Решение от 23 ноября 2018 г. по делу № А82-19059/2017

22/2018-388532(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-19059/2017
г. Ярославль
23 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>), Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>, 304760235000033)

к Акционерному обществу "ТАНДЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 4704638.64 руб.

при участии: от истцов – ФИО6 – представитель по доверенности от 28.08.2017 и 28.09.2017;

от ответчика – ФИО7 – представитель по доверенности от 05.09.2018;

установил:

Индивидуальные предприниматели ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4) и ФИО5 (далее – ФИО5) обратились с иском к Акционерному обществу "ТАНДЕР" (далее – общество, ответчик) о взыскании, с учетом уточнения от 15.08.2018, убытков, причиненных в результате ненадлежащего исполнения договора аренды № ЯрФ/412/13 от 01.06.2013:

- в пользу ФИО2 – 1871772,64 руб. убытков, 387546,68 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.04.2016 по 15.08.2018, 75000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы;

- в пользу ФИО3 – 935886,32 руб. убытков, 193773,34 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.04.2016 по 15.08.2018, 37500 руб. расходов по оплате судебной экспертизы;

- в пользу ФИО4 – 935886,21 руб. убытков, 46500 руб. расходов на проведение оценки ущерба, 193773,34 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.04.2016 по 15.08.2018, 37500 руб. расходов по оплате судебной экспертизы;

- в пользу ФИО5 – 139500 руб. расходов на проведение оценки ущерба.

В судебном заседании представитель истцов требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: считает, что истцом не представлено доказательств того, что в период действия договора аренды возникли недостатки объекта; обязательства по возврату помещения в надлежащем состоянии им были выполнены в полном объеме, претензия о возмещении убытков была направлена истцами спустя 1,5 года после прекращения договорных отношений и возврата недвижимого имущества; истцами не доказано ухудшение состояния объекта сверх нормального износа; заключение ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" считает недопустимым доказательством в силу заключения ООО "Артгруппроект плюс", поскольку оно было составлено без участия уполномоченного представителя ответчика; не содержит фототаблиц с указанием места расположения описанных в приложении № 3 дефектов и отклонений, не содержит фактических данных, требуемых для формирования объективного экспертного мнения при ответе на поставленные вопросы, ошибочно произведен расчет устранения недостатков, за которые арендатор не отвечает, при подготовке экспертного заключения не исследовался вопрос о том, относятся ли перечисленные недостатки в нормальному износу здания; в экспертном заключении за основу приняты ничем не подтвержденные обстоятельства; требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму убытков считает неправомерным в силу позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления № 13/14 от 08.10.1998; заключение судебной экспертизы просит исключить из числа доказательств по делу, просит назначить по делу повторную экспертизу. Ответчиком заявлено об отложении судебного заседания для поиска документа ООО "Артгруппроект", о котором идет речь в акте приема- передачи (возврата помещений) от 29.04.2016. Просит допросить в качестве свидетеля Лебедева В.Г., принимавшего участие в осмотре здания; просит истребовать у истцов исполнительную документацию на строительство здания, акты на скрытые работы, паспорта и сертификаты на отделочные материалы и изделия, по которым можно определить изначальное качество, область применения и рекомендуемый срок службы примененных материалов, истребовании у истцов документы, подтверждающие объемы и стоимость ремонта, произведенного в период с 29.04.2016 по настоящее время, в помещениях первого этажа здания по адресу: г.Ярославль, ул.Чкалова, д.39а, а именно: договоры подряда, договоры поставки материалов, сметы, акты выполненных работ, товарные накладные и счета-фактуры.

Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания и истребовании у истца документов судом отклонено. Оснований для назначения повторной экспертизы и допросе свидетеля суд не усматривает.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Истцам на праве общей долевой собственности принадлежит административное здание, назначение: нежилое, 5-ти этажный (подземных этажей -1) общей площадью 1781,9 кв.м., инв № 30021, лит.А, адрес: <...>: Капланe С.И. – ½ доля, ФИО4 – ¼ доля, ФИО3 – ¼ доля.

По договору купли-продажи от 07.12.2015 ФИО5 продал ФИО3 ¼ долю в праве собственности на административное здание, назначение: нежилое, 5-ти этажный (подземных этажей -1) общей площадью 1781,9 кв.м., инв. № 30021, лит.А, адрес: <...>. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 31.07.2017.

01.06.2013 между ФИО2, ФИО4, ФИО3 (арендодатели) и Закрытым акционерным обществом "Тандер" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества со множественностью лиц на стороне арендодателя № ЯрФ/412/13, в соответствии с которым арендатору во временное пользование во временное владение и пользование были переданы нежилые

помещения 1 этажа № 2-13, 16-22, нежилые помещения 2 этажа № 1-20, нежилые помещения 3 этажа № 1-17, нежилые помещения 4 этажа № 1-19, общей площадью 1483,5 кв.м., являющиеся частью административного здания, назначение: нежилое, 5- этажного (подземных этажей -1), общей площадью 1781,9 кв.м., инв. № 30021, лит.А, расположенные по адресу: г.Ярославль, ул.Чкалова, д.39а.

