Решение от 7 февраля 2017 г. по делу № А56-16362/2015

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-16362/2015
08 февраля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Франс" (адрес: Россия 196158, Санкт-Петербург, Московский пр.,216; Россия 191186, Санкт-Петербург, Конюшенная пл.2,лит.Д,оф.514, ОГРН: <***>);

ответчики: 1. Комитет по управлению городским имуществом, (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6 подъезд); 2. Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (Россия 190000, Санкт-Петербург г, пер. Гривцова 5, ОГРН: <***>);

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, Зодчего Росси,д.1-3, 6й подъезд) 2. Общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг" (Россия 191186, Санкт-Петербург, Волынский пер., д.1/36)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 31.10.2016,

от ответчиков: 1. ФИО3, по доверенности от 29.12.2016, 2. не явился, извещен,

от третьих лиц: 1. ФИО4, ФИО5, по доверенности от 09.01.2017, 2. не явился

эксперт ФИО6, паспорт

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Франс" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (после реорганизации Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее - Комитет), Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом.24Н, 1 этаж, в т.ч. антресоль, изложив, пункт 2.1. Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета №41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком ООО «Кэпитал Консалтинг» составляет 2966101 рубль 69 копеек, без НДС.».

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – СПб ГУП "ГУИОН"), Общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг".

Решением от 25.05.2015 требования к Комитету удовлетворены, в иске к Фонду отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 решение от 21.05.2015 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 решение от 21.05.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Определением от 14.07.2016 суд назначил проведение экспертизы, которая была поручена эксперту ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПЕТРОЭКСПЕРТ» ФИО6, приостановил производство по делу.

29.11.2016 суд возобновил производство по делу.

От сторон поступили замечания на заключение эксперта №16-98-Т-А56-16362/2015 от 16.09.2016, в связи с чем эксперт ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПЕТРОЭКСПЕРТ» ФИО6 в судебном заседании дала пояснения по заключению по вопросам, предложным лицами, участвующими в деле.

Ходатайство истца о проведении повторной экспертизы отклонено, как направленное на затягивание судебного процесса в соответствии с п. 5 ст. 159 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 05.01.2000 N 12-А-2238 (далее - договор аренды), по которому арендатору предоставлено в пользование нежилое помещение общей площадью 21,4 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н, для использования под нежилые цели (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Общество 23.06.2014 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Комитет принял распоряжение от 30.09.2014 N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", в пункте 1.1.2 которого определена цена продажи арендуемого помещения - 5 000 000 руб., установленная на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168(471)-2014, выполненного ГУИОН.

13.10.2014 Общество получило проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в пункте 2.1 которого установлена цена продажи объекта, составляющая 5 000 000 руб.

Общество 11.11.2014 направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2 288 135 руб. 59 коп., установленную на основании отчета от 10.11.2014 N 41/2014, выполненного ООО "Кэпитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.

Фонд письмом от 26.11.2014 N 5561/30, сообщил Обществу о том, что изменение цены продажи объекта не входит в его компетенцию в связи с тем, что Фонд является представителем Комитета, действующим на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010.

Комитет направил Обществу письмо от 03.12.2014 N 33624-32, в котором указал, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем; при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, спор подлежит рассмотрению судом, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда, основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.

Невозможность урегулирования сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилась основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке).

В рамках настоящего дела экспертом ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПЕТРОЭКСПЕРТ» ФИО6 проведена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости помещения 24Н площадью 21,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, лит. А, по состоянию на 23.06.2014.

Согласно экспертному заключению №16-98-Т-А56-16362/2015 от 16.09.2016 рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 23.06.2014 составляет 4 081 000 руб.

Дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость, определена с учетом положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Постановления Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, которое указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования.

Экспертом представлено пояснение к заключению, в котором учтены вновь выявленные характеристики объектов-аналогов и устранены технические ошибки на основании дополнительно представленных в материалы дела доказательств, вследствие чего согласованная величина рыночной стоимости объекта составила 4 347 000 руб.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение с учетом дополнения к нему надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

Согласно статье 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения №16-98-Т-А56-16362/2015 от 16.09.2016

по состоянию на 23.06.2014 с учетом дополнений, выполненного экспертом ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПЕТРОЭКСПЕРТ», в размере 4 347 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Поскольку Общество заявляло требование неимущественного характера об урегулировании преддоговорного спора, экспертным заключением фактически подтверждена необоснованность требования истца об установлении цены продажи объекта в размере 2966101 рубль 69 копеек, то есть по результатам рассмотрения дела принято решение не в пользу истца, расходы на проведение экспертизы, в результате которой было получено заключение ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПЕТРОЭКСПЕРТ», подлежат взысканию с истца в пользу СПб ГУП "ГУИОН".

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

определить условие договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом.24Н, 1 этаж, в т.ч. антресоль, общей площадью 21,4 кв.м, изложив, пункт 2.1. в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Объекта составляет 4 347 000 руб.»

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Франс" в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 37 500 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.