Решение от 12 октября 2020 г. по делу № А83-11405/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-11405/2019
12 октября 2020 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 12 октября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Роза ветров»

к Администрации города Судака Республики Крым

третьи лица:

- ООО «Судак Инвест»;

- ООО «Приватофис»;

- ФИО2;

- ФИО3

о признании договора аренды земельного участка прекращенным

по встречному заявлению:

Администрации города Судака Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров»

третьи лица:

1. ООО «Приватофис»;

2. ООО «Судак Инвест»;

3. ФИО2;

4. ФИО3

5. ПАО "Российский национальный коммерческий банк".

6. ООО "СНК-ИНВЕСТ"

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка

с участием представителей:

от истца (ответчик по встречному) - Салата Я.В., представитель по доверенности №б/н от 26.06.2019., личность установлена паспортом гражданина РФ;

от Администрации города Судака Республики Крым – ФИО4, представитель по доверенности от09.01.2020 №2., личность установлена паспортом гражданина РФ

иные участники процесса явку не обеспечили


УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Роза ветров» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Судака Республики Крым (далее - Администрация), согласно которого просит признать договор аренды земельного участка площадью 229 кв.м, расположенного по адресу <...> Апреля, заключенный между ООО «Торговый дом «Роза Ветров» и Судакским городским советом (запись в государственном реестре земли от 18.05.2004 за №000090-СУД) - прекращенным.

Исковые требования мотивированы тем, что с момента регистрации перехода права собственности на помещения к третьим лицам, арендные правоотношения между сторонами спора, в том числе обязанность ООО «Торговый дом «Роза Ветров» по уплате арендных платежей (3.4.8 Договора) и корреспондирующее ей право Администрации г. Судак на взимание арендной платы (п.3.1.2 Договора) - прекратились.

Кроме этого в адрес суда от ответчика поступило встречное исковое заявление, согласно которого сторона просит:

1. Взыскать с ООО «Торговый дом «Роза ветров» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, зарегистрированного в Судакскомгородском отделе Крымского регионального филиала ГП «ЦГЗК» при ГоскомземеУкраины 18 мая 2004 года, в размере 147 236,81 руб. за период с 11.04.2016 по 11.10.2019.

2. Взыскать с ООО «Торговый дом Роза ветров» пеню за просрочку перечисления арендной платы в размере 73 775,1 руб.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный между Судакским городским советом и ООО «Торговый дом «Роза ветров», зарегистрированный в Судакском городском отделе Крымского регионального филиала ГП «ЦГЗК» приГоскомземе Украины 18 мая 2004 года.

Исковые требования мотивированы наличием задолженности за аренду земельного участка.

К участию в деле судом в качестве третьих лиц были привлечены: ООО «Приватофис», ООО «Судак Инвест», ФИО2, ФИО3, ПАО "Российский национальный коммерческий банк", ООО "СНК-ИНВЕСТ", в отношении которых получены сведения о принадлежности помещений в спорном объекте недвижимого имущества – здании, расположенном по адресу: <...>.

В итоговом судебном заседании представители Общества и Администрации поддержали свои исковые требования.

Будучи надлежащим образом извещенными, третьи лица явку представителей в судебные заседания не обеспечили.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание участников процесса, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3, ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие указанных представителей, по имеющимся в материалах дела документам.

Судом были установлены следующие обстоятельства.

02.04.2004 между ООО «Торговый дом «Роза ветров» и Судакским городским советом заключен договор аренды (запись в государственном реестре земли от 18.05.2004 за № 000090-СУД) земельного участка площадью 229 кв.м., вид целевого использования - для другой коммерческой деятельности, кадастровый номер 90:23:010124 (011700000:01:024:0035), расположенного по адресу: <...> апреля.

На арендуемом земельном участке Обществом построено здание, которое введено в эксплуатацию – 06.05.2010 (инвентаризационное дело БТИ) с присвоением адреса: <...>.

Из представленных истцом договоров усматривается, что помещения в вышеуказанном здании перешли к следующим лицам:

197,3 кв.м - ФИО3 - 01.10.2010 - на основании договора №1 от 14.03.2008 о совместной деятельности по долевому участию в строительстве в форме простого товарищества;

199,6 кв.м - ФИО3 - 01.10.2010 - на основании договора №2 от 14.03.2008 о совместной деятельности по долевому участию в строительстве в форме простого товарищества;

184,5 кв.м - ООО «Судак Инвест» - 26.07.2011 - на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи нежилых помещений от 19.07.2011 (номер в реестре 1567) переданы помещения офиса №3-13. Факт отчуждения подтверждается также извлечениями из реестра прав собственности на недвижимое имущество №30619218, №30619192 от 14.07.2011;

162,6 кв.м - ООО «Приватофис» - 15.09.2011 - на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи нежилого помещения (номер в реестре 35190 передано помещение №1. Факт отчуждения подтверждается также извлечением из государственного реестра сделок №10380703 от 15.09.2011.

Согласно предоставленного ответа на запрос суда, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым сообщил, что регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> в ЕГРН отсутствует, предоставив сведения о постановке помещений с кадастровыми номерами 90:23:010124:941 (многоквартирный дом площадью 749,5 кв.м., дата постановки на кадастровый учет – 08.02.2017), 90:23:010124:1032 (нежилое помещение площадью 9.1 кв.м.), 90:23:010124:1037 (нежилое помещение площадью 2,8 кв.м.), 90:23:010124:242 (нежилое здание площадью 803,8 кв.м.), 90:23:010124:1036 (нежилое помещение площадью 12,8 кв.м.), 90:23:010124:1044 (нежилое помещение площадью 19,3 кв.м.), 90:23:010124:1040 (нежилое помещение площадью 20,5 кв.м.), 90:23:010124:1041 (нежилое помещение площадью 17,4 кв.м.), 90:23:010124:1042 (нежилое помещение площадью 31,2 кв.м.), 90:23:010124:1038 (нежилое помещение площадью 20,2 кв.м.), 90:23:010124:1034 (нежилое помещение площадью 6,3 кв.м.), 90:23:010124:1033 (нежилое помещение площадью 1,6 кв.м.), 90:23:010124:1039 (нежилое помещение площадью 162,6 кв.м.), 90:23:010124:1030 (нежилое помещение площадью 1,9 кв.м.) по указанному адресу на кадастровый учет.

То есть, несмотря на то, что в графе «назначение» указано: «многоквартирный дом» все помещения в нем являются нежилыми.

При этом, суд обращает внимание, что ранее – 29.05.2015 по указанному адресу было поставлено на кадастровый учет нежилое здание большей площадью – 803,8 кв.м.

Из представленной информации из ГУП РК «БТИ» следует, что по состоянию на 01.01.2013 право собственности на объект недвижимого имущества расположенного по адресу: <...> зарегистрировано за:

1. Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом Роза ветров» на основании свидетельства о праве собственности на здание офиса с магазином и жилыми помещениями, выданного Судакским горсоветом 13.09.2010 по решению исполкома № 495 от 07.09.2010 – в размере целого.

2. ФИО3 на основании свидетельства о праве собственности на квартиру, выданного Судакским горсоветом 25.03.2011 по решению исполкома № 51 от 01.02.2011 - квартира № 1.

3. ФИО3 на основании свидетельства о праве собственности на квартиру, выданного Судакским горсоветом 25.03.2011г. по решению исполкома № 51 от 01.02.2011- квартира № 2.

4. ФИО3 на основании свидетельства о праве собственности на квартиру, выданного Судакским горсоветом 25.03.2011 по решению исполкома № 51 от 01.02.2011- квартира № 3.

5. ФИО3 на основании свидетельства о праве собственности на квартиру, выданного Судакским горсоветом 25.03.2011г. по решению исполкома № 72 от 30.12.2010 - квартира № 4.

6. Обществом с ограниченной ответственностью «Судак Инвест» на основаниидоговора купли-продажи нежилых помещений, удостоверенного Частным нотариусомСудакского горнотокруга 19.07.2011 № 1567, помещение № 3-№ 13 площадью 184,5 кв.м., 83/100 площадь 153,2 кв.м.

7. Обществом с ограниченной ответственностью «Приватофис», на основании договора купли-продажи нежилого помещения, удостоверенного Частным нотариусом Днепропетровского горнотокруга 15.09.2011 № 3519, помещение № 1 площадью 162,6 кв.м.

8. ФИО2, на основании договора купли-продажи нежилых помещений, удостоверенного Судакской госнотконторой 15.12.2011 № 2294 – 17/100 помещения № 3-13 площадью 31,3 кв.м.

Согласно сведениям ГУП РК «Крым БТИ» от 20.04.2016 истцу на праве собственности принадлежит помещение площадью 6,3 кв.м в указанном здании.

В соответствии с данными инвентарного дела, экспликации цокольного этажа здания, помещение №2 площадью 6,3 кв.м имеет назначение «щитовая». Данное техническое помещение предназначено для обслуживания всех помещений в здании и содержит инженерные коммуникации, то есть фактически является общим имуществом в здании.

В связи с прекращением права собственности Общества на здание, расположенное на арендуемом земельном участке, истец неоднократно обращался к Администрации г. Судака для прекращения договора аренды, что подтверждается письмами за исх.№6 от 22.03.2016, №56 от 25.08.2016, №29 от 07.05.2017, №59 от 15.08.2017, №57 от 30.08.2018, претензией исх.№75 от 14.12.2018.

Однако ответы на обращения в адрес ООО «Торговый дом «Роза ветров» не поступили.

