Постановление от 26 февраля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-95770/2024
27 февраля 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Сухаревской Т.С., Бугорской Н.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Риваненковым А.И.,

при участии:

от ТСН «Сосновый Бор»: ФИО1 представитель по доверенности от 20.01.2026,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24197/2025) товарищества собственников жилья «Сосновый бор» на решение Арбитражного

суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2025 по делу

№ А56-95770/2024 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к товариществу собственников жилья «Сосновый бор»

об устранении препятствий в пользовании, о взыскании упущенной выгоды,

по встречному иску товарищества собственников жилья «Сосновый бор» к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о признании права отсутствующим, об исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости, о признании права собственности

третье лицо: публичное акционерное общество «Ростелеком» в лице филиала «Северо-Запад»

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья «Сосновый бор» (далее - Товарищество), в котором просил:

- обязать Товарищество не чинить препятствий Предпринимателю в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, лит.А, пом.43-Н (этаж 1), кадастровый номер 78:34:0004234:3482;

- взыскать с Товарищества упущенную выгоду в размере 261 360,00 рублей.


К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Ростелеком» в лице филиала «Северо-Запад».

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к производству принято встречное исковое заявление, в котором Товарищество просило:

- признать право собственности Предпринимателя отсутствующим и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о таком праве собственности на пом.43-Н, признать пом.43-Н (площадью 6,6 кв.м., 78:34:0004234:3482) общим имуществом собственников помещений МКД (Санкт- Петербург, Новосельковская, д. 23).

Решением от 15.08.2025 суд обязал Товарищество не чинить препятствий индивидуальному предпринимателю ФИО2 в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, литера А, пом. 43-Н (этаж 1), кадастровый номер 78:34:0004234:3482; взыскал с товарищества в пользу предпринимателя упущенную выгоду в размере 261 360,00 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме в сумме 14 360,00 рублей. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Товарищество просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречного иска.

В обоснование позиции указано на недоказанность того факта, что Товарищество чинило препятствия в пользовании Предпринимателем спорным имуществом; отмечено, что помещение является частью помещения 19-Н, которое является подсобным, в нем расположены сети третьего лица.

Предприниматель представил отзыв на жалобу, в котором просит решение оставить без изменения, поскольку выводы согласованы с материалами дела.

Третье лицо в отзыве указало на то, что установка оборудования АТС в помещении 19-н предусмотрена на стадии проектирования и строительства жилого дома, что подтверждается Актом приемки законченного строительством дома от 19.08.2005 и представленной в материалы дела проектной документацией; телекоммуникационное оборудование требует обеспечения его сохранности и работоспособности, исключения допуска посторонних лиц; изменение места размещения оборудования АТС (с учетом прокладки кабелей связи на стадии строительства жилого дома) технически невозможно; в связи с наличием технического отверстия в полу и перекрытиях помещения использование помещения, в котором размещено оборудование АТС, по иному назначению невозможно; ИП ФИО2 никогда в ПАО «Ростелеком» не обращался по вопросу освобождения помещения от оборудования АТС.

Определением от 22.12.2025 судебное заседание отложено для оценки доводов сторон с учетом представленных дополнительных пояснений по делу.

В настоящем судебном заседании представитель Товарищества поддержала доводы жалобы, представитель Предпринимателя и третьего лица явку не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения спора в их отсутствие согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, введен в эксплуатацию в 2005 году.


Предприниматель, обращаясь в суд первой инстанции, указал на то, что 01.08.2005 между ним и ЗАО «Коломяги-Ретро» был заключен договор 3/ДС-43-Н об инвестировании долевого участия в строительстве жилого дома, результатам которого Предпринимателю было передано Помещение 19-Н, расположенное в жилом доме по адресу: <...>.

В подтверждение того, что помещение 19-Н, расположенное в жилом доме по адресу: <...>, находится в его собственности, представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Как усматривается из выписки, право собственности зарегистрировано 28.12.2010 за № 78-78-38/076/2010-170; основание государственной регистрации права собственности явились: Акт приема-передачи, 28.02.2006, Договор № 3/ДС-43-Н, 01.08.2005.

Ссылаясь на то, что доступ в помещение ограничен ТСН «Сосновый Бор», что является нарушением его права собственности, Предприниматель просил суд обязать Товарищество не чинить препятствий Предпринимателю в пользовании нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, лит.А, пом.43-Н (этаж 1), кадастровый номер 78:34:0004234:3482; а также просил взыскать с Товарищества упущенную выгоду в размере 261 360,00 рублей.

Расчет упущенной выгоды произведен им, исходя из того, что в помещении мог бы, по его мнению, располагаться офис или склад.

