Решение от 30 сентября 2019 г. по делу № А41-30118/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-30118/19
30 сентября 2019 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 16 сентября 2019

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2019


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Г.И. Богатырёва ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.12.2002, юридический адрес: 141008, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Рекар-Авто" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 16.04.1992, юридический адрес: 141707, <...>)

третье лицо:

Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 25.12.2002, юридический адрес: 143407, <...>)


о расторжении договора аренды земельного участка от 03.10.2012 № 8331; обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010402:83,

при участии в заседании, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в суд к ООО "Рекар-Авто" (далее – ответчик, общество) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 03.10.2012 № 8331; обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010402:83.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между администрацией и обществом заключен договор аренды №8331 от 03.10.2012г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010402:83, для размещения здания кафе и магазина (т. 1, л.д. 6).

Срок действия договора установлен на 49 лет (в редакции допсоглашения от 31.12.2014г., т. 1, л.д. 14).

По условиям договора, арендатор принял на себя обязательство использовать участок по целевому назначению (п. 4.4.2 договора).

В целях исполнения условий договора обществом получено разрешение №RU50501301-0014733 на строительство здания кафе и магазина (т. 1, л.д. 18).

На настоящее время на участке расположено трехэтажное здание общей площадью 661,3 кв.м, находящееся в собственности общества, что подтверждается свидетельством от 15.04.2014г. (т. 1, л.д. 72).

08.11.2018г. в адрес Управление Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям через электронную приемную поступило обращение граждан. Согласно обращению, на участке с кадастровым номером 50:12:0010402:83 построен и функционирует автосервис, а также размещены капитальные постройки для содержания крупного рогатого скота.

В целях проверки обращения в адрес администрации направлено письмо №13-27/Ф/-419 от 20.02.2019г. (т. 1, л.д. 29).

18.03.2019г. администрацией проведен осмотр участка, по итогам которого составлен акт (т. 1, л.д. 73). Из акта следует, что земельный участок огорожен, на участке расположено трехэтажное здание, в юго-восточной части земельного участка расположены капитальные объекты, использующиеся для содержания крупного рогатого скота.

В досудебном порядке ответчику предложено расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с его использованием по нецелевому назначению (т. 1, л.д. 39).

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 4.2.2 договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен обществу для размещения здания кафе и магазина.

В целях проверки данного довода по указанию суда проведен осмотр участка, из которого следует:

1. На земельном участке расположено здание, кадастровый номер 50:12:0010302:252 в котором осуществляется продажа молочных изделий, помещения используются для изготовления кисломолочной продукции, а также для складирования оборудования.

Также на земельном участке расположено строение - гараж, хозяйственные постройки.

2. На земельном участок с северо-восточной стороны расположена часть здания, используемая для размещения крупного рогатого скота (коров), площадь наложения границ коровника на земельный участок составляет 31,32 кв м., при этом, здание коровника, общей площадью 296,29 кв м, также расположено на землях, государственная собственность на которые не разграничена и на землях общего пользования, документов, подтверждающих законность использования земель, не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что использование участка не соответствует его виду разрешенного использования «размещение здания кафе и магазина».

То обстоятельство, что на участке расположен объект недвижимости в собственности ответчика, не является препятствием для расторжения договора аренды.

Во-первых, данный объект зарегистрирован по декларации об объекте недвижимого имущества от 31.03.2014г., что отражено в свидетельстве о праве собственности (т. 1, л.д. 72).

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении Президиума от 15 февраля 2011 года N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 ГК РФ, не нарушает исключительных прав ответчика (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Во-вторых, доказательств ведения работ по строительству здания кафе и магазина на основании разрешения №RU50501301-0014733 – в материалах дела не имеется.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком не получено, доказательств обратного не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Поскольку судом установлено существенное нарушение условий договора аренды в части его использования не по целевому назначению, требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Истец просит обязать вернуть участок.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На участке расположен объект недвижимости – здание.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений пункта 1 статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Возвращение участка по правилам ст. 622 ГК РФ невозможно без разрешения судьбы объекта недвижимости, расположенного на нем. В связи с чем, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 03.10.2012 № 8331 с кадастровым номером 50:12:0010402:83, заключенного между Администрацией городского округа Мытищи Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Рекар-Авто".

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО "Рекар-Авто" госпошлину в размере 6000 руб. 00 коп. в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.



Судья Г.И. Богатырёва