Постановление от 15 июля 2021 г. по делу № А46-2912/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А46-2912/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2021 года


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Щанкиной А.В,

судей Тихомирова В.В.,

Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Завод сборного железобетона № 6», общества с ограниченной ответственностью «Феод», закрытого акционерного общества «ПромРесурс» на решение от 30.12.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 19.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2912/2020 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к акционерному обществу «Завод сборного железобетона № 6» (644041, г. Омск, ул. 1-я Железнодорожная, д. 3, ИНН 5506035536, ОГРН 1025501247100), обществу с ограниченной ответственностью «Феод» (644015, г Омск, ул. Димитрова, д. 67, оф. 1П, ИНН 5507239980, ОГРН 1135543025848), закрытому акционерному обществу «ПромРесурс» (644085, г. Омск, просп. Мира, д.165, корп. 1, кв. 4, ИНН 5501256676, ОГРН 1145543013329) о признании недействительным договора купли-продажи.

Третьи лица, участвующие в настоящем деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, г. Омск, ул. Орджоникидзе, д. 56, ИНН 5503085391, ОГРН 1045504038524).

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Луговик С.В.) в помещении Арбитражного суда Омской области присутствуют представители:

акционерного общества «Завод сборного железобетона № 6» - Веревкина Е.В. по доверенности от 09.01.2020 (срок действия 3 года), представлен диплом, паспорт,

от общества с ограниченной ответственностью «Феод» - Кадочникова П.А. по доверенности от 07.06.2021 (срок действия 3 года), представлен диплом,

от закрытого акционерного общества «ПромРесурс» - Кадочникова П.А. по доверенности от 07.06.2021 (срок действия 3 года),

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Шакуров А.В. по доверенности от 21.04.2021 (срок действия 1 год), представлен паспорт, диплом.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением к акционерному обществу «Завод сборного железобетона №6» (далее - АО «ЗСЖБ № 6», ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью «Феод» (далее – ООО «Феод», ответчик 2), закрытому акционерному обществу «ПромРесурс» (далее – ЗАО «Пром Ресурс», ответчик 3) о признании недействительными: договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: г. Омск, ул. 23 Линия, д. 67 А, заключенного между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и АО «ЗСЖБ № 6»; договора купли-продажи от 01.10.2019 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: г. Омск, ул. 23 Линия, д. 67 А, заключенного между АО «ЗСЖБ № 6» и ООО «Феод»; договора купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: г. Омск, ул. 23 Линия, д. 67 А, заключенного между ООО «Феод» и ЗАО «ПромРесурс»; истребовании из чужого незаконного владения ЗАО «ПромРесурс» земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46; возврате АО «ЗСЖБ № 6» полученной оплаты по сделке в размере 3 307 322,42 рублей; исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ЗАО «ПромРесурс» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Решением от 24.12.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 19.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены: признаны недействительными договор купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, заключенный между Департаментом и АО «Завод сборного железобетона № 6»; договор купли-продажи от 01.10.2019 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, заключенный между АО «Завод сборного железобетона №6» и ООО «Феод»; договор купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, заключенный между ООО «Феод» и ЗАО «ПромРесурс»; применены последствия недействительности договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 в виде обязания Департамента возвратить АО «Завод сборного железобетона № 6» денежные средства в сумме 3 307 322,42 руб.; применены последствия недействительности договора купли-продажи от 01.10.2019 в виде обязания АО «Завод сборного железобетона № 6» вернуть ООО «Феод» денежные средства в сумме 22 500 000 руб.; применены последствия недействительности договора купли-продажи от 30.04.2020 в виде обязания ООО «Феод» вернуть ЗАО «ПромРесурс» денежные средства в сумме 23 000 000 руб., полученные по договору купли-продажи за земельный участок, а ЗАО «ПромРесурс» - возвратить земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46 в распоряжение Муниципального образования городской округ город Омск – Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска; исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ЗАО «ПромРесурс» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46.

