Постановление от 16 сентября 2025 г. по делу № А56-59685/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-59685/2023
17 сентября 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полубехиной Н.С., судей Бугорской Н.А., Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., при участии согласно протоколу судебного заседания от 02.09.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13744/2025) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2025 по делу № А56-59685/2023, принятое по заявлению Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

3-и лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Стройсвет»; 2) общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Артиллерийская 4»,

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление), по государственной регистрации соглашения от 24.04.2023 № 2 к договору аренды земельного участка от 18.01.2018 № 18/ЗК-02901 за номером 78:42:1630202:2194-78/011/2023-7.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Стройсвет» и общество с ограниченной

ответственностью «Специализированный застройщик «Артиллерийская 4» (далее – Застройщик).

Решением суда от 09.03.2024 заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционного суда от 15.08.2024 названное решение оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.01.2025 решение от 09.03.2024 и постановление апелляционного суда от 15.08.2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Распоряжения заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2023, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ, дело А56-59685/2023 передано для рассмотрения в производство судьи Новиковой Е.В.

Решением от 23.04.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что Управлением исчисление сроков производится путем суммирования, между тем из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не следует, что исчисление пятилетнего срока возможно путем суммирования.

Кроме того, Комитет считает, что письмо от 24.04.2023 № 05-15-22665/23-0-1 по своей правовой природе не является разрешительным документом применительно к Постановлению Правительства РФ от 13.08.1997 № 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации".

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель Управления против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатор) заключен договор от 18.01.2018 № 18/ЗК-02901 аренды земельного участка площадью 1100 кв.м с кадастровым номером 78:42:1630202:2194, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> уч. 4, для временного размещения неограниченным кругом лиц транспортных средств на безвозмездной основе сроком до 25.01.2021.

Согласно пункту 4.3.8 договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 7.4 договора, если договор заключен на срок более чем пять лет, то пункт 4.3.8 договора не применяется; при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

Дополнительным соглашением от 26.01.2021 № 1 к договору срок действия договора установлен до 20.01.2024.

В дальнейшем 26.10.2022 между Комитетом и Обществом заключено дополнительное соглашение № 2 к договору, согласно которому срок аренды устанавливается до 20.01.2027.

Между Обществом и Застройщиком 24.04.2023 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору, по условиям которого новый арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 18.01.2018 № 18/ЗК-02901.

По результатам правовой экспертизы 11.05.2023 Управлением осуществлена государственная регистрация соглашения об уступке прав от 24.04.2023 по договору аренды за номером 78:42:1630202:2194-78/011/2023-7.

Комитет, считая, что Управление незаконно зарегистрировало соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов 3 А56-59685/2023 недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено судами трех инстанций, поскольку договор был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, соглашение об уступке прав от 24.04.2023, в соответствии с которым Общество передало свои права и обязанности по спорному договору Застройщику, не могло быть заключено без письменного разрешения Комитета.

Между тем в настоящем случае в ответ на обращение Общества от 03.03.2023 (вх. КИО СПб от 07.03.2023 № 05-15-22665/23-0-0) Комитет в письме от 24.04.2023 № 05-15-22665/23-0-1 сообщил о необходимости Обществу самостоятельно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения сведений об арендаторе по договору, т.е. согласие арендодателя на уступку в данном случае не требуется.

Таким образом, в данном письме была выражена воля арендодателя на согласование уступки перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды, последующие действия Комитета по оспариванию государственной регистрации свидетельствуют о его противоречивом поведении, не соответствующем разумным ожиданиям добросовестных сторон соглашения об уступке.

Абзацем 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 223 данного кодекса, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу указанных норм права, лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное (презумпция добросовестного приобретения).

При таких обстоятельствах в рассматриваемом случае в удовлетворении заявленных требований судом отказано правильно.

Апелляционный суд не усматривает оснований для иной оценки имеющихся в деле доказательств, явившихся основанием для выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и

установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2025 по делу № А56-59685/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина Судьи Н.А. Бугорская

Н.Е. Целищева