Постановление от 22 января 2025 г. по делу № А51-10068/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5825/2024
23 января 2025 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой


судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Мегаэйм»: ФИО1                по доверенности от 05.02.2023 № 11дов-23.

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО2 по доверенности от 23.12.2024 № 28/40211-исх.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2024

по делу №  А51-10068/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Мегаэйм» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692537, Приморский край,  г. Уссурийск, <...>, к. Б)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>)

третьи лица: публичное акционерное общество Банк ВТБ, общество                      с ограниченной ответственностью «Бит»

об обязании заключить договоры аренды земельных участков

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мегаэйм» (далее – истец, ООО «Мегаэйм») обратилось в Арбитражный суд Приморского края                     с исковым заявлением к управлению муниципальной собственности                     г. Владивостока (далее – ответчик, УМС г. Владивостока), в котором                     с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило обязать ответчика заключить с истцом:

- договор аренды земельного участка общей площадью 8 910 кв.м, кадастровый номер 25:28:010044:41, расположенного по адресу: «установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание лит. 72. Почтовый адрес ориентира: <...>», в редакции, предложенной истцом;

- договор аренды земельного участка общей площадью 791 кв.м, кадастровый номер 25:28:010044:42, расположенного по адресу: «установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание лит. 72. Участок находится примерно в 34 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>» в редакции, предложенной истцом.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество Банк ВТБ, общество                             с ограниченной ответственностью «Росинвест ДВ», общество с ограниченной ответственностью «Бит».

Решением от 28.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                              от 02.10.2024 решение от 28.12.2023 отменено. Суд обязал                                   УМС г. Владивостока заключить с ООО «Мегаэйм» договоры аренды                              с приложениями к ним в приведенной судом редакции, в частности земельного участка общей площадью 8 910 кв.м, кадастровый номер 25:28:010044:41, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание лит. 72. Почтовый адрес ориентира: <...>; земельного участка общей площадью 791 кв.м, кадастровый номер 25:28:010044:42, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание лит. 72. Участок находится примерно в 34 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>.

На постановление апелляционной инстанции администрацией                       г. Владивостока  в лице УМС г. Владивостока подана кассационная жалоба,                  в которой заявитель просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Настаивает, что в границах земельных участков помимо объектов недвижимости (здание склада площадью 446,7 кв.м, здание склада площадью 1349,2 кв.м, здание склада площадью 494,1 кв.м) находится объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на однократное приобретение в аренду земельного участка, занятого таким объектом, сроком на 3 года для завершения строительства; при этом обществу земельные участки предоставлены сроком на 49 лет.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Мегаэйм» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между администрацией                                 г. Владивостока (арендодатель) и дочерним предприятием «Дальвостокгазкомплект» г. Владивостока производственно-коммерческого предприятия «Газкомплектпэкс» (арендатор) были  заключены договоры аренды земельных участков, расположенных по адресу: <...>, для размещения производственной базы, в том числе:

- от 21.03.1996 № 002170, в отношении земельного участка  площадью 8 910 кв.м, сроком на 25 лет;

- от 17.04.1997 № 002697, в отношении земельного участка площадью 791 кв.м, сроком до 21.03.2021.

Соглашением от 30.11.2005 права и обязанности арендатора по вышеназванным договорам аренды были переданы ООО «Мегаэйм».

Право аренды по названным договорам, с учетом перехода прав и обязанностей по ним к новому арендатору зарегистрировано в установленном порядке.

Земельные участки, являющиеся предметом вышеназванных договоров аренды, являются смежными; относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; после заключения договоров в отношении земельных участков проведен кадастровый учет с присвоением им кадастровых номеров, в частности земельному участку площадью 8910 кв.м присвоен кадастровый номер 25:28:010044:41, площадью 791 кв.м - 25:28:010044:42.

Далее установлено, что ООО «Мегаэйм» является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу:                               <...>:

- объект незавершенного строительства – складское помещение с АБК, готовностью 96%, лит.107, кадастровый номер 25:28:010044:583 (поставлен на кадастровый учет 14.12.2013); право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2005 серии 25-АА, № 672432;

- нежилое здание склада площадью 446,7 кв.м, лит. 82, год ввода в эксплуатацию – 1990, кадастровый номер 25:28:010044:353 (поставлено на кадастровый учет 25.06.2012); право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2005 серии 25-АА № 672434;

- нежилое здание склада площадью 478,7 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 1992, кадастровый номер 25:28:010044:352 (поставлено на кадастровый учет 25.06.2012); право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2015;

- нежилое здание диспетчерской площадью 34,0 кв.м, лит 71, кадастровый номер  25:28:010044:342 (поставлено на кадастровый учет 25.06.2012); право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2005 серии 25-АА № 672433;

- нежилое здание склада площадью 1 349,2 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 1990, кадастровый номер 25:28:010044:344 (поставлено на кадастровый учет 25.06.2012); право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2015;

- нежилое здание склада площадью 494,1 кв.м, лит.80, год ввода в эксплуатацию – 1990, кадастровый номер 25:28:010044:351 (поставлено на кадастровый учет 25.06.2012); право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2005 серии 25-АА № 672431.

То, что указанные объекты недвижимости находятся в границах спорных земельных участков, подтверждается кадастровыми паспортами на здания и не оспаривается сторонами.

Общество, как до истечения срока действия договоров аренды, так и после их истечения, неоднократно со ссылкой на подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ обращалось о заключении новых договоров аренды земельных участков без торгов, сроком на 49 лет с приложением правоустанавливающих документов на здания и объект незавершенного строительства, расположенных в границах спорных земельных участков (письма от 13.12.2020, от 29.12.2020, от 26.02.2021, от 04.02.2021).