Не согласившись с указанными судебными актами, АО «ЗСЖБ № 6», ООО «Феод» и ЗАО «ПромРесурс» обратились с кассационными жалобами.

В обоснование кассационной жалобы АО «ЗСЖБ № 6» указал на следующее: на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2018 № 9856 ответчик обладал исключительным правом на выкуп земельного участка в порядке статьи 39.20 К РФ, поскольку на участке были расположены объекты недвижимости – два нежилых помещения площадью 464,1 и 411, 0 кв.м.; спорный земельный участок не мог быть предметом торгов в силу пункта 8 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ; вывод суда о том, что сделка ничтожна, опровергается материалами дела; заявление на изменение вида разрешенного использования (далее – ВРИ) было подано обществом после отказа Департамента в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с чем действия общества по изменению ВРИ были законны; департамент является недобросовестным и действовал с злоупотребляем правом, поскольку при заключении договора купли-продажи было известно о том, что он не является инициатором изменения ВРИ; поскольку ВРИ является изменяющейся характеристикой земельного участка, соответственно дефект спорной сделки в виде указания не того ВРИ не может повлечь признания воли на отчуждение из публичной собственности отсутствующим; ответчики являются добросовестными приобретателями; применяя последствия недействительности сделок, суд не привел стороны в первоначальное положение, поскольку у ответчика в силу сноса принадлежащих ему объектов недвижимого имущества не может быть восстановлено исключительное право, предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ.

В обоснование кассационной жалобы ООО «Феод» указал на следующее: возврат сторон в прежнее положение не возможен, так как ответчиком 1 произведены неотделимые улучшения участка в виде сноса зданий, чем значительно увеличена стоимость участка; в таком случае должны быть применены последствия в виде возмещения ответчиком рыночной стоимости имущества; не рассмотрен вопрос о возмещении Департаментом стоимости расходов, потраченных на снос здания и обустройство строительной площадки; путем заявления иска Департамент пытается извлечь выгоду; суждение судов о том, что участок мог быть предметом аукциона, не соответствует части 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

В обоснование кассационной жалобы ЗАО «ПромРесурс» указал на следующее: Департаментом не представлены доказательства того, что земельный участок выбыл из его владения против его воли, лицом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, в момент заключения договора купли-продажи являлся Департамент, который сам направил в адрес АО «ЗСЖБ № 6» проект договора купли-продажи; подтверждением права собственности ООО «Феод» на момент сделки являлась соответствующая запись в ЕГРН, которая позволила достоверно установить собственника земельного участка; ЗАО «Промресурс» не может признаваться недобросовестным приобретателем ввиду того, что оснований сомневаться в полномочиях ООО «Феод» на отчуждение земельного участка не имелось; судами не учтен абзац 2 пункта 38 Постановления № 10/22.

В судебном заседании представители кассаторов полностью поддержали доводы жалобы, просили судебные акты отменить и вынести новый судебной акт об отказе в иске.

Департамент предоставил отзыв на кассационные жалобы, в котором указал на необоснованность доводов, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы, не установил оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и Богатыревой Л.В. заключен договор аренды от 15.07.2007 № ДГУ-Ц-12-249 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, для общественно-деловых целей, целевое назначение аренды участка - под строение.

Соглашением от 30.01.2015 права и обязанности арендатора переданы Шаяповой Н.Р.

Соглашением от 03.03.2016 пункт 1.4 договора изложен в редакции: слова «под строение» читать: для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более) в соответствии с постановлением Администрации г. Омска от 15.10.2015 № 1319-п «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков и объектов капитального строительства».

Соглашением от 03.08.2016 права и обязанности арендатора переданы АО «ЗСЖБ № 6».

Пунктом 1.4 договора аренды № ДГУ-Ц-12-249 и постановлением Администрации г. Омска от 15.10.2015 № 1319-п «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков и объектов капитального строительства» для земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 предусмотрен вид разрешенного использования - «для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)».

При этом пунктом 3.2 договора аренды на арендатора возложена обязанность по использованию участка в соответствии с его целевым назначением и не предоставлено право изменять ВРИ земельного участка.

