Решение от 28 февраля 2024 г. по делу № А29-13032/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-13032/2023
28 февраля 2024 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 28 февраля 2024 года, полный текст решения изготовлен 28 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Кокошиной Н.В., рассмотрев в судебном заседании 12, 13 и 28 февраля 2024 года дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости выкупаемого имущества,

об урегулировании преддоговорного спора

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – Администрация, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости в размере 1 080 000 руб. выкупаемого имущества: недвижимое имущество нежилое помещение, этаж 1, номера на поэтажном плане А10 (1), кадастровый номер 11:15:0102012:2628 площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением от 20.11.2023 уточнил исковые требования, просит признать недостоверной величину рыночной стоимости (в размере 1 080 000 руб.) выкупаемого имущества: недвижимое имущество нежилое помещений эт. 1 номера на поэтажном плане А10 (1), кадастровый номер 11:15:0102012:2628 площадью 13,7 кв.м. расположенное по адресу: <...>; определить величину рыночной стоимости выкупаемого имущества: нежилое помещение эт. 1 номера на поэтажном плане А10 (1), кадастровый номер 11:15:0102012:2628 площадью 13,7 кв.м. расположенное по адресу: <...>.

В предварительном судебном заседании представитель истца пояснял, что предметом спора фактически является урегулирование судом разногласий сторон при заключении договора купли – продажи помещения.

Данные уточненные исковые требования были приняты судом к рассмотрению.

Ответчик представил отзыв на иск от 20.11.2023, в котором просил суд отказать в иске, ссылается на то, что цена имущества определена профессиональным оценщиком, решение Совета МОГО «Усинск» от 07.09.2023 № 455, которым установлена данная цена, истцом не обжаловано. В материалы дела представлен отчет ООО «Аналитик Центр» № 5452/23 в подтверждение стоимости имущества, отраженной в проект договора купли-продажи.

Истец ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

Ответчик возражений относительно заявленного ходатайства не выразил.

Определением от 22.12.2023 суд отложил судебное разбирательство по делу на 22.01.024 и назначил судебную экспертизу, поручил ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно – оценочный центр», ее эксперту ФИО3, поставив перед экспертом вопрос о том, какова по состоянию на 04.07.2023 рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером 11:15:0102012:2628 площадью 13,7 кв.м. (этаж 1, номера на поэтажном плане А10 (1)), расположенных по адресу: <...>.

Определением от 22.01.2024 суд удовлетворил ходатайство эксперта о продлении срока для проведения экспертизы, отложил судебное разбирательство на 12 февраля 2024 года.

После поступления в материалы дела экспертного заключения истец, ссылаясь на выводы эксперта, вновь уточнил исковые требования, просил признать недостоверной величину рыночной стоимости (в размере 1 080 000 руб.) выкупаемого имущества: недвижимое имущество нежилое помещение этаж 1 номера на поэтажном плане А10 (1), кадастровый номер 11:15:0102012:2628 площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>; определить величину рыночной стоимости выкупаемого имущества: нежилое помещение этаж 1 номера на поэтажном плане А10 (1), кадастровый номер 11:15:0102012:2628 площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> в размере 367 400 руб.

Указанные уточнения приняты судом к рассмотрению.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом был объявлен перерыв в судебном заседании до 09 час. 30 мин. 28.02.2024. После перерыва судебное заседание продолжено без участия представителей сторон.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования городского округа «Усинск» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности № 2530 от 15.06.2010 (далее – Договор), по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение без номера в жилом доме по адресу: <...> на 1 этаже общей площадью 13,7 кв.м (п. 1.1 Договора).

Передаваемое в аренду помещение подлежало использованию арендатором под непродовольственный магазин «Золушка» (п. 1.2 Договора).

Срок аренды установлен с 01.07.2010 по 31.05.2011 (п. 2.1 договора).

По окончанию срока аренды арендатор продолжил пользование помещением на неопределенный срок.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами имущества в течение двух и более лет, при надлежащем исполнении ими обязательств по договору аренды, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

04.07.2023 ИП ФИО1 обратилась в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества муниципального образования городского округа «Усинск».

Решением от 07.09.2023 Администрация указанное заявление удовлетворила и направила в адрес заявителя проект договора купли-продажи недвижимого имущества, передаточный акт, а также соглашение о расторжении договора аренды.

