Решение от 15 ноября 2018 г. по делу № А35-11193/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-11193/2017
15 ноября 2018 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Матвеевой О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Ф. Бахтиной, рассмотрев в открытом судебном заседании 30.10.2018 с перерывом до 07.11.2018 дело по исковому заявлению

комитета по управлению имуществом Курской области

к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Радиал»

о взыскании 514 890 руб. 82 коп,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью фирма «Радиал»

к комитету по управлению имуществом Курской области

о взыскании денежных средств

В судебном заседании участвуют представители:

от комитета: ФИО1 – по доверенности,

от ООО фирма «Радиал»: ФИО2 – по доверенности от 29.11.2017 № 1-ЮР, ФИО3 - на основании протокола общего собрания участников ООО «Радиал» от 26.12.2017.

Изучив материалы дела, заслушав мнение представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – комитет), зарегистрированный в качестве юридического лица 29.10.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 305002, Курская обл., г. Курск, Площадь Красная, Дом советов, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Радиал» (далее – ООО фирма «Радиал»), зарегистрированному в качестве юридического лица 16.12.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 305021, <...>, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 485 309 руб. 00 коп. и процентов за период с 11.03.2017 по 28.03.2018 в сумме 29 581 руб. 82 коп., продолжив начисление процентов с 29.03.2018 по день фактической оплаты долга.

Определением от 24.04.2018 к производству принято встречное исковое заявление ООО фирма «Радиал» о взыскании 325 118 руб. 25 коп., в том числе переплаты в сумме 274 723 руб. 72 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 50 394 руб. 53 коп.

30.10.2018 от ответчика поступили пояснения по делу, которые приобщены судом.

Представитель комитета поддержал уточненный основной иск, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Представитель ООО фирма «Радиал» поддержал встречный иск, против удовлетворения основных требований возражал.

Судом вынесено протокольное определение без удаления из зала судебного заседания: объявить перерыв в судебном заседании до 07.11.2018 15 час. 00 мин. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель комитета поддержал уточненный основной иск, в удовлетворении встречных требований просил отказать.

Представитель ООО фирма «Радиал» поддержал встречный иск, против удовлетворения уточненных основных требований возражал.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав мнение представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

20.06.2013 между комитетом (арендодатель) и ООО фирма «Радиал» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска № 4472-13 ю (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103065:3, находящийся по <...> (далее - участок), для эксплуатации автосервиса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 8321 кв.м.

Согласно разделу 2 договора срок аренды участка устанавливается с 15.04.2013 по 14.04.2028. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Размер арендной платы за участок составляет 3 312 255 руб. 42 коп. (пункт 3.1. договора).

В силу пункта 3.3. договора арендная плата начисляется с 15.04.2013.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Проценты перечисляются по реквизитам, указанным в пункте 3.2. договора.

По акту приема-передачи от 20.06.2013 указанный в договоре земельный участок был передан арендатору без претензий со стороны последнего.

Между тем, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды, в связи с чем, истец направил ответчику претензию от 11.08.2017 № 11.2-01-20/11143 о необходимости внесения арендной платы по договору и уплаты процентов, которая осталась без удовлетворения со стороны ООО фирма «Радиал».

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим уточненным иском.

В свою очередь ООО фирма «Радиал» заявило встречный иск о взыскании 325 118 руб. 25 коп., в том числе переплаты в сумме 274 723 руб. 72 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 50 394 руб. 53 коп.

В обоснование встречного иска, ООО фирма «Радиал» указало на следующее.

В период до 01.01.2017 арендная плата вносилась ООО фирма «Радиал» в соответствии с договором, согласно которому сумма арендной платы в 1,5 раза превышала размер арендной платы, рассчитанный по ставке 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

При кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 359 609 руб. 00 коп. сумма арендной платы за год, по мнению истца по встречному иску, должна составлять 147 192 руб. 00 коп. (7 359 609 руб. 00 коп. x 2%).

Всего по договору аренды до 01.01.2017 истцом по встречному иску оплачено 821 552 руб. 82 коп. вместо 546 829 руб. 10 коп.

Таким образом, согласно позиции ООО фирма «Радиал», обществом произведена переплата в сумме 274 723 руб. 72 коп.

Также, истец по встречному иску указывает на то, что комитет длительное время незаконно пользовался денежными средствами ООО фирма «Радиал», в связи с чем, заявлено требование о взыскании 50 394 руб. 53 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ссылаясь на изложенное, ООО фирма «Радиал» обратилось в арбитражный суд с настоящим встречным иском.

Суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, а встречный иск необоснованным по следующим основаниям.

Оценив представленные доказательства, суд установил, что между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельный участок из земель населенных пунктов был передан ответчику по акту приема-передачи от 20.06.2013.

