Решение от 3 марта 2022 г. по делу № А35-9458/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9458/2021
03 марта 2022 года
г. Курск




Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Курск-Агро»

третьи лица: ФИО3, Управление Росреестра по Курской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ООО «Курск-Агро», ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 , ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО19, ФИО27, ФИО23, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО17, ФИО35 , ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО16, ФИО35, ФИО39, ФИО40, ФИО23, ФИО41, ФИО13

о признании отсутствующим права аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, расположенного по адресу: Курска область, Обоянский район в границах Каменского сельсовета, в связи с истечением срока договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей от 16.02.2007, и прекращении в ЕГРП записи об аренде №46-46/017-46/017/016/2015-473/3

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО42 по доверенности 46 АА 1258429 от 05.07.2019 ;

от ответчика: ФИО43 по доверенности №76 от 15.04.2021,

от третьего лица ФИО13 – ФИО13 по доверенности 46 АА 1396522 от 18.06.2020;

третье лицо - ФИО13, представлен паспорт;

от иных третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» о признании прекращенным договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей от 16.02.2007, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, расположенного по адресу: Курска область, Обоянский район в границах Каменского сельсовета, имеющего запись регистрации обременения №46-46/017-46/017/016/2015-473/3.

Определением от 22.10.2021 исковое заявление было принято к производству по общим правилам искового судопроизводства.

В предварительное судебное заседание 13.01.2022 представитель истца представил через канцелярию суда ходатайство об уточнения исковых требований, просил суд:

- признать отсутствующим у ООО «Курск-Агро» право аренды земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, расположенного по адресу: Курска область, Обоянский район в границах Каменского сельсовета с 23.12.2021, в связи с истечением срока договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей от 16.02.2007;

- прекратить в ЕГРН запись об аренде №46-46/017-46/017/016/2015-473/3.

Уточнения исковых требований приняты судом.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на истечение срока действия договора аренды земельного участка, полагая надлежащей датой заключения договора дату проведения общего собрания собственников земельных долей, закрепленного протоколом от 23.12.2006.

Ответчик в письменном отзыве против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что надлежащей датой заключения спорного договора аренды земельного участка является дата его государственной регистрации, а именно – 06.06.2007.

ФИО13 и ФИО13, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в письменном мнении поддержали позицию истца, указав на истечение срока действия договора аренды и фактическое использование ответчиком спорного земельного участка до даты заключения договора аренды.

Иные третьи лица письменного мнения в материалы дела не представили. Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом положений ст. 156, 170 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителей надлежащим образом извещенных третьих лиц.


Изучив материалы дела, выслушав доводы истца, ответчика и третьих лиц, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что 23.04.2005 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:10 00 00 0003 из земель сельскохозяйственного назначения ПСХК «Заря» Обоянского района Курской области. По результатам проведенного собрания был составлен протокол №1, на котором было принято решение об образовании земельного участка общей площадью 1746,3 га в счет части принадлежащих участникам долевой собственности долей в праве. Определены границы образуемого земельного участка.

23.12.2005 состоялось общее собрание, оформленное протоколом №2. При рассмотрении повестки дня общего собрания было принято решение передать земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, с кадастровым номером 46:16:100000:3 площадью 1746,3 га в аренду ЗАО «Обоянский свекловод» сроком на 15 лет.

16.02.2007 между участниками общей долевой собственности на земельный участок (Арендодатели) и ЗАО «Обоянский свекловод» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей (далее – договор от 16.02.2007).

В соответствии с п.1.1 договора от 16.02.2007 Арендодатели предоставляют, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Курская область, Обоянский район, в границах Каменского сельсовета, с кадастровым номером 46:16:10 00 00 0003, общей площадью 1746,3 га, для производства сельскохозяйственной продукции.

Согласно п.1.2 договора от 16.02.2007 настоящий договор заключен сроком на 15 (пятнадцать) лет и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Курской области.

Земельный участок принадлежит Арендодателям на праве общей долевой собственности (п.1.3 договора от 16.02.2007).

На основании п.5.2 договора от 16.02.2007 изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

Согласно записи о государственной регистрации № 46-46-17/002/2007-070 договор аренды от 16.02.2007 зарегистрирован 06 июня 2007 года.

На основании договора передачи прав и обязанностей (перенайма) от 19.09.2015 по договору аренды земельного участка от 16.02.2007 и акта приема-передачи земельного участка к договору передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.09.2015 земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, с кадастровым номером 46:16:100000:3 площадью 1746,3 га, был передан в аренду сроком на 15 лет ООО «Курск-Агро».

