Решение от 22 июля 2020 г. по делу № А55-38167/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

22 июня 2020 года

Дело №

А55-38167/2019

Резолютивная часть решения объявлена "19" июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен "22" июля 2020 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Корольковым А.С., после перерыва – секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании 19 июня 2020 года15, 19 июня 2020 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Рокот-Росс"

к Администрации городского округа Самара

Третьи лица – 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; 2) Управление Судебного департамента в Самарской области; 3) Министерство строительства Самарской области

о признании права собственности

при участии в заседании

от истца – ФИО3, дов. от 03.02.2020, ФИО4, дов. от 16.05.2020

от ответчика – ФИО5, дов. от 28.12.2018

от третьих лиц – 1) не явился, извещен 2) не явился, извещен 3) ФИО6, дов. от 09.01.2020

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рокот-Росс" обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству строительства Самарской области (определением от 11.02.2020 качестве второго ответчика привлечена Администрация городского округа Самара), в котором просит (с учетом уточнения) признать право собственности на надстроенные (реконструированные) помещения, согласно технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» г. Самара, расположенные по адресу: 443041, <...>, литера А1: 3 этаж: комнаты №№ 1-10, общей площадью - 128 кв.м.; мансарда: комнаты №№ 1,2, общей площадью 74,5 кв.м. Признать право собственности на все помещения, расположенные по адресу: <...> литер А1, вместе с реконструкцией, общей площадью 708,1 кв.м., согласно технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» г. Самара за ООО «Рокот-Росс».

В судебном заседании сделал уточнения исковых требований: просил признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Рокот-Росс" на реконструированное нежилое помещение общей площадью 721,0 кв.м согласно техническому паспорту АО "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ" от 30.04.2020, расположенное по адресу: <...>, литера А1, которые подлежат принятию в силу ст.49 АПК РФ.

Вышеуказанные требования истец в судебном заседании поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

По ходатайству истца суд на основании ст.47 АПК РФ исключил Министерство строительства Самарской области из числа ответчиков и привлек его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Ответчик поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.

Третьи лица 1,2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, иск мотивирован тем, что 30.08.1993 Постановлением главы г.Самары было разрешено Ленинскому районному суду г.Самары строительство двухэтажного пристроя к существующему зданию суда, расположенному по адресу: <...>. Ведение строительства пристроя было поручено ИЧП ТНК «РОСТ» ФИО7, за счет собственных сил и средств, с последующей компенсацией частью помещениями построенного пристроя.

Строительство велось с 1993 по 1994 года по проекту, разработанному персональной творческой мастерской ФИО8, на основании постановления Администрации г. Самары от 01.03.1993 года. Оплату за разработку проекта произвело ИЧП ТНК «РОСТ».

Постановлением Главы Администрации Ленинского района города Самары от 02.02.1995 № 128 «Об утверждении акта приемки законченного строительства пристроя к зданию Ленинского районного суда <...>» был утвержден акт приемки от 20 января 1995 года и разрешено ввести вновь построенное здание в эксплуатацию.

Согласно акту приемки стоимость объекта составила 109 425 728 рублей, при этом стоимость части пристроя суда составила 35 805 203 рубля, а стоимость части пристроя ИЧП «ТНК «Рост» составила 73 620 293 рублей.

Постановлением Главы города Самары от 13.12.1995 «Об утверждении акта приемки законченного объекта строительства пристроя к зданию Ленинского районного суда <...> и закреплению прав собственности на нежилые помещения» утвержден акт приемки законченного строительства объекта пристроя к зданию Ленинского районного суда <...> со всеми видами инженерных сетей в объеме проекта.

Нежилые помещения пристроя Ленинского районного суда г. Самары общей площадью 256,5 кв.м. были переданы регистрирующему государственному органу - Комитету по управлению имуществом Самарской области, а ИЧП «ТНК «Рост» переданы в собственность в порядке компенсации за произведенные им за свой счет затраты на строительство пристроя нежилые помещения общей площадью 527,4 кв.м.. Разрешено Ленинскому районному суду г. Самары и ИЧП «ТНК «Рост» ввести в эксплуатацию пристрой со всеми видами инженерных сетей в объеме проекта.

