Решение от 18 января 2026 г. АС города Москвы

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-144415/25-176-866
19 января 2026 года
г.Москва



Полный текст решения изготовлен 19 января 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2026 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дмитраковой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Юпитер»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Москве

о признании одностороннего отказа от договора недействительным, о признании договора действующим, о восстановлении записи в ЕГРН

и по объединенному делу Департамента городского имущества города Москвы

к ответчику: ООО «Юпитер»

о взыскании 1.363.756 рублей 91 копейки, об обязании совершить действия

с участием: от истца - ФИО1 по дов. от 28.07.2025;

от ответчика - ФИО2 по дов. от 01.12.2025;

от третьего лица - неявка, извещено;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Юпитер» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) от договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона) от 15.01.2021 № ЭТ-09-00035/21 недействительным; о признании договора аренды от 15.01.2021 № ЭТ-09-00035/21, заключенный между сторонами, действующим; о восстановлении ранее погашенную запись от 09.04.2021 № 77:08:0003006:10506-77/051/2021-1 в ЕГРН об ограничении (обременении) правом аренды ООО «Юпитер» нежилого помещения общей площадью 433,6 кв.м (цокольный этаж, пом.I, комн.1-31), с кадастровым номером 77:08:0003006:10506, расположенного по адресу: г. Москва, бульвар Яна Райниса, д.9, на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона) от 15.01.2021 № ЭТ-09-00035/21.

В рамках дела №А40-231116/25-6-1595 Арбитражным судом города Москвы принят к производству иск Департамента городского имущества города Москвы о взыскании с ООО «Юпитер» 1.363.756 рублей 91 копейки неустойки (штрафа); об обязании в срок не позднее трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести планировку нежилого помещения площадью 433,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в первоначальное состояние согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте БТИ здания по состоянию на 31.07.2017; о взыскании в случае неисполнения решения суда в установленный срок судебной неустойки в размере 10.000 рублей 00 копеек за каждый день неисполнения судебного акта, начиная со дня, следующего за днем окончания срока, установленного судом для приведения планировки в первоначальное состояние, и до его фактического исполнения, с условием ежемесячного увеличения суммы судебной неустойки в два раза, начиная с четвертого месяца с момента наступления исполнения решения суда.

Определением от 15.10.2025 Арбитражный суд города Москвы объединил в одно производство в порядке ст.130 АПК РФ дела №№ А40-144415/25-176-866 и А40-231116/25-6- 1595 для совместного рассмотрения в рамках дела № А40-144415/25-176-866.

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123, 156 АПК РФ, в отсутствие третьего лица, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Истец поддержал исковые требования со ссылкой на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по заключенному между сторонами договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона) от 15.01.2021 № ЭТ-09-00035/21, возражал против удовлетворения исковых требований Департамента городского имущества города Москвы.

Департамент городского имущества города поддержал сввои исковые требования со ссылкой на ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона) от 15.01.2021 № ЭТ-09-00035/21, возражал против удовлетворения исковых требований истца по доводам отзыва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования истца подлежат частичному удовлетворению в части, а иск Департамента городского имущества города Москвы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона) от 15.01.2021 № ЭТ-09-00035/21 (далее по тексту также – договор) ответчик (арендодатель) предоставил истцу (арендатору) во временное владение и пользование по акту нежилое помещение общей площадью 433,6 кв.м (цокольный этаж, пом.I, комн.1-31), с кадастровым номером 77:08:0003006:10506, расположенное по адресу: <...> (далее по тексту также – нежилое помещение). Договор заключен сроком 15.01.2031. Платежи и расчеты установлены в ч. 6 договора.

Истец указывает, что им 17.05.2025 в личном кабинете получены претензия от 29.01.2025 № 33-6-726024/24-(02)-2, уведомление от 21.03.2025 № 33-6-726024/24-(0)-4 о расторжении договора аренды, уведомление от 07.05.2025 № 33-6-726024/24-(0)-6 о вступлении в силу уведомления.

Из указанной претензии от 29.01.2025 № 33-6-726024/24-(02)-2 следует, что по результатам проведенных Государственной инспекцией контрольно-инспекционных мероприятий в отношении нежилого помещения оформлен Акт осмотра от 05.12.2024 №9081245, согласно которому выявлен факт неисполнения арендатором условий договора.

Департаментом по итогам проведенного мониторинга исполнения арендатором условий договора выявлены следующие нарушения: наличие переустройства/перепланировки объекта, в результате которого арендатору предложено в течение шести месяцев с даты направления настоящей претензии уплатить штрафные санкции в размере 1.363.756 рублей 91 копейки с представлением в Департамент информации о проведенных мероприятиях по устранению нарушений либо о приведении объекта в первоначальное состояние.

С учетом указанной даты в претензии срок уплаты штрафа – 29.06.2025.

Ответчиком 21.03.2025 направлено уведомление № 33-6-726024/24-(0)-4 о расторжении договора в связи с неоплатой истцом штрафных санкций.

