Решение от 23 сентября 2024 г. по делу № А40-24520/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-24520/24-13-191
г. Москва
24 сентября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2024 года


Арбитражный суд в составе судьи Хаустова Н. И.,

При ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сербиным А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА СОВРЕМЕННОЙ ОЗОНОТЕРАПИИ" (117628, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по доверенность от 25.03.2024, б/н

от ответчика – от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.12.2023 №ДГИ-Д-1650/23. 



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА СОВРЕМЕННОЙ ОЗОНОТЕРАПИИ"   обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части требования, касающегося стоимости недвижимого имущества.

Суд, рассмотрев ходатайство истца в порядке ст. 49 АПК РФ, считает его подлежащим удовлетворению, поскольку истец вправе до принятия судом решения по делу увеличить или уменьшить размер исковых требований, изменить предмет или основание иска.

Истец поддержал исковые требования, с учетом уточнений.

Ответчик исковые требования не признал, возражал по доводам, изложенным в отзыве, просил урегулировать разногласия по договору в соответствии с его редакцией.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющихся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных  представителей сторон, заслушав эксперта, арбитражный суд пришел следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между сторонами при заключении договора на аренду нежилого помещения № 7-00166/10 от 30.06.2010г, в редакции Дополнительного соглашения от 24 февраля 2016 года к договору № 7-00166/10 от 30.06.2010г на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, общей площадью 44,2 кв.м.(этаж 1, пом. Па, комн. 7, 7а, 76, 8, с кадастровым номером 77:06:0011002:2334, расположенного по адресу: <...>.

Судом установлено, что 30 июня 2010 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Клиника современной озонотерапии» и Товариществом собственников жилья «Синяя птица», а с 30 июня 2010 года с Департаментом городского имущества города Москвы, заключен договор на аренду нежилого помещения № 7-00166/10 от 30.06.2010г, в редакции Дополнительного соглашения от 24 февраля 2016 года к договору № 7-00166/10 от 30.06.2010г на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы, согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, общей площадью 44,2 кв.м. (этаж 1, пом. Па, комн. 7, 7а, 76, 8, с кадастровым номером 77:06:0011002:2334, расположенного по адресу: <...>.

28 декабря 2023 года Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», приказа Департамента городского имущества города Москвы от 08 декабря 2022 г. № 460 «Об утверждении Перечня движимого (за исключением финансовых активов) и недвижимого имущества, свободного от вещных прав третьих лиц, находящегося в собственности города Москвы и планируемого к приватизации в 2023 году», в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 22 декабря 2023 г. № 124205 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 44,2 кв. м», направил в адрес Общества письмо № 33-6-1115797/23-(0)-4 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных Ответчиком в  пункте 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-9146 от 26 декабря 2023 года: Цена Объекта составляет 6 907 000 (шесть миллионов девятьсот семь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29 ноября 2023 г. № M1080-3764-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 01 декабря 2023 г. № 955/892-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму от 28.12.2023 № 33-6-1115797/23-(0)-4 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Истец посчитал, стоимость имущества, указанную Департаментом в договоре купли-продажи № 59-9146 от 26 декабря 2023 года чрезмерно завышенной. В соответствии с представленным истцом Отчетом № 0024Н-11 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0011002:2334 общей площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 01 февраля 2024 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 3 771 929 (Три миллиона семьсот семьдесят одна тысяча девятьсот двадцать девять) руб. 00 коп.

02 февраля 2024 года, Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с Сопроводительным письмом (Исх. № 0202/1 от 02 февраля 2024 г. На № 33-6-1115797/23-(0)-4 от 28.12.2024 г), отчетом № 0024Н-11 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0011002:2334 общей площадью 44,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 01 февраля 2024 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», направил указанные документы в ДГИ города Москвы посредством Портала mos.ru.

При этом Истец не отказывался от подписания Договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора); п.3.4. проекта договора (оплата по договору).

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ)

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Поскольку, при заключении сторонами догвоора купли – продажи нежилого помещения возникли разногласия в цене выкупаемого имущества, судом при .

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ пли иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня поучения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласии. При отклонении протокола разногласим либо неполучении извещения о Результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласии, вправе передать Разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО «Инвестиционная оценка» выполнено экспертное заключение от 27.05.2024, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0011002:2334, общей площадью 44,2 кв. м. по состоянию на 28.12.2023 г. составила 4 355 000 руб., без учета НДС.

В судебном заседании 10.09.2024. эксперт ФИО3 дал пояснения по экспертному заключению и ответил на вопросы суда и сторон.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком в возражениях суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 28.12.2023г. в части согласования разногласий по пункту 3.1 и п. 3.4 договора купли-продажи.

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 12, 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 4, 27, 65-68, 71, 102,  110, 167-171, 176, 180, 181, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА СОВРЕМЕННОЙ ОЗОНОТЕРАПИИ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продаж недвижимости, расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0011002:2334, общей площадью 44,2 кв. м., в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-Ф: изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 4 355 000 (Четыре миллиона триста пятьдесят пять тысяч рублей 00 копеек в соответствии с Заключении эксперта № А40-24520/24-13-191 по исковому заявлен] ООО «КЛИНИКА СОВРЕМЕННОЙ ОЗОНОТЕРАПИИ» к Департаменту городского имущества горе Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, выполненным ООО «Инвестиционная оценка», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора обще технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договор; согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого до дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 51 845 (пятьдесят одна тысяча восемьсот сорок пять) руб. 24 коп, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.     

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цен Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1. Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛИНИКА СОВРЕМЕННОЙ ОЗОНОТЕРАПИИ" (ИНН: <***>)  расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб., а также расходы за проведение экспертизы в размере 30 000 (тридцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.



Судья:

Н.И. Хаустова