Этим же постановлением БТИ г. Самары было обязано зарегистрировать за ИЧП «ТНК «Рост» право собственности на указанные нежилые помещения общей площадью 527,4 кв.м и выдать регистрационное удостоверение.

17.04.1996 МП БТИ было выдано ИЧП «ТНК «Рост» регистрационное удостоверение.

01.08.1996 ФИО7 умер. После смерти его жена ФИО9 приняла данное здание как наследство и в 1998 году переоформила его на свою организацию ООО «Рокот-Росс», в соответствии с действующим на то время законодательством. 11.12.1999 Истец - ООО «Рокот-Росс» получил Свидетельство о государственной регистрации права серия 63 № 0246526 на нежилое помещение, состоящего из подвала и 1 и 2 этажей, общей площадью 527,4 кв.м, расположенного по адресу: 443041, <...>. литера А1.

29.09.2005, Истцом было получено Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, кадастровый номер 63:01:0510004:0002, площадью 132,4 кв.м., на котором находится вышеуказанное нежилое помещение.

За прошедшие время, с момента разрешения на строительство построенного нежилого здания в 1995 году, в нем появились различные дефекты, в том числе дефекты конструкции крыши здания.

В связи с чем, было необходимо провести капитальный ремонт нежилого здания.

Поскольку часть пристроя, находится в оперативном управлении Управления Судебного департамента в Самарской области, ООО «Рокот-Росс» неоднократно предлагал ему совместно капитально отремонтировать крышу пристроя, путем ее реконструкции. Последнее письмо было отправлено 24.08.2004 года, с эскизом реконструкции, выполненным ООО «Декабрь».

30.08.2004 за № УСД-6/1412 был получен ответ, в котором Управление Судебного департамента в Самарской области сообщило, что справка по эскизу устройства мансардного надстроя над пристроем к зданию зданием Ленинского районного суда рассмотрена. Данный вид работ будет включен в заявку на реконструкцию здания Управления Судебного департамента в Самарской области после проведения экспертизы о возможности проведения данного вида реконструкции.

Одновременно с обращением в Управление Судебного департамента в Самарской области о реконструкции здания ООО «Рокот-Росс» обратилось 01 апреля 2004 года, в Департамент строительства и архитектуры города Самары о разрешении надстроя.

13 сентября 2004 года Департаментом строительства и архитектуры Управления главного архитектора Администрации городского округа Самары было выдано ООО «Рокот-Росс» архитектурно-планировочное задание с надстроем в <...> литера А1.

После чего ООО «Рокот-Росс» обратился в специализированную организацию проектно-конструкторскую фирму СПИК «Простор», имеющую соответствующие лицензии, которая произвела обследования строения на предмет возможности реконструкции. В результате обследования была дана оценка техническому состоянию нежилого здания, которая была отражена в техническом заключении.

В 2006 году ООО СПИК «Простор» на основании задания заказчика ООО «Рокот-Росс», в соответствии со ст. 48 ГрК РФ разработал проект реконструкции здания, состоящего из двух этажей и подвала, площадью 527,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> литер А1, принадлежащего ООО «Рокот-Росс» на праве собственности.

Согласно проекта разработки решений по усилению фундаментов, выполненных ООО СПИК «Простор», с 17 октября 2005 года по 30 ноября 2005 года ООО «СтройинвестК», на основании проектной документации СПИК «Простор» и под его авторским надзором, выполнил работы по усилению фундаментов.

В отношении проектной документации была проведенеа государственная экспертиза, выводы которой отражены в Положительном заключении № 402.02.06.01.02.06 от 12.07.2006 года Управления Главгосэкспертизы России по республике Мордовия, что рабочий проект «Реконструкции здания по ул. Рабочей, д. 21 литер А1 в г. Самаре, принадлежащий ООО «Рокот-Росс» (шифр 765/2005-01) соответствует требованиям нормативных технических документов и рекомендуется к утверждению для реализации в установленном порядке с основными технико-экономическими показателями: общая площадь здания - 721,5 кв.м., расчетная площадь - 546,0 кв.м.. Расчеты за выполненные строительно-монтажные работы следует осуществлять по фактическим произведенным затратам.

