Постановление от 1 марта 2024 г. по делу № А07-40023/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-313/24

Екатеринбург

01 марта 2024 г.


Дело № А07-40023/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2024 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экотуризм» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2023 по делу № А07-40023/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Экотуризм» (далее – общество «Экотуризм») – ФИО1 (доверенность от 13.12.2023);

Прокуратуры Республики Башкортостан (далее – Прокуратура) – ФИО2.(доверенность от 17.10.2023 № 8-20-2023).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление "Росимущества") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Экотуризм" о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:37:210201:53 от 06.03.2008 N 11/2020 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:37:210201:53 по акту приема-передачи.

К рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Прокуратура.

Решением суда от 05.10.2023 исковые требования удовлетворены частично, судом расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 11/2020 от 06.11.2020, заключенный между истцом и ответчиком. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Экотуризм» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель жалобы считает, что судами не доказано, что ответчик использовал земельного участка не по целевому назначению, т.к. использование земельного участка только по одному из видов разрешенного использования не является нецелевым использованием; ответчик не допустил нарушений пункта 6.1.1. договора аренды, в связи с чем право истца на расторжение договора не возникло. По мнению заявителя жалобы, судами не исследованы обстоятельства заключения договора № 05/01-21 перенайма земельного участка от 11.03.2021 года, не установлена действительная воля сторон, указывает, что на момент заключения договора перенайма земельного участка с кадастровым номером 02:37:130203:492 общество «Экотуризм» уже было собственником всех объектов недвижимости (объектов капитального строительства), расположенных на нём, договор перенайма заключен во исполнение статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и направлен на обеспечение единства судьбы земельного участка и объектов капитального строительства на нем. Общество «Экотуризм» полагает, что истец не вправе требовать расторжения договора в случае нарушения вида разрешенного использования участка, если это не повлекло нарушение правового режима категории, к которой отнесен земельный участок. Суд необоснованно пришел к выводу о том, что неиспользование земельного участка для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря является использованием земельного участка не по целевому назначению. Факт использования ответчиком земельного участка не по целевому назначению не доказан. Земельный участок с кадастровым номером 02:37:210201:53 относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и имеет ид разрешенного использования: для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря «Чайка» и базы отдыха, то есть буквальное толкование вида разрешенного использования свидетельствует о том, что он имеет двойное назначение и допускает вариативность его использования: участок может использоваться как для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря «Чайка», так и для базы отдыха. Законодательство не обязывает лицо, владеющее земельным участком, использовать его по всем установленным видам разрешенного использования. Суд не установил факт существования детского оздоровительного лагеря на момент заключения договоров купли-продажи, аренды, перенайма земельного участка. Предупреждение арендодателя и требование, указанное в нем, об использовании земельного участка для обслуживания объектов детского оздоровительного лагеря, по мнению общества «Экотуризм», не законно и неисполнимо. Учитывая, что стороны не предусмотрели порядок, сроки, стоимость и распределение расходов по восстановлению несуществующего лагеря, требование о том, чтобы лагерь начал функционировать не основано на законе. Арендодатель не вправе извлекать незаконное преимущество и склонять арендатора к действиям, влекущим расходы, которые не определены на момент заключения договора. Кроме того, заявитель жалобы утверждает, что истец в досудебном порядке своим предписанием (претензией) фактически незаконно и необоснованно пытался понудить ответчика к совершению действий по восстановлению и эксплуатации несуществующего детского оздоровительного лагеря на безвозмездной основе, для чего ответчику пришлось бы использовать объекты недвижимости, находящиеся в его собственности и не обремененные правами третьих лиц, а после правомерного отказа в судебном порядке заявил о нарушении условий договора аренды, в связи с чем действия истца принимают форму злоупотребления правом.

В отзыве на кассационную жалобу Прокуратура считает доводы общества «Экотуризм» несостоятельными, а обжалуемые судебные акты – законными и обоснованными.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, утвержденным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 N 278, Территориальное управление осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом, и осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков находящихся в федеральной собственности и переданных в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности.

Между Управлением Росимущества (арендодатель) и АО "Мелеузовский сахарный завод" 06.11.2020 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности N 11/2020, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок (землепользование) из категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 02:37:210201:53, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, кв. 58 Бельского лесничества ФГУ НП "Башкирия", общей площадью 42000 кв. м, на срок с 06.11.2020 по 05.11.2069 (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием "для эксплуатации оздоровительного лагеря "Чайка" и базы отдыха".

Согласно пункту 6.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 06.11.2020.