04.08.2014 стороны заключили дополнительное соглашение, согласовали передачу в аренду помещения большей площадью, передачу которого оформили актом приема-передачи от 01.08.2014.

04.08.2014 стороны заключили дополнительное соглашение № 2, которым изменили состав арендодателей: вместо ФИО3 права и обязанности арендодателя в связи с переходом права собственности на ¼ долю переданы ФИО5

В актах приема-передачи стороны указали на передачу имущества в состоянии, позволяющем осуществить их нормальную эксплуатацию.

Согласно пункту 3.1.2 договора арендатор обязуется поддерживать надлежащее санитарное состояние объекта, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, расположенных на объекте, соблюдать правила пожарной безопасности, без дополнительного согласия арендодателей производить за свой счет текущий ремонт объекта и расположенных на нем инженерных сетей, оборудования и коммуникаций. Если объект в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер окажется в аварийном состоянии, то арендатор восстанавливает его своими силами и за счет своих средств или возмещает причиненный ущерб в установленном законом порядке (пункт 3.1.4 договора).

В силу пункта 4.5 договора по окончании срока действия договора арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении, а также с учетом нормального износа объекта и энергопринимающее устройство с учетом нормального износа.

Письмом от 29.01.2016 № 12-юр Общество уведомило Арендодателей о расторжении договора аренды недвижимого имущества № ЯрФ/412/13 от 01.06.2013 с 30.04.2016.

Письмом от 26.02.2016 № 20-юр Общество сообщило, что им будет выполнена обязанность по возврату объекта в соответствии с вышеуказанными положениями ГК РФ и договора аренды. Инженерной службой Общества будет проведено обследование объекта, определен перечень и объем ремонтных работ, в связи с чем проведение дополнительной экспертизы в настоящее время считает преждевременным.

Письмом от 28.04.2016 Общество сообщило арендодателям, что обратилось к независимому эксперту с целью проведения экспертизы технического состояния здания на предмет соответствия его критериям нормального износа, установления объема и стоимости ремонтных работ в случае необходимости.

Уведомлением от 26.04.2016 предприниматели сообщили ответчику о проведении экспертизы здания, просили направить представителя на осмотр.

29.04.2016 сторонами подписан акт приема-передачи (возврата помещения) в связи с расторжением договора арендодатели (ФИО2, ФИО4, ФИО5) приняли, а арендатор передал во владение и пользование: административное здание, назначение: нежилое, 5-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 1781,9 кв.м., инв. № 30021, лит.А, расположенное по адресу: <...>.

В указанном акте зафиксировано, что настоящий акт приема-передачи (возврата помещений) удостоверяет факт передачи административного здания, площадью 1781,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Акт осмотра данного административного здания стороны обязуются составить до 12.05.2016 на основании заключения экспертов по результатам осмотра вышеуказанного административного здания, расположенного по адресу: <...>, проведенного

28.04.16-29.04.2016 экспертами ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "индекс" и ООО "Артгруппроект", с участием представителя арендодателя Салехова С.М. и представителя арендатора Лебедева В.Г.

Согласно экспертному заключению № 15-СЭ/2016 "По обследованию и установлению недостатков и ущерба, причиненного зданию, расположенному по адресу: <...> период его аренды и эксплуатации в период действия договоров № ЯрФ/130/13 от 08.02.2013, № ЯрФ/142/13 от 01.06.2013, выполненному ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" стоимость восстановительных работ по устранению причиненного ущерба зданию, расположенного по адресу: <...> составляет 3945541,22 руб.

Стоимость услуг ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" составила 186000 руб., которые были оплачены ФИО5 в сумме 139500 руб., ФИО4 в сумме 46500 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО10 пояснила, что лично принимала участие в осмотре помещений совместно с представителями арендодателя и арендатора, следов проведения текущего ремонта при осмотре не зафиксировано, при составлении сметы на восстановительный ремонт отражены государственные расценки, использованы самые дешевые материалы, цель определить, какие повреждения возникли вследствие нормального износа, а какие вследствие действий арендатора перед экспертом не ставилась.

Определением суда от 26.04.2018 по делу была назначена строительно- экономическая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Ярэксперт" ФИО11, перед которой были поставлены следующие вопросы:

1. определить какие повреждения, указанные в экспертном заключении № 15- СЭ/2016, выполненным ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" относятся к повреждениям, возникшим вследствие:

- нормального износа в связи с эксплуатацией арендованного помещения, - вызваны действиями арендатора,

- возникли по причинам, объективно не зависящим от действий арендатора?