Получив положительное заключение № 402.02.06.01.02.06 от 12.07.2006 Управления Главгосэкспертизы России по республике Мордовия на основании «Правил застройки и землепользования в городе Самаре» утвержденных постановлением Самарской городской Думой от 26.04.2001 № 61 ООО «Рокот-Росс» было направлено в Администрацию города Самары заявлении, со всеми необходимыми документами, о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения, принадлежащего Истцу. Однако ответа не получили. На неоднократные повторные обращения ответа также не было получено.

В связи с тем, что при эксплуатации здания были выявлены недостатки, которые имеют существенное значение при пользовании - плоская крыша, со стоками воды через помещение создавала постоянные протечки в результате чего стали отваливаться обои, происходило замыкание электричества, а кроме того, в результате ошибки строителей кровля оказалась некачественной и в холодное время в помещениях второго этажа был низкий температурный режим. Все это создавало угрозу здоровья сотрудников ООО «Рокот-Росс» и иных организаций, находившихся в нежилом здании.

Принимая во внимание, что совместный ремонт крыши здания, совместно с Управлением Судебного департамента в Самарской области в ближайшее время не представляется возможным, в виду отсутствия у Управления Судебного департамента в Самарской области соответствующих документов и финансов, ООО «Рокот-Росс» вынужден был приступить к реконструкции своей части здания.

Согласно договору подряда от 01 сентября 2005 года, заключенного между ООО «Рокот-Росс» и ООО «ДиаСК», последний произвел реконструкцию здания, расположенного по адресу: <...> литер А1, принадлежащего на праве собственности заказчику, в соответствии с проектом СПИК «Простор» и под его авторским надзором, с оформлением актов приемки работ (в том числе и скрытых).

В целях выяснения качества пожарозащищенности деревянных конструкций здания, ООО «Рокот-Росс» заключила договор с Самарским государственным архитектурно строительным университетом» НТЦ «Пожарная безопасность». В своем заключении эксперты отметили, что качество огнезащитной обработки чердачного помещения офисного здания ООО «Рокот-росс», соответствует требованиям п. 3.3 НПБ 232-96; п. 321 Руководства «Способы и средства огнезащиты древесины».

Согласно акту санитарно-эпидемиологической экспертизы от 20 августа 2007 года и экспертного заключения по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы № 846 от 20 августа 2007 года нежилое здание ООО «Рокот-Росс» с надстроенным третьим и мансардным этажами, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 21 литера А1 может быть использовано для размещения офисных помещений вв соответствии с требованиями действующего санитарного законодательства - ФЗ РФ № 52-ФЗ от 30.03.1999 года «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Согласно заключению «Оценка технического состояния возведенного надстроя существующего здания, расположенного по адресу: <...> литер А1», выданного ПСПИК «Простор» от 05.07.2007 года, видно, что нежилое помещение находится в эксплуатационно-пригодном состоянии и может использоваться по назначению в реконструированном виде. В результате надстройки над существующим зданием не нарушены требования СНиП 2.07.01-89, TCH 2В-352-2004 СО и СанПиН 2.21/2.1.1.1076-01. Объемно-планировочные решения соответствуют требованиям СНиП 23-05-95*, СНиП 31-05-2003, СанПиН 2.21/2.1.1.1076-01. Решения по инженерному обеспечению надстроя соответствуют требованиям действующих нормативных документов.

В результате реконструкции, над существующим трехэтажным зданием, общей площадью 527,4 кв.м. был надстроен один четвертый этаж, состоящий из комнат № 1-10, общей площадью 128 кв.м. и пятый этаж (мансардный), общей площадью 74,5 кв.м., общая площадь надстройки составила 202, 5 кв.м. Общая площадь нежилых помещений в результате реконструкции составляет 708,1 кв.м. (Этажность указана по новым строительным нормативным правилам).