По заданию администрации МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» проведен осмотр земельных участков с инженерно-геодезическими измерениями и камеральной обработкой, результаты которого отражены в письме от 21.02.2022 № 1269/109м, к которому приложена обзорная схема земельных участков и фотоснимки. При осмотре выявлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:41  находятся объекты недвижимости: здание склада площадью 1349,2 кв.м, кадастровый номер 25:28:010044:344,  здание склада площадью 478,7 кв.м, кадастровый номер 25:28:010044:352, здание склада площадью 494,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:010044:353, здание склада площадью 494,1 кв.м, кадастровый номер 25:28:010044:351, здание диспетчерской площадью 34,0 кв.м, кадастровый номер  25:28:010044:342,                а также объект незавершенного строительства со степенью готовности 96%, право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Мегаэйм». При этом часть объекта незавершенного строительства площадью 189 кв.м находится в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:41, другая часть площадью 25 кв.м в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010044:42.

В ответ на указанные обращения администрация сообщала обществу             о невозможности заключения новых договоров аренды, поскольку земельный участок с кадастровым номером 25:28:010044:41 имеет ограничения в виде ипотеки в пользу ПАО Банк ВТБ и отсутствует согласие залогодержателя (письмо от 17.12.2020 № 21488/20, от 04.02.2021 № 108/20у, от 30.03.2021            № 4209/1у).

Письмом от 11.05.2021 № 4209/1у администрация, выявив, что в границах  испрашиваемых обществом земельных участков находится объект -  4-х этажное кирпичное здание площадью 243 кв.м, на который отсутствуют правоустанавливающие документы, вновь указало на невозможность предоставления земельных участков в аренду ООО «Мегаэйм».

Общество, не соглашаясь с отказами в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010044:41, 25:28:010044:42, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании заключить договоры аренды на новый срок.

При разрешении спора суд первой инстанции, отказывая в иске, исходил из того, что на момент подачи иска действие договоров аренды               от 21.03.1996 и от 17.04.1997 было возобновлено на неопределенный срок, следовательно, отсутствуют правовые основания для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом новые договоры аренды                        в отношении спорных земельных участков.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и удовлетворяя иск в полном объеме, руководствовалась следующим.

Суд установил, что УМС администрации г. Владивостока, в силу положений Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края», постановления администрации города Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» является полномочным лицом по распоряжению спорными земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

В данном случае исковое требование заявлено в отношении земельных участков, в границах которых находятся объекты недвижимости, включая объект незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за обществом.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, к таким исключениям, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, относится заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае апелляционной инстанцией установлено, что ООО «Мегаэйм» является арендатором спорных земельных участков с 2005 года, то есть более 19 лет; предыдущее использование земельных участков осуществлялось по тем же договорам аренды от 21.03.1996 №002170, от 17.04.1997 № 002697, заключенным сроком на 25 лет.

Согласно представленным в материалы дела кадастровым паспортам на здания их часть, а именно объекты с годом ввода в эксплуатацию 1990, 1992, находятся в границах спорных земельных участков; по данным кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства со степенью готовности 96 % сведения об объекте внесены в ГКН 14.12.2013, фактически объект незавершенного строительства с идентичными характеристиками приобретен обществом по договору купли-продажи от 30.11.2005 (право собственности зарегистрировано 21.12.2005).

Таким образом, общество является собственником объектов недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства с 2005 года.

В этой связи суд апелляционной инстанции  обоснованно признал, что общество в отношении принадлежащих ему и эксплуатируемых зданий, строительство которых завершено, в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ обладает исключительным правом на предоставление арендуемых им земельных участков на новый срок, без проведения торгов, сроком на 49 лет.

В отношении объекта незавершенного строительства установлено  следующее.

Действительно, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Таким образом, подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, как установлено апелляционной инстанцией согласно обзорной схеме земельных участков, содержащей сведения о местоположении зданий и объекта незавершенного строительства, последние находятся в непосредственной близости друг от друга; земельные участки имеют единое ограждение. Доказательств возможности выделения земельного участка, занятого непосредственно объектом незавершенного строительства, в дело не представлено.

Кроме того, отсутствуют доказательства, что при использовании земельных участков с 2005 года, то есть с момента приобретения объекта незавершенного строительства, имелись нарушения земельного законодательства.

Следовательно, с учетом установленного, а также истечения срока действия вышеназванных договоров аренды и отсутствия доказательств, предпринятых администрацией мер по реализации положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции обоснованно признал право общества на предоставление в аренду спорных земельных участков без проведения торгов, сроком на 49 лет применительно к пункту 3, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, поэтому удовлетворил иск в полном объеме. При этом судом проверены разногласия сторон по условиям договоров аренды земельных участков (цель предоставления земельных участков, срок аренды, наличие у арендодателя права на односторонний отказ от договора), приложений к ним в части расчета арендной платы и оформления акта приема-передачи земельных участков и признаны соответствующими действующему законодательству, установленным обстоятельствам условия, предложенные в редакции истца (для размещения производственной базы, со сроком аренды 49 лет).

При этом судом принято во внимание, что указанные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Доводы, приведенные управлением в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены судом.

Иное толкование подателем жалобы действующего законодательства Российской Федерации и иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемого судебного акта подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда                           от 02.10.2024 по делу №  А51-10068/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.12.2024.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья                                       С.Н. Новикова


Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова