Решение от 24 апреля 2019 г. по делу № А61-602/2019

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-602/2019
24 апреля 2019 года
г. Владикавказ


Резолютивная часть решения объявлена 22.04.2019.

Решение в полном объеме изготовлено 24.04.2019.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора РСО-Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, Администрация местного самоуправления города Владикавказа, Управление муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа

- об истребовании из незаконного владения земельных участков общей площадью 0,7761га, об обязании демонтировать сборно-разборную конструкцию торгового павильона, предоставить право АМС г.Владикавказ демонтировать объект некапитального строительства в случае не освобождения земельных участков

при участии:

от истца - ФИО3 удостоверение от 12.12.2017 ТО №231843

от ООО «Торговый квартал» - ФИО4 по доверенности от 01.04.2019 №2

от третьих лиц:

от Администрации – ФИО5 по доверенности №Д151 от 29.03.2019

от УМИЗР – ФИО5 по доверенности №Д1 от 16.01.2019

от Управления Росреестра по РСО-Алания – не явился

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица – Управление Росреестра по РСО-Алания, надлежаще извещенного о месте и времени рассмотрения дела.

Суд установил: заместитель прокурора Республики Северная Осетия – Алания (далее – истец, прокурор) обратился в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» (далее – ответчик, ООО «Торговый квартал, общество») со следующими исковыми требованиями:

= об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Торговый квартал» в пользу публично-правового образования МО г.Владикавказ в лице УМИЗР АМС г.Владикавказ земельный участок площадью 0,7761га, расположенный по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской;

= о признании недействительным образование земельных участков с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 общей площадью 0,7761га, расположенных по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской;

= об исключении из государственного реестра недвижимости записи государственного кадастрового учета о земельных участках с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 общей площадью 0,7761га, расположенных по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской.

Истец заявлением от 22.02.2019 №8-19-2019, поступившим в суд 28.02.2019, уточнил исковые требования, просил суд:

= истребовать из чужого незаконного владения ООО «Торговый квартал» в пользу публично-правового образования МО г.Владикавказ в лице УМИЗР АМС г.Владикавказ земельный участок площадью 0,7761га, расположенный по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской;

= признать недействительным образование земельных участков с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 общей площадью 0,7761га, расположенных по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской;

= исключить из государственного реестра недвижимости запись государственного кадастрового учета о земельных участках с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 общей площадью 0,7761га, расположенных по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской;

= обязать ООО «Торговый квартал» в течение 30 дней после вступления решения в законную силу за свой счет освободить земельный участок с КН 15:09:0031601:359, расположенный в г.Владикавказ на пересечении улиц Барбашова и Кырджалийской, от расположенного на нем некапитального строения – объекта площадью 39,6кв.м., представляющего собой сборно-разборную конструкцию торгового павильона, путем демонтажа;

= в случае неисполнения ООО «Торговый квартал» обязанностей по освобождению земельного участка с КН 15:09:0031601:359, расположенного в г.Владикавказ на пересечении улиц Барбашова и Кырджалийской, от расположенного на нем некапитального строения – объекта площадью 39,6кв.м., представляющего собой сборно-разборную конструкцию торгового павильона, предоставить право АМС г.Владикавказ демонтировать объект некапитального строения и расходы отнести на ООО «Торговый квартал».

Определением суда от 13.03.2019 уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ, как не противоречащие закону и не нарушающие права иных лиц.

В судебном заседании 05.04.2019 истец устно заявил об отказе от следующих требований:

= признать недействительным образование земельных участков с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 общей площадью 0,7761га, расположенных по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской;

= исключить из государственного реестра недвижимости запись государственного кадастрового учета о земельных участках с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 общей площадью 0,7761га, расположенных по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской.

Определением суда от 05.04.2019 о назначении дела к судебному разбирательству суд предложил истцу письменно оформить частичный отказ от требований, что им было сделано 22.04.2019.