Уведомлением от 07.05.2025 № 33-6-726024/24-(0)-6 ответчик указал истцу на то, что в связи с расторжением договора, арендатор обязан возвратить нежилое помещение ответчику.

Истец указывает, что не производил самостоятельно никаких перепланировок в отношении объекта; своевременно не был уведомлен и обеспечен правом на присутствие при выполнении контрольно-инспекционные мероприятия в отношении объекта; не уведомлялся надлежащим образом о наличие имущественных претензий со стороны ответчика, а получил только 17.05.2025 в личном кабинете все сообщения за период с января по май 2025 направленные ему со стороны ответчика; является добросовестным арендатором и участником гражданских правоотношений, не допускающих возникновения задолженности или противоправного поведения.

Таким образом, истец полагает, что односторонний отказ от договора является незаконным.

В обоснование своих исковых требований Департамент городского имущества города Москвы указывает на то, что вследствие нарушения арендатором условий договора, а именно осуществленной перепланировки объекта, арендатор обязан оплатить штраф и привести объект в первоначальное состояние планировку помещения.

В силу п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В свою очередь в силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Статьей 452 Гражданского кодекса РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно Акту осмотра от 05.12.2024 №9081245 в пом. I ком. 2,4,13,17 осуществлено устройство межкомнатных перегородок, в ком. 1,3,31 осуществлено устройство межкомнатных перегородок с дверным проемом, произведен демонтаж межкомнатной перегородки между ком. 3 и 4.

В заключении акта указано, что все работы по переоборудованию нежилого помещения, учтенные на поэтажном плане ГБУ МосгорБТИ в «красных линиях» на 01.11.2019, произведены до передачи помещения ООО «Юпитер». Устройство межкомнатных перегородок, устройство межкомнатных перегородок с дверным проемом, демонтаж межкомнатной перегородки не требуют согласования по 508-ПП.

Согласно п.2 акта приема-передачи от 29.01.2021 к договору на момент передачи арендуемого помещения в пользу истца в помещении уже имелась перепланировка.

Однако какая именно в помещении имелась перепланировка из материалов дела установить невозможно, поскольку приложенная к договору экспликация датирована 2017 годом. Экспликация оформлена в черных линиях (без перепланировки).

Таким образом из материалов дела достоверно невозможно установить в какой конфигурации помещение было действительно передано истцу в аренду и сопоставить его состояние с тем, что установлено Госинспекцией по недвижимости в акте от 05.12.2024.

Кроме того, согласно п.5.3.3 договора арендатор имеет право производить перепланировку объекта нежилого фонда за счет средств арендатора в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц.

Проведение перепланировки объекта нежилого фонда согласовывается с Департаментом городского имущества города Москвы.

Отсутствие нарушений несущей способности конструктивных элементов здания, соблюдение требований технических регламентов, отсутствие угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан должно быть подтверждено заключением уполномоченной организации, которое предоставляется арендатором арендодателю до проведения соответствующих работ.

Согласно подп. в, п.7.6 договора арендатор признается недобросовестным в случае, если в отношении использования объекта аренды им было допущено хотя бы одно из следующих нарушений: проведение переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования арендодателя, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

При повторном выявлении вышеуказанных нарушений арендодателем принимается решение о расторжении настоящего договора аренды во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 7.11 договора в случае выявления арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3 настоящего договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, а также восстановить своими силами и (или) за свой счет объект аренды в первоначальное состояние, либо компенсировать расходы арендодателя на такое восстановление. При повторном выявлении указанного в настоящем пункте нарушения арендодателем принимается решение о досрочном расторжении договора аренды во внесудебном порядке.

С учетом вышеизложенного, ответчиком не доказано, что перепланировка произведена истцом, а также же не представлены доказательства повторного нарушения условий договора.

В силу п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ сторона, которой Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, у арендодателя отсутствовали законные основания для отказа от договора аренды в одностороннем порядке, а уведомление является недействительным.

При этом, требования истца в части восстановления ранее погашенной записи от 09.04.2021 № 77:08:0003006:10506-77/051/2021-1 в ЕГРН об ограничении (обременении) правом аренды ООО «Юпитер» нежилого помещения общей площадью 433,6 кв.м (цокольный этаж, пом.I, комн.1-31), с кадастровым номером 77:08:0003006:10506, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона) от 15.01.2021 № ЭТ-09-00035/21 не подлежат удовлетворению, поскольку ответчик не является регистрирующим органом.

С учетом того, что Департаментом городского имущества города Москвы не доказан факт нарушения условий договора его исковые требования не подлежат удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований

Арбитражный процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Иные доводы сторон также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в части, а иск Департамента городского имущества города Москвы не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 64, 65, 67, 68, 70, 71, 101, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) от договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона), от 15.01.2021 № ЭТ09-00035/21, заключенного с ООО «Юпитер» (ОГРН <***>).

Признать договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (в электронной форме, по результатам аукциона), от 15.01.2021 № ЭТ09-00035/21 действующим.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Юпитер» отказать.

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу ООО «Юпитер» (ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин