Решение от 13 июля 2017 г. по делу № А59-2155/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-2155/2017
г. Южно-Сахалинск
13 июля 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 13 июля 2017 года. Решение в полном объеме изготовлено 13 июля 2017 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Шестопал И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения права ООО «Эльдорадо» аренды земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул.Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад», по договору аренды № 02668 от 04.02.2014, оформленное уведомлением от 22.06.2017 № 65/001/013/2017-183 и возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и интересов путем совершения регистрационных действий по прекращению права аренды ООО «Эльдорадо» земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул.Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад», по договору аренды № 02668 от 04.02.2014,

с участием представителей:

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО2 на основании доверенности от 03.05.2017 № 124Д,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области – ФИО3 на основании доверенности от 15.05.2017 №21,

от общества с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» – ФИО4 на основании доверенности от 22.06.2017,

У С Т А Н О В И Л :

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – заявитель, Департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее- АПК РФ) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление, ответчик, административный орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка ООО «Эльдорадо» из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул.Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад», по договору аренды № 02668 от 04.02.2014, оформленное уведомлением от 22.06.2017 № 65/001/013/2017-183 и возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и интересов путем совершения регистрационных действий по прекращению права аренды ООО «Эльдорадо» на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0502001:421.

В обоснование заявленных требований Департамент в своем уточненном заявлении указал, что у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, изложенные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации выводы Управления противоречат положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пункту 3 договора аренды, поскольку, в уведомлении от 17.11.2016 № 5962-014/07, направленном в период действия договора, арендодатель, действуя в соответствии с законодательством, выразил свое намерение не продлевать арендные отношения с ООО «Эльдорадо» по окончании срока действия договора аренды, то есть данное уведомление, которое необходимо рассматривать в совокупности с пунктом 3 договора аренды, представляет собой надлежащий документ, свидетельствующий о прекращении договора аренды с 03.02.2017. В связи с этим, вопреки позиции регистрирующего органа, в рассматриваемом случае арендодателю не было необходимости направлять арендатору односторонний отказ от договора аренды, заключать с арендатором соглашение о расторжении договора, либо расторгать договор в судебном порядке.

Представитель Департамента в судебном заседании уточнил заявленные требования и поддержал их по основаниям, изложенным в заявлении и уточнении к нему.

Представитель Управления в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением суда от 26.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Эльдорадо» (далее – ООО «Эльдорадо», общество).

Представитель ООО «Эльдорадо» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, письменный отзыв суду не представил.

Выслушав представителей Департамента, Управления и общества, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 04.02.2014 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ООО «Эльдорадо» (арендатор) в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 02.12.2013 № 2047-р «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства объекта на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 30.01.2014 № 119-р «О предоставлении земельного участка в аренду» заключен договор № 02668 аренды земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул. Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад».

Срок аренды в соответствии с пунктом 3 Договора установлен по 03.02.2017 включительно.

23.11.2016Департамент направил в адрес арендатора уведомление от 17.11.2016 № 5962-014/07, в котором сообщил ООО «Эльдорадо» о том, что срок договора аренды истекает 03.02.2017, и о необходимости к этой дате освободить земельный участок и передать Департаменту по акту приема-передачи. Департамент будет считать вышеуказанный договор расторгнутым с 03.02.2017.

14.03.2017 Департамент обратился в Управление с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права аренды ООО «Эльдорадо» в отношении земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул. Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад».

Решением ответчика от 22.03.2017 № 65/001/013/2017-183 приостановлено осуществление государственной регистрации прекращения права аренды, в обоснование которого со ссылкой на часть 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о регистрации), управление указало, что заявителем на государственную регистрацию прекращения аренды представлено ненадлежащее уведомление арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, поскольку направлено оно в срок действия договора аренды, что не соответствует требованиям действующего законодательства (ч.2 ст.610 ГК РФ), при этом, договором аренды не предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора арендодателем в срок действия договора, а соглашение сторон о расторжении договора аренды на государственную регистрацию не поступало. Регистрация прекращения аренды была приостановлена регистратором до 22.06.2017.

Решением ответчика от 22.06.2017 Департаменту отказано в государственной регистрации прекращения права аренды ООО «Эльдорадо» в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 65:01:0502001:421, земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад», площадью 4290 кв.м, расположенному по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул. Больничная, на основании статьи 27 Закона о регистрации по причине не устранения причин препятствующих осуществлению прекращения аренды.

Не согласившись с указанным решением об отказе в государственной регистрации, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, которое суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению по нижеследующим основаниям.

Частями 1 и 3 статьи 214 ГК РФ установлено, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Законом Сахалинской области от 12.12.2014 № 86-ЗО «О признании утратившим силу Закона Сахалинской области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе «Город Южно-Сахалинск» и отдельных положений законодательного акта» с 01.01.2015 признан утратившим силу Закон Сахалинской области от 20.02.2008 № 6-ЗО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе «Город Южно-Сахалинск», согласно которому такое распоряжение осуществлял орган исполнительной власти Сахалинской области, определяемый Правительством Сахалинской области.

