Решение от 25 февраля 2019 г. по делу № А16-3619/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-3619/2018
г. Биробиджан
25 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

Судьи Столбовой С.К.,

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи

ФИО1.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленое поле" (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 11 515 862 рублей 05 копеек,

о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2015 № 25,

об обязании возвратить арендуемый земельный участок,

при участии ФИО2 – представителя истца по доверенности от 01.09.2017 № 1347, от ответчика - ФИО3 генерального директора обществ согласно приказу № 10 от 10.11.2016;

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленое поле" (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 11 515 862 рублей 05 копеек, о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2015 № 25, об обязании возвратить арендуемый земельный участок.

Исковые требования мотивированы нарушением обязательств по внесению арендной платы, за первый период 2018 года остаток долга 5 190 858,18 рубля, за второй 6 325 003,87 рубля.

Истец в судебном заседании в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования - поддержал требования о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2015 № 25, об обязании возвратить арендуемый земельный участок. Пояснил, что задолженность оплачена в полном объеме в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

Судом уточнение в порядке статьи 49 АПК РФ принято.

Ответчик иск не признал, указал, что оснований для расторжения договора и возврата земельных участков не имеется. Наличие оснований для расторжения договора не доказано, так как исковые требования о взыскании суммы долга добровольно удовлетворены ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из представленных документов следует, что на основании постановления администрации муниципального района от 30.04.2015 № 234 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Новая Эра" (Арендатор) 30.04.2015 заключен договор № 25, по условиям которого Арендодатель обязался предоставить в аренду Арендатору сроком на десять лет (с 30.04.2015 по 29.04.2025) для ведения сельскохозяйственного производства земельный участок из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" общей площадью 14014,016 га с кадастровыми номерами земельных участков, ориентиры которых указанных в пункте 1.1 договора и расположенных в селах Ленинского района Еврейской автономной области.

В соответствии с пунктом 2.2 договора Арендатор обязался вносить Арендодателю арендную плату тремя платежами в год равными долями в следующие сроки: до 25 сентября текущего года, до 25 октября текущего года, до 25 ноября текущего года.

Стороны согласовали, что на момент заключения договора размер годовой арендной платы составляет 10 553 384,05 рубля.

О факте передачи земельных участков сторонами составлен акт, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от 23.11.2016, с уведомления арендодателя, ООО "Новая Эра" передало ному арендатору "Зеленое поле" права и обязанности по договорам аренды земельных участков, в том числе по договору № 25 от 30.04.2015.

Письменными уведомлениями от 03.10.2018 б/н Комитет информировал ответчика о том, что сумма арендной платы за 2018 год по первому и второму сроку платежа составляет 11 515 862,05 рубля, в том числе за первый период остаток 5 190 858,18 рубля, 6 325 003,87 рубля.

Непринятие ответчиком мер по выполнению требований Комитета послужило поводом для обращения последнего в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора и возврате арендуемого имущества.

После возбуждения производства по настоящему судебно-арбитражному делу ООО "Зеленое поле" произвело погашение задолженности в полном объеме, сторонами подписан акт сверки с нулевым сальдо.

Как установлено пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Стороны согласовали существенные условия договора аренды, договор № 25 соответствует требованиям закона, зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, основания для признания его незаключенным или недействительным отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным в виде арендной платы или земельного налога.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

На момент судебного заседания сумма долга погашена.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истец указал на нарушение ответчиком срока внесения арендной платы в 2018 году, так первый платеж до 25.09.2018 произведен частично, остаток составил 5 190 858,18 рубля; за второй период до 25.10.2018 долг составил 6 325 003,87 рубля. Невнесение указанных платежей к сроку, установленному в договоре расценив как существенные нарушения договора.

Как установлено пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно в судебном порядке (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Договор аренды № 25 заключен на срок с 30.04.2015 по 29.04.2025 (пункт 1.2 договора), то есть на срок более 5 лет.

Следовательно, при рассмотрении настоящего спора КУМИ, требуя досрочного расторжение договора, обязан представить доказательства существенного нарушения Обществом его условий, как того требует статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

В пункте 5.2.3 договора от 30.04.2015 № 25 стороны также согласовали, что по требованию Комитета договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, когда Арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату установленные договором сроки.

Сторона 2 раза подряд не внесла арендную плату, однако данное нарушение устранено в разумный срок. Судом установлено, что задолженность по арендной плате за 2018 год оплачена в ходе судебного разбирательства, ранее нарушений сроков уплаты не установлено, решения в отношении общества не принимались. Кроме того, фактов более двух раз подряд не внесения арендной платы в установленные договором сроки не установлено. Других существенных обстоятельств, с которыми истец связывает расторжение договора аренды суду не представлено, доказательства существенности нарушений истцом также не раскрыты.

Таким образом, единственное обстоятельство, названное истцом в претензии от 13.11.2018 б/н невнесение в полном объеме арендных платежей за первый и второй периоды, как основание для расторжения договора, было ликвидировано ответчиком в разумный срок. При таком положении суд считает неправомерным требования комитета о прекращении договорных отношений.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При отсутствии оснований для расторжения, требование истца об обязании ответчика возвратить арендуемый земельный участок по акту приема-передачи также не подлежит удовлетворению.

При обращении в арбитражный суд с настоящим заявлением истец не производил уплату государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом данного спора как лицо, освобожденное от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

В удовлетворении уточенных исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2015 № 25, об обязании возвратить арендуемый земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

С.К. Столбова