2. определить стоимость восстановительных (ремонтно-отделочных) работ по устранению недостатков, рассчитанную в экспертном заключении № 15-СЭ/2016, выполненным ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс":

- возникших вследствие нормального износа в связи с эксплуатацией арендованного помещения,

- вызванных действиями арендатора, - возникших по причинам, объективно не зависящим от действий арендатора?

Согласно заключению эксперта стоимость восстановительных (ремонтно- отделочных) работ по устранению недостатков, возникших вследствие нормального износа, составляет 97465,64 руб., стоимость восстановительных работ по устранению недостатков, возникших вследствие действий арендатора, составляет 3743545,28 руб., стоимость восстановительных работ по устранению недостатков, возникших по причинам, объективно не зависящим от действий арендатора составляет 104616,44 руб.

В судебном заседании эксперт ФИО12 представил дополнительный локальный сметный расчет стоимости восстановительных работ по устранению недостатков, вызванных бездействием арендатора на сумму 110795 руб. в отношении металлической лестницы, кровли и входного козырька.

Требование истцов о возмещении стоимости восстановительных работ оставлено ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения истцов с иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что пунктом 3.1.2 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения, что не противоречит положениям пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Обязанность арендатора вернуть помещение после прекращения договора аренды в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования предусмотрена статьей 622 Гражданского кодекса РФ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.

В статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения неправомерными действиями ответчика прав истца, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками, а также размер убытков.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в совокупности по правилам статей 9, 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что объект аренды был возвращен в ненадлежащем состоянии, Общество в письмах подтверждало необходимость проведения ремонтных работ арендуемых помещений (письмо от 26.02.2016 № 20-юр, письмо от 28.04.2016 № 50-юр), представленную истцом смету по ремонтным работам, заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о доказанности возникновения у арендодателей убытков, вызванных необходимостью в проведении ремонтных работ в арендованных помещениях, причинно-следственной связи между неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по возврату арендодателям имущества в том состоянии, в котором ответчик его получил по договору, с учетом нормального износа, и возникшими убытками.

Истцами заявлено о возмещении убытков в размере 3743545,28 руб. стоимости восстановительно-ремонтных работ.

Поскольку дефекты пожарной металлической лестницы и металлической конструкции козырька в виде нарушения лакокрасочного покрытия и коррозии металла возникли вследствие естественных свойств металла к окислению в результате взаимодействия с окружающей средой и не зависели от действий арендатора, суд относит указанные дефекты к нормальному износу и считает необоснованным предъявлению арендодателями к возмещению стоимости восстановительных работ указанных дефектов в сумме 110795 руб.

С учетом изложенного, обоснованно заявленный размер убытков составляет 3632750,28 руб.

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик какой-либо иной размер ущерба объективными доказательствами не подтвердил.

На момент возврата арендованного имущества арендодателями являлись ФИО2, ФИО4 и ФИО5

Право требовать убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды № ЯрФ/412/13 от 01.06.2013, принадлежит только арендодателям: ФИО2, ФИО4 и ФИО5

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности ФИО3 на ¼ долю в праве собственности на здание возникло 31.07.2017, т.е. после расторжения договора аренды № ЯрФ/412/13 от 01.06.2013.

Действия Общества, совершенные до приобретения ФИО3 доли в праве собственности на административное здание, не могли повлечь для нее ущерб как нового сособственника здания, следовательно, заявленные требования ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Требования ФИО2 и ФИО4 по возмещению стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению и распределяются пропорционально доле в праве собственности на здание: ФИО2 – 50% - 1 816 375,14 руб., ФИО4 – 25% - 908 187,57 руб.

Поскольку расходы ФИО5 и ФИО4 на оплату услуг по определению стоимости восстановительного ремонта помещений относятся к реальному ущербу в силу статьи 15 ГК РФ, и в материалах дела имеются доказательства оплаты указанными арендодателями услуг эксперта в размере 186000 руб., то требование о взыскании расходов в указанном размере подлежит удовлетворению.

Требования истцов о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 775093,36 руб. удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

Таким образом, обязанность ответчика уплатить названные проценты возникает со дня вступления в законную силу решения суда об удовлетворении требования истца о возмещении убытков в случае невыплаты должником суммы убытков.

Возражения ответчика судом отклонены как несостоятельные.

Судебные расходы по оплате судебной экспертизы и госпошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с акционерного общества "ТАНДЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу:

- Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 816 375,14 руб. убытков, 60300 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы, 22298,19 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

- Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 908 187,57 руб. убытков, 46 500 руб. расходов на оценку, 30438,75 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы, 11609,75 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

- Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>, 304760235000033) – 139500 руб. расходов на оценку, 1381,97 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Требования Индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) оставить без удовлетворения.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6722,21 руб. госпошлины.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4663,25 руб. госпошлины.

Взыскать с акционерного общества "ТАНДЕР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 13765,60 руб. госпошлины.

Исполнительные листы выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Захарова М.А.