Согласно части 2 статьи 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Пунктами 21, 24 Положения о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска, утвержденного решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5, предусмотрено, что Департамент осуществляет функции, в том числе по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; а также осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, спорный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена, а, следовательно, полномочия по распоряжению им на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», возложены на заявителя в силу закона.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Закон № 218-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ, внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав, в том числе в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно пунктам 5 и 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Как следует из оспариваемого решения о приостановлении государственной регистрации, основанием приостановления послужило то, что заявителем на государственную регистрацию прекращения договора аренды представлено ненадлежащее, по мнению управления, уведомление арендатора, поскольку направлено оно в период действия договора аренды, что, по мнению управления, не соответствует требованиям действующего законодательства (п.2 ст.610 ГК РФ).

Однако, принимая оспариваемые решения о приостановлении государственной регистрации, а в последующем и об отказе в государственной регистрации управлением не учтено следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1 и 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, срок действия договора аренды является существенным условием самого договора.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка № 02668 от 04.02.2014, срок договора составляет с 04.02.2014 по 03.02.2017 включительно (пункт 3 Договора).

Пунктом 13.2 Договора предусмотрено право арендодателя отказать арендатору в продлении срока договора.

Пунктом 16.9 Договора предусмотрена обязанность арендатора возвратить участок арендодателю в последний день действия договора, в состоянии соответствующем состоянию на момент его предоставления, по акту приема-передачи.

Таким образом, вопреки выводам Управления в договоре сторонами определен конкретный срок его действия по 03.02.2017, право арендодателя отказать арендатору в продлении срока договора, как и обязанность арендатора возвратить участок арендодателю в последний день действия договора.

Таким образом, исходя из условий договора, последний должен был прекратить свое действие 03.02.2017.

Доказательства обращения общества к Департаменту с заявлением о продлении срока действия договора аренды суду не представлены.

Письмом от 17.11.2016 № 5962-014/07 Департамент сообщил ООО «Эльдорадо» об истечении срока действия договора аренды 03.02.2017 и об отсутствии намерения заключать договор аренды на новый срок.

Учитывая изложенное, суд соглашается с выводом заявителя о прекращении действия договора аренды № 02668 от 04.02.2014 в связи с истечением его срока, установленного по 03.02.2017, поскольку арендодатель возразил против продолжения арендных отношений, а также с тем, что письмо Департамента от 17.11.2016 следует расценивать как возражение арендодателя относительно продолжения пользования третьим лицом земельным участком после истечения срока действия договора аренды.

В свою очередь, Управление не привело суду нормативный правовой акт, который бы запрещал арендодателю заблаговременно, в период действия договора аренды сообщать арендатору об отсутствии намерения продолжать арендные отношения.

При этом, в самом письме от 17.11.2016 не содержится указания на то, что оно является решением Департамента об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в порядке ст.610 ГК РФ.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе условия договора аренды, уведомление от 17.11.2016, и положения ГК РФ, суд признает факт прекращения действия договора аренды в связи с истечением срока при отсутствии доказательств намерения арендодателя заключить его на новый срок. При этом, суд исходит из того, что договор аренды по своей природе носит временный характер, а не постоянный, а, следовательно, истечение срока его действия при наличии возражения арендодателя на его продление влечет прекращение его действия.

На основании ст.407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Поскольку из спорного договора аренды однозначно следует обязанность арендатора возвратить спорный земельный участок арендодателю в последний день действия договора, а также письменное возражение Департамента относительно продления срока действия договора, суд приходит к выводу, что договор аренды от 04.02.2014 был прекращен 03.02.2017, а, следовательно, требование Управления о предоставлении ему надлежащего уведомления арендатора о прекращении действия договора суд находит необоснованным.

При таких обстоятельствах, оспариваемое решение ответчика об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушает права Департамента на распоряжение спорным земельным участком.

На основании ст.16 Закона №218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом - семи рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Учитывая изложенное, в качестве способа устранения нарушенных прав Департамента суд обязывает Управление в установленный Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" срок осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды ООО «Эльдорадо» на земельный участок № 02668 от 04.02.2014, кадастровый номер 65:01:0502001:421, из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул. Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад».

Остальные доводы участников процесса на исход по делу не влияют и суд им оценку в решении не дает.

Срок на обращение в суд с заявленными требованиями со стороны Департамента не пропущен.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области об отказе в государственной регистрации прекращения права ООО «Эльдорадо» аренды земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего кадастровый номер 65:01:0502001:421, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул.Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад», по договору аренды № 02668 от 04.02.2014, оформленное уведомлением от 22.06.2017 № 65/001/013/2017-183.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в установленный Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" срок осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды ООО «Эльдорадо» земельного участка № 02668 от 04.02.2014, кадастровый номер 65:01:0502001:421, из земель категории «земли населенных пунктов», имеющего, площадью 4290 кв.м, местоположение: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск, южнее дома № 1-б по ул. Больничная, с разрешенным использованием «для строительства объекта «Детский сад».

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Шестопал