Таким образом, участок передан ЗАО «ЗСЖБ № 6» в аренду с указанием конкретного вида разрешенного использования - для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более).

В 2017 году ЗАО «ЗСЖБ № 6» в нарушение действующего законодательства изменило вид разрешенного использования в реестре на «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека» и обратилось в Департамент за предоставлением земельного участка в собственность без торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ как собственник двух объектов недвижимости (нежилых помещений площадью 464,1 и 411 кв.м.).

Как установлено Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А46-2127/2019, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.10.2019, сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 - «административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека», содержащиеся в ЕГРН в период с 20.09.2017 по 27.03.2018, внесены 20.09.2017 на основании заявления и декларации ЗАО «ЗСЖБ № 6» как арендатора земельного участка.

Как установлено судами в рамках указанного дела, в ЕГРН содержались сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 :

- с 13.03.2002 по 13.04.2011 «Для общественно- деловых целей под строение»;

- с 13.04.2011 по 24.05.2016 «Для общественно-деловых целей под строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, искусства, религии»;

- с 24.05.2016 по 19.09.2017 «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)»;

- с 19.09.2017 по 27.03.2018 «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека»;

- с 27.03.2018 по настоящее время «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)».

Суды пришли к выводу о несоответствии совершенных АО «ЗСЖБ № 6» 20.09.2017 действий по внесению в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека» земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 и нарушении этими действиями прав и законных интересов Администрации.

Таким образом, в период с 20.09.2017 по 27.03.2018 сведения о характеристиках земельного участка в ЕГРН должны были содержать вид разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)», что препятствовало реализации права по предоставлению участка в собственность как собственнику объектов недвижимости - административных зданий.

Между Департаментом и ЗАО «ЗСЖБ № 6» заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2018 № 9856.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856, заключенного между департаментом (продавец) и АО «ЗСЖБ № 6» (покупатель), продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:120101:46, площадью 3 532 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ЦАО, ул. 23-я Линия, д. 67А, с разрешенным использованием: административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 12.03.2018.

С 27.03.2018 собственником участка внесено изменение в реестр в отношении ВРИ с «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека» на «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и боле», которое содержится в реестре по настоящее время.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2019, заключенному между ответчиком и ООО «Феод», право собственности на спорный участок перешло к ООО «Феод».

Пунктом 2.1 договора от 01.10.2019 предусмотрено, что согласованная стоимость объекта недвижимости составляет 22 500 000 руб.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 30.04.2020 право собственности на спорный участок перешло от ООО «Феод» к ЗАО «ПромРесурс».

Пунктом 2.1 договора от 01.10.2019 предусмотрено, что согласованная стоимость объекта недвижимости составляет 23 000 000 руб.

В обоснование иска истец указал, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между Департаментом и АО «ЗСЖБ №6», внесенный арендатором в реестр вид разрешенного использования не соответствовал цели договора, был изменен ответчиком 1 в нарушение действовавших норм права.

По мнению истца, земельный участок с видом разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)» не мог быть передан в собственность ЗАО «ЗСЖБ № 6» без торгов, в связи чем данная сделка, а также все последующие сделки, являются недействительными.

Руководствуясь статьями 10, 166, 167, 168, 301, 302 ГК РФ, пунктами 74 - 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – пленум № 25), статьями 39.1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, исходя из того, что действующими нормами закона установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка, в период с 20.09.2017 по 27.03.2018 сведения о характеристиках спорного земельного участка в ЕГРН должны были содержать вид разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)», что препятствовало реализации права ответчика 1 по предоставлению участка в собственность как собственнику объектов недвижимости - административных зданий, ответчик 1 был не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, а кадастровый орган – вносить соответствующие изменения в ЕГРН в части разрешенного использования участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что на момент совершения договора купли-продажи вид разрешенного использования земельного участка не соответствовал цели договора и предоставление в собственность участка ЗАО «ЗСЖБ № 6» проведено в нарушение законодательства при отсутствии воли Департамента на продажу земельного участка с ВРИ под застройку многоквартирными жилыми домами.

