Решение от 19 декабря 2020 г. по делу № А82-12265/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12265/2020
г. Ярославль
19 декабря 2020 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коротаевой М.С.,

рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью "Сберстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным приказа № 1502 от 24.04.2020

при участии:

от заявителя – ФИО2 – адвокат, по дов. от 31.03.2020,

от ответчика – ФИО3 – по дов. от 21.02.2020

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Сберстрой" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании незаконным приказа КУМИ мэрии г. Ярославля № 1502 от 24.04.2020 «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в поселке Текстилей в Красноперекопском районе», об обязании предоставить в аренду без торгов сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – «для многоквартирной застройки», площадью 4883 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская обл., г. Ярославль, п. Текстилей, кадастровый номер 76:23:042001:1180 – для завершения строительства.

Представитель заявителя требования поддержал по доводам заявления, дал дополнительные пояснения.

Ответчик поддержал правовую позицию, ранее изложенную в отзыве, решение оставляет на усмотрение суда.

Заслушав стороны, рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Сберстрой» с 20.11.2018 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:000000:11632, расположенного по адресу: г. Ярославль, на территории, ограниченной ул. Маланова, территорией Донского кладбища, Лесным переулком, Овинным проездом (пос. Текстилей). Указанное подтверждено сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Фактически указанный объект представляет собой недостроенный многоквартирный жилой дом. Указанное подтверждено фотофиксацией ответчика.

Первоначально застройщиком дома выступало ООО «ПСК - Московский дворик» на основании постановления мэрии города Ярославля № 1040 от 09.04.2007 «О развитии застроенной территории...» и договора о развитии застроенной территории от 06.08.2008. Постановлением мэрии города Ярославля № 1697 от 08.06.2009 ООО «ПСК - Московский дворик» были предоставлены земельные участки площадью 4427 кв.м и 4487 кв.м на праве аренды для строительства многоэтажного жилого дома с инженерными коммуникациями по вышеуказанному адресу. 30.07.2009 УЗР мэрии г. Ярославля в лице МУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» с ООО «ПСК - Московский дворик» заключен договор № 21632-о аренды вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:042001:191 и 76:23:042001:190.

Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля ООО «ПСК - Московский дворик» 30.11.2009 выдано разрешение № RU76301000-271-2009 на строительство 1 этапа - 3-х блок-секций многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями.

Указанным застройщиком строительство объекта было прекращено в 2015 году.

В сведениях ЕГРН об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 76:23:000000:11632 указана степень готовности – 24%.

В связи с наличием непогашенной ООО «ПСК - Московский дворик» задолженности перед кредиторами объект незавершенного строительства в ходе исполнительного производства в 2017 был выставлен на публичные торги, которые дважды были признаны несостоявшимися. По этой причине судебным приставом-исполнителем нереализованное имущество было передано кредитору (взыскателю) на основании постановления и акта передачи от 03.03.2017. Впоследствии, как указано выше, ООО «Сберстрой» приобрело право собственности на объект с целью завершения его строительства.

17.05.2017 между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и предыдущим собственником объекта недвижимости заключен договор №21632/1-0 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка в отношении земельного участка площадью 4487 кв.м с кадастровым номером 76:23:042001:190, расположенного по адресу: территории, ограниченной ул. Маланова, территорией Донского кладбища, Лесным переулком, Овинным проездом (поселок Текстилей) в Красноперекопском районе г.Ярославля. Договор заключен на основании п.21 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома с инженерными коммуникациями.

С даты государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости арендатором земельного участка стало ООО «Сберстрой».

Срок действия договора определен по 02.04.2020.

Постановлением мэрии города Ярославля №2932 от 25.08.2009 утвержден проект планировки застроенной территории, включая проект ее межевания, ограниченной ул. Маланова, территорией Донского кладбища, Лесным переулком, Овинным проездом (поселок Текстилей) в Красноперекопском районе г.Ярославля.

В границы указанной территории входил земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:190, на котором и расположен незавершенный строительством объект. При этом было установлено, что одна из его границ пересекает часть 3-й секции незавершенного строительством объекта, в результате чего угол строения ориентировочно на 1 м выходит за пределы границ земельного участка. Указанное подтверждается представленным в материалы дела заключением кадастрового инженера от 08.10.2020.

Постановлением мэрии г. Ярославля № 1126 от 27.08.2018 в первоначальное постановление и документацию по планировке и межеванию территории внесены изменения.

В соответствии с документацией по планировке и межеванию территории осуществлено формирование и постановка на государственный кадастровый учет нового земельного участка площадью 4883 кв.м с кадастровым номером 76:23:042001:1180, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, многоквартирный дом (5 надземных этажей).

При этом принадлежащий ООО «Сберстрой» объект незавершенного строительства расположен в границах данного, вновь образованного участка, который более чем на 70 % накладывается на земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:190.