Согласно проекту договора купли-продажи цена имущества составляет 1 080 000 руб. без учета НДС. Цена имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом № 5452/23 от 10.08.2023 об оценке рыночной стоимости муниципальной собственности.

Истец полагает, что цена имущества, указанная в проекте договора является завышенной и не соответствует рыночной стоимости. Истец в частности ссылается на то, что спорное помещение использовалось им как кладовая, и это является основанием для уменьшении выкупной стоимости приобретаемого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик в представленном отзыве исковые требования отклонил, указал, что при установлении цены имущества руководствовался отчетом об оценке рыночной стоимости муниципальной собственности № 5452/23 от 10.08.2023, согласно которому стоимость таковой составила 1 080 000 руб. Полагает, что указанный отчет соответствует действующему законодательству, в нем дан полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов. Также отклонил доводы ответчика об использовании помещения как кладовой, сославшись на п. 1.2 Договора, согласно которому передаваемое в аренду помещение будет использоваться арендатором под непродовольственный магазин.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

По ходатайству истца судом была назначена по делу судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Экспертно – оценочный центр», ее эксперта ФИО3, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 11:15:0102012:2628, площадью 13,7 (этаж 1, номер на поэтажном плане А10 (1), расположенных по адресу: <...> по состоянию на 04.07.2023 составляет 367 400 руб. без НДС.

Истец, с учетом вывода судебного эксперта, уточнил исковые требования, просит признать недостоверной величину рыночной стоимости (в размере 1 080 000 руб.) выкупаемого имущества: недвижимое имущество нежилое помещение этаж 1 номера на поэтажном плане А10 (1), кадастровый номер 11:15:0102012:2628 площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>; определить величину рыночной стоимости выкупаемого имущества: нежилое помещение этаж 1 номера на поэтажном плане А10 (1), кадастровый номер 11:15:0102012:2628 площадью 13,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> в размере 367 400 руб.

Администрация в своих возражениях с выводами эксперта не согласилась, указала, что эксперт не уведомил ее о дате и времени проведения осмотра спорного помещения.

В силу части 2 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

При этом суд признает, что в настоящем случае отсутствие представителя Администрации при проведении экспертизы не повлекло за собой какое-либо ограничение доступа к обследуемому имуществу. Учитывая характер проведения экспертизы, суд не усматривает, что отсутствие какой-либо из сторон спора на осмотре помещения могло повлиять на результаты исследования и выводы эксперта.

Оснований для проведения повторной экспертизы суд не установил.

В силу изложенного суд отклоняет доводы Администрации, оспаривающие выводы эксперта ФИО3 и признает заключение эксперта надлежащим доказательством по настоящему делу. Содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит полную, ясную формулировку и однозначный вывод по поставленному вопросу, противоречия отсутствуют, образование и квалификация эксперта подтверждены представленными документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку требования истца подтверждены выводами эксперта о рыночной стоимости приватизируемого имущества, таковые подлежат удовлетворению судом.

По иным условиям договора у сторон разногласий не имеется.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу частей 1 и 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозита арбитражного суда.

При рассмотрении настоящего дела истец понес судебные расходы на оплату проведенной экспертизы в размере 50 000 рублей, внесенных на депозит арбитражного суда на основании платежного поручения № 712 от 18.12.2023.

Вознаграждение ООО "Экспертно-оценочный центр" (эксперт ФИО3) в размере 50 000 рублей за оказанные услуги подлежит выплате бухгалтерией суда за счет денежных средств, внесенных истцом на депозитный счет арбитражного суда.

При этом судебные расходы истца по оплате вознаграждения за оказанные экспертные услуги ООО "Экспертно-оценочный центр" подлежат возмещению истцу ответчиком в полном объеме, в размере 50 000 рублей, поскольку судебный акт принят в пользу истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины также относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 07/23 от 16.09.2023, путем принятия пункта 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 367 400 (триста шестьдесят семь тысяч четыреста) рублей 00 копеек без учета НДС.».

Взыскать с Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 300 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, а также 50 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми произвести выплату с депозитного счета суда обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочный центр" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 50 000 рублей за оказанные услуги эксперта ФИО3, перечисленные ИП ФИО1 по платежному поручению № 712 от 18.12.2023.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Н.В. Кокошина