Суды также пришли к выводам о том, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований земельного законодательства, закона о защите конкуренции, в обход публичных процедур, без соблюдения требований о публичном информировании населения о возможном и предстоящем предоставлении земельных участков, без проведения торгов, что нарушает интересы публичного образования на передачу в использование земельных участков по наиболее высокой цене.

Признав все последующие сделки купли-продажи спорного земельного участка также недействительными, суды пришли к выводам о том, что в настоящем случае защита прав Департамента возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, в связи с чем истребовали у ответчика 3 спорный земельный участок.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, заслушав представителей сторон, суд округа приходит к выводам о том, что выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимым нормам права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 АПК РФ).

В соответствии с пунктами 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2020 № 41-КА19-13, при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и определении соответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования следует руководствоваться сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, действующими нормами закона установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что в период с 20.09.2017 по 27.03.2018 сведения о характеристиках спорного земельного участка в ЕГРН должны были содержать вид разрешенного использования «для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)», что в силу пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ препятствовало реализации права ЗАО «ЗСЖБ № 6» по предоставлению участка в собственность по правилам статьи 39.20 ЗК РФ как собственнику объектов недвижимости - административных зданий, при этом вступившим в законную силу судебным актом по делу № А46-2127/2019, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, была установлена неправомерность действий ЗАО «ЗСЖБ № 6» по одностороннему изменению вида разрешенного использования арендуемого земельного участка на «административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека», в спорном договоре купли-продажи от 17.01.2018 в качестве цели использования участка указано на административные здания и офисы иных организаций, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что на момент совершения договора купли-продажи от 17.01.2018 вид разрешенного использования земельного участка не соответствовал цели договора и предоставление в собственность участка ЗАО «ЗСЖБ № 6» проведено в нарушение действующего законодательства при отсутствии воли Департамента на продажу земельного участка с видом разрешенного использования под застройку многоквартирными жилыми домами.

Доводы ЗАО «ЗСЖБ № 6» о том, что вид разрешенного использования спорного участка был изменен правомерно после получения отказа в выкупе участка и при отсутствии возражений Департамента, подлежат отклонению судом округа как противоречащие преюдициально установленным в деле № А46-2127/2019 обстоятельствам.

Учитывая тот факт, что после получения отказа в выкупе земельного участка ЗАО «ЗСЖБ № 6», предполагая у себя наличие такого права в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, вместо оспаривания законности отказа в одностороннем порядке изменило вид разрешенного использования в нарушение действующего законодательства, доводы кассатора о его добросовестности подлежат отклонению судом округа как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Поскольку воля департамента при заключении договора купли-продажи была направлена на отчуждение обществу участка с видом разрешенного использования «административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека», суды пришли к обоснованным выводам о том, что при заключении сделки купли-продажи от 17.01.2018 воля на продажу земельного участка, вид использования которого предполагает застройку многоквартирными жилыми домами, у Департамента отсутствовала (статья 179 ГК РФ).

Кроме того, сделка правомерно квалифицирована судами как посягающая на публичные интересы отчуждения земельного участка из публичной собственности исходя из вида разрешенного использования под застройку многоквартирными жилыми домами.

Доводы кассаторов в данной части о том, что материалами дела не доказано отсутствие воли Департамента и нарушение публичных интересов подлежат отклонению как противоречащие установленным по делу обстоятельствам.

Доказательств, опровергающих указанные выводы судов, кассаторы в материалы дела не предоставили (статьи 9, 65 АПК РФ).

Исходя из того, что в рассматриваем случае был нарушен явно выраженный запрет на приватизацию земельных участков собственником зданий, расположенных на таких земельных участках, поскольку в результате незаконных действий ЗАО «ЗСЖБ № 6» вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствовал фактическому использованию земельного участка, суды пришли к законным выводам о том, что сделка купли-продажи от 17.01.2018 является ничтожной как посягающая на публичные интересы применительно к положениям пунктов 74, 75, 76 постановления Пленума № 25.