Конфигурация вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1180 изменена.

Объект незавершенного строительства заявителя полностью расположен в границах вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1180. При этом часть участка с кадастровым номером 76:23:042001:190 «отрезана» и включена в границы также вновь образованного и постановленного на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1179, предоставленного иному лицу. Земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:042001:1179, 76:23:042001:1180 поставлены на государственный кадастровый учет в 2019.

Таким образом, сложилась правовая ситуация, в результате которой:

а) под одним объектом недвижимости, принадлежащем ООО «Сберстрой» на праве собственности, на кадастровом учете одновременно находятся два различных земельных участка с кадастровыми номерами 76:23:042001:190, 76:23:042001:1180 с наложением на площади более, чем 70%,

б) на часть земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:190 накладывается вновь образованный и поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:1179. Фактически эта часть участка у арендатора изъята.

Заявитель полагает, что земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:190 фактически прекратил свое существование с даты постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1180 и по существу прежний земельный участок подлежит снятию с кадастрового учета.

Общество указало, что по приведенным выше причинам использование земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:190 в целях строительства не могло производиться арендатором, поскольку имелось пересечение одной из границ участка части здания, а с даты утверждения органом местного самоуправления документации по планировке территории (август 2018 года) образованы и поставлены на кадастровый учет новые земельные участки: иной формы, конфигурации, находящиеся в различных видах собственности, «поглотившие» арендуемый земельный участок.

После выяснения указанных обстоятельств ООО «Сберстрой» в марте 2020 обратилось в КУМИ мэрии города Ярославля с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1180 для завершения строительства объекта – 3-х секционного многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями.

Приказом КУМИ мэрии города Ярославля № 1502 от 24.04.2020 в предоставлении земельного участка отказано на основании подп. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ. По мнению Ответчика, ООО «Сберстрой» в соответствии с законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта уже реализовано путем заключения договора аренды от 17.05.2017 г. № 21632/1-о.

Возражая, Общество указало, что имелись юридические препятствия в использовании земельного участка, в связи с чем отказ в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта нарушает его права.

Кроме того, ООО «Сберстрой» полагает, что Общество не использовало право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства, поскольку договор аренды от 17.05.2017 г. № 21632/1-0 был заключен в отношении иного земельного участка - с кадастровым номером 76:23:042001:190, а Общество испрашивает в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:1180 (сформированный вновь). Этот участок является самостоятельным участком, не тождественен земельному участку с кадастровым номером 76:23:042001:190, ранее заявителю и/или его правопредшественникам не предоставлялся, сформирован в границах, позволяющих его использование ООО «Сберстрой» по целевому назначению - для завершения строительства многоквартирного жилого дома и ввода его в эксплуатацию. ООО «Сберстрой» полагает, что с даты утверждения проекта межевания (27.08.2018) договор аренды № 21632/1-0 от 17.05.2017 прекратил действие невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ), а также имели место иные обстоятельства, указанные выше.

Подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено предоставление земельного участка для завершения строительства на срок до 3-х лет. Заявитель испрашивает указанный срок в связи со следующим:

- изменение конфигурации земельного участка требует внесения изменений в проектную документацию (в т.ч. в части проекта организации строительства, организации проездов) и получение нового заключения экспертизы проектной документации - данная стадия требует значительного времени;

- заявителю необходимо получить 2 самостоятельных разрешения на строительство 1-й и 2-й очередей, либо при существенной корректировке проекта получить единое разрешение на все три секции;

- только после корректировки проекта, получения положительного заключения экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство заявитель может приступить к завершению строительства объекта;

- длительная административная процедура приемки в эксплуатацию объекта, включая технологическое присоединение и приемку инженерных сетей;

- в условиях неопределенности, вызванной распространением новой коронавирусной инфекции, сроки административных процедур и строительства могут увеличиться (в частности, в связи с введением ограничительных и карантинных мер).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в суд с рассматриваемым заявлением, в котором Общество просит признать незаконным приказ КУМИ мэрии г. Ярославля № 1502 от 24.04.2020 г. «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в поселке Текстилей в Красноперекопском районе» и обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля предоставить ООО «Сберстрой» в аренду без торгов сроком на 3 года земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - «для многоквартирной застройки», площадью 4883 кв.м, расположенный по адресу: Ярославская обл., г. Ярославль, п. Текстилей, кадастровый номер 76:23:042001:1180 - для завершения строительства.

Комитет в отзыве указал, что в соответствии с действующим земельным законодательством предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства осуществляется однократно. Вместе с тем, сообщил ответчик, при принятии решения комитет не учитывал разъяснения земельного законодательства, изложенные в опубликованном позднее Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2020) (утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020). Дополнительно КУМИ отметил, что объект незавершенного строительства (блок-секция), расположенный на спорном земельном участке, практически достроен. Реализация такого объекта путем продажи его с публичных торгов является длительной и дорогостоящей процедурой, которая для муниципального образования г. Ярославль экономически нецелесообразна. Решение спора с учетом представленных сторонами доказательств ответчик оставляет на усмотрение суда.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

В рассматриваемом случае на основании указанной нормы был заключен договор от 17.05.2017 № 21632/1-о в целях завершения строительства.

