Решение от 31 мая 2018 г. по делу № А46-3555/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3555/2018
01 июня 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 29.05.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 01.06.2018.

Арбитражный суд Омской области

в составе судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении арендной платы по договору аренды № АЗ-36-001-2016,

при участии в заседании суда:

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.03.2018, паспорт,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 29.12.2017, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, Минимущество, ответчик) об изменении арендной платы по договору аренды № АЗ-36-001-2016 земельного участка, находящегося в собственности Омской области, зарегистрированного 07.12.2016 г. с учетом изменений порядка определения размера арендной платы, а также рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом № 80/04/17 об определении рыночной стоимости земельного участка от 26.12.2017 г., подготовленного ИП ФИО4 в размере 6 543 000 рублей, и установить с 01.01.2018 года арендную плату в размере 222 462 рублей в год.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал заявленные требования, заявил ходатайство о проведении экспертизы по делу, на разрешение эксперта просил поставить следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет № 80/04/17 от 26.12.2017 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118, выполненный ИП ФИО4, г. Омск, законодательству Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартам, методическим указаниям и достоверности определённой рыночной стоимости объекта оценки?

2. Подтверждается ли рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118, в размере 6 543 000 рублей, определенная по состоянию на 08.12.2017 г. оценщиком Ермаковым СО. в Отчете № 80/04/17 от 26.12.2017?

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. По смыслу статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается только в том случае, если суд не может рассмотреть вопрос, который требует специальных знаний в этой области. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 N 13765/10).

В данном случае суд полагает необходимым отказать в удовлетворении ходатайства, поскольку не указаны обстоятельства, которые могут быть подтверждены путем проведения экспертизы по заявленным вопросам.

Так, суд не усматривает необходимости в проведении экспертизы отчета № 80/04/17 от 26.12.2017 в связи с тем, что установление факта достоверности или недостоверности данного отчета не приведет к установлению значимых обстоятельств по делу.

Кроме того, ответчиком по делу не оспаривается достоверность данного отчета.

Ходатайств о проведении экспертизы отчета от 22.04.2016 № 403-ЗУ/2016, на основании которого был установлен размер арендной платы при заключении договора, либо отчета от 24.04.2018 № 1260/18, которым определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 и который учитывался Министерством при изменении размера арендной платы с 01.01.2018, заявлено не было.

В связи с отказом в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы по делу, суд полагает необходимым возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 с депозитного счета суда денежные средства в размере 29 000 руб., перечисленных ФИО1 по чеку-ордеру от 08.05.2018.

Представитель Министерства просил отказать в удовлетворении заявленных требований, заявил об избрании предпринимателем ненадлежащего способа защиты права, представил уведомление от 28.05.2018 о перерасчете размера арендной платы с 01.01.2018 в соответствии с действующим законодательством.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

06.05.2016 между ИП ФИО1 и Министерством имущественных отношений Омской области заключен договор аренды № АЗ-36-001-2016 земельного участка, находящегося в собственности Омской области, предметом которого является право аренды сроком на 3 (три) года земельного участка с кадастровым номером 55:36:030117:1118, площадью 20004 кв.м, разрешённое использование: для строительства коммунально-складского объекта V класса опасности. Земельный участок расположен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир строение. Участок находится примерно в 500 метрах от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, ФИО5, ул. Доковская, д. 25, корп. 7,

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды арендная плата определяется согласно расчёту арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к Договору аренды и составляет 82 151,67 рублей в месяц.

Расчёт размера арендной платы за аренду Земельного участка осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 г. № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с пунктом 5 Порядка, арендная плата за земельный участок на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С х Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка.

Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельного участка определена на основании Отчета № 403-ЗУ/2016 от 22.04.2016 г. об определении рыночной стоимости Участка и составила 8 962 000 руб.

В пункте 2.4 Договора предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае изменения порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, включая изменение формулы расчёта или величины отдельных показателей.

В случае уточнения условий определения размера арендной платы, предусмотренных пунктами 3-5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 г. № 108-п, арендная плата за земельный участок подлежит перерасчёту, но не чаще одного раза в год.

Новый размер арендной платы подлежит применению к отношениям сторон с даты вступления в силу нормативных правовых актов, изменяющих порядок определения размера арендной платы.

Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении размера арендой платы путём направления уведомления.

С 1 января 2018 года вступила в силу новая редакция пункта 5 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 31 мая 2017 года № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п», о чем Минимущество уведомляло Истца письмо от 12 января 2018 года № ИСХ-17/МИО/04-02/226.

Согласно пункта 5 Порядка с 01.01.2018 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3, 4 настоящего Порядка, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка.

Сославшись на данные изменения законодательства, а также на то обстоятельство, что отчетом № 80/04/17 от 26.12.2017 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:110109:1084, подготовленного ИП ФИО4 по заказу ИП ФИО1, определена рыночная стоимость земельного участка в размере 6 543 000 руб. на дату 08.12.2017, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд не находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, расчет арендной платы по договору осуществляется в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее -Порядок), что не противоречит действующему законодательству и не оспаривается сторонами.

Как ранее отмечалось, постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» величина арендной платы, подлежащая внесению за земельный участки, поставлена в зависимость от рыночной стоимости этих участков.

Цена земельного участка в таком случае определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 5 Порядка).

Согласно приложению № 2 к договору рыночная стоимость земельного участка, применяемая при расчете размера арендной платы, определена на основании Отчета № 403-ЗУ/2016 от 22.04.2016 г. об определении рыночной стоимости Участка.

Согласно уведомлению № ИСХ-18/МИО/04-02/5903 от 28.05.2018 Министерством произведен перерасчет размера арендной платы с 01.01.2018 с учетом новой редакции пункта 5 Порядка, которая вступила в силу с 01.01.2018 и на основании Отчета № 1260/18 от 24.04.2018 г., которым установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 7 341 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 15 Закона № 135-ФЗ предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является.

Статьей 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны, помимо прочего, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьей 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Вместе с тем, в рамках настоящего дела, истцом не оспаривается ни Отчет № 403-ЗУ/2016 от 22.04.2016 г. ни Отчет № 1260/18 от 24.04.2018 г. об определении рыночной стоимости Участка.

По положениям статей 422, 424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Таким образом, если рыночная стоимость земельного участка определена в соответствующие периоды на основании указанных выше отчетов, оснований для внесения изменений в договор в отсутствие доказательств недостоверности данных отчетов, не имеется.

В связи с чем, суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Доводы истца о невозможности применения Отчета № 1260/18 от 24.04.2018 г., которым установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 7 341 000 руб. по состоянию на 01.01.2018, со ссылкой на пункт 9 Порядка, подлежат отклонению в связи с неверным толкованием указанной нормы.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» в договоре аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Вместе с тем, как указывалось выше, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С 01.01.2018 вступил в силу пункт 5 Порядка в измененной редакции.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2018 в связи с применением нового порядка расчета арендной платы, установленного пунктом 5 Порядка в измененной редакции, положения пункта 9, на который ссылается истец, в данном случае применены быть не могут.

Что касается довода истца о том, что на дату 08.12.2017 рыночная стоимость земельного участка уменьшилась и составила 6 543 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке № 80/04/17 от 26.12.2017, суд считает необходимым отметить следующее.

В пункте 2.4 Договора предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату в случае изменения порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, включая изменение формулы расчёта или величины отдельных показателей.

Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении размера арендой платы путём направления уведомления.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Министерством, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

В связи с чем, Министерством было направлено уведомление № ИСХ-18/МИО/04-02/5903 от 28.05.2018 о перерасчете размера арендной платы с 01.01.2018 с учетом новой редакции пункта 5 Порядка, которая вступила в силу с 01.01.2018 и на основании Отчета № 1260/18 от 24.04.2018 г., которым установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 7 341 000 руб. по состоянию на 01.01.2018. Данным уведомлением определена арендная плата с 01.01.2018 в размере 249 594 руб. в год, или 20 799 руб. 50 коп. в месяц .

С учетом данного уведомления, суд не усматривает нарушений прав истца, поскольку Министерством на основании действующего законодательства, а также в соответствии с условиями договора аренды, был произведен перерасчет арендной платы на основании отчета № 1260/18 от 24.04.2018 г., который не оспорен и не признан в судебном порядке недостоверным.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование об изменении арендной платы по договору является ненадлежащим способом защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 168-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изменении арендной платы по договору аренды № АЗ-36-001-2016 земельного участка, находящегося в собственности Омской области, зарегистрированного 07.12.2016 г. с учетом изменений порядка определения размера арендной платы, а также рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом № 80/04/17 об определении рыночной стоимости земельного участка от 26.12.2017 г., подготовленного ИП ФИО4 в размере 6 543 000 рублей, и установить с 01.01.2018 года арендную плату в размере 222 462 рублей в год, отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета суда денежные средства в размере 29 000 руб., перечисленных ФИО1 по чеку-ордеру от 08.05.2018.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.В. Пермяков