Возражая против требований Предпринимателя, Товарищество предъявило встречные требования о признании права собственности Предпринимателя на помещение 43-Н отсутствующим, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о таком праве собственности на пом.43-Н, а также о признании пом. 43-Н (площадью 6,6 кв.м., 78:34:0004234:3482) общим имуществом собственников помещений МКД (Санкт-Петербург, Новосельковская, д. 23).

Суд первой инстанции первоначальные требования признал обоснованными по праву и по размеру, во встречном иске отказал.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22) следует, что применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может


требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск, признал доказанным то обстоятельство, что Предприниматель ограничен в доступе в Помещения.

Апелляционная коллегия не согласна с выводом суда, наличие в действиях ответчика признаков противоправного поведения, которое является одним из оснований для удовлетворения негаторного иска, истцом не доказано. Факт того, что Товарищество препятствует истцу в пользовании помещением, иным образом нарушает права ИП ФИО2, допустимыми и относимыми доказательствами, не подтвержден.

Акт об отсутствии доступа в помещение от 04.09.2024 составлен заинтересованными лицами в одностороннем порядке, в отсутствие уведомлений Товарищества о предстоящем осмотре; в последующем акт Товариществу не направлен. Документальное подтверждение того, что Предприниматель обращался к Товариществу, а также к ОАО «Ростелеком», которое на праве аренды использует спорное помещение, входящее в контур помещения 19-Н, по договору № А-2213 с 15.01.2014, о предоставлении доступа и получил соответствующие отказы, не имеется.

При указанных обстоятельствах в требовании следовало отказать.


Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (пункт 3), Предприниматель, заявляющий о возникновении на его стороне упущенной выгоды, должен предоставить доказательства принятия мер и приготовлений для получения упущенной выгоды, а также любые другие доказательства возможности ее извлечения. Кредитору, заявляющему о возникновении упущенной выгоды в связи с осуществлением экономической деятельности, необходимо доказать наличие возможности получения дохода в определенном размере и то, что поведение ответчика явилось адекватной причиной нереализации указанной возможности. При определении размера упущенной выгоды ничем не подтвержденные расчеты о предполагаемых доходах не могут быть приняты во внимание.

Упущенная выгода, предъявленная Предпринимателем по правилам статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не подлежала взысканию за недоказанностью основного требования, а также ввиду того, что доказательств соответствия спорного имущества критериям, предъявляемым к офисным помещениям, складу, не имеется. Помещение не имеет отдельного входа, окон, коммуникаций. В полу помещения расположено отверстие, через которое в дом


заведены сети ПАО «Ростелеком», в самом помещении расположено, соответственно, иное оборудование третьего лица.

Проверив законность и обоснованность решения в части отказа во встречных требованиях, апелляционная коллегия также пришла к выводу о несоответствии его нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Постановление № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 53 Постановления № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Признание права собственности отсутствующим как способ судебной защиты направлено на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой констатацию в судебном акте отсутствия ранее существовавшего права, прекратившегося по предусмотренным законом основаниям.

Согласно пункту 2, пункту 52 Постановления № 10/22 к искам о правах на недвижимое имущество относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права (о признании права отсутствующим), об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

По смыслу пункта 52 Постановления № 10/22 признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект.

В силу пункта 52 Постановления № 10/22 судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество соответствующих сведений об отсутствии права собственности ответчика на спорный объект.


Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления N 10/22).

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 N 19-КГ15-47).

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в реестре (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 2 Постановления при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Согласно статье 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации


Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в


установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищного кодекса Российской Федерации помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что право общедолевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пунктов 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорнорегулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу указанных норм к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, следует, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.


Как утверждает Товарищество, спорный объект никогда не выбывал из владения собственников жилых помещений. Кроме того, истец, как управляющая организация общим имуществом, осуществлял меры по содержанию помещения.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции признает позицию Товарищества правомерной.

Так, материалами дела подтверждено, что Многоквартирный жилой дом по адресу: СПб, ул. Новосельковская, д. 23, введен в эксплуатацию в 2005 году.

Согласно технического паспорта ПИБ Приморского района, пом. 19-Н площадью 34,7 кв.м. = 7,1+3,4+13,5+6,6+4,1 является помещением ТСЖ, местом общего пользования, служит для обслуживания всего МКД.

Кроме того, помещение 19-Н по Договору аренды арендует ПАО «Ростелеком».

