 74 коп. с учетом остатка платежа от 26.04.2019г. в размере 3 509 руб. 53 коп. погашена 07.06.2019г., просрочка составила 29 дней, неустойка - 7 руб. 63 коп.; при остатке с платежа 07.06.2019г. в размере 17 850 руб. задолженность за июнь 2019 года в размере 3 651 руб. 04 коп., за июль 2019 года в размере 3 772 руб. 74 коп., август 2019 года в размере 3 772 руб. 74 коп., сентябрь 2019 года в размере 3 651 руб. 04 коп. погашена 07.06.2019г.; остаток платежа в размере 3 002 руб. 91 коп. зачитывается в платеж за октябрь 2019 года в размере 3 772 руб. 74 коп. и в остатке погашается платежом 30.07.2019г.; этот же платеж за 30.07.2019г. в остатке подлежит зачету в платеж за ноябрь 2019 года в размере 3 651 руб. 04 коп. и декабрь 2019 года в размере 3 772 руб. 74 коп.; итого с платежа за 30.07.2019г. остается 863 руб. 23 коп., которые подлежат учету в следующем платежном периоде, выходящем за пределы исковых требований; с июня 2019 года просрочки в уплате арендной платы судом не установлено.

Доводы ответчика о наличии переплаты по договору аренды №3138 от 01.08.2012г. судом не принимаются. поскольку договором арендная плата сформирована на торгах и ее уменьшение в связи с изменением договорных условий в части периода пользования земельным участком не предусмотрено.

Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 457 руб. 38 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Родной город» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 20 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяС.Ю. Григорьева