Решение от 10 февраля 2025 г. по делу № А56-66324/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-66324/2024
11 февраля 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  28 января 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  11 февраля 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Первого заместителя прокурора Ленинградской области в публичных интересах, интереса неопределенного круга лиц, муниципального образования Новоладожское городское поседение Волховского муниципального района Ленинградской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и администрации Новоладожского городского поседения Волховского муниципального района

третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области 

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности

при участии: согласно протоколу от 28.01.2025,

установил:

Первый заместитель прокурора Ленинградской области, действуя в публичных интересах, интереса неопределенного круга лиц, муниципального образования Новоладожское городское поседение Волховского муниципального района Ленинградской области, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - Предприниматель) и администрации Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50 недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности.

В обоснование требований прокурор указал, что на спорном земельном участке Предпринимателем возведен навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м, не имеющий фундамента. На данный навес как на объект недвижимости зарегистрировано право Предпринимателя в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), объекту присвоен кадастровый номер 47:11:0101054:308, после чего земельный участок выкуплен Предпринимателем у Администрации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов. Прокурор указал, что, поскольку навес не является объектом недвижимости, Предприниматель не имел права на выкуп земельного участка, заключенный им с Администрацией договор купли-продажи ничтожен, земельный участок подлежит возврату в государственную собственность.

Одновременно с исковым заявлением истец обратился в арбитражный суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Ленинградской области проводить регистрационные действия и наложить арест на земельный участок с кадастровым номером 47:11:0105054:50.

Определением от 11.07.2024 суд принял обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области проводить регистрационные действия  и наложить арест на земельный участок с кадастровым номером 47:11:0105054:50 до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В судебном заседании 08.10.2024 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

В судебном заседании 14.01.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил объявить перерыв в судебном заседании.

После перерыва судебное заседание возобновилось, состав суда не изменился. В судебном заседании 28.01.2025 присутствовали представители ответчиков. Прокурор и представитель третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Прокуратурой Ленинградской области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства при предоставлении администрацией муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района на праве собственности Предпринимателю без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50, площадью 3559 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Новоладожское городское поселение, <...> видом разрешенного использования «для размещения стоянки автотранспорта без ремонта».

Установлено, что указанный земельный участок находился на праве аренды у Предпринимателя согласно договору аренды земельного участка от 10.01.2019 №3.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 25.01.2024, заключенным между администрацией Новоладожского городского поселения и Предпринимателем, на основании ст. 39.20 ЗК РФ указанный земельный участок предоставлен на праве собственности Предпринимателю без проведения торгов по причине нахождения на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего покупателю на праве собственности.

Так, на земельном участке с кадастровым номером 47:11:0101054:50 возведено сооружение: «Навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м», площадью 19,4 кв.м, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН 14.12.2023.

Стоимость земельного участка составила 179 880,76 руб. и определена в соответствии с п. 3 Приложения к Решению совета депутатов муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области в размере 15 % (процентов) его кадастровой стоимости.

Размер площади предоставленного земельного участка в собственность с учетом необходимого использования недвижимости арендатора администрацией Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района не оценивался.

Волховской городской прокуратурой 05.06.2024 с участием инженера по кадастровым работам филиала ГУП «Леноблинвентаризация» Волховское городское БТИ ФИО2 (квалификационный аттестат кадастрового инженера № 47-13-0499, выдан 21.03.2013) осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:1 1:0101054:50, в ходе которого на данном участке установлено наличие объекта «навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м» с кадастровым номером 47:11:0101054:308 ориентировочной площадью 19,4 кв.м (согласно данным кадастровой карты Росреестра).

Строение представляет собой навес на 6 металлических опорах. Крыша выполнена из металлического материала. Стены отсутствуют. Полов у строения не имеется.

Строение не имеет электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления.

Привлеченным специалистом сделан вывод, что изученный объект строительства «навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м» с кадастровым номером 47:11:0101054:308 не соответствует признакам объекта капитального строительства.

Учитывая, что сооружение, зарегистрированное в ЕГРН как объект недвижимости с кадастровым номером 47:11:0101054:308, таковым не являлось, предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50 без проведения торгов отсутствовали, равно как отсутствовали основания для регистрации права собственности Предпринимателя на данный земельный участок, что поступило основанием для обращения в суд с данным иском.

Общие положения, касающиеся признания сделок недействительными и применения последствий их недействительности, приведены в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как указано в статье 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Учитывая, что сооружение, зарегистрированное в ЕГРН как объект недвижимости с кадастровым номером 47:11:0101054:308, таковым не являлось, предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50 без проведения торгов отсутствовали, равно как отсутствовали основания для регистрации права собственности Предпринимателя на данный земельный участок.

В обоснование капитальности спорного сооружения Предпринимателем представлено техническое заключение от 11.11.2024, в котором специалистом ФИО3 сделан вывод о том, что навес имеет прочную связь с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Однако из текста заключения, вопреки федеральным стандартам оценки, невозможно установить в результате каких исследований, помимо натурного осмотра, сделан такой вывод.

Специалист установил, что сооружение имеет столбчатый бетонный фундамент, выполненный под каждую металлическую колонну. Однако, заключение не содержит сведений о том, что во время исследования обустроены шурфы, установлено состояние заглубленных элементов и вообще их наличие, отметка ниже низшей плоскости (подошвы) фундамента не открыта, толщина фундамента не измерена. В связи с этим у суда не имеется оснований доверять данному заключению по вопросу наличия у спорного сооружения неразрывной связи с землей.

Также специалистом не пояснено, на каком основании им сделан вывод о невозможности перемещения спорного объекта. В заключении указано, что соединение узлов и крепление элементов металлокаркаса выполнено без возможности проведения демонтажа и частичной разборки. Однако, из представленных фотографий видно, что навес не обладает большой площадью, вопрос его перемещения без разбора экспертом не исследован. Кроме того, навес состоит стальных труб и колон, сваренных между собой, экспертом не пояснено, в связи с чем невозможно произвести их резку и повторную сварку.

При таких обстоятельствах представленное Предпринимателем техническое заключение от 11.11.2024 не может быть принято в качестве надлежащего доказательства в смысле статьи 64 АПК РФ.

Кроме того, площадь земельного участка составила 3559 кв.м, сооружение имеет площадь 19,4 кв.м.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-0 выразил позицию о том, что реализуемый при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Детализируя указанную позицию, Верховный Суд Российской Федерации в кассационном определении от 17.11.2021 № 6-КАД21-18-К6 указал, что по смыслу пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.16, ст. 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Также приведенные нормы наложили на Администрацию как орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, в границах которых ИП ФИО1 возведено указанное строения, ограничения, обусловленные распространением на эти объекты правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под такими объектами земельных участков без проведения торгов, что в совокупности обусловило заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов в отсутствие на то законных оснований.

Как было указано выше, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По договору купли-продажи от 25.01.2024 Предприниматель получил от администрации земельный участок с кадастровым номером 47:11:0101054:50, а администрация Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района Ленинградской области  от Предпринимателя – денежные средства в размере 179880,76 руб., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением от 09.02.2024 № 159791. Виду недействительности указанной сделки стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное по ней.

Абзацем 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

В соответствии со статьей 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенными органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункта 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Исковое заявление направлено в защиту интересов муниципального образования, поскольку нарушения, допущенные при заключении договора купли-продажи, повлекли нарушение публичных интересов, неправомерное отчуждение из государственной собственности земельного участка.

Обращаясь с настоящим иском, прокурор реализовал предоставленное ему право на предъявление иска в защиту публичного интереса. Такой публичный интерес заключается в обеспечении, в том числе, эффективного использования средств местного бюджета, расширении возможностей для участия физических и юридических лиц в конкурсной процедуре и стимулировании такого участия, в развитии добросовестной конкуренции, совершенствовании деятельности органов местного самоуправления, обеспечении их гласности и прозрачности, предотвращении коррупции и других злоупотреблений в этой сфере.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать ничтожной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50, заключенный 25.01.2024 между администрацией Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района Ленинградской области и индивидуальным предпринимателем  ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать индивидуального предпринимателя  ФИО1 возвратить администрации Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером 47:11:0101054:50, а администрацию Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района Ленинградской области – полученные по сделке денежные средства.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности индивидуального предпринимателя  ФИО1 на объект капитального строительства – «навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м» с кадастровым номером 47:11:0101054:308.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя  ФИО1 на объект капитального строительства – «навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м» с кадастровым номером 47:11:0101054:308, на земельный участок с кадастровым номером 47:11:0101054:50.

Взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                            Егорова Д.А.