В связи с тем, что договор заключен на срок более одного года, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между АО "Мелеузовский сахарный завод" и обществом "Экотуризм" 11.03.2021 заключен договор перенайма земельного участка N 05/01-2, согласно которому АО "Мелеузовский сахарный завод" передает обществу "Экотуризм" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 11/2020 от 06.11.2020.

В связи с переходом прав на объекты недвижимости, между Управлением Росимущества и обществом "Экотуризм" 27.04.2021 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 11/2020.

По акту приема-передачи от 27.04.2021 обществу "Экотуризм" передан земельный участок с кадастровым номером 02:37:210201:53.

По результатам осмотра 01.09.2022 земельного участка с кадастровым номером 02:37:210201:53 выявлено нахождение на спорном земельном участке иных объектов, помимо, указанных в сведениях из ЕГРН: административное здание, здание для выдачи на прокат туристического инвентаря, гостевой дом, две бани-бочки; выявлено использование земельного участка под базу отдыха, деятельность для эксплуатации оздоровительного лагеря "Чайка" не ведется.

Управление Росимущества в адрес общества "Экотуризм" 20.09.2022 направило предупреждение №02-ША-04/10347 от 20.09.2022 о нарушении условий договора с требованием устранения и представление доказательств устранения выявленных нарушений до 20.10.2022.

Однако меры по устранению выявленных нарушений обществом "Экотуризм" не приняты.

Территориальным управлением в адрес общества "Экотуризм" 27.10.2022 направлено два экземпляра соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2022 г. N 11/2020.

Между тем подписанный со стороны общества "Экотуризм" экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2020 N 11/2020 в адрес Управления Росимущества не возвращен.

Считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка обоснованы и правомерны, при этом суды не нашли оснований для удовлетворения требований о возврате земельного участка с кадастровым номером 02:37:210201:53 по акту приема-передачи, поскольку удовлетворение данного требования фактически предполагает снос объектов (зданий, сооружений), находящегося в собственности ответчика.

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судами установлено, что правообладателем земельного участка согласно выписке из ЕГРН является Российская Федерация.

Согласно Положенияю о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, утвержденным Федеральным агентством по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 N 278, Территориальное управление осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом, контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков находящихся в федеральной собственности и переданных в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании последовательно совершенных сделок - договора аренды земельного участка N 11/2020 от 06.11.2020, договора перенайма земельного участка от 11.03.2021 N 05/01-21 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, дополнительного соглашения N 1 от 27.04.2021 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) возникли обязательственные правоотношения по поводу аренды последним земельного участка из земель земли особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 02:37:210201:53, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): Республика Башкортостан, Мелеузовский район, кв. 58 Бельского лесничества ФГУ НП "Башкирия", общей площадью 42 000 кв. м, предоставленного ответчику для эксплуатации существующего детского лагеря "Чайка" и базы отдыха.

Исследовав и оценив представленный в материалы дела истцом акт обследования от 01.09.2022 и приложенные к нему фото фиксаций, которыми подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 02:37:210201:53 огорожен и используется для размещения базы отдыха, а также на нем имеются объекты, не отраженные в сведениях из ЕГРН: административное здание, здание для выдачи на прокат туристического инвентаря, гостевой дом, две бани-бочки, суды пришли к выводу о том, что с момента передачи ответчику земельного участка по акту приема-передачи от 27.04.2021 по настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 02:37:210201:53 не осуществлялась деятельность в соответствии с разрешенным видом использования, а именно для эксплуатации оздоровительного лагеря "Чайка".

Установив факт существенного нарушения условий договора аренды, а именно использование участка не в соответствии с его развешенным видом использования, суды обоснованно удовлетворили требование о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:37:210201:53 от 06.03.2008 N 11/2020.

Довод общества «Экотуризм» о том, что использование земельного участка в спорный период по установленному одному из основных видов разрешенного использования, как база отдыха, не имеет признака нарушения правового режима использования земельного участка, судом апелляционной инстанции был рассмотрен и правомерно отклонен.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок должен использоваться согласно виду разрешенного использования.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором.

Как правильно установлено судами и ответчиком не опровергнуто, общество "Экотуризм" не осуществляло деятельность в соответствии с разрешенным видом использования - для эксплуатации оздоровительного лагеря "Чайка".

Судами первой и апелляционной обеих инстанций полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, доводам и возражениям сторон.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают неправильного применения судами норм материального и процессуального права, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении данного дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.10.2023 по делу № А07-40023/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экотуризм» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий А.С. Полуяктов


Судьи И.А. Краснобаева


Л.А. Суспицина