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3 значится запись обременения права: аренда срок действия с 06.06.2007 года на 15 лет в пользу ООО «Курск-Агро» на основании договора передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 19.09.2015 и акта приема-передачи земельного участка к договору передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.09.2015.

Полагая, что срок действия договора от 16.02.2007 следует исчислять с даты проведения общего собрания собственников земельного участка, в связи с чем с 23.12.2021 у ответчика прекратилось право аренды спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, с учетом уточнения.


Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Судом установлено, что на основании договора передачи прав и обязанностей (перенайма) от 19.09.2015 по договору аренды земельного участка от 16.02.2007 и акта приема-передачи земельного участка к договору передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.09.2015 земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, с кадастровым номером 46:16:100000:3 площадью 1746,3 га, был передан в аренду сроком на 15 лет ООО «Курск-Агро».

Согласно статье 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Исходя из положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 и пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП ФИО2 сослалась на истечение срока действия договора аренды и нарушение ответчиком ее законного права на использование спорного земельного участка в размере принадлежащей ей доли.

Отклоняя данные доводы истца, арбитражный суд руководствуется следующим.

Как отмечено ранее, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды от 16.02.2017 договор заключён сроком на 15 (пятнадцать) лет и вступает в силу с момента его регистрации. Государственная регистрация спорного договора аренды земельного участка состоялась 16.06.2007.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что срок, установленный п.1.2 договора от 16.02.2007 следует исчислять с 16.06.2007.

Учитывая изложенное, доводы истца о том, что срок действия договора начал течь с даты проведения общего собрания собственников спорного земельного участка (23.12.2007) по вопросу его предоставления в аренду, являются ошибочными и отклоняются судом.

Ссылки ИП ФИО2 на то, что Арендатор фактически приступил к использованию земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3, находящегося в общей долевой собственности, ранее даты заключения договора, не изменяет правоотношения сторон договора и момента, с которого договор от 06.02.2007 считается заключенным в силу закона (06.06.2007).

Помимо этого, суд принимает во внимание следующее.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Положения статьи 246 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения применяются с учётом положений Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ) устанавливает особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности.

Так, пунктом 1 указанной статьи предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

К компетенции общего собрания, в том числе, относятся вопрос об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также избрание лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объёме и о сроках таких полномочий (п.2 ст. 14 Закона №101-ФЗ).

Таким образом, указанная норма устанавливает правила взаимодействия участников долевой собственности при решении юридической судьбы имущества (земельного участка), в том числе согласование между собой приемлемых условий договора аренды.

Судом установлено, что по договору аренды от 16.02.2007 земельного участка с кадастровым номером 46:16:1000000:3 на стороне арендодателей выступает более 40 собственников земельных долей сельскохозяйственного назначения. ИП ФИО2 является лишь одним из собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Следовательно, вопросы регулирования арендных правоотношений по договору от 16.02.2007, в том числе их заключение, изменение либо прекращение, должны решаться общим собранием собственников земельного участка с кадастровым номером 46:16:100000:3.

Вместе с тем, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:16:1000000:3 не проводилось, решение о прекращении арендных отношений путем расторжения договора аренды или изменения срока аренды не принималось, вопрос истцом не инициировался и на обсуждение других участников долевой собственности не выносился.

В материалах дела отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности об изменении срока действия спорного договора аренды. Так же не предоставлен протокол общего собрания, подтверждающий полномочия ФИО2 действовать от имени всех собственников земельного участка при обращении с иском о прекращении права аренды ООО «Курск-Агро» по договору от 16.02.2007.

В силу режима общей долевой собственности истец является только одним из многих арендодателей и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью в части определения условий передачи её в аренду.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды от 16.02.2007 изменение условий Договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменном соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.

В данном случае, от арендодателей в адрес арендатора не поступало письменных предложений о подписании соглашения об изменении условий договора или о его расторжении. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что срок действия договора от 16.02.2007, установленный п.1.2, не истек, спорный договор аренды не был досрочно расторгнут в установленном законом или договором порядке, а истец не подтвердил полномочия по представлению интересов всех собственников земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 46:16:1000000:3 при рассмотрении вопроса об истечении срока действия спорного договора (признании отсутствующим права аренды), арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения дела, расходы по оплате госпошлины относятся судом на истца.

Руководствуясь ст.ст 450, 606, 610, 621 ГК РФ, ст.ст. 17, 27, 28, 102, 110, 156, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.


Судья С.И. Хмелевской