Заявлением от 08.04.2019 №8-22-2019, поступившим в суд 16.04.2019, истец еще раз уточнил исковые требования, а именно, просил суд:

= истребовать из незаконного владения ООО «Торговый квартал» в пользу публично-правового образования МО г.Владикавказ в лице УМИЗР г.Владикавказ земельный участок с КН 15:09:0031601:359 площадью 5111кв.м., расположенный по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской;

= истребовать из незаконного владения ООО «Торговый квартал» в пользу публично-правового образования МО г.Владикавказ в лице УМИЗР г.Владикавказ земельный участок с КН 15:09:0031601:358 площадью 2650кв.м., расположенный по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской;

= обязать ООО «Торговый квартал» в течение 30 дней после вступления решения в законную силу за свой счет освободить земельный участок с КН 15:09:0031601:359, расположенный в г.Владикавказ на пересечении улиц Барбашова и Кырджалийской, от расположенного на нем некапитального строения – объекта площадью 39,6кв.м., представляющего собой сборно-разборную конструкцию торгового павильона, путем демонтажа;

= в случае неисполнения ООО «Торговый квартал» обязанностей по освобождению земельного участка с КН 15:09:0031601:359, расположенного в г.Владикавказ на пересечении улиц Барбашова и Кырджалийской, от расположенного на нем некапитального строения – объекта площадью 39,6кв.м., представляющего собой сборно-разборную конструкцию торгового павильона, предоставить право АМС г.Владикавказ демонтировать объект некапитального строения и расходы отнести на ООО «Торговый квартал».

В судебном заседании 22.04.2019 истец поддержал исковые требования с учетом всех уточнений, а в части требований о признании недействительным образование земельных участков с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 общей площадью 0,7761га, расположенных по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской, и об исключении из государственного реестра недвижимости запись государственного кадастрового учета о земельных участках с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 общей площадью 0,7761га, расположенных по адресу: г.Владикавказ, пересечение улиц Барбашова и Кырджалийской, представил заявление об отказе от иска, рассмотрев которое суд удовлетворил его, так как частичный отказ от требований не противоречит закону и не нарушает права иных лиц.

На основании изложенного производство по делу в части отказа истцом от указанных исковых требованиц подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Заявление прокурором мотивировано тем, что в связи с признанием ничтожной сделки купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0031601:84 право собственности ООО «Торговый квартал» на земельный участок в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ прекратилось; факт ничтожности договора купли-продажи земельного участка является доказательством права собственности на него АМС г.Владикавказ; изложенные в заявлении требования являются последствием признания договора купли-продажи земли ничтожным.

Прокурор в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, изложив доводы письменного обоснования исковых требований, пояснил, что в рамках дела №А61-2972/2017 вышестоящими судами установлено, что расположенное на одном из спорных земельных участков строение является некапитальным строением, на другом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, в связи с чем у Администрации отсутствовали основания для заключения договора купли-продажи земельного участка; данные обстоятельства в соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела; общество не может находится в договорных отношениях с Администрацией по аренде спорных участков, так как общество не являлось субъектом исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, а срок действия договора аренды от 24.03.2014 №5480 истек 14.03.2017, вывод Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда в постановлении по делу №А61-2972/2017 о возобновлении арендных правоотношений не соответствует статье 39.6 и пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, разъяснениям Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (пункт 1).

Представитель ответчика в судебном заседании считал требования прокурора неподлежащими удовлетворению, сославшись на то, что объект является капитальным строительством, что подтверждается актом ввода его в эксплуатацию; государственная запись о регистрации собственности общества на объект недвижимости на сегодняшний день сохраняется в ЕГРН, не оспорена, что исключает удовлетворение требований прокурора; прокуратура не наделена правом истребования имущества.

В судебном заседании 22.04.2019 представителем истца заявлено устное ходатайство о назначении судебной экспертизы, которая должна определить, является ли расположенный на земельном участке нежилой объект капитальным строительством или движимым имуществом.

Прокурор считал ходатайство неподлежащим удовлетворению, сославшись на то, что Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом данный вопрос уже разрешен в постановлении от 08.11.2017 по делу №А61-2972/2017, где отражено, что объект является сборно-разборной конструкцией с возможностью переноса на другое место.

Представитель АМС г.Владикавказ и УМИЗР г.Владикавказ оставил разрешение ходатайства на усмотрение суда.

Рассмотрев устное ходатайство истца, протокольным определением от 22.04.2019 суд отказал в его удовлетворении.

Представитель Администрации и УМИЗР г.Владикавказ в судебном заседании признал исковые требования прокурора в полном объеме, оставив разрешение всех вопросов на усмотрение суда.

Управление Росреестра по РСО-Алания направило в суд отзыв от 22.04.2019 №03-19/213, в котором указало, что на сегодняшний день согласно сведениям ЕГРН за ООО «Торговый квартал» на праве собственности находятся следующие объекты недвижимого имущества, расположенные в РСО-Алания, г.Владикавказ на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской: земельный участок с КН 15:09:0031601:359 площадью 5111кв.м. (запись о государственной регистрации права собственности внесена в ЕГРН 23.11.2016); земельный участок с КН 15:09:0031601:358 площадью 2650кв.м. (запись о государственной регистрации права собственности внесена в ЕГРН 23.11.2016); нежилое здание общей площадью 39,6кв.м. с КН 15:09:0031601:291 (запись о государственной регистрации права собственности внесена в ЕГРН 27.11.2014).