Таким образом, истец свои обязательства по договору аренды выполнил, передав ответчику в аренду земельный участок, определив срок аренды и размер арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и нормативными актами.

В свою очередь, ответчик земельным участком пользовался в спорный период (в материалах дела обратного не представлено), однако арендную плату своевременно не производил.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Наличие задолженности по внесению арендной платы в сумме 485 309 руб. 00 коп. подтверждается материалами дела. Доказательства, свидетельствующие о погашении задолженности, в материалы дела ответчиком, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлены.

При указанных обстоятельствах суд признает требование истца о взыскании основного долга в сумме 485 309 руб. 00 коп. законным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика проценты за нарушение срока внесения арендной платы в соответствии с условиями договора в размере за период с 11.03.2017 по 28.03.2018 в сумме 29 581 руб. 82 коп. согласно представленному расчету, которые просит продолжить начислять с 29.03.2018 по день фактической уплаты задолженности.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор(ы) выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Проценты перечисляются по реквизитам, указанным в пункте 3.2. договора.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Произведенный комитетом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами судом проверен и признан обоснованным.

Согласно пункту 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

При таких обстоятельствах требование арендодателя о взыскании с арендатора процентов с 29.03.2018 по день фактической уплаты долга также подлежит удовлетворению.

Встречный иск отклонен судом ввиду следующего.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Письмо о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем с уведомлением о вручении арендатору. Расчет составляет неотъемлемую часть настоящего договора и является обязательным для сторон с момента, указанного в письме.

Постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016 N 904-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Курской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Курской области, согласно которым, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:103065:3 была определена в размере 42 659 520 руб. 33 коп.

Статьей 24.20. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о кадастровой стоимости арендуемого земельного участка были внесены в ЕГРН 06.12.2016.

Письмом от 17.02.2017 № 11.2-01-20/2100 в адрес ООО «Радиал» комитетом был направлен перерасчет арендной платы и сроков ее внесения по договору с 06.12.2016.

При этом, статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

07.12.2017 ООО «Радиал» направило в адрес комитета решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 № П/324 в Курской области, при Управлении Росреестра по Курской области от 12.10.2017 № 670, об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:103065:3 в размере его рыночной стоимости.

В связи с чем, кадастровая стоимость земельного участка, определенная решением комиссии, при перерасчете арендной платы была применена с 01.01.2017.

Таким образом, за период с 06.12.2016 по 31.12.2016 размер арендной платы по договору был рассчитан на основании кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016 N 904-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Курской области».

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 17 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)», если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 г. данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

Кроме того в пункте 17 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)»указано, что в случае переоформления в порядке п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 1 марта 2015 г. подлежала определению по правилам абзаца пятого п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, с 1 марта 2015 г. - по правилам, установленным п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ.

Таким образом, льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды.

При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшего до 01.03.2015, а с 01.03.2015 - по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ООО «Радиал» не исполнило обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и не обратилось до 1 июля 2012 года с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу N 306-ЭС17-13791.

С учетом изложенного, доводы истца по встречному иску о том, что годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, являются несостоятельными и противоречат нормам действующего законодательства.

При этом, судом отклоняется довод истца по встречному иску о том, что комитет препятствовал обществу в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка ввиду следующего.

Из смысла статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Действительно, в 2008 году ООО «Радиал» обратилось в адрес комитета с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 46:29:103065:3, находящегося по адресу: <...>, в собственность.

Не согласившись с выкупной ценой испрашиваемого земельного участка, рассчитанной комитетом, ООО фирма «Радиал» обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, расположенного в границах города Курска, на котором расположены объекты недвижимости имущества, принадлежащих ООО фирма «Радиал» на праве собственности, на условиях, предложенных ООО фирма «Радиал» (дело №А35-12659/2009).

Вместе с тем, судебное разбирательство по указанному делу касалось вопроса цены выкупа данного земельного участка.

Заявление от ООО «Радиал» по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103065:3 в адрес комитета поступило только в 2013 году.

При данных обстоятельствах, требование ООО фирма «Радиал» о взыскании переплаты в сумме 274 723 руб. 72 коп. не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием правовых оснований равно как и начисление процентов на указанную сумму.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение первоначальных требований возлагается судом на ответчика по основному иску и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец по основному иску в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Бремя несения расходов по уплате госпошлины по встречному иску лежит на истце по встречным исковым требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 17, 27, 28, 132, 102, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Радиал» в пользу комитета по управлению имуществом Курской области задолженность по арендной плате в сумме 485 309 руб. 00 коп., проценты за период с 11.03.2017 по 28.03.2018 в сумме 29 581 руб. 82 коп., продолжив начисление процентов с 29.03.20118 по день фактической оплаты задолженности.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью фирма «Радиал» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма «Радиал» в доход федерального бюджета 13 298 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обж аловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.А. Матвеева