10.03.2020 ООО «Рокот-Росс» обратилось в АО «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» с целью проведения технической инвентаризации объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...> литера А1. на текущую дату.

30.04.2020 ООО «Рокот-Росс» был получен технический паспорт на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> литера А1.

При проведении инвентаризации и составлении технического паспорта АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» было обнаружено, несовпадение данных общей площади всех помещений, после проведения реконструкции, а именно в техническом паспорте от 28.06.2007 года в разделе «Экспликация площади помещения» в последней строчке «Итого в помещении» указано 708,1 кв.м., а по результатам обследования проведенного в 2020 году общая площадь всех помещений, после реконструкции составила 721,0 кв.м., и с площадью 721,0 кв.м. объект капитального строительства - нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> литера А1, поставлен на технический учет за ООО «Рокот-Росс».

Полученный ООО «Рокот-Росс» 30.04.2020 технический паспорт подтверждает, что после проведения реконструкции в 2006 году, изменений в несущих конструкциях не производилось

После окончания реконструкции и сбора необходимых документов ООО «Рокот-Росс», 23 сентября 2008 года, обратилось в Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара с заявлением о выдаче заключения по строительным мероприятиям в нежилом здании по адресу: <...>, литер А1.

Своим письмом от 09.10.2008 № Д05-01-01/13216-0-1 Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара сообщил заявителю, что при выполнении строительных мероприятий затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. В связи с чем заявление было снято с рассмотрения.

Ответ от 09.10.2008 № Д05-01-01/13216-0-1 Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара был расценен истцом как отказ в принятии в эксплуатацию и (или) выдачи акта разрешения на строительство реконструированного объекта.

Кроме того, 08.12.2008 года ООО «Рокот-Росс» повторно обратилось в Администрацию города Самара по вопросу подготовки заключения о соответствии градостроительным нормам нежилого помещения, принадлежащего Истцу, однако ответа не получила.

В ответе от 14.02.2009 № Д058-01-01/17749-0-1 Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара сообщил заявителю, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, 21, литер А1, находится в зоне деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района, что согласно топографическим материалам и представленным документам местонахождение указанного нежилого помещения не находится в красных линиях и не является территорией общего пользования.

Получив отрицательные ответы от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, ООО «Рокот-Росс» продолжил работу по правовому оформлению реконструированного здания.

За период с 2009 года по 2013 год ООО «Рокот-Росс» были приведены в надлежащее состояние системы водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения.

Было проведено обследование здания на предмет соответствия мерам пожарной

безопасности. Согласно заключению «О соответствии о объекта защиты д. 21 литра А1 по ул. Рабочей г. Самары, требованиям пожарной безопасности» выданного ООО «Технология безопасности», имеющее лицензию на эти работы, от 28.02.2012, реконструированное

здание выполняет условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности.

Также Была проведена санитарно-эпидемиологическая экспертиза от 15 марта 2012 года за № 218, согласно которой реконструкция нежилого здания (литер А1) с надстроенными 3 метрами и мансардным этажом, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, д. 21 литера А1 не противоречит требованиям действующего санитарного законодательства.

С целью оценки фактического технического состояния строительных конструкций соответствия требованиям строительных норм, разработанной проектной документации, а также возможности дальнейшей безопасной эксплуатации объекта, было повторное комплексное строительно-техническое обследование реконструированного объекта, расположенного по ул. Рабочей, дом 21, литера А1 в г. Самаре, принадлежащего ООО «Рокот-Росс», ООО «Геотехстрой», имеющего лицензию на право проведения таких работ. Согласно заключения ООО «Геотехстрой» надежность и целостность несущих конструкций объекта, расположенного по ул. Рабочей, дом 21, литера А1 в г. Самаре, в результате надстройки еще одного этажа и мансарды сохранена; реконструируемый (надстроенный) объект архитектурно-строительному решению СПИК «Простор» соответствует; при реконструкции интересы третьих лиц, а также рядом стоящих зданий и нежилых помещений не затронуты; комплекс выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции объекта по ул. Рабочей, дом 21, литера А1 в г. Самаре, принадлежащего ООО «Рокот-Росс», требованиям, предъявленным к производству и приемке работ, согласно ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 10-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», СНиП 3.03.87 «Несущие ограждающие конструкции» соответствует. При возведении (реконструкции) нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено. Постройка (реконструкция) не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Истец вновь обратился в Администрацию г.о. Самара с заявлением о разрешении на реконструкцию здания.

