Решение от 1 февраля 2026 г. АС города Москвы

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-216116/25-130-1054
г. Москва
02 февраля 2026 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2026года

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2026 года

Арбитражный суд в составе судьи Кукиной С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповым Р.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 03.04.2018) к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) о признании незаконным решения, выраженного в письмах от 26.06.2025 г. № 33-6-12230/25-(0)-5, № 33-6-12230/25-(0)-6, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

при участии представителей: от заявителя: ФИО2 (паспорт, доверенность от 05.11.2025 года); от ответчика: ФИО3 (удостоверение, доверенность от 16.12.2024 года)

установил:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным решения, выраженного в письмах от 26.06.2025 г. № 33-6-12230/25-(0)-5, № 33-6-12230/25-(0)-6, о возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Заявитель поддержал заявленные требования.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как установлено судом, Индивидуальный предприниматель ФИО1 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровыми номерами № 77:09:0003017:7875, общей площадью 260,1 кв.м. (подвал, пом. IX - комн. 1,3-6, 6а, 66, 6в, 7-9, 9а) на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00046/21 от 27 января 2021 г., заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (далее -«Ответчик»).

Ответчиком в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) и распоряжением ДГИ г. Москвы от 20.03.2025 № 4241 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 9П, общей площадью 260,1 кв.м» Истцу было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемой недвижимости и проект договора купли-продажи указанной недвижимости (далее - «Проект договора»).

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 12.02.2025 г. № М1190-117-П/2025, выполненного ООО «Аверс», в размере 25 712 000 рублей.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к оценщику.

Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО «Аверс», был подтвержден. В соответствии с подготовленным отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № Н 03/25/04 от 01.04.2025 г., рыночная стоимость недвижимого имущества составила 15 387 500 рублей (без учета НДС), то есть существенно ниже суммы, указанной Ответчиком.

В связи с чем Истец направил обращение № Ш=56531284 от 04.04.2025 г. Вх. № ДГИ-Э-61985/25 от 07.04.2025 г. в адрес Ответчика, в котором выразил согласие на реализацию своего преимущественного права выкупа приватизируемого помещения, но не согласился с предложенной Ответчиком ценой. К указанному письму Истец приложил Протокол разногласий.

Не получив ответа от Ответчика Истец, обратился к Ответчику с письмом от 09.06.2025 г. «О предоставлении ответа на обращение № ID=56531284 от 04.04.2025 г. Вх. № ДГИ-Э-61985/25 от 07.04.2025 г.»

Письмом от 04.07.2025 г. № ДГИ-Э-103486/25-1 Ответчик ответил, что информация, направленная Истцу письмами от 26.06.2025 г. исх. № 33-6-12230/25-(0)-5, исх. № 33-6-12230/25-(0)-6 (приложение) является актуальной. Вместе с тем указанные письма Истец не получал.

В упомянутых письмах Ответчик указывает, что по состоянию на 30.04.2025 г. подписанный Истцом Проект договора Ответчику не представлен и информация о подаче Истцом искового заявления в суд об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, отсутствовала, учитывая это Истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с 01.05.2025 г.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценка доказательств показала следующее.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, одним из которых является Закон N 159-ФЗ.

Указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, данный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение сроков, установленных этим законом (пункт 1 статьи 3).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих судебных актах, цель названного закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 1864-О).

В пункте 1 статьи 3 Закона N 209-ФЗ определено, что субъектами малого и среднего предпринимательства являются субъекты малого и среднего предпринимательства - хозяйствующие субъекты (юридические лица и индивидуальные предприниматели), отнесенные в соответствии с условиями, установленными настоящим Федеральным законом, к малым предприятиям, в том числе к микропредприятиям, и средним предприятиям, сведения о которых внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По смыслу Закона N 159-ФЗ и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества возникает у арендатора, если в течение всего срока владения и (или) пользования имуществом, необходимого для признания арендатора имеющим такое право, он или его правопредшественники соответствовали критериям малого или среднего предпринимательства (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.12.2015 N 307-ЭС15-8240 по делу N А5637985/2014).

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Закон № 159-ФЗ») установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Согласно ч. 9 ст. 4 Закон № 159-ФЗ субъект малого предпринимательства утрачивает преимущественное право выкупа помещения, если по истечении тридцать дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства предложения или проекта договора купли-продажи не подпишет указанный договор (или не решит оспорить его условия путем направления протокола разногласий, и обращения в суд). Соответственно, в связи с тем, что протокол разногласий был направлен в установленный законом срок - факт нарушения срока отсутствует.

Истец направил в адрес Ответчика протокол разногласий, изложив пункты 3.1, 3.4 в иной редакции. Таким образом Истец совершил действия по направлению, подписанного со совей стороны договора в адрес ответчика в тридцатидневный срок, ввиду чего истцом не может быть утрачено право на выкуп арендуемого помещения.

Таким образом, действуя разумно и добросовестно при реализации своих прав, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом №159-ФЗ. заявитель в тридцатидневный срок с момента получения предложения подписал со своей стороны проект Договора с протоколом разногласий к нему на бумажном носителе и передал ответчику на рассмотрение, тем самым ясно и четко выразив свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в протоколе разногласий, являющимся неотъемлемой частью договора купли-продажи.

В связи с совершением заявителем юридически значимых действий в пределах сроков, установленных Законом №159-ФЗ, у сторон по Договору наступили гражданско-правовые последствия предусматривающие обязательность заключения договора, а стало быть решение ответчика об утрате заявителем преимущественного права выкупа арендуемого помещения нарушает права и законные интересы последнего в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создает иные препятствия для их осуществления.

Таким образом, заявителем инициирована процедура урегулирования разногласий.

Поскольку на момент обращения заявителя к ответчику, в целях реализации преимущественного права выкупа, все предусмотренные положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ условия были заявителем соблюдены, что ответчиком не оспаривается, то преждевременный является вывод ответчика об утрате преимущественного права выкупа.

Довод ответчика относительно утраты заявителем преимущественного права на выкуп спорного объекта на основании пункта 2 части 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ подлежит отклонению, поскольку сам по себе отказ в подписании проекта договора в редакции, предложенной арендодателем помещения, с учетом наличия разногласий по цене договора не является основанием утраты преимущественного права на покупку объекта недвижимого имущества, на что также указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 N 305-ЭС15-8832, от 05.05.2016 N 305-ЭС15-19695.

При таких обстоятельствах, у ответчика отсутствовали основания для принятия решения об утрате преимущественного права выкупа.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что вынесенные решения, изложенные в письмах от 26.06.2025 г. № 33-6-12230/25-(0)-5, № 33-6-12230/25-(0)-6, являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя и подлежит отмене.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых актов или их отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемые акты, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые акты права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемых ненормативных правовых актов закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемых актов, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых актов, возлагается на орган, который принял акты (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку указанные факты судом установлены, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, положения п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок, в связи с чем суд полагает необходимым обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя в установленном законом порядке.

Суд возлагает на Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 03.04.2018) в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать незаконными решения Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>), выраженные в письмах от 26.06.2025 г. № 33-6-12230/25-(0)-5, № 33-6-12230/25-(0)-6.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 03.04.2018) в установленном законом порядке.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 03.04.2018) расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

С.М. Кукина