Срок действия договора истек 02.04.2020 г.

Однако в данной ситуации суд установил наличие юридических препятствий для арендатора к завершению строительства.

Такие препятствия следуют из имевших место фактических обстоятельств, выраженных в следующем.

Арендованный заявителем земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:190 большей частью вошел в границы земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1180, сформированного и поставленного на государственный кадастровый учет в соответствии с проектом межевания территории, утвержденной постановлением мэрии г. Ярославля № 2932 от 25.08.2009 в редакции постановления мэрии г. Ярославля № 1126 от 27.08.2018. Помимо различных уникальных кадастровых номеров, индивидуализирующих земельные участки в качестве объектов земельных правоотношений, имеет место различное местоположение их границ (конфигурация). Часть участка с кадастровым номером 76:23:042001:190 в результате перераспределения вошла в состав другого самостоятельного земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1179, предоставленного уполномоченным органом иному лицу. В сложившейся ситуации требуется корректировка или новая разработка строительно-технической документации по привязке объекта к земельному участку.

ООО «Сберстрой» приобрело объект незавершенного строительства на законных основаниях, земельный участок, на котором он возведен, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, договор аренды земельного участка с правопредшественником был зарегистрирован в установленном порядке, сведений о каких-либо ограничениях или обременениях объекта и земельного участка в едином государственном реестре недвижимости и в государственном кадастре недвижимости не содержалось. Таким образом, приобретая права на объект и заключая договор аренды земельного участка, на котором он расположен, ООО «Сберстрой» не могло предположить изменение обстоятельств, препятствующих осуществлению правомочий собственника объекта незавершенного строительства и арендатора земельного участка. При этом в период действия договора аренды проводилась работа по сбору и разработке документации (получение технического плана объекта незавершенного строительством, градостроительного плана земельного участка, положительное заключение экспертизы).

Из материалов дела усматривается, что требование об изъятии принадлежащего Обществу объекта путем продажи с публичных торгов не заявлено, фактически объект (секция жилого дома) имеет высокую степень готовности, при этом завершение строительства невозможно сделать при отсутствии действующего договора аренды земельного участка. Завершение строительства многоквартирного жилого дома является не только коммерческой, но и социально-полезной целью.

В связи с изложенным суд полагает, что имеются основания для предоставления заявителю земельного участка в аренду без торгов сроком на три года для завершения строительства объекта.

Испрашиваемый срок суд считает обоснованным с учетом необходимой доработки проектной документации, получения разрешений и согласований, а также завершения строительства возведенной секции (очереди) жилого дома и осуществления строительства остальных очередей.

При этом суд отмечает, что предоставление Обществу в настоящее время в указанных целях прежнего земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:190 вызовет объективные затруднения общества в проведении соответствующих работ с учетом изменения проекта планировки застроенной территории и проекта межевания. Согласно представленному дополнительному заключению от 24.11.2020 кадастрового инженера объект незавершенного строительства полностью располагается на земельном участке с кадастровым номером 76:23:042001:1180.

В данной ситуации необходимо предоставить земельный участок с кадастровым номером 76:23:042001:1180, размер площади которого почти совпадает с площадью земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:190, и с учетом того, что оба земельных участков имею одну и ту же исходную территорию.

Таким образом, суд учитывает при вынесении решения принципы правовой целесообразности и исключительности прав на земельный участок у собственника объекта недвижимости, принимая во внимание, что на данный момент, в отсутствии законных прав на землю, заявитель не может завершить необходимые административные процедуры для завершения строительства и надлежащего ввода объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Исходя из совокупности представленных доказательств, учитывая изложенные фактические обстоятельства дела, оспариваемый акт нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, заявленные требования о признании недействительным приказа Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля № 1502 от 24.04.2020 подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. В качестве правовосстановительной меры суд обязывает Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля мэрии в течение десяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда принять необходимые организационные меры, направленные на предоставление Обществу с ограниченной ответственностью "Сберстрой" земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1180 в аренду без торгов сроком на три года для завершения строительства объекта.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным приказ Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля № 1502 от 24.04.2020 «Об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в поселке Текстилей в Красноперекопском районе».

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля мэрии в течение десяти рабочих дней с даты вступления в силу решения суда принять необходимые организационные меры, направленные на предоставление Обществу с ограниченной ответственностью "Сберстрой" земельного участка с кадастровым номером 76:23:042001:1180 в аренду без торгов сроком на три года для завершения строительства объекта.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья

Секерина С.Е.