Решение от 19 марта 2025 г. по делу № А50-2826/2024

Арбитражный суд Пермского края Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

город Пермь

20 марта 2025 г. Дело № А50 –2826/2024

Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2025 г. Решение в полном объеме изготовлено 20 марта 2025 г.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Трубина Р.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Магеря О.А. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (618400, <...>, ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники (УИЗО) (618417, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо:

- Администрации города Березники (618417, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>); об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 18.02.25, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО3, доверенность от 18.12.24, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 25.12.24, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Березники с

требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Администрации города Березники.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта по состоянию на 20 октября 2023 г.

Определением арбитражного суда от 09 августа 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, <...>).

17 февраля 2025 г. в арбитражный суд от индивидуального предпринимателя ФИО4 поступило заключение эксперта № 374/12.24 по определению рыночной стоимости объекта по состоянию на 20 октября 2023 г.

В соответствии со статьей 146 АПК РФ арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

На основании определения суда от 17 марта 2025 года, в связи с прекращением полномочий судьи Елизаровой И.В. с 14 марта 2025 г., на основании решения ККС ПК от 17 декабря 2024 г. № 12.3/1, произведена замена судьи Елизаровой И.В., дело № А50-2826/2024 передано на рассмотрение судье Трубину Р.В.

Протокольным определением суда от 19 марта 2025 года производство по делу возобновлено.

Представитель ответчика указал, что возражений относительно экспертного заключения не имеется, исковые требования не признает.

Истец на заявленных требованиях настаивает в полном объеме.

В судебном заседании заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 162/23-159 от 22.11.2023, кадастровый номер 59:37:0620301:35, расположенный по адресу: <...> в части стоимости земельного участка.

Изложить п. 1.5. Договора № 162/23-159 от 22.11.2023 в следующей редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 3 110 000,0 руб. (без учета НДС)», в том числе: - стоимость здания составляет 1 530 000,0 руб.; - стоимость земельного участка составляет 1 580 000,0 руб. (без учета НДС).

Протокольным определением суда от 19 марта 2025 г. уточнение требований принято.

Суд считает дело подготовленным, в связи с чем, в отсутствие возражений со стороны участников процесса, закончил рассмотрение дела в предварительном судебном заседании и открыл рассмотрение дела в судебном заседании в первой инстанции (ст. ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Судом заслушаны объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследованы представленные в материалы дела в соответствии со ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Истец основывает свои требования на том, что Ответчик требования истца, с учетом поступившей экспертизы не оспаривает.

Судом заслушаны объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследованы, представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Истец основывает свои требования на том, что между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (арендодатель, ответчик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор, истец) заключен договор аренды № нп/2021/61 от 13.09.21 г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество в виде нежилого здания пожарного депо, общей площадью 466,1 кв.м., по адресу <...> для использования в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования.

Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 59:37:0620301:35 площадью 4 267 +/-13,1 кв.м.

Истец обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в виде нежилого здания и земельного участка с кадастровым номером 59:37:0620301:35 площадью 4 267 +/-13,1 кв.м.

22.11.2023 истцом получен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 162/23-159.

В редакции продавца (ответчика) стоимость земельного участка составляет 2 683 000 руб. 00коп.

Не согласившись с выкупной ценой, истец в адрес ответчика направил протокол разногласий от 20.12.2023 г. к договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № 162/23-159 от 22.11.23.

Не согласившись с редакцией продавца в части стоимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, указав, что во исполнение ст. 9 Закона № 159-ФЗ был заключен контракт с ООО «АЙРА ТОРРЕС» на оказание услуги по оценке недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, с предоставлением отчета об оценке и экспертного заключения на арендуемое истцом имущество.

Во исполнение Закона № 159-ФЗ подготовлен проект договора купли-продажи Объекта муниципальной собственности.

Ответчик считает, что рыночная стоимость выкупаемого земельного участка соответствует рынку недвижимости на территории МО город Березники.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными

правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В этом случае судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле

лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (п. 2 указанного Информационного письма).

Ответчик доводы истца относительно стоимость объекта отклонил.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом в соответствии с требованиями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

Какова рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 4 267 кв.м. +/- 13,1 кв.м., с кадастровым номером 59:37:0620301:35, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 20.10.2023, без учета НДС?

Производство экспертизы поручено ФИО4 .

Установлена стоимость экспертных услуг 16 000 руб. 00 коп., оплата экспертизы возложена на истца.

17.02.2025 в материалы дела поступило заключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 4 267 кв.м. +/- 13,1 кв.м., с кадастровым номером 59:37:0620301:35, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 20.10.2023, без учета НДС, составляет 1 580 000,0 руб.

После экспертизы истец уточнил заявленные требования с учетом результатов проведенной экспертизы. Ответчиком требования истца об установлении рыночной стоимости объекта не оспариваются.

Доказательств иного суду не представил (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В ст. 8 Федерального закона от 29.08.1998 № 135 установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.08.1998 № 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку при определении выкупной цены имущества, находящегося в государственной или муниципальной казне, в рамках реализации

Закона № 159-ФЗ НДС не учитывается, то по общему правилу

сумма НДС должна быть исключена из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений. Исковые требования подлежат удовлетворению.

У ответчика - Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники возникает обязанность предоставить истцу новый график платежей по Договору купли-продажи объекта муниципальной

собственности № 162/23-159 от 22.11.2023 (Приложение № 1 к Договору), в соответствии с новой редакцией п. 1.5.

Расходы по экспертизе подлежат взысканию с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Легатим», поскольку именно данное лицо являлось плательщиком стоимости экспертных услуг.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № 162/23-159 от 22.11.2023, в части определения стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:37:0620301:35, расположенным по адресу: <...>

Изложить п. 1.5. Договора № 162/23-159 от 22.11.2023 г. в следующей редакции: «Цена объекта согласно отчету об оценке рыночной стоимости составляет 3 110 000,0 руб. (без учета НДС)», в том числе:

- стоимость здания составляет 1 530 000,0 руб.;

- стоимость земельного участка составляет 1 580 000,0 руб. (без учета НДС).

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по госпошлине в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Легатим»

судебные расходы по оплате экспертизы в размере 16 000 руб. 00 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Легатим» с депозитного счета Арбитражного суда Пермского края денежные средства в сумме 29 000 руб. уплаченные по платежному поручению № 78 от 20.05.24 г. по заявлению лица с указанием реквизитов перечисления.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Р.В. Трубин