Постановление от 28 марта 2024 г. по делу № А51-11036/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-737/2024
28 марта 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от Управления муниципальной собственности города Владивостока: ФИО1, представитель по доверенности от 25.12.2023 № 28/35806-исх

от ИП ФИО2: представители не явились

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 23.10.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2024

по делу № А51-11036/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края

с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН <***>,ИНН <***>, адрес: 690091, г. Владивосток,

ул. Западная, 15; далее – Управление) о признании недостоверным (недействительным) отчета от 16.10.2021 № 6569/21 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилое здание, общая площадь – 177 кв.м, этаж 1, в том числе подземных 0, назначение – нежилое, кадастровый номер 25:28:010036:292, расположенное по адресу:

<...> с земельным участком, общая площадь – 377 +/- 7 кв.м, кадастровый номер: 25:28:0010036:6634, местоположение:

<...>, выполненного независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»;

об определении величины рыночной стоимости спорного имущества, обязательной для Управления при совершении сделки – договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с истцом в размере

10 502 105 руб.; об обязании ответчика в течение 30 календарных дней направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи спорного имущества по указанной цене со всеми необходимыми приложениями (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49

АПК РФ).

Решением суда от 23.10.2023, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2024 без изменения,

требования предпринимателя удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие

с состоявшимися по делу решением и апелляционным постановлением, считает их незаконными, необоснованными и подлежащими отмене. Заявитель жалобы настаивает на том, что представленный ответчиком

отчет об оценке подтверждает достоверность предложенной им величины рыночной стоимости спорного имущества. Полагает, что пункт 3.1 спорного договора купли-продажи не может быть принят судом в редакции истца, поскольку оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ

«Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), производится исключительно уполномоченным органом, в данном случае Управлением. Также полагает, что вольное исполнение возмездных договоров субъектами права недопустимо и ведет к дефициту муниципального бюджета.

ИП ФИО2 в отзыве на кассационную жалобу опровергла

все приведенные в ней доводы и предложила оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.

Представитель Управления в судебном заседании, проведенном

в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

ИП ФИО2 извещена надлежащим образом о времени и месте

судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечила, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы по существу (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом отзыва на нее и пояснений представителя заявителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ИП ФИО2 на основании договора аренды недвижимого имущества от 21.09.2018 № 02-01393-001-Н-АР-8755-00 использует нежилое здание общей площадью 177 кв.м (этаж: 1), с кадастровым номером 25:28:010036:292, расположенное по адресу: <...>.

Предпринимателем инициирована процедура реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

в порядке Закона № 159-ФЗ.

Управлением в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи № 365-ППВ арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке, пунктом 3.1 которого выкупная стоимость имущества определена в размере 17 319 333 руб. 33 коп. (без учета НДС) на основании отчета об оценке от 16.10.2021 ООО «Аналитик Центр» (муниципальный контракт от 16.07.2021 № 966/287-38/21).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ИП ФИО2 обратилась к независимому оценщику ФИО3, которой составлен отчет от 25.03.2022 № 658, согласно которому стоимость недвижимого имущества составила 8 930 000 руб. (без учета НДС).

Впоследствии 29.03.2022 истец обратился к ответчику с предложением заключить договор на условиях цены объекта в сумме 8 930 000 руб., установленной в соответствии с отчетом от 25.03.2022 № 658.

Письмом от 04.04.2022 № 2/751 МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» отказало в удовлетворении просьбы предпринимателя об изменении стоимости муниципального имущества, установленной на основании отчета независимого оценщика

от 25.03.2022 № 658.

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия относительно выкупной стоимости спорного имущества, предприниматель обратился в арбитражный суд

с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком

в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права

на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа (статья 5 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку

по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда

в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются

в соответствии с решением суда.

Как установлено арбитражными судами, ИП ФИО2 является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ей в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи

этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены отличия в выкупной цене спорного имущества, предложенной Управлением

на основании отчета от 16.101.2021ООО «Аналитик Центр» (цена составила без учета НДС – 17 319 333 руб. 33 коп.) и предпринимателем в размере 8 930 000 руб. (отчет независимого оценщика ФИО3 от 25.03.2022 № 658), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы

в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено ООО «Краевой центр оценки» (эксперт ФИО4).

Согласно представленному заключению судебной экспертизы

от 02.06.2023 рыночная стоимость выкупа арендуемого имущества по состоянию на 09.07.2020 составила 10 502 105 руб. без учета НДС., в связи

с чем ИП ФИО2 в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила заявленные требования.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся

в деле доказательства, суды пришли к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы, которое признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки. Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертиз ответчиком заявлено не было.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций правомерно удовлетворили уточненные требования истца, признав недостоверным (недействительным) отчет об оценке от 16.10.2021 № 6569/21 и определив условия спорного договора купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 10 502 105 руб. (без учета НДС).

В целом указанные выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению в данном случае нормам материального права.

Приведенные в кассационной жалобе Управлением доводы

не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права.

Позиция ответчика относительно того, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченным органом, в связи

с чем пункт 3.1 в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений), не подлежит включению в договор, признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005

№ 92.

Доводы Управления, аналогичные приведенным в кассационной жалобе, о том, что порядок оплаты имущества устанавливается исключительно органами местного самоуправления, мотивированно отклонены судом апелляционной инстанции как несостоятельные. Кроме того, условия договора о рассрочке не являлись предметом настоящего спора.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права

и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.10.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2024 по делу № А51-11036/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –

без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова