Постановление от 12 апреля 2026 г. АС Архангельской области

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-4701/2025
г. Вологда
13 апреля 2026 года


Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2026 года.

В полном объёме постановление изготовлено 13 апреля 2026 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и

ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания

ФИО2,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Потенциал+» представителя ФИО3 по доверенности от 19.01.2026,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Потенциал+» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 декабря 2025 года по делу № А05-4701/2025,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Потенциал+» (адрес: 165650, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации городского округа Архангельской области «Город Коряжма» (адрес: 165650, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация):

о возложении обязанности передать по акту приема-передачи металлическое здание склада, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Коряжма, дор. Магистральное шоссе, д. 15, кадастровый номер 29:23:010301:145, общая площадь 504,5 кв. м, назначение нежилое, количество этажей 1, 1986 года постройки, и земельный участок, с кадастровым номером 29:23:010301:637, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Коряжма, дор. Магистральное шоссе, площадью 1121 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, в состоянии, соответствующем условиям заключенного договора, освобожденными от пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов, резиновых покрышек, гофрокартона б/у, плафонов от наружных (уличных) фонарей, автомобильных стекол, резиновых покрышек от автомобильных колес, строительного мусора, пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов, оконных рам, листов древесноволокнистых плит (далее – листы ДВП) и гипсокартона б/у, стекла;

о взыскании судебной неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда;

о взыскании 495 610 руб. 08 коп неустойки за период с 18.07.2024 по 01.04.2025 за нарушение сроков передачи имущества, металлического здания склада, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Коряжма, дор. Магистральное шоссе, д. 15, кадастровый номер 29:23:010301:145, общая площадь 504,5 кв. м, назначение нежилое, количество этажей 1, 1986 года постройки, и земельного участка, с кадастровым номером 29:23:010301:637, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Коряжма, дор. Магистральное шоссе, площадью 1121 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы, а также неустойки с 02.04.2025 по дату фактической передачи имущества, рассчитанной исходя из ключевой ставки Банка России.

Решением суда от 23.12.2025 иск удовлетворен частично, суд обязал Администрацию в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить металлическое здание склада и земельный участок от мусора: пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов, резиновых покрышек от автомобильных колес, гофрокартона б/у, плафонов от наружных (уличных) фонарей, автомобильных стекол, строительного мусора, пластиковых емкостей с остатками горюче-смазочных материалов, оконных рам, листов ДВП, стекла.

В случае неисполнения решения в установленный срок, суд решил взыскать с Администрации в пользу Общества судебную неустойку в размере

1 000 руб. за каждый день просрочки со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения данного решения суда до дня его фактического исполнения.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

Считает вынесенное решение незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении заявленных требований, приводя следующие доводы.

Основанием для предъявления исковых требований к ответчику явилось несоответствие передаваемого имущества условиям договора купли-продажи в связи с наличием на территории склада и земельного участка отходов, а также фактическая непередача имущества истцу (непередача ключей от здания склада).

Ответчик не оспаривал наличие на территории склада и земельного участка отходов, данное обстоятельство подтверждено в ходе проведения осмотров.

Общество считает, что суд первой инстанции, делая вывод о том, что указанные покупателем в протоколе разногласий к акту прима-передачи недостатки не свидетельствуют о невозможности использования имущества по назначению, не оценил характер наличествующих в здании и на территории земельного участка отходов, а именно: отходов горюче-смазочных материалов (далее – ГСМ) и покрышек автомобильных шин, утилизация которых производится в соответствии с дополнительными техническими условиями. Так, отходы ГСМ относятся к категории 1-4 групп опасности, утилизация которых осуществляется при соблюдении определенных условий (передача этих отходов юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию и хранению отходов, отнесенных к группе однородных отходов «Отходы масел»; такая передача должна быть осуществлена в течение 11 месяцев со дня образования отходов масел). Отработанные автомобильные шины относятся к IV классу опасности. Утилизация отработанных автомобильных шин требует наличия лицензии на деятельность по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию отходов l-lV классов опасности.

Также Общество заявляет, что свидетельские показания ФИО4 и ФИО5 были приведены судом первой инстанции с искажениями и не в полном объеме.

Кроме того, Общество считает противоречивыми показания свидетелей в части сроков передачи ключей.

Общество утверждает, что в целом показания свидетелей являются явно противоречивыми и не могут быть положены в основу принятого решения. Вывод суда о том, что ключи был переданы законному представителю общества ФИО6 после оплаты в полном объеме денежных средств, Общество оценивает как необоснованный.

Податель жалобы полагает, что в нарушение процессуального законодательства суду не предоставлено допустимых и относимых доказательств передачи имущества по договору купли-продажи именно ответчиком. Передача имущества по договору купли-продажи, по мнению Общества, носила явно формальный характер и осуществлена путем опубликования акта

приемки-передачи.

Помимо указанного, Общество считает, что судом не была дана оценка последовательному поведению истца, а также противоречивости поведения ответчика.

Истец заявляет, что что суд первой инстанции при отсутствии первоначальных возражений со стороны ответчика относительно обоснованности иска по праву в части взыскания неустойки (имелись лишь возражения по размеру), поставил истца в положение, при котором ответчику было отдано преимущественное положение, поскольку в определении от 29.07.2025 суд первой инстанции фактически подсказал ответчику, какую позицию ему следует занять, тем самым, нарушив принцип беспристрастности при рассмотрении дела.

Далее Общество указывает, что в соответствии с частью 2 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство, либо в создании или изменении предмета, исследуемого судом как вещественное доказательство.

Общество считает очевидным, что свидетели ФИО4, ФИО7, а также ФИО5 не участвовали в составлении документов, которые исследовались судом как письменное или вещественное доказательства, в связи с чем у суда не было процессуальных оснований вызывать данных свидетелей по собственной инициативе. Ходатайств о допросе названных свидетелей в суд не поступало.

Доводы апелляционной жалобы поддержаны представителем в судебном заседании.

Отзыва на апелляционную жалобу не поступало.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156,

266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие Администрации, надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения жалобы.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией (далее – продавец) 23.04.2024 объявлялась продажа объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципального образования «Город Коряжма» в порядке приватизации посредством публичного предложения в электронной форме

на электронной торговой площадке акционерного общества

«Сбербанк-Автоматизированная система торгов» (далее –

АО «Сбербанк-АСТ») по лоту № 2, а именно:

металлическое здание склада, расположенное по адресу: Архангельская обл., г. Коряжма, дор. Магистральное шоссе, д. 15, кадастровый номер 29:23:010301:145, общая площадь 504,5 кв. м, назначение: нежилое, количество этажей 2, в том числе подземных 0, год постройки 1986;

земельный участок, с кадастровым номером 29:23:010301:637, адрес: Российская Федерация, Архангельская обл., г. Коряжма, дор. Магистральное шоссе, площадь 1121 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы (далее – имущество).

Информационное сообщение о продаже размещено на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru 23.04.2024, извещение № 22000037620000000067.

Победителем процедуры по лоту № 2 признано Общество (далее – покупатель), предложившее наибольшую цену лота - в размере 2 406 350 руб.

Между Администрацией и Обществом 30.05.2024, на основании протокола об итогах продажи от 24.05.2024 № 4, заключен в электронном виде договор № 012.0524.20513 купли-продажи муниципального имущества (далее – договор).

Пунктом 2.1 договора по итогам аукциона определена цена за отчуждаемые объекты недвижимого имущества – 2 406 360 руб., в том числе за здание склада – 2 086 200 руб., за земельный участок – 320 150 руб. Цена указана с налогом на добавленную стоимость (далее – НДС).

Согласно пункту 2.4 договора цена имущества в сумме 1 805 350 руб. (за вычетом суммы задатка и НДС, если покупатель – юридической лицо), вносится покупателем в течение 30 дней с даты подписания договора

купли-продажи. Указанная сумма уплачена Обществом платежным поручением от 17.06.2024 № 18.

В силу пункта 3.1.2 договора продавец обязан передать имущество Покупателю по акту приемки-передачи в течение 30 календарных дней с момента полной оплаты его стоимости.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора 12.07.2024 продавцом на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» опубликован акт приемки-передачи имущества, в соответствии с пунктом 3 которого покупатель признает потребительские качества принимаемого имущества соответствующими условиям договора купли-продажи муниципального имущества от 30.05.2024 № 012.0524.20513 и не имеет претензий к продавцу в отношении его состояния.

Общество отказалось подписать акт приема-передачи и 16.07.2024 на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» опубликовало протокол разногласий к акту приема-передачи муниципального имущества по договору № 012.0524.20513, в котором отразило следующие замечания:

на момент публикации акта приема-передачи имущества от 12.07.2024 Администрация не обеспечила вывоз твердых бытовых отходов (далее – ТБО) из передаваемого имущества, тем самым, нарушив пункт 3.1.1 договора,

в акте приема-передачи имущества отсутствует информация о количестве передаваемых ключей.

Также в адрес администрации направлена претензия с требованием в срок до 28.02.2025 передать имущество в соответствии с условиями договора, а также выплатить проценты в соответствии со статьей 487 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Обществом и Администрацией 24.02.2025 произведен осмотр металлического здания склада и установлено, что в здании склада находятся слева от входной двери и по часовой стрелке: пластиковые емкости с остатками ГСМ, резиновые покрышки, гофрокартон б/у, плафоны от наружных (уличных) фонарей, автомобильные стекла, резиновые покрышки от автомобильных колес, строительный мусор, пластиковые емкости с остатками ГСМ, оконные рамы, листы ДВП и гипсокартон б/у, стекла. Акт осмотра подписан сторонам без замечаний и возражений.

В ответ на претензию Администрация 18.03.2025 направила Обществу письмо, в котором указала на готовность убрать и вывезти мусор из металлического здания склада силами муниципального унитарного предприятия «Благоустройство» (далее – МУП «Благоустройство») в срок до 31.01.2025.

Также Администрация направила Обществу соглашение об отсутствии претензий, согласно которому продавец обязуется в срок до 31.03.2025 за свой счет провести работы по уборке и вывозу мусора из здания склада; покупатель обязуется принять работы по уборке и вывозу мусора из здания склада; покупатель не имеет претензий к продавцу по качеству передаваемого имущества - металлического здания склада; покупатель не претендует на выплаты неустоек, штрафов, пеней по договору купли-продажи муниципального имущества от 30.05.2024 № 012.0524.20513.

Как указывает Общество в иске, Администрация не обеспечила вывоз мусора из здания склада и с земельного участка, имущество в надлежащем состоянии не передала.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с рассматриваемым иском.

Администрация, не соглашаясь с исковыми требованиями, указала на то, что наличие мусора не оспаривает, часть имущества, расположенного в здании склада убрана, по каким причинам помещение не освобождено в полном объеме Администрация не пояснила. Также Администрация указала на несогласие с начислением неустойки, поскольку Обществу было известно о наличии мусора в помещении, при этом при подписании договора Общество претензий не предъявляло. Кроме того, Администрация заявила, что со дня подписания договора, имея ключи, покупатель использует имущество в своих целях, производит ремонт. На вопросы суда первой инстанции о сроке исполнения судебного акта Администрация просила установить трехмесячный срок исполнения. Также Администрация не согласилась с размером судебной неустойки, считая его завышенным.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению.

Апелляционный суд считает позицию суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верной.

Согласно пункту 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3 статьи 447 ГК РФ).

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 ГК РФ).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 ГК РФ). Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя (статья 224 ГК РФ). Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Обществом предъявлен иск о возложении обязанности передать освобожденное от мусора недвижимое имущество (склад и земельный участок) по акту приема-передачи.

В соответствии с условиями договора продавец обязан подготовить имущество к передаче, включая составление акта приема-передачи, являющегося частью договора, передать покупателю имущество по акту приема-передачи не позднее 30 дней с момента полной оплаты его стоимости (пункты 3.1.1 и 3.1.2).

Как ранее указано, 12.07.2024 Администрацией опубликован акт

приема-передачи товара, который Обществом не подписан и 16.07.2025 размещен протокол разногласий к акту.

На основании пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункт 4 статьи 469 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ установлено, что, если недостатки товара не оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом отмечено, что, исходя из норм статьи 475 ГК РФ необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок либо возмещение своих расходов на устранение недостатков товара является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Под качеством товара понимается совокупность свойств, обусловливающих его способность удовлетворять потребности и запросы покупателей, соответствовать своему назначению и предъявляемым к товару требованиям.

Положения законодательства о качестве разграничивают объекты договора купли-продажи как пригодные и непригодные. Иные качественные характеристики могут быть закреплены сторонами как условия договора, если это соответствует фактическим обстоятельствам и их интересам. В случае, когда в договоре нет таких указаний, следует исходить из общих положений законодательства о том, что имущество может быть использовано по назначению.

Оценив, представленный в материалы дела договор от 23.04.2024 № 012.0524.2013, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, исходя из содержания заключенной сторонами сделки, в ней отсутствуют условия о качестве товара в отношении каких-либо конструктивных элементов имущества.

Согласно части 1 статьи 484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Апелляционная коллегия согласна с позицией суда первой инстанции о том, что указанные Обществом в протоколе разногласий к акту

приема-передачи недостатки не позволяют сделать вывод о невозможности использования имущества по назначению. Наличие мусора на земельном участке и в здании склада не является существенным нарушением условий договора о качестве товара со стороны Администрации, поскольку о непригодности недвижимого имущества не свидетельствует.

Также суд обоснованно указал на то, что в рассматриваемой ситуации совокупность данных о предмете договора (раздел 1) позволяет прийти к выводу о соответствии предмета договора положениям законодательства, относящимся к качеству передаваемого товара и о его возможности использования по назначению.

Суд верно отметил, что договор продажи заключен на торгах, на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» размещено изображение лота, которое позволяет установить состояние (в том числе по качеству) продаваемого по договору имущества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недоказанности Обществом существенности имеющихся недостатков товара, препятствующих его приемке.

Судом также верно отмечено фактическое отсутствие со стороны Общества действий по приемке недвижимого имущества. При том, что обязанности сторон в этой части являются взаимными. Единственным препятствием в приемке имущества для Общества явилось наличие мусора, что, в действительности, нельзя признать таким препятствием.

Как правильно указал суд, требования истца освободить здание склада от имеющегося мусора не может являться основанием для отказа в подписании акта приема-передачи.

Таким образом, судом первой инстанции не установлено уклонение Администрации от передачи проданного на торгах имущества. Администрация соответствующие действия по передаче здания и земельного участка совершила, тем не менее, Общество от принятия объектов недвижимости отказалось.

Суд также верно отметил, что Общество вправе указать Администрации на наличие на территории спорных объектов мусора, но данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии имущества.

Судом исследован довод Общества о том, что ему не переданы ключи от здания и установлено следующее.

Из пояснений директора Общества ФИО6, данных в ходе судебного заседания 11.11.2025, следует, что первоначально здание склада осмотрено им 05.07.2024, при осмотре установлено наличие мусора, о чем сообщено Администрации. Осмотр обеспечивал ФИО8 В последующем Администрация разместила акт приема-передачи, который не подписан по основаниям, указанным в протоколе разногласий. ФИО6 отсутствовал в городе до января 2025 года, после его возвращения Администрации направлена претензия с требованиями передать здание склада. На претензию от Администрации получен положительный ответ, в котором Администрация согласилась убрать мусор, дата уборки мусора определена в феврале 2025 года, однако обязательство не исполнено, что послужило основанием для обращения в суд. На вопросы представителя ответчика ФИО6 указал, что доступ в здание склада обеспечивал с 05 по 06 июля 2024 года ФИО8, в последующем для проведения ремонтных работ в июле 2025 года доступ обеспечивал ФИО7

Также судом в качестве свидетелей допрошены главный специалист управления муниципального хозяйства и градостроительства Администрации ФИО4 и ФИО5

Из пояснений свидетеля ФИО4 следует, что здание продано на торгах, договор заключен с Обществом как с победителем торгов, договор подписан на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» 24.05.2024, акт приема-передачи покупатель отказался подписать, ссылаясь на наличие мусора. При продаже здания ключи переданы директору муниципального автономного образовательного учреждения «Межшкольный учебный комбинат» (далее – МАОУ «МУК»), дано указание передать ключи покупателю, ключи передавал ФИО5, акт приема-передачи ключей не составлялся. На вопросы представителя Общества свидетель пояснил, что при составлении акта 24.02.2025 здание открывал ФИО6 В последующем, в ноябре 2025 года, здание открывалось ФИО6 при помощи болгарки. При осмотре здания в феврале 2025 года присутствовали также сотрудники МУП «Благоустройство». Иные лица при осмотре 24.02.2024 отсутствовали.

Из пояснений свидетеля ФИО5 судом установлено, что ранее здание находилось в оперативном управлении МАОУ «МУК», оно изъято из оперативного управления и передано на торгах, в мае 2024 года здание показано ФИО6 После проведения торгов ФИО4 просила передать ключи ФИО6, ключи переданы ФИО6 сразу после звонка, документы при передаче ключей не составлялись, ввиду отсутствия права составлять акты. Количество ключей, которые передал ФИО6, свидетель не помнит. У ФИО7 ключи от здания склада отсутствовали. Также свидетель пояснил, что замок зимой 2023 года случайно сломан, новый замок приобретен свидетелем и комплект имелся только у него. В здании склада имелось имущество, которое необходимо убрать. До передачи ключей часть имущества убрана из здания. Свидетель указал, что после передачи ключей доступа к зданию склада не имелось, ключи переданы до замены окон. ФИО6 производились работы по ремонту крыши, а также замене окон. Здание склада для проведения работ по замене окон не открывалось свидетелем, поскольку ключи были уже ФИО6

Суд первой инстанции критически отнесся к пояснениям Общества о том, что доступ в помещение для проведения ремонтных работ ему осуществляли сотрудники Администрации. Каждый раз на вопросы суда о том, кто фактически осуществлял доступ, Общество указывало разных лиц (ФИО4 ФИО7, ФИО5). При этом Общество не могло пояснить, кто закрывал здание склада после его открытия для проведения работ.

В спорном здании склада произведены ремонтные работы, в том числе произведена замена окон. Как пояснил истец суду, замена окон произведена в июле 2024 года. Суду представлен акт выполненных работ от 10.07.2024. Суд обоснованно пришел к заключению о том, что, проводя ремонтные работы в здании склада, истец фактически осуществлял права владения и пользования заданием. Суд отметил, что основания для проведения ремонтных работ в помещении, которое не передано отсутствуют.

Кроме того, следует иметь ввиду, что проведение ремонтных работ в отношении крыши, а также по замене окон в здании, в которое отсутствует доступ, невозможно. К пояснениям представителя Общества о том, что каждый раз для проведения работ здание открывали сотрудники Администрации, апелляционная коллегия также относится критически. Из такого пояснения фактически следует, что при каждом случае необходимости для подрядчика выполнения работ, продавец (Администрация) должен выделять сотрудника с ключами, который откроет и закроет здание, а также, возможно, будет находиться в нем необходимое время, в течение которого производятся работы, затем по окончании работ закроет здание.

Судом первой инстанции указано, что из показаний свидетеля ФИО5 следует, что ключи находились только у него, иные лица ключами не владели, ключи переданы законному представителю Общества ФИО6 после оплаты в полном объеме денежных средств.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО5 у суда не возникло, ввиду того, что свидетель предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний, за дачу заведомо ложных показаний, его показания являются логичными и последовательными, согласуются с другими доказательствами по делу. Судом не установлено наличие его заинтересованности в исходе дела, а также обстоятельств, указывающих, что свидетель подготовлен специально для явки в суд.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ключи ФИО6 переданы ФИО5 в срок до 10.07.2024, и после получения ключей Общество приступило к осуществлению ремонтных работ в здании, считая себя законным собственником. При этом суд отметил, что дата установлена с учетом представленного акта выполненных работ от 10.07.2024, подписанного Обществом с обществом с ограниченной ответственностью «Зодчий» из которого следует, что к указанной дате монтаж пластиковых окон завершен.

Акт приема-передачи имущества опубликован Администрацией уже после передачи ключей Обществу.

Судом отмечено, что довод Общества о том, что ему не переданы ключи, появился лишь после того, как Администрация в своих отзывах указала на фактическую передачу ключей и использование здания истцом в своей деятельности.

Судом также верно указано на то, что Обществом ни в протоколе разногласий к акту приема-передачи, ни в акте осмотра от 28.02.2025, ни первоначально в исковом заявлении, не ссылалось на то, что ему не переданы ключи и не предъявлял требований об их передаче, по своему усмотрению осуществлял пользование и владение зданием склада, земельным участком.

Судом правильно проведена оценка в порядке статьи 71 АПК РФ протокола разногласий к акту приема-передачи имущества.

Судом отмечено, что в протоколе разногласий нет указания на непередачу ключей, что следует из его буквального содержания.

Так, в протоколе разногласий указано следующее: «В акте приема-передачи имущества отсутствует информация о количестве передаваемых ключей».

Из чего суд верно заключил, что Общество просит отразить в акте приема-передачи сведения о количестве передаваемых ключей, а не требует передачи ключей в установленном порядке.

С учетом перечисленных обстоятельств дела, представленных материалов, поведения сторон в процессе, суд правомерно не усмотрел оснований для применения в отношении Администрации принципа эстоппель.

Обществом заявлено требование о взыскании с Администрации неустойки в сумме 495 610 руб. 08 коп. за период с 18.07.2024 по 01.04.2025 за нарушение сроков передачи имущества, а также неустойки по дату фактической передачи имущества.

Договором купли-продажи неустойка за нарушение сроков передачи имущества не предусмотрена.

В исковом заявлении в обоснование данного требования Общество ссылается на пункт 4 статьи 487 ГК РФ, согласно которому в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В апелляционном суде представитель Общества пояснил, что истец имеет ввиду именно проценты, предусмотренные пунктом 4 статьи 487 ГК РФ.

Поскольку судом не установлен факт уклонения Администрации от приемки недвижимого имущества, требование об уплате процентов, предусмотренных пунктом 4 статьи 487 ГК РФ отклонено. Акт

приема-передачи недвижимого имущества размещен Администрацией на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» в установленный в договоре срок.

Также суд верно указал, что наличие установленных недостатков (мусора) влечет за собой иные последствие, но не уплату процентов по пункту 4 статьи 487 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении требований о взыскании процентов.

По результатам рассмотрения дела суд обоснованно установил, что Общество фактически просит обязать Администрацию освободить от мусора переданное по договору купли-продажи недвижимое имущество.

Администрация факт наличия мусора в здании склада и на земельном участке не оспаривает, присутствие мусора подтверждается представленными суду актами осмотра от 24.02.2025 и от 10.11.2025.

Судом отмечено, что Администрация признала наличие мусора, приняла на себя обязательство по его уборке, вместе с тем данное обязательство не исполнила.

Таким образом, суд обоснованно удовлетворил требование Общества о возложении на Администрацию обязанности по уборке мусора.

В соответствии с частью 3 статьи 174 АПК РФ суд установил месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу для проведения работ по уборке мусора. При этом истец обязан обеспечить доступ ответчику в здание склада для исполнения судебного акта.

Обществом также заявлено требование о взыскании с Администрации судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта.

В соответствии с частью 4 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд по требованию Общества вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с Администрации на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Возможность взыскания неустойки за неисполнение судебного акта предусмотрена в пункте 1 статьи 308.3 ГК РФ, согласно которому в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В пунктах 28 и 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 (пункт 4 статьи 1 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу

кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

В силу пункта 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Как следует из пункта 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования Общества о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1367-О, от 24.11.2016 № 2579-О указано, что положения пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, и с учетом разъяснений, данных в Постановлении № 7, в котором указано, что присуждение судебной неустойки в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре возможно только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; суду надлежит учитывать обстоятельства, объективно препятствующие исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре.

Как верно заключил суд, действующее законодательство позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта, при этом, ее размер и/или порядок определяет суд с учетом названных принципов.

Таким образом, суд первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств дела, руководствуясь принципами справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, необходимости обеспечения баланса интересов сторон и недопустимости использования правовых инструментов, предоставленных стороне для защиты нарушенных прав и законных интересов, в целях необоснованного обогащения, посчитал, что разумной и достаточной суммой судебной неустойки является 1 000 руб. в день.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по основаниям изложенным в настоящем постановлении, кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Оценка доказательств является прерогативой суда первой инстанции.

У апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки исследованных судом свидетельских показаний.

Суд первой инстанции произвел допрос свидетелей и в порядке статьи 71 АПК РФ оценил данные свидетелями показания в целях всестороннего и полного исследования обстоятельств спора и установления истины по делу.

Противоречий в показаниях свидетелей апелляционным судом не установлено.

Факт передачи имущества судом установлен и подтверждается материалами дела.

Ссылка подателя жалобы на характеристики мусора, оставленного в здании и на земельном участке, не имеет значения для рассмотрения дела, поскольку, как уже было указано, в любом случае данный мусор не свидетельствует о несоответствии имущества предъявляемым к нему требованиям по качеству. Наличие мусора влечет иные последствия, в том числе право покупателя требовать устранения данного мусора.

Суд правомерно не усмотрел оснований для вывода о противоречивости поведения ответчика.

Утверждение Общества о том, что в определении от 29.07.2025 суд первой инстанции подсказал ответчику, какую позицию ему следует занимать, тем самым, нарушив принцип беспристрастности при рассмотрении дела, противоречит содержанию данного определения.

Как следует из определения об отложении судебного заседания от 06.10.2025, суд, изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, в связи с наличием противоречий в представленных пояснениях и документах, счел необходимым допросить в качестве свидетелей главного специалиста управления муниципального хозяйства и градостроительства Администрации ФИО4, директора МАОУ «МУК» ФИО7, а также ФИО5

Как видно, нарушений со стороны суда положений статьи 88 АПК РФ при вызове свидетелей не усматривается.

Суд правомерно в полном объеме изучил все доказательства в целях рассмотрения спора и установления истины, надлежащим образом задействовав допустимые процессуальные механизмы.

К судебному заседанию апелляционного суда Общество с ходатайством о приобщении к материалам дела представило акт от 27.01.2026, подписанный представителями сторон.

В акте указано на то, что представителю Общества переданы ключи в количестве двух штук: один ключ от центральной двери здания, второй ключ от дверей с торца здания.

По мнению Общества, данное обстоятельство подтверждает, что ключи Администрацией не передавались.

Вместе с тем в рассматриваемом акте от 27.01.2026 указано на то, что центральная дверь здания закрыта 30.12.2025 на новый замок ФИО4

Кроме того, суду первой инстанции 10.02.2026 Администрацией представлены документы, подтверждающие исполнение решения суда, в том числе уведомление от 27.01.2026 № 07/441.

Данное уведомление с согласия представителя Общества приобщено к материалам апелляционного производства совместно с представленным Обществом актом от 27.01.2026.

В уведомлении от 27.01.2026 № 07/441 Администрация, кроме прочего, сообщает Обществу, что 15.01.2026 ему были направлены фото и видео от 30.12.2025 здания, освобожденного от мусора с повешенным замком на центральной двери.

Также в материалы дела представлен акт от 10.11.2025 осмотра здания склада, согласно которому доступ в здание обеспечил ФИО6 (директор Общества) путем спиливания болгаркой и сбития кувалдой замка на входных дверях.

Из изложенного следует, что 10.11.2025 замок с входных дверей здания был сбит.

Как видно из представленного Обществом акта от 27.01.2026 и из уведомления 27.01.2026 № 07/441, по состоянию на 30.12.2025 Администрация освободила здание склада от находившегося в нем мусора и установила новый замок на центральной двери, ключи от которого и были переданы представителю Общества.

Таким образом, акт от 27.01.2026 никак не опровергает выводы суда о том, что ключи от здания были переданы Обществу до размещения Администрацией акта приема-передачи от 12.07.2024.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Администрации процентов за нарушение срока передачи недвижимого имущества.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно.

Ввиду изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При обращении с апелляционной жалобой по платежному поручению от 18.01.2026 № 4 уплачена государственная пошлина в размере 30 000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 декабря 2025 года по делу № А05-4701/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Потенциал+» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Колтакова

Судьи

А.Я. Зайцева

Л.В. Зрелякова