Решение от 29 июня 2025 г. по делу № А51-18268/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-18268/2024
г. Владивосток
30 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  16 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  30 июня 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Администрации Анучинского муниципального округа Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании торгов недействительными,

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО2, Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю,

при участии в судебном заседании:

от истца (посредством использования системы веб-конференции): ФИО3, по доверенности от 30.07.2024, паспорт, диплом;

от ответчика, третьих лиц: не явились, извещены,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Анучинский районный суд Приморского каря с исковым заявлением к Администрации Анучинского муниципального округа Приморского края (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительными проведение администрацией Анучинского муниципального округа Приморского края в лице отдела имущественных и земельных отношений управления по работе с территориями администрации Анучинского муниципального округа Приморского края торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:01:150001:6423, площадью 244 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, находящегося в государственной собственности (государственная собственность на который не разграничена), расположенного по адресу: <...>.

Определением Анучинского районного суда Приморского каря от 08.08.2024 дело №2а-154/2024 по данному иску направлено по подсудности в Арбитражный суд Приморского края.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю.

Ответчик и третьи лица, извещенные о настоящем судебном разбирательстве надлежащим образом, в заседание суда не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения истца относительно исковых требований.

Суд в порядке статьи 124 АПК РФ уточнил наименование ответчика –Администрация Анучинского муниципального округа Приморского края.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно сведениями из ЕГРН, ИП ФИО1 является собственником:

- нежилого здания – здания-закусочной на 6 посадочных мест с кадастровым номером 25:01:000000:295, общей площадью 86,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

- земельного участка с кадастровым номером: 25:01:150001:66, площадью 87+/- 3 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание (торговый павильон). Почтовый адрес ориентира: Приморский край. <...>;

- земельного участка с кадастровым номером: 25:01:150001:5761, площадью 25+/-2 кв.м, местоположение которого установлено за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 1 м, на направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Администрацией Анучинского муниципального округа был организован электронный аукцион на право заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:01:150001:6423, площадью 244 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, право государственной собственности на земельный участок не разграничено, расположенного по адресу: <...>. (извещение №21000027880000000071 о проведении аукциона опубликовано 14.05.2024 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru).

19.06.2024 в период с 05 часов до 06 часов 07 минут по московскому времени был проведен аукцион на электронной площадке АО «Российский аукционный дом», участниками которого являлись истец и ФИО2, победителем аукциона был признан ФИО2.

20.06.2024 Гребень В.А. обратился к кадастровым специалистам, которые выставили точки границ земельного участка с кадастровым номером 25:01:150001:6423 и установили, что точки одной из границ земельного участка фактически совпадают с границами здания истца с кадастровым номером: 25:01:000000:295.

Полагая, что настоящие торги были проведены с существенным нарушением норм действующего законодательства, ИП ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Ответчик и третье лицо по делу – Гребень В.А. в своих отзывах на иск с исковыми требованиями не согласились, сославшись на отсутствие в действиях ответчика нарушений действующего законодательства при проведении торгов.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения истца, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №10/22) разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №101, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 №739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 №12573/11 и от 29.01.2013 № 11604/12).

По смыслу указанных норм и разъяснений, основанием для признания торгов недействительными может являться такое нарушение правил их проведения, которое имеет существенное влияние на результаты торгов, то есть, в том случае, если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Таким образом, требуя признания торгов недействительными, истец в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ должен представить суду не только доказательства нарушения закона при проведении торгов, но и доказательства нарушения его прав и законных интересов, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В обоснование своего иска ИП ФИО1 сослалась на следующие нарушения законодательных требований при проведении оспариваемых торгов, которые затронули ее права и законные интересы:

- границы земельного участка с кадастровым номером 25:01:150001:6423 (предмета торгов) пересекаются с границами земельного участка, являющегося собственностью истца;

- извещение о проведении торгов не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения);

- информация, размещенная на официальном сайте https://torgi.gov.ru/ и размещенная в периодическом печатном издании содержат разночтения в части начальной цены.

Проанализировав доводы истца относительно допущенных ответчиком нарушений при проведении торгов, сопоставив их с материалами дела, арбитражный суд установил следующее.

Подготовка, организация и проведение аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регулируются Земельным Кодексом РФ (далее – ЗК РФ).

Согласно части 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Постановлением Правительства РФ от 10.09.2012 №909 в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее - Официальный сайт) для размещения информации о проведении аукционов по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен адрес сайта www.torgi.gov.ru.

Как следует из представленных документов, Администрацией Анучинского муниципального округа вынесены постановление от 05.03.2024 №172 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории ФИО1», а также распоряжение Администрации от 27.04.2024 №273-р «О проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка и утверждении состава аукционной комиссии в электронной форме».

В силу пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

В обоснование доводов о наложении границ земельного участка (предмета аукциона) на принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером: 25:01:150001:5761, истцом представлено заключение кадастрового инженера ФИО4, согласно которому точки, вынесенные иной кадастровой компанией, существенно разнятся с данными ЕГРН.

Между тем, из указанного заключения не следует, что границы земельных участков 25:012:150001:66, 25:01:150001:5761 накладываются друг на друга.

