Решение от 22 ноября 2023 г. по делу № А46-10186/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-10186/2023
22 ноября 2023 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 15.11.2023

Полный текст решения изготовлен 22.11.2023


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311554336200261)

о признании объекта самовольной постройкой,

и встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска

о признании права собственности,

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 28.03.2023 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением от 22.05.2023 № Ис-ДИО/6830 (вх. от 05.06.2023 № 156990) о признании самовольной постройкой одноэтажного нежилого кирпичного здания площадью по наружному обмеру 33 кв.м, расположенного согласно акту осмотра от 31.03.2023 № 73-ц в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, находящегося в Центральном административном округе города Омска в 17 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>.

Кроме того, истец просил обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - Предприниматель) за счёт собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в силу судебного акта осуществить снос означенного одноэтажного нежилого кирпичного здания и запретить его эксплуатацию.

18.07.2023 (вх. № 202718) ФИО2, реализуя право, предоставленное статьёй 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), обратился в суд со встречным иском к Департаменту о признании права собственности на указанный выше объект недвижимости.

Определением от 13.09.2023 последний принят к рассмотрению совместно с первоначально заявленными требованиями.

В судебном заседании Департамент, обосновывая обращение с иском, сослался на отсутствие у ФИО2 правовых оснований для размещения его объекта на спорном земельном участке.

Предприниматель, напротив, полагает невозможным удовлетворение искового требования, поскольку он открыто и добросовестно владеет зданием с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, на которое надлежит признать право собственности.

ФИО2, извещенный о рассмотрении дела надлежащим образом, явку представителя не обеспечил.

Учитывая, что все участники процесса о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие Предпринимателя и его представителя по имеющимся доказательствам.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы Департамента, суд установил следующие обстоятельства.

По результатам проверки целевого использования земельного участка сформированного и учтённого в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, площадью 33 кв.м, ориентир местонахождения: в 17 м северо-восточнее относительно многоквартирного дома, имеющего почтовый адрес: ул. Сазонова, д. 33 в Центральном административном округе г. Омска, с видом разрешённого использования: земли общего пользования для использования под офис. В соответствии с картой градостроительного зонирования территорий муниципального образования городской округ г. Омск Омской области, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ г. Омск Омской области, утверждённых Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201, участок расположен в территориальной зоне высокой этажности (Ж-4). Фактическим пользователем земельного участка является ФИО2

По периметру участок видимого ограждения не имеет, границы участка проходят по внешним стенам расположенного на участке здания. В границах участка расположено одноэтажное нежилое кирпичное здание площадью по наружному обмеру 33 кв.м, используемое ФИО2 для размещения пункта общественного питания. На момент проверки указанное здание не эксплуатировалось. Данное здание в ЕГРН не учтено, право на него ФИО2 не зарегистрировано.

По информации департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска разрешение на строительство нежилого кирпичного здания площадью по наружному обмеру 33 кв.м, в порядке, предусмотренном статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), не выдавалось.

Участок отнесён к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, в соответствии с Постановлением Мэра города Омска от 18.06.1998 № 230-п «Об утверждении схемы размещения временных объектов потребительского рынка и услуг в Центральном административном округе» ранее был предоставлен в аренду сроком на 1 (один) год ФИО4 по договору от 04.10.1999 № Д-Ц-1-1-2066 для использования под офис.

Соглашением от 14.02.2011 все права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, предусмотренные договором аренды земельного участка от 04.10.1999 № Д-Ц-1-1-2066, перешли к ФИО2 с 04.05.2011.

Разрешение на использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138 для размещения пункта общественного питания ФИО2 не выдавалось. Кроме того, своими действиями ФИО2 нарушает пункт 4.1 договора аренды земельного участка от 04.10.1999 № Д-Ц-1-1-2066, что может служить основанием для его прекращения.

Указанные обстоятельства зафиксированы в акте проверки целевого использования земельного участка от 31.03.2023 № 73-ц.