Доводы кассаторов о необоснованности выводов судов в части признания спорной сделки как совершенной в обход публичных процедур, с учетом выводов о совершении сделки с пороком воли Департамента на отчуждение из публичной собственности участка с видом разрешенного использования под застройку многоквартирными жилыми домами, подлежат отклонению судом округа как не имеющие самостоятельного правого значения.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Исходя из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении № 6-П от 21.04.2003, защита прав собственника имущества, приобретенного третьим лицом у неуправомоченного отчуждателя, должна осуществляться путем предъявления виндикационного иска с целью выяснения вопроса о добросовестности конечного приобретателя имущества и законности его прав на основании статьи 302 ГК РФ.

Данные положения корреспондируют положениям, закрепленным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) о том, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Как указано в Постановлении № 6-П от 21.04.2003, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (в том числе, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли).

Поскольку по первоночальному договору купли-продажи от 17.01.2018 у Департамента отсутствовала воля на отчуждение из публичной собственности земельного участка с видом разрешенного использования под застройку многоквартирными жилыми домами, последующие договоры купли-продажи с «Феод» и «Промресур» правомерно признаны судами недействительными (статья 168 ГК РФ).

С учетом правовой позиции Постановления № 6-П от 21.04.2003, судами правомерно рассмотрены и удовлетворены исковые требования Департамента в части применения последствий недействительности сделок как виндикационные требования, обращенные к последнему приобретателю спорного участка.

С учетом правомерности истребования земельного участка у «Промресур» доводы кассаторов в данной части о том, что судами неправомерно не применены последствия недействительности сделки в порядке статьи 167 ГК РФ, подлежат отклонению как необоснованные и противоречащие нормам материального права.

Поскольку в настоящем случае земельный участок был отчужден из государственной собственности с пороком воли Департамента, ссылки кассаторов на их добросовестность, не применение судами положений пункта 38 постановления Пленума № 10/22 и не рассмотрение доводов о добросовестности, подлежат отклонению судом округа как не имеющие правового значения в силу пункта 39 постановления Пленума № 10/22 и Постановления № 6-П от 21.04.2003.

Доводы ЗАО «ЗСЖБ № 6» о том, что у него не может быть восстановлено исключительно право на выкуп участка по статье 39.20 ЗК РФ в виду сноса объектов недвижимости и судебным актом сторона ответчика 1 не приведена в первоначальное положение, подлежат отклонению как относящиеся к воле самого субъекта предпринимательской деятельности, принявшего на себя риск несения последствий совершения действий, направленных на получение преимуществ в обход положений закона при выкупе участка из государственной собственности, в том числе и по сносу своих объектов недвижимости для целей продажи участка по более высокой цене последующему приобретателю, что не может быть поставлено в вину Департаменту.

Доказательств иного, а именно вины либо виновых действий Департамента в данной части кассатор в материалы дела не предоставил (статьи 9, 65 АПК РФ).

С учетом незаконного изменения ЗАО «ЗСЖБ № 6» вида разрешенного использования, заключения договора с ООО «Феод» после вступления в законную силу решения по делу № А46-2127/2019, заключения договора с ЗАО «Промресурс» после обращения Департамента с настоящим иском, сопровождение всей цепочки сделок одними представителями, доводы кассаторов о их добросовестности подлежат отклонению судом округа как противоречащие фактичекским обстоятельствам дела.

При изложенных обстоятельствах, суды пришли к правильным выводам об удовлетворении требований Департамента.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку исследованных судом доказательств, установленных фактических обстоятельств, и сделанных на их основании выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Нормы материального права применены судом первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы, связанные с уплатой государственной пошлины с кассационной жалобы, относятся на заявителей.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа



постановил:

решение от 30.12.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 19.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2912/2020 оставить без изменения, а кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий А.В. Щанкина


Судьи В.В. Тихомиров


Т.А. Зиновьева