В своем ответе от 26.03.2012 № 1-01/13333 Глава городского округа Самара отказал в выдаче разрешения на реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> литерА1, обосновывая тем, что в материалах приложенных к заявлению отсутствовали документы предусмотренные ч. 2 ст. 51 ГрК РФ.

12.03.2012 ООО «Рокот-Росс» обратилось к Главе городского округа Самара с заявлением на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого помещения.

В своем ответе от 05.04.2012 года № 38-Д05-09/1785 Исполняющий обязанности Главы городского округа Самара отказал, мотивировав тем, что действующим законодательством органы местного самоуправления полномочиями по выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно реконструированного объекта капитального строительства не наделены и рекомендовал обратиться в судебном порядке по правилам ст. 222 ГК РФ о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение.

Продолжая работу по оформлению реконструированного здания, ООО «Рокот-Росс» 12 декабря 2013 года поставило на кадастровый учет за № 63:01:0510004:651.

В связи с тем, что последнее обследование здания специалистами, занимающиеся обследованием капитальных зданий, а также обследование сооружения специалистами санитарного и пожарного надзора было сделано 7 лет назад, ООО «Рокот-Росс» вновь провело обследования вышеуказанными организациями.

Согласно результатов комплексного обследования объекта, расположенного по адресу: <...> литер А1, принадлежащего на правах собственности ООО «Рокот-Росс» (договор 08-19), выполненного в августе 2019 года, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций сооружения работоспособное и дальнейшая эксплуатация возможна; разработанные проектные решения по увеличению этажности здания (на один этаж и мансарду) соответствуют требованиям действующих на территории РФ строительных норм, противопожарным требованиям, обеспечивая устойчивость, надежность и безопасность реконструированного объекта; реконструированное нежилое здание расположено в пределах принадлежащих ООО «Рокот-Росс» земельного участка (к.н. 63:01:0510004:2) и существующего здания (к.н. 63:01:0510004:651) на которых произведена реконструкция и не выходит за их границы; при реконструкции существующего здания интересы третьих лиц, а также безопасность близ-расположенных сооружений не затронуты; в реконструированном состоянии сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, позволяя осуществлять его безопасную эксплуатацию; техническое состояние внутренних инженерных систем: тепло, вода, канализация - удовлетворительное; инфляционный режим окружающей застройки с учетом влияния надстроенных этажей не нарушается и обеспечивает выполнение требований санитарно-эпидемиологических норм; прилегающая территория реконструированного объекта благоустроена, заасфальтирована, оборудованы подъездные пути.

Согласно заключению № 224-с от 10.09.2019 года «О проведении независимой экспертизы пожарной безопасности», по результатам которой сделаны выводы о том, что принятые объемно-планировочные и конструктивные решения в нежилом здании ООО «Рокот-Росс», расположенном по адресу: <...> литер А позволяют обеспечить выполнение условий соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, в соответствии с ФЗ РФ от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Из экспертного заключения по результатам санитарно - эпидемиологических экспертиз, обследования, испытания, токсикологических, гигиенических и иных оценок № 31054 от 20.11.2019 года - реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, дом 21, литер А1, принадлежащего ООО «Рокот-Росс», проведенной ФГУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в Самарской области», утвержденное заведующим санитарно-гигиеническим отделением отдела гигиены и эпидемиологии в г. Самара ФГУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в Самарской области», констатирующего, что нежилое помещение ООО «Рокот-Росс» с надстроенным третьем и мансардным этажами, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Рабочая, дом 21, литер А1 соответствует государственным санитарным нормам и правилам: СанПин 2.2.1.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совместному освещению жилых и общественных зданий» п. 2.2.1, п. 3.3.2..