При строительстве дома с Застройщиком ЗАО «Коломяги-Ретро» согласован проект телефонизации, радиофикации, система приема телевидения, согласована прокладка кабелей телефонизации, в рамках выполнения проекта телефонизации с застройщиком ЗАО «Коломяги-Ретро» согласованы прокладки кабелей в канализационных сетях и ввод кабеля в здание в пом. 19Н (пом. ТСЖ), кроме того, в рамках выполнения проекта телефонизации с застройщиком ЗАО «Коломяги-Ретро» согласовано обеспечение электроэнергией от домового ГРЩ сети телефонизации и оборудования абонентского доступа.

Материалы дела содержат доказательства того, что на стадии проектирования, строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию предусматривалось:

- телефонная канализация.

- назначение помещения с вводом в здание кабелей.

- прокладка сети телефонизации и оборудования абонентского доступа.

- обеспечение сохранности оборудования в отдельном помещении.


- использование пом. 19-Н (без окон, с отверстием в полу для ввода кабельных сетей) исключительно для обеспечения всех собственников помещений МКД радио, телефоном и телевидением.

- обеспечение оборудования абонентского доступа эл/энергией от общедомового ГРЩ.

Также, при вводе жилого дома (Акт приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией о 19.08.2005) произведены обмеры силами специалистов ПИба Приморского района СПб (Ведомость помещений и план), установлено, что пом. 19-Н имеет назначение: помещение ТСЖ, для размещения оборудования АТС, проектной документацией предусмотрено прокладка кабелей и размещение оборудования.

Доказательств внесения изменений в процессе строительства дома рабочего проекта, в материалы дела не представлено.

По данным ТСН и ПИБ пом. 19-Н было ранее учтено в органах технической инвентаризации как помещение, относящееся к местам общего пользования, как «помещение ТСЖ», имело общую площадь 34,7 кв.м. (7,1+3,4+13,5+6,6+4,1), и включало в себя, в том числе, подсобное помещение № 4 площадью 6,6 кв.м. (ведомость помещений и их площадей представлена Товариществом в материалы дела).

Таким образом, с момента регистрации права собственности за первым жильцом (24.08.2005) возникло право общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, тогда как право собственности ИП ФИО2 зарегистрировано 28.12.2010.


Исходя из представленных документов технической инвентаризации и рабочего проекта следует, что спорное помещение 43-Н (площадью 6,6 кв.м., 78:34:0004234:3482, дата присвоения кад.номера 14.09.2012) отвечает требованиям, указанным в статье 290 ГК РФ, не является автономным нежилым помещением и относится к общему имуществу дома и используется в целях, связанных с эксплуатацией дома. Расположено на 1 этаже, не имеет отдельного входа, окон, имеет отверстие в полу для проводки кабелей телефонизации, радиофикации и системы приема телевидения.

На основании договора аренды, заключенного между ТСН «Сосновый бор» (Арендодатель) и ПАО «Ростелеком» (Арендатор) арендатор принял в аренду нежилое помещение № 19-Н для размещения АТС, расположенное по адресу: <...>, на первом этаже. Общая площадь арендуемого помещения составляет 6,6 квадратных метра. В арендуемом помещении размещено оборудование связи, посредством которого оказываются услуги связи жителям данного дома.

Таким образом, спорное нежилое помещение предназначено для обслуживания, эксплуатации, удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников МКД.

Доказательств того, что спорное нежилое помещение запроектировано в качестве офисного либо иного назначения, не направленного на обеспечение технической эксплуатации данного жилого дома, в материалах дела не содержится.

При указанных обстоятельствах, встречный иск подлежал удовлетворению в полном объеме, поскольку право собственности на спорное помещение не могло быть зарегистрировано за Предпринимателем в силу вышеизложенных норм права и фактических обстоятельств дела. Запись в ЕГРН нарушает права собственников в МКД.

Кроме того, отклоняя доводы отзыва Предпринимателя, суд полагает необходимым отметить, что в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Данные расходы состоят, в том числе из расходов на текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. При этом, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (п. 1, 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).


Доказательств того, что ИП ФИО2 нес соответствующие эксплуатационные расходы в отношении спорного помещения, в нарушение 65 статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления № 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области подлежит отмене, жалоба Товарищества – удовлетворению в полном объеме.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по иску и за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции возлагаются на ИП ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.08.2025 по делу № А56-95770/2024 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Удовлетворить встречный иск.


Признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит.А, пом.43-Н (этаж 1), кадастровый номер 78:34:0004234:3482 и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о таком праве собственности.

Признать пом.43-Н (площадью 6,6 кв.м., 78:34:0004234:3482) общим имуществом собственников помещений МКД (Санкт-Петербург, Новосельковская, д. 23).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Товарищества собственников недвижимости «Сосновый Бор» 80 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Т.С. Сухаревская


Судьи Н.А. Бугорская

ФИО3