Изучив материалы дела, судом установлено следующее.

Постановлением от 14.03.2014 №515 АМС г.Владикавказ под строительство торгово-делового центра предоставила ООО «Торговый квартал» в аренду земельный участок с КН 15:09:0031601:84 площадью 0,7761га (т.2, л.д.19-20).

Между АМС г. Владикавказ в лице УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Торговый квартал» был заключен договор аренды № 5480 от 24.03.2014 земельного участка с КН 15:09:0031601:84, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, на пересечении ул. Барбашова и ул.Кырджалийской (т.2, л.д.8-18). Земельный участок передавался обществу в аренду с целью строительства торгово-делового центра.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РСО-Алания 18.04.2014 №15-15-01/068/2014-337 (т.2, л.д.16).

За период аренды обществом на земельном участке с КН 15:09:0031601:84 было построено и введено в эксплуатацию нежилое здание площадью 39,60кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер 15:09:0031601:291, адрес (местонахождение) объекта: РСО-Алания, г.Владикавказ, на пересечении ул. Барбашова и ул. Кырджалийской, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РСО-Алания (т.2, л.д.98).

Как следует из материалов дела, данное нежилое здание является первой очередью строительства торгово-делового центра.

Постановлением АМС г. Владикавказа от 19.12.2014 №3049 обществу был предоставлен в собственность земельный участок с КН 15:09:0031601:84 (т.3, л.д.20-21).

30.03.2015 между Управлением муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа и ООО «Торговый квартал» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 203/15/2 с одновременным расторжением договора аренды (т.2, л.д.58-62).

Полагая, что договор купли-продажи, по которому ООО «Торговый квартал» перешел в собственность земельный участок с КН 15:09:0031601:84 в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), заместитель Прокурора РСО-Алания обратился в суд с иском, который рассмотрен Арбитражным судом РСО-Алания, а также Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в рамках дела №А61-2972/2017.

В результате рассмотрения дела №А61-2972/2017 договор купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0031601:84 от 30.03.2015 №203/15 признан недействительным, в удовлетворении требований прокурора о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки в виде обязания ООО «Торговый квартал» возвратить муниципальному образованию город Владикавказ в лице АМС г.Владикавказ земельные участки с кадастровыми номерами 15:09:0031601:358, площадью 2650кв.м. и 15:09:0031601:359, площадью 5111кв.м., расположенные на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской в г.Владикавказ, составлявшие до раздела единый земельный участок с КН 15:09:0031601:84 площадью 7761кв.м., и об обязании АМС г.Владикавказа возвратить ООО «Торговый квартал» 160190 рублей, отказано.

Настоящим заявлением истец просит истребовать у ООО «Торговый квартал» из незаконного владения земельные участки с КН 15:09:0031601:358 площадью 2650кв.м. и с КН 15:09:0031601:359 площадью 5111кв.м., расположенные на пересечении ул.Барбашова и ул.Кырджалийской в г.Владикавказ, составлявшие до раздела единый земельный участок с КН 15:09:0031601:84 площадью 7761кв.м.

Из материалов дела следует, что 07.06.2016 ООО «Торговый квартал» на основании договора купли-продажи от 30.03.2015 №203/15 зарегистрировало право собственности на земельный участок с КН 15:09:0031601:84 площадью 7761кв.м., о чем в ЕГРП была внесена запись №15-15/001-15/001/088/2015-143/1.

В силу пункту 2 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), действовавшему на момент раздела ответчиком земельного участка с КН 15:09:0031601:84, государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации или в отношении которых принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В случае перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственная регистрация прав на образуемые земельные участки осуществляется на основании заявления лица, с которым заключено соглашение об указанном перераспределении.

Согласно абзацу первому пункта 4 статьи 22.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков.

Следовательно, при разделе земельного участка и образовании новых земельных участков должно быть принято соответствующее решение о разделе земельного участка, государственная регистрация осуществляется одновременно на все вновь образуемые земельные участки, при этом в государственном кадастре недвижимости указывается информация о том, из какого земельного участка были образованы новые земельные участки.