В сентябре 2019 года ООО «Рокот-Росс» обратилось в Министерство строительства Самарской области с заявление о разрешении на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания, расположенного по адресу: <...> литер А, приложением всех необходимых документов.

16.10.2019 года № 3/6276 от Министерства строительства Самарской области поступило уведомление об отказе в предоставлении государственной услуги. Свой отказ Министерство строительства Самарской области мотивировало тем, что заявитель не предоставил ряд документов, акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществлен? строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии в ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; разрешение на строительство.

Вместе с тем, представление данных документов по объективной причине было невозможно в силу ликвидации подрядной организации и фактической постановки объекта в реконструированном виде на государственный кадастровый учет.

Истцу было разъяснено право обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект в порядке ст.222 ГК РФ.

В силу пунктов 1, 2 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ, действовавшей на момент возведения постройки) здание, возведенное без разрешения на строительство, является самовольной постройкой (пункт 1); лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме в том числе случая, предусмотренного пунктом 3 данной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ, действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления N 10/22).

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления N 10/22 указано, что отсутствие акта разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие акта разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте постановления N 10/22 также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей соответствующего разрешения лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом N 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Также на это указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642 по делу N А55-12718/2018.

Из материалов дела следует, что истец обращался в уполномоченные органы для легализации реконструированного объекта с приложением всех имеющихся документов. То есть истец действовал добросовестно. Однако в выдаче соответствующих разрешений истцу было отказано по мотиву отсутствия документов по независящим от истца причинам.

Таким образом, истцом были предприняты необходимые и достаточные действия и иные меры к легализации реконструированного объекта капитального строительства в административном порядке, однако по независящим причинам реализовать это право не представилось возможным.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из норм статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Данные правовые выводы также содержатся в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 по делу N 301-КГ18-25680.

Как разъяснено в пункте 26 постановления 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные (в редакции статьи 222 ГК РФ, действовавшей до 01.09.2015) нарушения градостроительных и строительных норм и правил или нарушения градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ), создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструированное нежилое здание расположено в пределах принадлежащих ООО «Рокот-Росс» земельного участка (кадастровый номер 63:01:0510004:2) и существующего здания (кадастровый номер 63:01:0510004:651), на которых произведена реконструкция и не выходит за их границы, согласно техническому заключению ООО «Геотехстрой».

В процессе реконструкции объекта не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Обращение в суд с иском о признании права в данном случае является для истца единственно возможным способом защиты права собственности.

При этом формальное нарушение порядка - отсутствие разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию не может служить безусловным основанием для отказа в легализации объекта, поскольку данный факт сам по себе не означает о существующей угрозе жизни и здоровью граждан.

Правопритязания на заявленный объект недвижимости отсутствуют: объект не числится в реестрах федерального имущества, имущества Самарской области, муниципальной собственности городского округа Самара и не числился никогда. Данное обстоятельство подтверждается письмами: ТУ «Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Самарской области» от 02.12.2019, Министерство имущественных отношений Самарской области № 1203/12432 от 18.10.2019, Департамент управления имуществом городского округа Самара № 15-07-06/39742 от 30.10.2019.

Единый государственный реестр недвижимости не содержит информации о праве каких-либо лиц на спорный объект.

Возможность обращения в суд с иском о признании права прямо предусмотрено ст. 12 Гражданского кодекса РФ как способ защиты нарушенного (оспоренного) права.

В данном случае признание права собственности не нарушит прав ответчика и других лиц, объект после реконструкции отвечает требованиям безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на данный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги.

Указанный вывод подтверждается арбитражной практикой (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 N 306-ЭС19-19642 по делу N А55-12718/2018).

Расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку предъявление иска связано с несоблюдением им административного порядка реконструкции объекта, нарушение его прав со стороны Администрации, которая привлечена к участию в деле в качестве ответчика в силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствует.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Рокот-Росс" на реконструированное нежилое помещение общей площадью 721,0 кв.м согласно техническому паспорту АО "Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ" от 30.04.2020, расположенное по адресу: <...>, литера А1.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью "Рокот-Росс" справку на возврат из федерального бюджета госпошлины 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1