Решение от 25 декабря 2023 г. по делу № А51-1513/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1513/2023
г. Владивосток
25 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковым А.Ю., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Магнит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 813816,05 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, удостоверение, доверенность от 13.12.2022, диплом,

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 25.09.2023, диплом,

у с т а н о в и л:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Магнит» (далее – ООО «Магнит») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 598 188,13 руб. и пени в размере 215 627,92 руб., всего – 813 816,05 руб.

До начала судебного заседания от истца в материалы дела поступили дополнительные документы, от ответчика – письменные пояснения с приложением дополнительных документов, а также отзыв на справочный расчет, представленный истцом. Суд в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщил к делу представленные дополнительные документы.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на наличие переплаты по арендным платежам.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

09.07.2013 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Останкино» (арендатор) заключен договор № 05-Ю-17088 (далее – Договор от 09.07.2013) аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:853, площадью 79 кв.м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <...>, вид разрешенного использования: объекты розничной торговли, для использования в целях строительства объектов розничной торговли, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Договор от 09.07.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке (30.10.2013 в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации № 25-25-01/157/2013-450).

В соответствии с положениями пункта 1.2 Договора от 09.07.2013 земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

На основании соглашения от 10.07.2015 права и обязанности по Договору от 09.07.2013 переданы ООО «Магнит», о чем в ЕГРН 29.07.2015 внесена запись государственной регистрации.

В силу положений Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации г. Владивостока.

В соответствии с п. 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, наделено управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Таким образом, права арендодателя по Договору от 09.07.2013 перешли к УМС.

В соответствии с пунктом 1.3 Договора от 09.07.2013 установлен следующий срок аренды земельного участка – 3 года с момента (даты) государственной регистрации данного договора.

Согласно пунктам 5.1, 5.2 Договора от 09.07.2013 указанный договор аренды прекращает свое действие по окончании его срока. Договор может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Все изменения и дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и являются его неотъемлемой частью.

Дополнительных соглашений о продлении срока действия Договора от 09.07.2013 стороны не заключали. При этом, ООО «Магнит» вопреки положениям пункта 3.4.11 Договора от 09.07.2013 по истечении срока действия данного договора не освободило и не передало земельный участок арендодателю.

Распоряжением УМС от 06.12.2021 № 4174/28 для земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:853 установлен вид разрешенного использования «магазины».

Пунктом 3.4.4 Договора от 09.07.2013 предусмотрено, что арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

В силу пунктов 2.1, 2.3 Договора от 09.07.2013 арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 2190,42 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора от 09.07.2013 за нарушение сроков внесения арендной платы по указанному договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Ссылаясь на то, что ООО «Магнит» не внесло арендную плату за период с 29.07.2015 по 31.07.2022, УМС начислена пеня за просрочку платежей; 11.08.2022 в адрес арендатора направлена претензия № 28/21413-исх с требованием погасить задолженность в части как основного долга, так и пени.

Оставление ответчиком указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

По договору от 09.07.2013 № 05-Ю-17088 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

С учетом приведенных норм права и условий Договора от 09.07.2013 арендная плата по нему является регулируемой.

При этом, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им на основании соглашения от 10.07.2015 по Договору от 09.07.2013 в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:853. После истечения 3-летнего срока аренды земельного участка, ООО «Магнит» продолжило пользоваться данным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем Договор от 09.07.2013 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, у ООО «Магнит» в силу приведенных положений закона и условий договора аренды возникла и сохранялась обязанность по внесению арендной платы.

При этом, в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке отражено в пункте 4.2 Договора от 09.07.2013.

Вместе с тем, ответчиком в отзыве на исковое заявление указано на истечение срока исковой давности.

В соответствии со статьёй 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196, пункта 1 статьи 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из разъяснений, указанных в пунктах 15, 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление Пленума № 43), следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Если стороны прибегли к предусмотренному законом или договором досудебному порядку урегулирования спора (например, претензионному порядку, медиации), то течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом или договором для проведения соответствующей процедуры.

В силу пункта 12 Постановления Пленума № 43 бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Принимая во внимание указанные требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, с учетом даты подачи искового заявления УМС в арбитражный суд, положений Договора от 09.07.2013 и статьи 193 ГК РФ, истцом пропущен срок исковой давности на требования о взыскании задолженности и пени до 25.12.2019.

Кроме того, суд, проверив расчет истца, считает его неверным по следующим основаниям.

Истец производил расчет суммы основного долга, в том числе, на основании: постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», Решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», Решения Думы города Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (п. 5.1 «для эксплуатации и обслуживания объектов розничной торговли в магазинах и павильонах»), Решения Думы города Владивостока от 28.07.2022 № 737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» (п. 65), постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п, постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п.

В то же время, решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) признано недействующим Приложение 1 к Решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке» (в редакции от 31.10.2019) (далее – Решение № 505) в полном объеме.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов», нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

По смыслу данных разъяснений, признание судом недействующим нормативного правового акта означает, что такой нормативный правовой акт не подлежит применению при рассмотрении судом в последующем споров, возникших, в том числе и из ранее сложившихся правоотношений.

Приложением 1 Решения Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 306), формально прекратившим своё действие, в том числе в связи с принятием Решения № 505, были установлены аналогичные КФИ (корректирующий и функциональный коэффициенты) земельных участков.

Из содержания судебных актов Приморского краевого суда, предметом которых являлся вопрос обоснованности установленного значения КФИ земельных участков, закрепленных в Решении № 505 и в Решении № 306, следует, что уполномоченным органом при их формировании использовался аналогичный механизм, противоречащий принципу экономической обоснованности.

На основании изложенного, принимая во внимание разъяснения, приведенные в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, к спорным правоотношениям также не подлежит применению Приложение 1 Решения № 306 в качестве действующего нормативного регулятора.

Таким образом, в данном случае оснований для применения повышенных коэффициентов при расчете арендной платы по Договору от 09.07.2013 в спорный период у УМС не имелось.

При этом, согласно данным ЕГРН, при объединении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:853, площадью 79 кв.м, находящегося по адресу: <...>, и земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050044:76 и 25:28:050044:77 образован земельный участок с кадастровым номером 25:28:050044:1832, площадью 2430 кв.м. В границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050044:1832 расположен объект недвижимости – магазин, местоположение: <...>, кадастровый номер 25:28:050044:1551, правообладателем которого является ответчик на основании договора купли-продажи от 17.10.2014, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Авангард».

Таким образом, с учетом положений постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», при расчете ставки арендной платы за пользование арендованным земельным участком по Договору от 09.07.2013 подлежит применению коэффициент функционального использования равный 1, ставка земельного налога 1,5%.

Помимо этого, при расчете арендной платы подлежит учету решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/486 при управлении Росреестра по Приморскому краю от 22.12.2017 № 25/12.

При расчете размера пени подлежат применению положения о действии моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория неустойка (статья 330 ГК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие.

Таким образом, судом самостоятельно произведен расчет суммы основного долга и пени по Договору от 09.07.2013 (с учетом применения срока исковой давности). По результатам произведенного расчета установлено наличие переплаты по арендным платежам со стороны арендатора по указанному договору.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации УМС освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.