Кроме того, указанное Заключение кадастрового инженера не может быть принято в качестве подтверждения наложения границ рассматриваемых земельных участков, поскольку данное заключение является информационным документов, в котором выражена экспертная оценка специалиста, и само по себе не является документом для кадастрового учета.

Следует также отметить, что согласно сведениям, размещенным на официальном сайте www.torgi.gov.ru, объектом торгов является земельный участок 25:01:150001:6423, однако в заключении сведений об указанном земельном участке не содержится.

Иные документы и сведения, свидетельствующие о наличии наложений границ земельных участков, в материалы дела не представлены.

Указанные обстоятельства также были установлены в решении УФАС по Приморскому краю от 10.07.2024 по делу №025/10/18.1-662/2024.

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии в указанной части доводов истца нарушений требований действующего законодательства.

В части доводов о разночтении информации о начальной цене аукциона в извещении на официальном сайте торгов и в печатном издании арбитражный суд установил следующее.

Как было установлено выше, постановлением Правительства РФ от 10.09.2012 №909 в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении аукционов по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен адрес сайта www.torgi.gov.ru.

Пунктом 20 статьи 39.11 ЗК РФ также установлено, что организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

С 10.03.2025 указанное положение утратило силу на основании Федерального закона от 28.12.2024 №538-ФЗ.

При этом согласно пункту 3 статьи 39.13 ЗК РФ не требуется опубликование извещения о проведении электронного аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа, по месту нахождения земельного участка случае проведения электронного аукциона.

Таким образом, единственным официальным источником информации о проведении электронных торгов в отношении земельных участков является официальный сайт в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru.

Информация о проведении электронных торгов, размещенная в иных, источниках, в том числе в печатных изданиях, не имеет значение, в связи с чем разночтения относительно начальной цены аукциона, на которые указывает истец, не могут быть признаны ненадлежащим информационным обеспечением торгов, влияющим на результаты аукциона.

В части доводов о том, что извещение о проведении торгов не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), суд установил следующее.

Пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (пункт 7 статьи 39.11 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела (извещения о проведении аукциона №21000027880000000071), разрешенное использование земельного участка – предпринимательство.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, устанавливает, что вид разрешенного использования земельного участка «предпринимательство» (код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка 4.0) предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

Пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства определен как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Понятие «строительство» пунктом 13 статьи 1 ГрК РФ определяется как создание зданий, строений, сооружений.

Из данных норм следует, что объекты капитального строительства – это объекты, являющиеся результатом строительства, следовательно, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка «предпринимательство» предусматривается строительство (создание) зданий, строений, сооружений.

При указанных обстоятельствах проведению подлежал электронный аукцион на право заключения именно договора аренды, а не купле-продаже земельного участка, следовательно, извещение должно было содержать сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, администрацией нарушены требования пункта 2 статьи 39.1, пункта 7 статьи 39.11 и подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ при проведении спорного аукциона.

Указанная правовая позиция также изложена в отзыве УФАС по Приморскому краю на настоящее исковое заявление.

Конституционным Судом РФ в Определении от 28.12.2021 №2837-0, по сути, обосновывающим установление законодателем требований пункта 2 статьи 39.1 и пункта 7 статьи 39.11 ЗК РФ, указано следующее.

Исходя из конституционных предписаний и учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность (определения Конституционного Суда РФ от 08.12.2015 №2742-0, от 28.02.2019 №369-0, от 28.01.2021 №144-0 и др.). Государственное регулирование приватизации земли также закреплено в качестве принципа при регулировании земельных отношений (пункт 1 статьи 1 ЗК РФ).

С учетом значения объектов публичной собственности их предоставление для реализации частных интересов граждан или объединений граждан должно быть оправданным с социальной и/или экономической точки зрения. Соответственно, при распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения. Это наиболее актуально в отношении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, призванных обеспечить комфортные и благоприятные условия для проживания граждан, что достигается в том числе за счет установления временных пределов возможных неудобств, связанных с осуществлением строительства.

Согласно оспариваемым законоположениям (пункту 2 статьи 39.1 и пункту 7 статьи 39.11 ЗК РФ) в качестве оптимальной правовой формы для решения указанных задач федеральный законодатель избрал заключение договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка. Такой механизм позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию – как собственнику созданных зданий или сооружений (статья 39.20 «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение» ЗК РФ).

Названная правовая модель распределения и освоения земельных участков, относящихся к публичной собственности, в целях строительства зданий или сооружений обеспечивает необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов.

Учитывая совокупность вышеизложенного, арбитражный суд приходит у выводу, что со стороны Администрации имело место существенное нарушение порядка (процедуры) проведения спорного аукциона, повлекшее приобретение земельного участка в собственность по договору купли-продажи в обход существующих процедур, а именно в обход требования о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка, основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, что в соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ является основанием для признания оспариваемого аукциона недействительным и удовлетворении настоящего иска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать недействительными проведение администрацией Анучинского муниципального округа Приморского края, в лице отдела имущественных и земельных отношений управления по работе с территориями администрации Анучинского муниципального округа Приморского края, торги в форме открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:01:150001:6423, площадью 244 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенного использование предпринимательство, находящегося в государственной собственности (государственная собственность на который не разграничена), расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с администрации Анучинского муниципального округа Приморского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.