В обоснование встречного иска ФИО2 указал, что он открыто и добросовестно владеет одноэтажным нежилым кирпичным зданием площадью по наружному обмеру 33 кв.м, расположенным в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, находящимся в Центральном административном округе города Омска в 17 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>, с 2011 года, которое приобрёл у ФИО4 в соответствии с договором купли-продажи в том виде, в котором он существует на данный момент.

В свою очередь, ФИО4 построил это одноэтажное здание до апреля 2004 года. Т.е., спорный объект простроен более 19 лет назад. Всё это время ФИО4 и ФИО2 добросовестно платили арендную плату за земельный участок по договору аренды № ДЦ-1-1-2066.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, встречные – отклонению – в силу следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закреплёнными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из приведённой выше нормы права следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы, которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

При этом гражданское законодательство, допуская в пункте 3 статьи 222 ГК РФ возможность судебного признания права собственности на самовольно возведённый объект недвижимости, предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу данной нормы самовольное строение подлежит сносу (пункты 2, 3.1 статьи 222 ГК РФ, ГрК РФ, Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пунктов 25, 26 Постановления № 10/22 в предмет доказывания по настоящему спору входят: принадлежность спорного участка на вещном праве истцу, отсутствие нарушений возведённой постройкой прав и законных интересов других лиц, безопасность объекта для жизни и здоровья граждан.

Таким образом, самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных статьёй 222 ГК РФ обстоятельств.

Иными словами, статья 222 ГК РФ определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путём обращения с соответствующим иском в арбитражный суд.

В силу прямого указания пункта 3 статьи 222 ГК РФ и приведённых выше разъяснений, право собственности на самовольную постройку лица, осуществившего её строительство, может быть признано судом только при наличии у истца соответствующего права на земельный участок, на котором она возведена.

При этом согласно статье 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счёт осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемому недвижимому имуществу, в результате реконструкции которого не возник новый объект, является приведение его технических характеристик в первоначальное состояние без осуществления сноса постройки; если же такой объект был возведён – то осуществляется его снос, в соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ

Со ссылками на заключение от 17.07.2023 специалиста общества с ограниченной ответственностью «Бюро диагностики и строительных конструкций» ФИО5, ФИО2 указал, что:

- датой установки (строительства) спорного объекта является апрель 2004 года (более ранних снимков не имеется);

- техническое состояние работоспособное; не несёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы третьих лиц;

- объект недвижимости соответствует требованиям градостроительных норм и правил.

Факт принадлежности данного объекта ФИО2 с момента его приобретения у ФИО4 спорным не является.

Однако, вопреки доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, приведённых обстоятельств недостаточно для безусловного признания права собственности.

В статье 222 ГК РФ о возможности признания права собственности на самовольную постройку указано, что истец должен также подтвердить наличие права на земельный участок, на котором эта постройка возведена.

В своём акте обследования Департамент указал, что по соглашению от 14.02.2011 все права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, предусмотренные договором аренды земельного участка от 04.10.1999 № Д-Ц-1-1-2066, перешли к ФИО2 с 04.05.2011.

Однако разрешения на использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138 для размещения пункта общественного питания ФИО2 не выдавалось.

По данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138 отнесён к землям общего пользования, для использования под офисы.

По пунктам 1.1 и 4.1 договора аренды от 04.10.1999 № Д-Ц-1-1-2066 земельный участок предоставляется арендатору сроком на один год для использования под офис и должен использоваться в соответствии с целями его предоставления.

Т.е., земельный участок был предоставлен ФИО4 временно под офис, вместо которого им, в нарушение договорных обязательств, был возведён капитальный пункт общественного питания.

Из материалов дела, также, не следует, что ФИО4 (первоначальный правообладатель объекта) обладал правом на возведение указанного здания.

