Решение от 2 октября 2023 г. по делу № А51-6060/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6060/2022
г. Владивосток
02 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 02 октября 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; ОГРН1032501280602)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив п.3.1 Договора в редакции истца, а именно: «3.1. Согласно заключению эксперта от 10.01.2023, составленного независимым оценщиком ООО «Дальневосточный центр экспертиз», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 652 000 (три миллиона шестьсот пятьдесят две тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС»;

об обязании управление муниципальной собственности г. Владивостока заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» договор №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр"

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 19.06.2023, служебное удостоверение,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 13.12.2022, служебное удостоверение, свидетельство о заключении брака, диплом,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» (далее - ООО "МАГ") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив п.3.1 Договора в редакции Истца, а именно: «3.1. Согласно Отчета №0200100058 от 17.03.2022 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком – Союзом «Приморская Торгово-промышленная палата», распоряжения Управления муниципальной собственности г.Владивостока от 31.01.2022 №247/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 900 000 рублей 00 копеек без учета НДС»;

об обязании заключить договор №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр".

От истца, в материалы дела, по адресу в сети Интернет: http://my.arbitr.ru в системе подачи документов «Электронный страж» поступило ходатайство об уточнении исковых требований, которым истец просит

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив п.3.1 Договора в редакции истца, а именно: «3.1. Согласно заключения эксперта от 10.08.2023, составленного независимым оценщиком ООО «Дальневосточный центр экспертиз, стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 667 000 руб. без учета НДС;

о возложении обязанности на УМС заключить с ООО "МАГ" договор №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением суда от 16.11.2022 по делу А51-6060/2022 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, юридический адрес: 690069, <...>, лит.А, 4эт., офис 42, конт. тел. <***>).

Определением от 19.07.2023 по делу А51-6060/2022 назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ФИО4 общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз».

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

05.11.2013 между собственником имущества УМС и ООО "МАГ" сроком с 05.11.2013 по 04.11.2023 заключен договор аренды № 02-04473-001-Н-АР-6974-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, общей площадью 60,5 кв.м. (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 8-15, этаж подвальный), расположенный по адресу: <...>, для использования в целях «медицинский центр» (далее - объект). Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-999/2022-360239 договор зарегистрирован 25.06.2012.

Решением Думы города Владивостока от 27.01.2022 № 656 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» утверждены условия и установлена цена выкупаемого объекта в размере 5 973 500 руб.

Уведомлением № 22/203 от 03.02.2022 муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН») предложило ООО "МАГ" реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, и заключить соответствующий договор, с приложением к уведомлению проекта договора № 366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке от 03.02.2022.

Пунктом 3.1. проекта договора № 366-ППВ установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС от 31.01.2022 № 247/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», стоимость объекта составляет 5 973 500 руб. (без учета НДС).

Усомнившись в соответствии предложенной выкупной цены реальной рыночной стоимости объекта, истец обратился в Союз «Приморская Торгово-промышленная палата» для проведения независимой оценки стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету от 15.03.2022 № 0200100058 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества» его рыночная стоимость по состоянию на 26.05.2021 (дата оценки) составляет 3 900 00 руб. (без учета НДС).

23.03.2022 ООО «МАГ» направило в адрес МКУ «АПМЗН» уведомление о намерении реализовать принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества. Вместе с этим, ООО «МАГ о представило в МКУ «АПМЗН» подписанный договор №366- ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с учетом протокола разногласий от 22.03.2022 относительно цены объекта, в котором просило установить в договоре выкупную цену арендуемого муниципального имущества, соответствующую реальной рыночной стоимости и определенную на основании результата независимой оценки по состоянию 26.05.2021.

Рассмотрев обращение истца и приложенный к нему протокол разногласий от 22.03.2022 к договору № 366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, МКУ «АПМЗН» ответило отказом.

Истец, полагая, что при заключении договора №366-ППВ между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора), которые урегулировать в досудебном порядке не представляется возможным, обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик указал, что УМС г.Владивостока в материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в частности экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Ответчик полагает, что собственник спорного имущества вправе устанавливать в договоре условия платежа и соблюдения добросовестности договора и санкции за его невыполнение в целях недопустимости невыполнения бюджетных обязательств.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 ГК РФ определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.

В силу ст.3 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что определением суда от 19.07.2023 назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, которое поручено эксперту ФИО4 общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз».

23.08.2023 поступило заключение эксперта № 080-07-2023/С от 10.08.2023, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения (с учётом доли земельного участка с кадастровым номером 25:28:010001:145 в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом) на дату оценки, составляет 4 400 000 руб. с учетом НДС 20%, 3 667 000 руб. без учета НДС.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 2 раздела II Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1) названный стандарт является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО № 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 24 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно пункту 23 ФСО № 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Судом установлено, что при изготовлении заключения эксперта 080-07-2023/С от 10.08.2023, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз», был использован анализ сравнительного подхода, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости.

Достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, не была оспорена в установленном законом порядке (ст.12 и 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исследовав заключение эксперта № 080-07-2023/С от 10.08.2023, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз», суд установил, что данный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, Федеральным стандартам оценки.

В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В связи с вышеизложенным, размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с заключением эксперта № 080-07-2023/С от 10.08.2023, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз», соответствует действующему законодательству.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными заявленные требования об урегулировании разногласий, возникших между ООО «МАГ» и УМС при заключении договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, установив размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с заключением эксперта № 080-07-2023/С от 10.08.2023, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Дальневосточный Центр Экспертиз», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения (с учётом доли земельного участка с кадастровым номером 25:28:010001:145 в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом) на дату оценки, составляет 4 400 000 руб. с учетом НДС 20%, 3 667 000 руб. без учета НДС, а также возложении обязанности на УМС заключить с ООО «МАГ» договор № 366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

Довод ответчика о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта от 17.09.2021 № 34/130921/26-01 соответствует установленной величине стоимости предмета договора купли-продажи № 366-ППВ, суд отклоняет, поскольку им не опровергается достоверность экспертного заключения № 080-07-2023/С от 10.08.2023, полученного по результатам проведения судебной оценочной экспертизы.

В силу ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» и управлением муниципальной собственности г.Владивостока при заключении договора №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке, изложив п.3.1 Договора в редакции Истца, а именно: «3.1. Согласно заключению эксперта от 10.08.2023, составленного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточный центр экспертиз», стоимость недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3 667 000 (три миллиона шестьсот шестьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС»;

обязать управление муниципальной собственности г. Владивостока заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» договор №366-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке.

Взыскать с управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медицина. Акушерство. Гинекология» 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Чжен Е.Е.