17.04.2019 от Администрации Истцом получен акт сверки расчетов по договору аренды, в соответствии с которым ООО «Торговый дом «Роза Ветров» начислена задолженность по арендной плате в размере 114 588,04 рублей и пеня в размере 45 299,48 рублей.

Согласно п. 2.2. договора арендная плата устанавливалась в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» и решением Судакского городского совета №14/2 от 28.04.2006 года.

С 01.01.2008 годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» и решением 26 сессии 5 созыва Судакского городского совета от 30.01.2008 года №1327/26 в троекратном размере земельного налога, который определен Законом Украины «О плате за землю» (указанный абзац добавлен в п. 2.2.1 договора доп. соглашением к договору от 15.04.2009 года).

Исходя из положений п. 7.2. договора аренды земельного участка в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в соответствии с действующим законодательством.

01.11.2019 в адрес ООО «Торговый дом «Роза ветров» была направлена претензия об оплате задолженности по договору аренды в размере 147 236,81 руб., а также пени в размере 73 775,1 руб. в срок до 17 ноября 2019 года и расторжении договора аренды.

В ответе на претензию Общество указало, что арендные правоотношения между Администрацией города Судака и ООО «Торговый дом «Роза ветров» прекратились в связи с тем, что спорное здание принадлежит на праве собственности иным лицам.

Изучив доводы участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований по следующим основания.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ч. 2 ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу - оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

По смыслу абз.2 п.3 ст.552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим на момент возникновения спорных правоотношений) прямо установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу - оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При таких обстоятельствах, исходя их вышеуказанных положений законодательства, к третьим лицам перешло право пользования земельным участком по договору аренды земельного участка от 02.04.2004 (запись в государственном реестре земли от 18.05.2004 за №000090-СУД).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход права собственности на недвижимость, занимающую арендованный земельный участок, от арендатора к другому лицу не поименован среди оснований для расторжения договора ни законом, ни договором. Такое обстоятельство влечет перемену лиц на стороне арендатора земельного участка в силу положений части первой статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта третьего статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендное обязательство не прекращает своего действия.

Учитывая изложенное, первоначальные исковые требования о признании договора аренды прекращенным удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 02.10.2012 №5361/12, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

В этой связи земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости

Администрацией не учтено, что в случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, то с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

При этом, ходатайство о привлечении в качестве соответчиков собственников имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, в качестве соответчиков, Администрацией заявлено не было, напротив представитель муниципального органа настаивал на взыскании задолженности с ООО «Роза Ветров».

Относительно доводов Администрации о том, что ООО «Роза Ветров» является надлежащим ответчиком, в связи с регистрацией права собственности на вышеуказанное помещение – «щитовая», площадью 6,3 кв.м (иного помещения с такой площадью не существует) суд считает необходимым указать следующее.

Согласно статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации - имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (часть1 ).

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.

В здании долевым собственникам могут принадлежать как конкретные помещения, так и доли в праве общей долевой собственности. Указанные доли, в свою очередь, при наличии технической возможности по соглашению сторон или в судебном порядке могут быть выделены в виде отдельных помещений с сохранением режима долевой собственности в отношении общего имущества (коридоры, лестничные холлы, лифты, подвалы с размещенным в них оборудованием и инженерными сетями). Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы статей 249, 289,290 ГК РФ, регулирующих сходные отношения.

Право собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН и от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это - пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п.п.3-5 ПП ВАС РФ №64).

В здании долевым собственникам могут принадлежать как конкретные помещения, так и доли в праве общей долевой собственности. Указанные доли, в свою очередь, при наличии технической возможности по соглашению сторон или в судебном порядке могут быть выделены в виде отдельных помещений с сохранением режима долевой собственности в отношении общего имущества (коридоры, лестничные холлы, лифты, подвалы с размещенным в них оборудованием и инженерными сетями).

Таким образом, суд соглашается с доводами ООО «Роза Ветров», что право собственности истца на общие помещения в здании прекратилось после приобретения новыми собственниками помещений - в силу закона.

С переходом права собственности на все помещения в здании к третьим лицам права на землю, правоотношения землепользования и вытекающие из них обязательства истца по оплате арендной платы за земельный участок прекратились в силу ст.ст.271, 552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ.

Следовательно, регистрация права собственности Общества только на общее имущество (щитовую), не имеет правового значения и не порождает обязанности по уплате арендной платы за земельный участок, поскольку истцу не принадлежит на праве (общей, долевой) собственности какое-либо из самостоятельных (отдельных) помещений.

Учитывая изложенное, встречные исковые требования о взыскании с ответчика арендной платы за период с 11.04.2016 по 11.10.2019, пени, а также расторжении договора аренды земельного участка являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 6000,00 руб. по первоначальному иску относятся на Общество. Поскольку Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена, то по встречному иску вопрос о ее распределении судом не рассматривался.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать в полном объеме.

2. В удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья М.И. Куртлушаев