Из содержания Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, следует, что одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведённом для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статьи 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населённого пункта, определяющие вид разрешённого использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Более того, судом установлено, что по данным ЕГРН указанный земельный участок является территорией общего пользования. В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Таким образом, из фактических обстоятельств предоставления земельного участка, условий договора на предоставление земельного участка следует, что участок не предоставлялся и не мог быть предоставлен для размещения спорного объекта капитального строительства. Как следствие признание права собственности на последний за ФИО2 противоречит действующему законодательству.

По мнению суда, также ошибочным является довод ФИО2 о пропуске Департаментом сроков исковой давности со ссылкой на пункт 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, поскольку в названном пункте даны разъяснения на случай, когда земельный участок находится в собственности лица, осуществившего самовольное строительство. В настоящем же деле, как ранее указывалось, участок отнесён к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и Предпринимателю на праве собственности не принадлежит.

В рассматриваемой ситуации руководствоваться следует пунктом 16 названного обзора, согласно которому исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка; а также пунктом 17, по которому срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

К тому же, в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из правового подхода Верховного Суда Российской Федерации, изложенного в определении от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665, следует, что течение срока исковой давности по данной категории исков начинается с момента осуществления технического учёта объекта и государственной регистрации права собственности.

Составление технического (кадастрового) паспорта на объект недвижимости, а также государственная регистрация права собственности на него является фиксацией факта создания объекта недвижимого имущества в соответствующих параметрах.

В конкретном случае ни право Предпринимателя, ни его правопредшественника на капитальный объект не зарегистрировано, Департамент мог узнать о нарушении его прав как распорядителя землёй, государственная собственность, на который не разграничена только по результатам контрольных мероприятий, которые проведены 31.03.2023.

То обстоятельство, что истцом проводилась проверка соседнего земельного участка (дело № А46-3084/2019) и должностные лица Департамента не могли не видеть спорный объект капитального строительства, само по себе не означает, что истец узнал о нарушении его права именно в этот момент, поскольку для подобных выводов необходимо сопоставление с существующей разрешительной документацией.

Кроме того, в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, отмечено, что право собственности на самовольную постройку, возведённую на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Только правообладатель земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статьи 40, 41 ЗК РФ, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 № 303-ЭС21-22060).

По общему правилу пунктов 1, 2 статьи 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные его главами III и IV, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 26 ЗК РФ).

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Наличие прав на земельный участок является первичным по сравнению с разрешением вопроса о строительстве объекта.

Таким образом, наличие согласия собственника земельного участка либо распорядительного акта уполномоченных на распоряжение публичными землями органов на размещение объекта является обязательным условием для исключения возможности квалификации сооружений в качестве самовольных построек либо некапитальных сооружений, подлежащих демонтажу (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.10.2023 № Ф04-5267/2021 по делу № А46-14444/2020).

С учётом приведённых обстоятельств, суд удовлетворяет требования Департамента в полном объёме; встречные требования – оставляет без удовлетворения.

Государственная пошлина распределена в порядке статьи 110 АПК РФ.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобождён от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с ФИО2 в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать самовольной постройкой одноэтажное нежилое кирпичное здание площадью по наружному обмеру 33 кв.м, расположенное согласно акту осмотра от 31.03.2023 № 73-ц в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, находящегося в Центральном административном округе города Омска в 17 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311554336200261) за счёт собственных средств в тридцатидневный срок с момента вступления в законную решения суда осуществить снос одноэтажного нежилого кирпичного здания площадью по наружному обмеру 33 кв.м, расположенного согласно акту осмотра от 31.03.2023 № 73-ц в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, находящегося в Центральном административном округе города Омска в 17 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>.

После вступления в законную решения суда запретить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311554336200261) эксплуатацию самовольно возведённого одноэтажного нежилого кирпичного здания площадью по наружному обмеру 33 кв.м, расположенного согласно акту осмотра от 31.03.2023 № 73-ц в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 02:138, находящегося в Центральном административном округе города Омска в 17 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311554336200261) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 311554336200261) отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья И.Ю. Ширяй