ООО «Торговый квартал» с соблюдением вышеописанного порядка 25.10.2016 из земельного участка с КН 15:09:0031601:84 площадью 7761кв.м. образовало два земельных участка, а именно, с КН 15:09:0031601:358 площадью 2650кв.м. (государственная регистрация права собственности – 15-15/001-15/001/129/2016-202/1 от 23.11.2016) и с КН 15:09:0031601:359 площадью 5111кв.м. (государственная регистрация права собственности - 15-15/001-15/001/129/2016-203/1 от 23.11.2016 (л.д.84-86).

Объект недвижимости площадью 39,6кв.м., имеющий кадастровый номер 15:09:0031601:291, расположен на земельном участке с КН 15:09:0031601:359 (л.д.91).

Таким образом, вышеизложенные документально подтвержденные факты свидетельствуют о том, что земельные участки с КН 15:09:0031601:358 площадью 2650кв.м. и с КН 15:09:0031601:359 площадью 5111кв.м. на момент заключения обществом с Администрацией договора аренды от 24.03.2014 №5480 составляли единый земельный участок с КН 15:09:0031601:84 общей площадью 7761кв.м.

Основанием для истребования у ООО «Торговый квартал» земельных участков, как следует из заявления и пояснений прокурора, является признание ничтожным договора купли-продажи земельного участка и необходимость применения последствий ничтожности сделки в виде изъятия у общества земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу указанной статьи доказыванию подлежит наличие оснований возникновения права собственности у истца на все истребуемое имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками, незаконность владения ответчика этим имуществом и наличие истребуемого имущества у ответчика.

В абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), установлено, что "если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися".

Из материалов дела следует, что до заключения ничтожного договора купли-продажи земельный участок с КН 15:09:0031601:84 был у ООО «Торговый квартал» в аренде, что при данных обстоятельствах свидетельствует о том, что арендные отношения между обществом и АМС г.Владикавказ считаются не прекращавшимися, по договору купли-продажи к ООО «Торговый квартал» перешел лишь титул (право собственности) на земельный участок.

При таких обстоятельствах последствием ничтожности договора купли-продажи является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества Администрации.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ответчик пользовался земельным участком на условиях договора аренды, каких-либо доводов, касающихся правомерности передачи в аренду земельного участка, действительности договора аренды, либо о прекращении арендных отношений по каким-либо правовым основаниям в рамках настоящего дела прокурором не заявлено, на момент заключения спорного договора купли-продажи договор аренды являлся действующим, соглашения о его расторжении не имеется.

Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 08.11.2017 по делу №А61-2972/2017 договор купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0031601:84 от 30.03.2015 №203/15 признан недействительным с указанием на следующее: «Постановлением администрации от 19.12.2014 №3049 предписано расторгнуть договор аренды от 24.03.2014. Данное постановление принято исключительно на основании заявления общества о приобретении земельного участка в собственность. Таким образом, основанием для принятия администрацией постановления о расторжении договора аренды послужил исключительно факт подачи обществом заявления о приобретении земельного участка в собственность. Поскольку отсутствовали основания для приобретения участка в собственность, также отсутствовали основания для расторжения договора аренды, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися на основании пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса».

Таким образом, поскольку арендные правоотношения не прекращены в установленном законом порядке либо по соглашению сторон, срок действия договора аренды не может считаться истекшим 14.03.2017, так как действие договора было прекращено только в связи с заключением сторонами договора купли-продажи земельного участка.

С учетом разъяснений относительно возможности восстановления ранее совершенной арендной сделки, содержащихся в абзаце 5 пункта 5 Постановления N 73, а также пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание недействительность (ничтожность) договора купли-продажи от 30.03.20915 №203/15, ООО «Торговый квартал» является арендатором земельных участков общей площадью 0,7761га.

Помимо изложенного, пунктом 4.3.3. договора аренды от 24.03.2017 №5480 сторонами установлено, что арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (т.1, л.д.21).

Учитывая вышеизложенное суд считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства незаконного владения обществом на праве аренды земельных участков.

На основании изложенного требования прокурора об истребовании у ООО «Торговый квартал» земельных участков удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 151, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Прекратить производство по делу в части прекращения недействительным образование земельных участков с КН 15:09:0031601:359 и с КН 15:09:0031601:358 и об исключении из государственного реестра недвижимости записи государственного кадастрового учета о земельном участке с КН 15:09:0031601:358 и о земельном участке с КН 15:09:0031601:359, расположенных в городе Владикавказе на пересечении улиц Барбашова и Кырджалийской.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения.

Апелляционные жалобы подаются через Арбитражный суд РСО-Алания.

СудьяС.А. ФИО1